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導(dǎo)語：最近，先是融創(chuàng)欲分拆物業(yè)赴港IPO的消息，后又有恒大擬在香港就20億美元物管業(yè)務(wù)IPO。更有被看好的物管公司股價(jià)一路飆升，不禁感嘆，物業(yè)上市越來越香了！ 分拆物業(yè)公司獨(dú)立上市的背后，是房企急需尋找新的利潤增長空間。在競爭越來越激烈的下半場，只能每家各憑本事了。
作者/ 小博君 出品/ 博志成地產(chǎn)觀 分拆物管企業(yè)赴港上市
再掀熱潮
今年上半年，房地產(chǎn)公司分拆物管企業(yè)赴港上市再掀熱潮。截至8月17日，共有15家內(nèi)陸房地產(chǎn)公司分拆旗下物業(yè)板塊單獨(dú)在港上市。其中6家公司已成功上市，它們分別是：正榮服務(wù)(06958)、綠城管理控股(09979)、弘陽服務(wù)(01971)、金融街物業(yè)(01502)、建業(yè)新生活(09983)、燁星集團(tuán)(01941)。它們的母公司分別是：正榮地產(chǎn)(06158)、綠城中國(03900)、弘陽地產(chǎn)(01996)、金融街控股、建業(yè)股份、鴻坤集團(tuán)。另外，仍有10家物管企業(yè)遞交了上市申請書。一組組不斷增長的數(shù)字，都足以反映出物管行業(yè)現(xiàn)階段高漲的景氣度及熱度。保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、綠地服務(wù)及中海物業(yè)等大型品牌物業(yè)分拆上市后進(jìn)行大規(guī)模的并購，市場份額、業(yè)績及估值均取得大幅的提升。大房企分拆物管上市，加速物業(yè)行業(yè)分化，正折射出“大物管”時(shí)代來臨。
孫宏斌明確表示：“物業(yè)公司就像公共服務(wù)類機(jī)構(gòu)，被分拆上市的做法并不可取，不能使物業(yè)公司變成賺錢工具。”但最終沒能逃出“真香定律”。在8月6日向港交所遞表。五年過后，當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司能夠賺足夠多的錢時(shí)，孫宏斌分分鐘真香打臉，畢竟沒誰會跟錢過不去。
當(dāng)戚小明被調(diào)任到新城悅服務(wù)板塊之時(shí)，就得到王老板提點(diǎn)：先上市，然后再考慮后面。上市至今不到2年時(shí)間，新城悅服務(wù)的股價(jià)從2.9港元漲到27港元附近，堪稱火箭速度，僅僅是今年，新城悅服務(wù)的市值就翻了倍，達(dá)到近220億港元，市盈率超過50。物業(yè)去地產(chǎn)化，疊加科技、智慧等新概念，很受香港資本市場青睞。1元的利潤在地產(chǎn)板塊只能獲得不到10元的市值，但是到了物業(yè)平臺卻能輕易獲得30-70元的市值。不管物業(yè)規(guī)模大小、盈利能力，地產(chǎn)公司紛紛把握這段高估值的機(jī)會，積極拆分物業(yè)上市，獲得一個(gè)新的資本平臺。隨后，再進(jìn)行套現(xiàn)或者融資，可以給地產(chǎn)板塊輸血。地產(chǎn)融資再收緊
此時(shí)不上車，更待何時(shí)
自2014年房企分拆物業(yè)赴港上市第一股出現(xiàn)后，2018年下半年至今經(jīng)歷了一波物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市熱潮，并且受到資本市場熱捧。今年這種上市熱度進(jìn)一步延續(xù)，并且出現(xiàn)多個(gè)龍頭房企的身影。 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，地產(chǎn)融資收緊，房企正馬不停蹄分拆旗下業(yè)務(wù)上市，以再造融資平臺、減輕資金壓力。今年以來，物業(yè)板塊上市成為房企標(biāo)配。 在彩生活2020年中期業(yè)績會上，董事會主席潘軍表示，未來5-10年，國內(nèi)上市物業(yè)公司數(shù)量將會超過百家，并且必會出現(xiàn)一家萬億估值的社區(qū)服務(wù)企業(yè)，“我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是不可能出現(xiàn)，但是物業(yè)行業(yè)是有可能的。”“對于現(xiàn)在資本市場對物管行業(yè)的看好，我是很驕傲的，我覺得我們從事的是一個(gè)非常好的行業(yè)”，潘軍表示，短期內(nèi)附屬于大地產(chǎn)商的物業(yè)公司具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，但物管行業(yè)是一個(gè)市場化的服務(wù)行業(yè)，行業(yè)的本質(zhì)不是高毛利，而是高附加值。因此潘軍認(rèn)為按照這樣的方向，對市場化發(fā)育的物管企業(yè)來講，未來是值得期待的。相對沒有上市的物業(yè)公司，已經(jīng)上市的物業(yè)公司募集資金在繼續(xù)加大集中度和市占率的提升。他們上市融資的資金也在繼續(xù)收并購其他中小型物業(yè)公司，這也意味著在管面積的增大，規(guī)模的繼續(xù)增大。房企分拆上市主要為拓寬融資渠道，同時(shí)能達(dá)到“一種資產(chǎn)、兩次使用”的效果。分拆上市不僅 可以有效盤活公司資產(chǎn)，通過出讓一部分股權(quán)獲得大量IPO資金，改善企業(yè)資產(chǎn)流動性；另外，母公司可利用再融資進(jìn)行產(chǎn)能擴(kuò)張或新項(xiàng)目培育，為公司長期發(fā)展創(chuàng)造有利條件。受資本熱捧，也是搶灘資本市場的益處顯而易見的。但是，促使房企加快上市步伐的，是難以放松的地產(chǎn)融資環(huán)境。據(jù)市場消息顯示，近期監(jiān)管部門設(shè)置“三道紅線”控制房企有息債務(wù)增長，包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，根據(jù)房企觸線程度，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模增速閾值。物管步入“大時(shí)代”
房企打的算盤
2019年，物業(yè)管理作為中國鼓勵(lì)性行業(yè)蓬勃發(fā)展，多次出臺寬松的價(jià)格指導(dǎo)政策，“人民對美好生活的向往”要求更為專業(yè)、更高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。2020年兩會政府工作報(bào)告提出，“支持餐飲、商場、文化、旅游、家政等生活服務(wù)業(yè)恢復(fù)發(fā)展，推動線上線下融合；發(fā)展養(yǎng)老托幼服務(wù)”，“新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)”，凸顯了對物業(yè)管理服務(wù)的需求。今年頒布的《民法典》對業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人、政府相關(guān)部門的責(zé)任、權(quán)利進(jìn)行了更清晰的厘定，體現(xiàn)了國家對物業(yè)行業(yè)的重視，預(yù)示著行業(yè)未來更加市場化、規(guī)范化的發(fā)展趨勢。地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)遭遇16萬億的天花板，唯一剩下點(diǎn)想想空間就是大企業(yè)把中小企業(yè)碗里的肉搶走了，才能變現(xiàn)讓自己增長，所以，地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)是個(gè)零和游戲，新資本故事和想象空間越來越少了。在此背景下，赴港上市籌資謀求擴(kuò)市場份額就成為物管企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展的必經(jīng)之路?！胺植鹕鲜小?、“又一家物管公司遞表”、“物管赴港上市潮”......成為近兩年物管行業(yè)一直繞不開的熱點(diǎn)。
隨著“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)、個(gè)人消費(fèi)升級、新城鎮(zhèn)化推進(jìn)及舊城改造等政策落地，打開了物管衍生業(yè)務(wù)及非主業(yè)增值服務(wù)增長空間，進(jìn)而放大了物業(yè)管理穩(wěn)健的現(xiàn)金流、持續(xù)的盈利、脫離經(jīng)濟(jì)周期等行業(yè)特性，資本市場關(guān)注度及認(rèn)可度逐步提升。隨著資本的注入及政策持續(xù)推出，物管行業(yè)勞動密集、分散的格局逐步被突破，可預(yù)見增長空間逐步明朗及放大。在當(dāng)前物管行業(yè)明朗的情況下，分拆物業(yè)業(yè)務(wù)上市，是中國房地產(chǎn)企業(yè)們擺脫當(dāng)前困境的通用法則。物業(yè)公司的資金鏈多依靠母公司輸血，向外拓寬業(yè)務(wù)的能力有限，因此，分拆物業(yè)業(yè)務(wù)上市后，房企可為物業(yè)撬動更多資源，以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)拓展。 總體來講，房企分拆物業(yè)的邏輯大致是，將物業(yè)資產(chǎn)證券化，融到更多的錢，減輕背后地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)壓力，從而為現(xiàn)有業(yè)務(wù)或者業(yè)務(wù)擴(kuò)充提供流動的現(xiàn)金流。 上市只是第一步
被偏愛的也有危機(jī)
根據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，截至8月13日，有8家上市物管企業(yè)的股價(jià)漲幅超過100%，其中銀城生活服務(wù)的股價(jià)更是暴漲近5倍。 推動股價(jià)走高的不只是日漸提升的關(guān)注度，還有企業(yè)自身業(yè)績的良好表現(xiàn)。截至目前，已披露了業(yè)績預(yù)告的16家物管企業(yè)皆錄得業(yè)績增長。 有的公司已經(jīng)嘗到了甜頭。例如世茂服務(wù)，2017年至2019年的在管總建筑面積分別為4260萬平方米、4500萬平方米和6820萬平方米，去年在管面積同比增幅超過了50%，其中大部分源于并購。2019年，世茂服務(wù)通過收購海亮物業(yè)和泉州三遠(yuǎn)，分別新增了1480萬平方米和130萬平方米在管面積，占新增部分的近七成。同時(shí)，這讓世茂服務(wù)逐漸擺脫對母公司的依賴，截至2019年12月31日止年度，世茂服務(wù)67.6%的收入來自獨(dú)立客戶。
從當(dāng)前資本市場上A股和H股各行業(yè)股票可看出，物業(yè)股的估值總體還不錯(cuò)，即其市盈率要高于資本市場各行業(yè)的平均市盈率水平，這說明投資者認(rèn)可物業(yè)股的增值機(jī)會。 但隨著上市企業(yè)的增加，拓展業(yè)務(wù)及收并購方面的不確定性和行業(yè)競爭，都會越來越大。 大房企拆分的物業(yè)擁有更強(qiáng)的品牌影響力和市場競爭力，另外擁有大房企作為支撐，物業(yè)公司易于擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模。 對物業(yè)企業(yè)來說，登陸資本市場只是第一步，物業(yè)企業(yè)上市后，除了擴(kuò)大規(guī)模外，要加強(qiáng)運(yùn)營，也要加強(qiáng)社區(qū)增值服務(wù)。建立社區(qū)之間的平臺是一大方向。將更多社區(qū)連接起來形成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)，從而實(shí)現(xiàn)資源有效轉(zhuǎn)化提高業(yè)績。 《分拆物業(yè)公司獨(dú)立上市 房企急需尋找新的利潤增長空間》、《彩生活潘軍：內(nèi)陸上市物業(yè)公司將超百家 最高估值可達(dá)萬億》、《房企掀起拆分物業(yè)上市潮，打的什么算盤？》、《物業(yè)行業(yè)強(qiáng)調(diào)內(nèi)功 物業(yè)公司上市表現(xiàn)冰火兩重天》
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