文|陸警幻

編輯|李惠聰

2020年過(guò)半，多支物業(yè)股逆勢(shì)上揚(yáng)，令人側(cè)目。而整個(gè)物業(yè)版塊在資本市場(chǎng)，儼然一副新晉資本明星的架勢(shì)。

自去年以來(lái)，房企分拆物管上市的熱情高漲。從物業(yè)巨頭再到蚊型物管企業(yè)，今年在港等待IPO的各類(lèi)企業(yè)如過(guò)江之鯽。

6月24日，端午節(jié)假期前一天，榮盛發(fā)展旗下的物業(yè)公司榮萬(wàn)家生活服務(wù)、合景泰富集團(tuán)旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申請(qǐng)。

2天之后，6月26日，佳源國(guó)際旗下的佳源服務(wù)遞交招股書(shū)；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服務(wù)和世茂集團(tuán)旗下的世茂服務(wù)亦同日遞表。

數(shù)據(jù)來(lái)源：嘉和家業(yè)整理

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已有15家房企分拆物業(yè)平臺(tái)赴港上市。其中，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活3家已經(jīng)成功掛牌上市；金融街物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)、正榮服務(wù)3家已經(jīng)通過(guò)聆訊；星盛商業(yè)、宋都物業(yè)、第一服務(wù)、卓越物業(yè)等10家物業(yè)公司則完成遞表，在排隊(duì)等候上市的途中。

此外，有消息稱(chēng)，華潤(rùn)置地也正在著手分拆旗下物業(yè)板塊上市，擬IPO時(shí)間可能在2021年。同時(shí)坊間亦傳聞，中國(guó)恒大也有分拆物業(yè)公司上市打算。

有業(yè)內(nèi)士總結(jié)，“今年的物業(yè)公司不是在上市，就是在上市的路上”。

疫情防控催使物業(yè)價(jià)值加速重構(gòu)，一路走高的估值以及不斷上漲的股價(jià)，是房企熱衷分拆物業(yè)上市的原動(dòng)力。一個(gè)特殊現(xiàn)象是，無(wú)論市值表現(xiàn)還是估值層面，越來(lái)越多的物業(yè)公司正逐步跑贏房企。

事實(shí)上，房企分拆物業(yè)公司上市，并不是敲鐘爽完就萬(wàn)事大吉。企業(yè)上市后，萬(wàn)里長(zhǎng)征才算邁出第一步。IPO完成后，物業(yè)公司還是要專(zhuān)注核心業(yè)務(wù)，保證公司長(zhǎng)久良好運(yùn)轉(zhuǎn)，才能真正為資本所追捧。

房企物業(yè)扎堆上市波瀾早起。

2018年，物管公司就進(jìn)入了上市窗口期。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018至2019年，上市的物管公司數(shù)量達(dá)18家，是2014至2017年上市企業(yè)數(shù)量的3倍。

進(jìn)入2020年，這種勢(shì)頭似乎越來(lái)越旺。據(jù)匯生國(guó)際融資總裁黃立沖觀察，今年房企物管公司赴港上市態(tài)度比以前更加積極，“經(jīng)過(guò)這次疫情，大家發(fā)現(xiàn)之前有希望的小船都被打翻了，只剩下物業(yè)，目前看來(lái)物業(yè)行業(yè)更穩(wěn)定，就趕緊把它拿起來(lái)做。”

為何今年物業(yè)公司分拆上市數(shù)量再創(chuàng)峰值？

其實(shí)自2014年彩生活上市之后，大部分物業(yè)公司的上市意識(shí)在2018年左右被再次點(diǎn)燃。經(jīng)過(guò)1-2年的時(shí)間，大多數(shù)企業(yè)都做好了財(cái)務(wù)、架構(gòu)等方面的準(zhǔn)備，導(dǎo)致今年出現(xiàn)物業(yè)企業(yè)集中遞交招股書(shū)的情況。

特別是一些體量本身較小的企業(yè)，更需要一個(gè)籌備期，由于港股對(duì)物業(yè)公司上市比較友好，且上市門(mén)檻不高，所以我們才會(huì)在資本市場(chǎng)看到一些中小型物業(yè)公司近年頻頻上市。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房企分拆旗下物業(yè)板塊上市，一方面，是因?yàn)楣究蓪⒃摌I(yè)務(wù)作為獨(dú)立融資平臺(tái)，用以募集資金，方便融資，減少母公司資金運(yùn)營(yíng)壓力。另一方面可使其在房地產(chǎn)細(xì)分業(yè)務(wù)市場(chǎng)中發(fā)展壯大，在存量時(shí)代占得先機(jī)——這是近年來(lái)房企加快分拆旗下業(yè)務(wù)上市背后的核心邏輯。

此外，疫情給一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)造成顯著沖擊。一方面，重點(diǎn)城市成交規(guī)模降至近十年同期最低位，房企短期銷(xiāo)售回款承壓；另一方面，償債規(guī)模高企，房企對(duì)資金的渴求更為迫切。

有地產(chǎn)公司高管面對(duì)上市潮分析認(rèn)為，年初暴發(fā)新冠肺炎疫情中，物管公司獲得了良好表現(xiàn)和聲譽(yù)。但港股物管上市公司超高估值才是推動(dòng)這股上市潮真正發(fā)酵的催化劑。

不過(guò)，市場(chǎng)間也有對(duì)這股上市潮的種種擔(dān)憂。

物業(yè)公司拆分上市后能夠募集大量資金，這有助于為母公司資金紓困。但事實(shí)上，物業(yè)公司作為獨(dú)立主體上市后，在獲取資本加持同時(shí)，資金亦要保持獨(dú)立性，物業(yè)公司的分拆上市對(duì)關(guān)聯(lián)房企影響不大，一般情況下，物業(yè)收入在房企營(yíng)收中不會(huì)占據(jù)太高比例。

在記者采訪中了解到，從去年開(kāi)始，物管公司選擇境外上市，并非是給母公司找錢(qián)，更多還是出于財(cái)富安全考慮?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)可以找到很多低成本融資，以前5%～6%的融資利率，現(xiàn)在銀行視企業(yè)資質(zhì)，最低可以降到2%～3%的水平。融資環(huán)境寬松了很多。

在預(yù)售款模式下，國(guó)內(nèi)物業(yè)公司基本不需要負(fù)債經(jīng)營(yíng)，有著絕對(duì)良好的現(xiàn)金流，這是一大優(yōu)勢(shì)。睿和智庫(kù)研究表示，物業(yè)公司所需資本投入較少，主要資源投入為人員成本和部分科技成本投入，屬于典型的輕資產(chǎn)模式。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)太多，老板們也想為自己“留一個(gè)后手”，做一家沒(méi)有什么負(fù)債的上市公司。

物管IPO大熱，除房地產(chǎn)增量轉(zhuǎn)存量現(xiàn)實(shí)倒逼之下，房企有意切換新賽道、尋找新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)等多方因素使然。事實(shí)上，穩(wěn)定的現(xiàn)金流、廣闊的發(fā)展空間以及無(wú)顯著的周期波動(dòng)性，是物管企業(yè)獲得資本市場(chǎng)青睞所在。

克而瑞物管相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，從市值方面看，截至2019年底，24家上市物企市值總額2355.9億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率多超過(guò)20倍，擁有較高的估值。截至2019年底，24家香港上市的物企全年股價(jià)綜合看漲，股價(jià)漲幅平均值為63.8%，高于同期恒生指數(shù)9.1%的漲幅。

此外，2020年，受新冠疫情的影響，雖然整體市場(chǎng)的表現(xiàn)并不盡如人意，但物管板塊平均增幅卻達(dá)到了37%。

不僅如此，部分物業(yè)公司市值甚至開(kāi)始跑贏母公司。數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月2日，綠城服務(wù)總市值達(dá)到299.18億元，高于其關(guān)聯(lián)房企綠城中國(guó)218.22億元的市值。雅生活服務(wù)同樣以522億元的總市值，超越母公司雅居樂(lè)377億元規(guī)模。

基于物業(yè)股近兩年較好表現(xiàn)性以及行業(yè)廣闊前景，包括易居集團(tuán)CEO丁祖昱在內(nèi)的多位行業(yè)專(zhuān)家曾作出預(yù)判，2020年物業(yè)企業(yè)上市將迎來(lái)一個(gè)高峰，在兩三年內(nèi)，物業(yè)上市公司或?qū)⒃黾拥?00家以上。盡管業(yè)內(nèi)普遍對(duì)物管行業(yè)持看好態(tài)度，但并不是任何上市公司都會(huì)受到追捧。

眼見(jiàn)的是，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，物管行業(yè)的上市進(jìn)程還會(huì)持續(xù)，大概率還會(huì)有一個(gè)密集的上市期。但資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)公司的估值能否持續(xù)保持高位？

事實(shí)上，物管服務(wù)行業(yè)總量終究有限，之前資本市場(chǎng)對(duì)其估值高，是因?yàn)槲飿I(yè)公司上市少，故而稀缺，但如今大量房企分拆上市，資本快速注入物管行業(yè)之后，將迅速分食原有蛋糕，因此，可以預(yù)見(jiàn)，這波上市潮退去之后，港股對(duì)于物管公司的估值或?qū)⒀杆傧陆怠?/strong>

眼下，物管公司獲得的高估值與行業(yè)特性、發(fā)展預(yù)期密切相關(guān)，目前投資者對(duì)物業(yè)公司的高估值中，疊加了對(duì)企業(yè)未來(lái)規(guī)模和增值服務(wù)高增長(zhǎng)的預(yù)期。如果物業(yè)公司能夠在未來(lái)逐步兌現(xiàn)這部分預(yù)期，估值就會(huì)有一定支撐，否則將存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

此外，扎堆上市及配股融資背后，或會(huì)帶來(lái)更多行業(yè)并購(gòu)。光大證券6月13日發(fā)布的研報(bào)指出，受二級(jí)市場(chǎng)高估值帶動(dòng)，物管板塊一級(jí)市場(chǎng)估值遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)項(xiàng)目。而物業(yè)板塊凈資產(chǎn)較少，即便出售對(duì)企業(yè)影響較小，加上小型物業(yè)公司股價(jià)表現(xiàn)一般，因此中小開(kāi)發(fā)商有動(dòng)機(jī)將旗下物管板塊高位套現(xiàn)，而非推動(dòng)上市。

研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，疫情對(duì)于多數(shù)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)是一次考驗(yàn)，疫情后物管行業(yè)的并購(gòu)機(jī)會(huì)將大量涌現(xiàn)。年初至今，已有多家物業(yè)上市公司進(jìn)行市場(chǎng)融資，為物業(yè)并購(gòu)窗口期儲(chǔ)備資金，隨著IPO上市成潮持續(xù)，預(yù)計(jì)下半年物管行業(yè)將并購(gòu)洶涌。