最近依然有物業(yè)股的好消息陸續(xù)出爐。而臨近中報季，港股市場的內(nèi)陸物業(yè)管理股們卻是熱度不減，相關個股頻發(fā)盈喜。

奧園健康(03662.HK)發(fā)布公告，截至2019年6月30日止6個月，該集團預期核心凈利潤潤(即扣除上市費用等非經(jīng)常性損益)較上年同期財務業(yè)績?nèi)〉糜?5%的升幅。

雅生活服務(3319.HK)此前公告顯示，預期截至今年6月底止六個月之集團未經(jīng)審核綜合純利及公司未經(jīng)審核股東應占溢利，將較2018年同期皆錄得超過50%的大幅增長。增長主要是由于集團物業(yè)管理在管面積的增加及多元化增值服務所產(chǎn)生的收入的上升，帶來利潤的大幅提升。

永升生活服務（1995.HK）早前亦發(fā)盈喜，預期截至6月30日止中期純利按年增加超過90%．該集團指，純利增加主因物業(yè)在管建筑面積增加，以及來自對非業(yè)主的增值服務及社區(qū)增值服務的收入增加所致。

此外，彩生活(1778.HK)7月19日盤后公告像京東及360戰(zhàn)略配股，受此影響，彩生活今日高開高走，漲幅位居板塊第一。

截至發(fā)稿，港股的內(nèi)陸物業(yè)股大部分都呈現(xiàn)逆市上漲的走勢。其中，彩生活以超7%的漲幅領漲全板塊，奧園健康緊隨其后，中海物業(yè)、綠城服務、碧桂園服務等均有不同程度的上漲。

不過，當我們談及物業(yè)行業(yè)，很難脫離房地產(chǎn)行業(yè)的板塊去討論，2019年上半年的數(shù)據(jù)已然出爐，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)怎樣？

房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩

2018年1-6月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資61,609億元，同比增長10.9%，較1-5月下降0.3pct。其中，6月單月商品房投資增速10.1%，較5月上升0.6pct。住宅方面，1-6月，住宅投資45,167億元，同比增長15.8%，較1-5月下降0.5pct，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.3%，較1-5月持平，其中，6月單月住宅投資增速14.4%，較5月下降0.5pct。 

而根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，百城土地成交下降，但溢價率持平略降，隨土地端調(diào)控政策頻出，預計后續(xù)將繼續(xù)降溫。 

從銷售指標來看，1-6月的商品房銷售面積為7.6億平方米，同比下降1.8%，較1-5月下降0.2pct，1-6月的商品房銷售額為7.1萬億元，同比增長5.6%，較1-5月下降0.5pct，其中，6月單月銷售額為18,925億元，同比增長4.2%，較5月上升3.6pct。住宅方面，1-6月全國住宅銷售面積為6.6億平米，同比下降1.0%，較1-5月下降0.3pct，其中，6月單月同比下降1.8%，較5月上升2.2pct，并且6月單月環(huán)比增長46.7%。 

6月銷售面積單月同比繼續(xù)保持負增長，主要源于棚改退坡對三四線市場的負面影響仍在持續(xù)，以及熱點城市調(diào)控政策結(jié)構性小幅收緊的影響仍在持續(xù)，同時，6月銷售面積單月同比降幅低位略有收窄，則更多源于18年6月銷售低基數(shù)的影響。

盡管中國房地產(chǎn)開發(fā)投資在上半年增速有所放緩，但依然不改的是物業(yè)管理板塊的藍海市場頗受投資者的青睞。而在傳統(tǒng)住宅行業(yè)天花板隱現(xiàn)的背景下，“多元化”成為房企尋找新的業(yè)績增長點的重要路徑。

物業(yè)或迎“黃金時代”

中國房地產(chǎn)市場從高速發(fā)展的“黃金時代”已逐步進入平穩(wěn)增長“白銀時代”。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛依托于現(xiàn)有資源和業(yè)務體系開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，其中物業(yè)板塊也是發(fā)展的重點之一。

物管分拆已成為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型之路的必然選擇，恰巧物業(yè)服務類公司在香港資本市場正處于投資風口，實力雄厚的物業(yè)公司欲借助行業(yè)發(fā)展東風登陸資本市場，通過資本之力拓展更大的業(yè)務版圖。近兩年，物業(yè)管理公司上市潮爆發(fā)。

數(shù)據(jù)顯示，目前在港股市場上，物業(yè)板塊包含16只個股。按照市值來分，前三大龍頭分別為碧桂園服務(06098.HK)、綠城服務（2869.HK）以及雅生活服務(3319.HK)。

隨著時間增長，物管行業(yè)的集中度在逐年上升，主要是由于上游地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度的提升。按截至2018年底的管理面積來看，百強物管企業(yè)市占率增長至38.8%，而Top 10物管企業(yè)市占率則增長至11.3%。

（圖源：安信國際）

以這種趨勢發(fā)展下去，物管行業(yè)未來集中度會進一步加速提升，背靠大型開發(fā)商的物管公司具備明顯的先發(fā)優(yōu)勢；但是長期來看物管行業(yè)未必能達到開發(fā)行業(yè)的高集中度，主要是受制于物管行業(yè)的地域差異性以及行業(yè)內(nèi)已存在部分不依賴于關聯(lián)方的龍頭物管公司，如長城物業(yè)、彩生活等。

因此，需要關注的是，物業(yè)管理公司的盈利增速大多取決于服務面積和服務單價的上升，以及一些增值服務產(chǎn)生的額外收入。一般來說，在管面積增長方面，開發(fā)商的合約銷售通常需要2-3年才能轉(zhuǎn)化成物業(yè)管理公司能創(chuàng)造收入的在管面積。因此，物業(yè)管理公司未來發(fā)展將受益于其相關開發(fā)商的合約銷售的強勁增長。但在未來房地產(chǎn)銷售增速逐漸放緩，進入存量時代之后，如何發(fā)展出新的利潤增長點將是全行業(yè)關注的一件事情。

大行怎么看？

中金公司發(fā)研報指，物管公司在園區(qū)增值服務方面有挖掘空間，同時龍頭公司有潛力以較低成本進入其他相關細分領域、拓寬業(yè)務范圍、增加公司利潤，故建議今年下半年物業(yè)管理板塊選增長質(zhì)量高、盈利確定性強的龍頭目標。

中金推薦碧桂園服務(6098.HK)、中海物業(yè)(2669.HK)及永升生活服務(1995.HK)，預期三家公司上半年盈利按年增速分別達30％，20％及95％，并將其目標價分別上調(diào)至22港元，5港元及5.5港元。中金續(xù)指，行業(yè)科技賦能進程仍未結(jié)束，搶先布局的龍頭公司不僅能夠進一步節(jié)約成本、提高利潤，還有望對外輸出智慧化解決方案、成為底層平臺企業(yè)。

中信證券近日發(fā)布研報指，物業(yè)管理或位于風口。存量社區(qū)養(yǎng)護的難題已經(jīng)引起了社會廣泛關注，而未來制度改革的破局，則可能推動物業(yè)管理行業(yè)進一步走向市場化。高盛普遍上調(diào)物管股目標價，瑞銀亦首次覆蓋中國物管業(yè)，看好行業(yè)長期增長以及輕資產(chǎn)的商業(yè)模式。

進入7月以來，物業(yè)管理公司普漲。港股方面，永升生活服務本月累計漲幅達26.82%，佳兆業(yè)物業(yè)累計漲幅逾22%，雅生活服務漲幅19%，奧園健康漲幅亦有13%以上，總市值最大的碧桂園服務同期漲幅亦有近5%。

值得注意的是，不少物業(yè)公司中報告捷的消息早在前兩周接連引發(fā)全板塊暴漲，消息已發(fā)酵至今，此時不少公司股價已經(jīng)走高，需要警惕由中報前后整個板塊炒作估值的風險。