長期壓抑的物業(yè)公司，這兩年終于爆發(fā)了！

一個典型的爆發(fā)現(xiàn)象是這2、3年地產(chǎn)物業(yè)公司紛紛上市！

• 為何是這兩年物業(yè)公司紛紛上市？

• 現(xiàn)在統(tǒng)計共有27家上了，但整個物業(yè)上市的節(jié)奏和趨勢如何？

• 所有有一定規(guī)模的物業(yè)公司都可以上市嗎？萬科龍湖為何暫時不上市？

• 物業(yè)公司市值憑啥超過母公司開發(fā)商市值，PE憑啥那么高？

• 物業(yè)公司上市之后，未來發(fā)展方向和重心到底是什么？

• 各個上市物業(yè)公司的差異性如何體現(xiàn)？

顯然，對于物業(yè)公司上市潮如何看？老潘總結為《9問物業(yè)上市》，簡單聊一聊，以后持續(xù)深度研究！

畢竟，昔日的雞肋，昔日遠離精英的物業(yè)行業(yè)，如今搖身一變，成為香饃饃，成為資本機構的寵兒？憑什么，為什么？能持續(xù)熱多久？盈利模式如何突破？……很多問題還是值得關注。

地產(chǎn)總裁內參：其實開發(fā)商物業(yè)公司頻頻上市也就最近這2、3年，以前一直都是“慢火”！

• 2014年，第一個吃螃蟹的是花樣年，彩生活成為內陸物業(yè)公司分拆上市第一股，這個意義重大！

• 隨后2015年到2017年，開發(fā)商遭遇行業(yè)超級上升行情，這3年物業(yè)上市基本保持每年1到2家的“慢悠悠”節(jié)奏。

• 2018年開始有5家物業(yè)公司上市了。這一年地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也開始深度調整，地產(chǎn)商喊日子不好過了，天變了。

• 2019年開發(fā)商難過了，活下去的聲音彌漫行業(yè)，但老潘提醒看客的是，這一年，卻是物業(yè)公司紛紛上市的“井噴年”、堪稱“上市爆發(fā)年”。這一年12家物業(yè)公司上市（含借殼）。這個數(shù)量等同于過去五年主板物業(yè)股的總和。

以至于老潘看到一個“記者提問標準套路”——即對每個沒有物業(yè)上市的房企業(yè)績會，記者們都會問一個標準問題——“你們物業(yè)打算上市了嗎？啥時候上市？”

地產(chǎn)總裁內參：那么多物業(yè)公司這2、3年忽然醒了，為啥紛紛上市的確是一個基礎問題，也是一個不得不回答的問題。

首先，應該說，這兩年，港股對地產(chǎn)開發(fā)商不怎么友好，估值很低，但客觀說，港股對物業(yè)公司上市還是比較友好，門檻也不高，所以還不用說大中型物業(yè)公司，一些中小型物業(yè)公司也能紛紛上市。

老潘整體一種觀感是——地產(chǎn)越來越不受“待見”，而物業(yè)的預期卻在持續(xù)上升！

房企的爭奪戰(zhàn)的一個分支是普遍由房地產(chǎn)開發(fā)轉向物業(yè)服務的爭奪戰(zhàn)。

某種程度上，物業(yè)公司的上市，且持續(xù)做大，老潘以為真正有利于開發(fā)商戰(zhàn)略轉型。

老實說，老潘對開發(fā)商戰(zhàn)略轉型短期呈現(xiàn)悲觀態(tài)度，普遍效果不佳，有的鎩羽而歸，有的前途未卜，有的直接叫停，但唯獨對商業(yè)和物業(yè)這兩個板塊的轉型小成績，還是覺得只要做靠譜了，還是有看頭的。

畢竟相對而言，這是開發(fā)商熟悉的產(chǎn)業(yè)，也是開發(fā)商的優(yōu)勢可以傳遞到物業(yè)公司的產(chǎn)業(yè)，更是一個本身就是冉冉升起，巨大蛋糕的藍海行業(yè)，還是一個營收、現(xiàn)金流持續(xù)且穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)。

這一點相對很多文旅、養(yǎng)老、科技、養(yǎng)豬等產(chǎn)業(yè)而言，相對而言，轉型有點假大空，或周期太長，只打雷不下雨，更多是羊毛出在兔身上的游戲而已！

應該說，物業(yè)紛紛成功上市，是房企轉型成功的一個分支！

其二，的確，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)遭遇16萬億的天花板，唯一剩下點想想空間就是大企業(yè)把中小企業(yè)碗里的肉搶走了，才能變現(xiàn)讓自己增長，所以，地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)是個零和游戲，新資本故事和想象空間越來越少了。

與16萬億天花板不同的是，物業(yè)行業(yè)100億平方米的已售商品房，每多賣一平米，天量的物業(yè)規(guī)模就又增長一平米，加上未來有房一族都是“消費大戶”，對他們日常服務和可循環(huán)、多次銷售的空間是無限巨大的，而這就是物管的大生意！雖然很難做，但空間去在那，但是你不做，你做不到，老潘提醒，并不意味著別人做不到！

事實上，目前中國一二線城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)由早期剛需市場轉變?yōu)楦纳菩褪袌?，到這個階段后，購房客群和市場會對物業(yè)公司在不動產(chǎn)后期增值過程中創(chuàng)造的價值有更多肯定

其三，物業(yè)行業(yè)很大，成長空間巨大，但目前卻處于發(fā)展初步階段，老潘沒記錯的話，目前2019年物業(yè)公司規(guī)模再1萬億左右。業(yè)內人士指出，2030年物業(yè)行業(yè)規(guī)模有望達到3.2萬億元。

未來成長空間的確巨大，但眼下卻是行業(yè)高度分散！根據(jù)《2018中國物業(yè)服務價值創(chuàng)新研究報告》中表示，中國物業(yè)行業(yè)整體還處于初步發(fā)展階段，截至2018上半年，我國上市物業(yè)企業(yè)達到104家。數(shù)量僅僅只占全行業(yè)0.9%。

分散度高，但這兩年物業(yè)行業(yè)集中度和大型物業(yè)公司的市占率也進入了快車道！中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年百強企業(yè)管理面積總值達54.50億平方米，占全國物業(yè)管理面積的29.44%，而這一數(shù)字在2017年上升到了33%，強者恒強態(tài)勢持續(xù)加劇。同時，目前物業(yè)領域的頭牌碧桂園，市值已經(jīng)超過千億港元。

這個1000億市值的量級，老潘提醒，已不能小覷！

更需要看到的是，當下乃至未來物業(yè)行業(yè)的快速成長和擴張還在加速，比如從已經(jīng)上市物業(yè)公司的募集資金用途看，近60%都是用于收并購和規(guī)模擴張，目的就是一個，快速做大自己的規(guī)模。

物業(yè)行業(yè)其實也類似地產(chǎn)行業(yè)的“軌跡”！

現(xiàn)在就好比地產(chǎn)開發(fā)2010年的場景！

未來幾年，中國物業(yè)公司的規(guī)模發(fā)展也將進入“快速增長期”，物業(yè)公司的規(guī)模，一年一個樣！

為何說，規(guī)模為王，核心在于物業(yè)公司基礎收入取決于在管面積規(guī)模，即物業(yè)“在管面積”的規(guī)模與物業(yè)基礎收入大致成“正比例”，其二，未來為業(yè)主提供“增值服務”，衍生服務第二個大圈的服務，也高度依賴“管理規(guī)模”以及相應的“客戶數(shù)量”提升。

物業(yè)這個行業(yè)進入中短期的爆發(fā)期，規(guī)模為王的規(guī)則中短期存在，而上市就是一個“加速器”！

地產(chǎn)總裁內參：物業(yè)上市，2018起飛了，2019年爆發(fā)了，2020年依舊是爆發(fā)年！

僅僅上半年，就有10家內陸物業(yè)公司向港交所提交招股說明書，截止到2020年6月30日，當下已有27家物業(yè)企業(yè)在港股和A股上市！

物業(yè)上市陣容擴大趨勢明顯、勢頭強勁！據(jù)中國指數(shù)研究院預計，在資本的助推下，年內將有至少12家物業(yè)公司將在港交所成功上市，而未來兩年內，上市物業(yè)公司數(shù)量將超過50家。同時也有業(yè)內專家甚至樂觀推算，未來2、3年上市物業(yè)公司或許達到100家。

要知道，目前行業(yè)幾家大的物業(yè)公司都還沒有上市，比如萬科、恒大、華潤等，那么，未來一旦這些新增巨頭級的物業(yè)公司完成上市后，將掀起更大的物業(yè)巨浪！

物業(yè)這個行業(yè)的好戲，還在后頭！

地產(chǎn)總裁內參：答案顯然是物業(yè)股！

過去2年，如果你沒有買物業(yè)股，不要說你投資地產(chǎn)了！

截止2019年底， 據(jù)睿和智庫統(tǒng)計，2019年港股物業(yè)板塊的股價指數(shù)較年初漲幅達99.7%

當然，你說2019年太火，2020年物業(yè)股會降火嗎？或者還有機會嗎？

真實的答案又讓你大跌眼鏡。

截止2020年上半年來看，在27家上市物管公司之中，有22家上市企業(yè)股價依舊大幅度上揚，平均漲幅在52%左右，市值共飆漲1209億元。

地產(chǎn)總裁內參：房企多元化轉型N多年，其他非主業(yè)的產(chǎn)業(yè)，上市的并不多，但物業(yè)這個產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)，卻讓人始料不及！

其一，2014年彩生活上市，應該來說可以解讀為物業(yè)行業(yè)首次被資本市場、資本化的第一年，即物業(yè)資本化元年，但物業(yè)行業(yè)真正被全社會認可、資本認可、開發(fā)商認可卻是今年這2年，尤其是2020年。

不用你的招股書說得多精彩，事實上，2020年的疫情年，教育了全國人民對物業(yè)公司重要性的認知。2020年，應該是物業(yè)公司存在感最強的一年！2020年，物業(yè)公司作為一個生活必需品或者生活服務商的定位更清晰，更鮮明了。

為何這么說？是因為黑天鵝疫情全國人民天天呆在家里，物業(yè)作為居民日常生活最前沿的保障單位，在社區(qū)疫情防控中存在感不斷上升。 疫情期間，物業(yè)公司顯示出重要的作用，引起了社會廣泛關注，物業(yè)公司估值得到進一步提升。

物業(yè)價值被全社會再一次認可和強化，也為房企物業(yè)公司市值持續(xù)增長提供了巨大支撐！

其二，借助疫情助攻，物業(yè)公司2020年首次出現(xiàn)千億市值物管公司。即2020年5月12日碧桂園服務市值首破千億，市值一度高達1047.9億港元。

而對比下來，類似一家單純15強開發(fā)商，去年銷售額2000億了，但市值竟然才250億！

其三，物業(yè)公司市值超過房企的越來越多！

前有彩生活不用多說，同樣，綠城服務的總市值早已經(jīng)高于其關聯(lián)房企綠城中國市值；而雅生活同樣大幅度超越母公司雅居樂地產(chǎn)的市值！

現(xiàn)在不僅僅是超過的問題，而且是差距越來越大！

因為一個在走下坡路，一個在走上坡路！

做投資，核心看趨勢！

地產(chǎn)總裁內參：

物業(yè)上市了，就一定會個個突飛猛進嗎？事實上，在今天已經(jīng)上市的27家物業(yè)公司中，分化、冰火兩重天已經(jīng)開始呈現(xiàn)。

到底誰漲得多了？大物業(yè)公司就股價漲幅大嗎？答案是NO。

事實上，目前幅榜前幾家上市物管公司以具有成長潛力大的中型物業(yè)公司為主。

為何如此了?一個重要原因是它們背后關聯(lián)地產(chǎn)公司增長強勁，因此未來可以獲得持續(xù)性的物業(yè)管理面積輸送。

反過來，大型的物業(yè)公司，比如碧桂園服務、雅生活服務、保利物業(yè)、中海物業(yè)等頭部物管公司，在資本市場的表現(xiàn)更為穩(wěn)定，整體漲幅水平基本與板塊整體水平一致，在50%左右浮動。

的確，目前上市物業(yè)公司中，很多都是以開發(fā)商為背景，這也自然的導致物業(yè)公司上市后的股價走勢較依賴于房企的表現(xiàn)。房企土地儲備多，增長預期大，物業(yè)企業(yè)的股價就相對走高。據(jù)統(tǒng)計，目前物業(yè)公司中具有開發(fā)商背景的公司占比約78%，

反過來，物業(yè)下跌的、跑的慢的也有，2020上半年，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、方圓房服集團、浦江中國、彩生活五家物管公司在一片大漲之中股價出現(xiàn)了下跌。

如何看？

的確，今天資本市場和投資者也更理性了。

他們更看好業(yè)績確定性強，收入、利潤結構合理，未來預期有增長潛力的公司！

因此一些既無前景又無增量的小型物業(yè)股并不受“寵”這也正常。

整體估值向好的態(tài)勢下，企業(yè)分化逐漸顯現(xiàn)，既估值超過100倍的公司，也有徘徊在5、6倍的物企。幾十倍的差距，優(yōu)勢物企大步向前，尾部公司逐漸掉隊。

一切取決于投資機構判斷。通常情況下，投資機構內部會建立起一套估值模型，有些機構傾向于住宅管理規(guī)模足夠大，有的則更關注非住宅業(yè)務數(shù)量；有的投資者喜歡聽增值服務的故事，有的則將目光投向關聯(lián)母公司能否持續(xù)提供管理規(guī)模上。

地產(chǎn)總裁內參： 一個讓很多地產(chǎn)人無法理解的現(xiàn)象是，無論市值表現(xiàn)還是估值層面，越來越多的物業(yè)公司正逐步跑贏房企。

目前物業(yè)板塊的市盈率普遍介于30—50倍。其中，招商積余已經(jīng)高達115倍，綠城服務為55倍，碧桂園服務、雅生活的PE分別達到52倍、39倍。顯然，對比當前資本市場上A股和H股各行業(yè)股票物業(yè)股的估值總體很不錯，即其市盈率要高于資本市場各行業(yè)的平均市盈率水平，

為何如此？

其一，核心是這是一個想象空間巨大的上升行業(yè)！

其二，相對沒有上市的物業(yè)公司，已經(jīng)上市的物業(yè)公司募集資金在繼續(xù)加大集中度和市占率的提升。他們上市融資的資金也在繼續(xù)收并購其他中小型物業(yè)公司，這也意味著在管面積的增大，規(guī)模的繼續(xù)增大。

其三，物業(yè)公司的商業(yè)模式比地產(chǎn)開發(fā)模式更好，更受資本市場喜歡。

第一，現(xiàn)金流收入穩(wěn)定且高度確定，比如物管行業(yè)續(xù)約率高，類似“坐地收租”的商業(yè)模式是當前行業(yè)高估值的一個支撐因素。而房地產(chǎn)開發(fā)收入容易受政策，市場、行業(yè)競爭、房企掌舵人影響，波動巨大。

第二，空間巨大，未來中國社區(qū)物業(yè)天然攜帶中國中產(chǎn)乃至上產(chǎn)階級的巨大流量土壤和消費力，，即物業(yè)占據(jù)中國社區(qū)巨大的流量入口、未來物業(yè)完全以服務業(yè)主為導向，開辟公共空間管理、入戶廣告、家庭服務、社區(qū)服務平臺、電商入口、金融服務、社區(qū)出行、居家、美好生活等多類型、多種類的高頻、持久、海量收益，而且他們的毛利率遠高于基礎物業(yè)毛利率更大，顯然，這是一個巨大的“富礦”！

老潘一句話總結就是——如果說基礎物業(yè)管理是個“千億級”蛋糕，那么社區(qū)巨大流量下的增值服務，將是“萬億級”甚至十萬億級蛋糕。

地產(chǎn)總裁內參：有一個物業(yè)報告數(shù)據(jù)把資金怎么花做了一個清晰統(tǒng)計，即根據(jù)2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告顯示，物業(yè)公司募集資金擬用于收并購及戰(zhàn)略投資的資金比例較之前上市企業(yè)的50%～60%提高至60%～70%，這將大力推動行業(yè)集中度的加速提升；其次，上市物業(yè)服務企業(yè)重視智能化系統(tǒng)和社區(qū)平臺建設，擬將10%～20%的資金用于建設社區(qū)生態(tài)；此外，上市企業(yè)擬將10%～15%的資金用于增值服務拓展或員工發(fā)展，其余資金用于運營資金及一般企業(yè)用途。

怎么看？

的確，擴規(guī)模是第一。業(yè)內的普遍共識是，物管行業(yè)的整合分化是個大趨勢?，F(xiàn)在是物業(yè)公司“搶地盤”的階段，是他們對資金需求最大的時候，未來能上市的企業(yè)，才能大概率活下來，進而有資格瓜分市場。比如碧桂園6個月上市后，就迅速用6.83億就收購來自北京、上海、南昌、成都的5家大中型物管公司，不僅快，而且早，成本就相對少。

為何要現(xiàn)在快速搶地盤？核心在于隨著龍頭物管公司在管面積不斷增加，大型品牌物業(yè)與其他物業(yè)公司的規(guī)模差距會逐步拉大。在行業(yè)還未進入競爭殘酷的紅海市場時，盡早搶占自己的市場份額成為一致選擇。但如何擴大規(guī)模，顯然，單靠地產(chǎn)母公司輸血或者招投標，效率明顯不夠，所以，對外收并購擴張成為業(yè)內主旋律。

其次，強服務，擴平臺是走得遠的前提。不可小覷的是，物業(yè)企業(yè)上市后，除了擴大規(guī)模外，也要加強社區(qū)增值服務。其中，建立社區(qū)之間的平臺是一大方向。將更多社區(qū)連接起來形成一個網(wǎng)絡，從而實現(xiàn)資源有效轉化提高業(yè)績。比如正榮服務上市就強調，27.5%的資金將用于收購社區(qū)產(chǎn)品及服務，與公司形成互補。比如值得注意的是另一個故事是，被收購對象中非住宅物業(yè)管理標的增多。這與上市企業(yè)積極拓展非住宅管理領域的趨勢契合。

當然，一些物業(yè)上市企業(yè)希望通過科技化手段來提升管理效率，從而為規(guī)模擴張鋪路。比如2019年有30余家百強企業(yè)智能化建設費用超千萬元，大部分企業(yè)智能化建設費用投入在100萬～500萬元之間。

地產(chǎn)總裁內參：

其實對于物業(yè)公司上市，一直存在一個尷尬問題，這也是很多房企老板對物業(yè)上市的一個忌諱點——即物業(yè)公司與資本市場本身是相互沖突的，上市決定了企業(yè)是逐利性質的，首要目的往往是維護股東利益而非業(yè)主利益；然而物業(yè)管理本身是要不斷投入、全心為業(yè)主服務、不計利潤的。

其二，對于上市，并非所有房企都要快速上市，也不能為了追風為了上市而上市！

比如暫時不上市的龍湖，龍湖物業(yè)在自己的四大航道中有自己的整體戰(zhàn)略邏輯，更多是求得整體一盤大棋的勝利。

比如并不是所有物業(yè)公司都適合且能夠上市，一些小而美的公司在規(guī)模上不具備上市的條件，相反，他們更可能被有實力上市的公司收購，因為它們本身也是非常好的標的資產(chǎn)，又或者與其他平臺來尋求合作。

其三，物業(yè)公司上市后，其實更難的路在后面，核心還是基本面扎實，商業(yè)模式清晰，競爭優(yōu)勢顯著，否則上市之后業(yè)績發(fā)展如果與預期不符合，股價也將大幅度下挫，最后被投資者所拋棄。

事實上，業(yè)內人士表示，今天物業(yè)公司上市后，依舊面臨三大瓶頸：其一，住宅業(yè)態(tài)毛利率低，其二，缺乏新的盈利模式和利潤增長點，其二，業(yè)績亮點主要靠規(guī)模增長！

與早期的地產(chǎn)行業(yè)一樣，物業(yè)行業(yè)的馬太效應會越來越顯著，未來品牌物業(yè)將通過兼并收購的方式擴大市場份額，快速淘汰落后企業(yè)。

事實上，一個行業(yè)從起步期，到產(chǎn)品、服務、規(guī)模達到一定高度，或者資本平臺開始發(fā)揮力量的時候，往往進入一個資本力量比單一產(chǎn)品、服務口碑力量更能撬動企業(yè)規(guī)模發(fā)展的新階段。老潘相信，伴隨50家乃至更多大型品牌物業(yè)上市公司紛紛上市，未來2、3年，資本的力量將取代服務口碑的力量，成為物業(yè)公司規(guī)模加速提升的手段！

這不是悲哀，而是資本在一個行業(yè)擴張中的必然嗜血，也變現(xiàn)快速提升了物業(yè)公司未來活下來，活得好的門檻，若干年以后，物業(yè)公司也將進入高質量發(fā)展階段。

但眼下，資本助推和分化洗牌，是這個行業(yè)的中短期必然！

 專注地產(chǎn)30強之變

地產(chǎn)總裁內參

努力為地產(chǎn)總裁提供“建設性、價值性”內容！

交流加老潘微信 dczcpyt

請注明公司城市姓名（非誠勿擾）