作者：charliehua 要說2020年以來，港股市場什么板塊最為熱門，除了牛股倍出的生物醫(yī)療股以外，當(dāng)屬物業(yè)管理板塊了。根據(jù)港交所的物業(yè)服務(wù)及管理板塊中的26只個(gè)股中，2020年以來截至5月7日盤中，有17只保持上漲表現(xiàn)，占比高達(dá)65.38%。 其中永升生活服務(wù)今年以來漲幅超過113%，中海物業(yè)、保利物業(yè)漲幅超過70%，鑫苑服務(wù)、 濱江服務(wù)、雅生活服務(wù)漲幅超過50%，還有新城悅服務(wù)、時(shí)代鄰里等6只個(gè)股漲幅超過30%。  來源：wind 物業(yè)管理行業(yè)在資本市場如此火爆，而知名機(jī)構(gòu)高瓴資本也早已開始布局。在2019年12月保利物業(yè)在香港招股募資之時(shí)，高瓴資本就以基石投資者身份投資3500萬美元。 保利物業(yè)正式發(fā)行價(jià)為35.1港元，截至目前，保利物業(yè)股價(jià)已漲至79.9港元水平，累計(jì)漲幅達(dá)127.6%。高瓴資本在這次的投資上可謂收獲頗豐。 而到了2020年5月，華中地區(qū)最大的物業(yè)管理公司建業(yè)新生活啟動招股，這次高瓴資本同樣以基石投資者買入了7500萬美元。 相較于上次保利物業(yè)，高瓴此次投資金額翻了一倍還多，不禁讓投資者對建業(yè)新生活的未來股價(jià)表現(xiàn)充滿期待。 在新冠疫情對全球資本市場造成極大沖擊之下，為何物業(yè)股還能有如此優(yōu)秀的表現(xiàn)？而當(dāng)前的物業(yè)板塊中哪些公司最具有投資價(jià)值呢？ 一、物業(yè)股業(yè)績高速增長，儲備面積充足物業(yè)股持續(xù)走強(qiáng)與其擁有優(yōu)秀的基本面分不開。 縱觀2019年，港股市場上主要物管公司的在管及合約面積快速增長，在管物業(yè)業(yè)態(tài)及增值服務(wù)多元化同樣帶動盈利能力的提升，業(yè)績保持高速增長。 2019年14家主要物管公司的營業(yè)收入、毛利、凈利潤以及每股派息的平均增速分別為47.8%、47.9%、69.9%和77.1%。  來源：興業(yè)證券 從過往三年的數(shù)據(jù)來看，這些主要的物業(yè)公司2016-2019年?duì)I收平均復(fù)合增速為43.1%，凈利潤平均復(fù)合增速為61.9%。 2016-2019年?duì)I收增速前三的公司分別為雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)和永升生活服務(wù)，營收復(fù)合增速分別為60.3%、59.9%和57.6%。 2016-2019年凈利潤增速前三的公司分別為雅生活服務(wù)、永升生活服務(wù)和新城悅服務(wù)，復(fù)合增速分別為100.3%、95%和86.7%。 整體來看，物業(yè)管理行業(yè)過往三年，業(yè)績保持了極高增長，市場對其給與更高的成長股估值就不難理解了。 物管行業(yè)一般用「合約面積/在管面積」代表物業(yè)企業(yè)未來增長空間，合約面積為已和開發(fā)商簽訂提供物業(yè)服務(wù)的合同面積，包括已交付及未交付的建筑面積，未轉(zhuǎn)化的合約面積是擴(kuò)大在管面積的基礎(chǔ)。  來源：興業(yè)證券 截至2019年末物管行業(yè)平均合約面積達(dá)到2.6億平方米，合約面積與在管面積比達(dá)到1.9倍，這也奠定物管行業(yè)未來2-3年內(nèi)確定性增長基礎(chǔ)。 分公司來看，碧桂園服務(wù)、彩生活、保利物業(yè)、綠城服務(wù)合約面積分別達(dá)到6.9億平方米、5.6億平方米、5億平方米、4.5億平方米； 同時(shí)2020年雅生活服務(wù)并表中民物業(yè)后合約面積也將突破5億平方米，可預(yù)見2-3年后頭部物管企業(yè)將邁入在管規(guī)模5億平方米的新臺階。 二、投資物業(yè)股需要關(guān)注的幾大指標(biāo)說完了物業(yè)行業(yè)整體前景，那么挑選物業(yè)股作為投資標(biāo)的有哪些需要注意的呢？ 首先第一個(gè)是成長性。 不同于收并購帶來的增長，物業(yè)管理公司內(nèi)生增長能力，即由母公司或者相關(guān)集團(tuán)帶來的管理面積儲備，確定性更高。一方面儲備面積有助于未來收入的持續(xù)增長，另一方面新項(xiàng)目帶來管理費(fèi)用的提升也一定程度上有助于未來保持較好的盈利水平。 根據(jù)2019年的業(yè)績統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)港股上市物業(yè)管理公司中，待轉(zhuǎn)化面積/在管面積比值排名前三公司為新城悅、碧桂園服務(wù)以及綠城服務(wù)，比值分別為1.54、1.48 以及1.10。為未來管理收入的快速增長打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。  來源：國泰君安 第二個(gè)需要關(guān)注的指標(biāo)是盈利質(zhì)量。 由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，其業(yè)務(wù)往往與母公司或相關(guān)集團(tuán)高度掛鉤，一方面物業(yè)管理服務(wù)的部分管理面積來源于相關(guān)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)； 另一方面，增值服務(wù)中非業(yè)主增值服務(wù)，包括案場服務(wù)、顧問咨詢服務(wù)、工程服務(wù)等，同樣與母公司或相關(guān)集團(tuán)存在大量的關(guān)聯(lián)交易，對盈利質(zhì)量產(chǎn)生一定的影響。 而增值服務(wù)中的業(yè)主增值服務(wù)毛利較高，與物管企業(yè)自身的運(yùn)營模式和能力高度相關(guān)，成為物管企業(yè)未來新的發(fā)展動能。 根據(jù)2019年的業(yè)績統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)港股上市物業(yè)管理公司中，毛利率排名前三的物管企業(yè)為雅生活、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、碧桂園服務(wù)。 而非業(yè)主增值服務(wù)占比較少的三家企業(yè)為碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)。碧桂園服務(wù)盈利質(zhì)量較高。而社區(qū)增值服務(wù)收入占比前三的公司為永生生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、保利物業(yè)。 市場往往會給予母公司或相關(guān)集團(tuán)背景強(qiáng)大，成長性較高，業(yè)主增值服務(wù)收入占比高而非業(yè)主增值服務(wù)占比相對較低的公司一定的估值溢價(jià)。 目前港股物業(yè)管理板塊平均12個(gè)月預(yù)期市盈率也處于歷史均值兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差以上高位，短期特別是龍頭物管公司估值偏高。 物業(yè)服務(wù)板塊具有高現(xiàn)金流，高增長，低杠桿等特點(diǎn)，且周期屬性較弱，由于房地產(chǎn)銷售與竣工時(shí)間的滯后性，帶給物業(yè)行業(yè)未來2-3年穩(wěn)定的發(fā)展空間。 總體來說，物業(yè)板塊作為防御性板塊，行業(yè)價(jià)值在此次疫情中得到凸顯。投資者可以逢低關(guān)注龍頭物業(yè)股以及未來新上市的大型物業(yè)股。
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