近年來，越來越多的物業(yè)公司加速利用資本，通過上市實(shí)現(xiàn)自身跨越發(fā)展。

2019年，從年初上市的濱江服務(wù)，到年末的時(shí)代鄰里與保利物業(yè)，全年共10家物業(yè)企業(yè)成功對接資本，首次超越地產(chǎn)企業(yè)上市數(shù)量（5家），成為上市物企數(shù)量最多的一年。

這一年也是上市物管企業(yè)的高光一年，來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，在恒生指數(shù)2019年整體漲幅9.41%的背景下，于香港上市的20家內(nèi)陸物業(yè)股取得了全年平均45.82%的漲幅。

其中，新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)及佳兆業(yè)美好三家公司股價(jià)基本翻了兩倍，雅生活服務(wù)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)等股價(jià)也已翻倍。

熱潮尚未褪去，受疫情影響，優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價(jià)值再次被認(rèn)可。2020年已有興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)和建業(yè)新生活3家物業(yè)企業(yè)成功登陸資本市場，使得以住宅物業(yè)管理為主的A股和港股上市公司大軍增至25家。其中，興業(yè)物聯(lián)與燁星集團(tuán)更是一度刷新港交所上市超額認(rèn)購記錄。

同時(shí)，包括榮盛發(fā)展、金科、世茂、陽光城在內(nèi)的多家房企，也相繼宣布計(jì)劃分拆旗下物業(yè)公司赴港IPO，加上正在排隊(duì)等待上市的弘陽服務(wù)、正榮服務(wù)等多家物管公司，等候上市的物管公司已經(jīng)排起長龍。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

事實(shí)上，拋開因疫情帶來的關(guān)注與價(jià)值認(rèn)可，物管上市公司之所以受到資本市場青睞，與其過去一年內(nèi)的業(yè)績快速增長密不可分。

億翰智庫監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，25家以住宅物業(yè)管理為主的上市公司的總營收達(dá)到625億元，較2018年同期增長36.2%。其中，超過半數(shù)增幅在40%以上。

雖然行業(yè)整體向好，但規(guī)模分化也在進(jìn)一步擴(kuò)大。包括碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、招商積余在內(nèi)的，處在均值以上的7家物業(yè)管理公司，其2019年?duì)I收占25家上市物業(yè)管理公司全部營收的7成以上。其中，營收最高的碧桂園服務(wù)已經(jīng)達(dá)到近百億元，一家獨(dú)占25家全部營收的將近1/6，而營收最低的興業(yè)物聯(lián)則僅有1.84億元，兩者之間相差超52倍。

說到“凈利率之王”，彩生活當(dāng)之無愧。其2019年?duì)I收51.27億元，排名行業(yè)第5，但其凈利潤卻僅次于碧桂園，達(dá)到12.92億元，凈利潤率高達(dá)25.2%，是行業(yè)平均水平的2倍有余。

物業(yè)管理行業(yè)的爆發(fā)式增長，究其原因，在企業(yè)登陸資本市場之后，“買買買”絕不手軟，通過一系列的行業(yè)布局，快速延伸管理規(guī)模，為公司拓展業(yè)務(wù)奠定基礎(chǔ)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，如今的物管行業(yè)已經(jīng)在逐漸擺脫過去分散格局，快速進(jìn)入“收購兼并”時(shí)代。

根據(jù)億翰智庫監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年全年上市物企共發(fā)起19起收并購，而全行業(yè)收并購事件為22起，超80%收并購事件為上市物企完成。

其中，碧桂園服務(wù)和雅生活在2019年均發(fā)起4起收并購，為行業(yè)最高。而雅生活在2019年9月，僅收購中民物業(yè)即新中民物業(yè)各60%股權(quán)一起并購事項(xiàng)，就耗資超過20億元。

此外，2019年上市物企鑫苑服務(wù)、和泓服務(wù)以及藍(lán)光嘉寶服務(wù)均完成上市后首項(xiàng)收并購，依托資本力量實(shí)現(xiàn)版圖擴(kuò)張。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)亦顯示，2019年上市內(nèi)陸物管公司并購對價(jià)總額約79.2億元，同比增長461.4%，預(yù)計(jì)經(jīng)收并購獲取的管理面積在5億平方米以上。

到2020年，上市物管公司的“買買買”之路亦不曾停歇。截至目前，今年已共發(fā)生10起并購，合計(jì)對價(jià)5.9億元，其中7起為對物業(yè)管理公司的并購，另外3起與增值服務(wù)相關(guān)。

一系列并購動(dòng)作，也讓這些物業(yè)公司的在管面積和行業(yè)集中度得以快速提升。

在這些上市物管公司中，彩生活以超3.5億平方米的在管面積領(lǐng)先全場。不過，2019年，彩生活在管面積卻微降1%，也是上市板塊中唯一一家收費(fèi)面積下降的企業(yè)。億翰智庫分析認(rèn)為，企業(yè)顧問面積、合作面積等超10億平方米，規(guī)?；鶖?shù)較大，但不能有效轉(zhuǎn)換成收費(fèi)面積，因此出現(xiàn)下降跡象，后期在管面積亦有被超越的風(fēng)險(xiǎn)。

除了通過大肆常規(guī)性質(zhì)的收并購以擴(kuò)充商業(yè)版圖之外，2019年開始，上市物管公司越來越多地開始強(qiáng)調(diào)多元化增值服務(wù)業(yè)務(wù)。

有分析人士指出，增值服務(wù)由于利潤率高于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)伴隨著消費(fèi)升級(jí)，其在增強(qiáng)物企與業(yè)主之間的黏性上更有優(yōu)勢，很快將成為多數(shù)上市物企的全新發(fā)力點(diǎn)。

億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，25家上市物企公布2019年的業(yè)主增值服務(wù)收入中，總額已達(dá)到92.4億元，較2018年同比上漲96.3%，占總營收的比例達(dá)到14.78%。

其中，綠城服務(wù)的增值服務(wù)收入最高，達(dá)到19.13億元，同比上升46%；而中海物業(yè)的增值服務(wù)收入為13.48億元，較2018年大漲229.1%，為行業(yè)內(nèi)業(yè)主增值服務(wù)收入增速最快。