萬達資本動作來回打臉一切為了上市！

yh18 2017-08-11

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萬達集團再度上演了一出撲朔迷離的資本大戲，輕資產(chǎn)項目被賣出、重資產(chǎn)項目再買回，在這與輕資產(chǎn)化背道而馳的動作背后，萬達究竟要干什么？

欲蓋彌彰

萬達的新戲碼與前不久的萬融富簽約一樣充滿了戲劇性。

8月8日晨間，外媒援引知情人士消息稱，萬達集團旗下子公司萬達酒店發(fā)展（00169）正在商談出售位于悉尼的Circular Quay大樓以及位于黃金海岸的Jewel Resort，兩者分別價值10億、9億澳元。

隨后的午間時分，萬達酒店發(fā)展發(fā)布公開《澄清公告》，表示“沒有洽談出售澳大利亞項目，一切正常運營”。然而，就在第二日港股開盤前，萬達酒店發(fā)展發(fā)布了短暫停牌公告稱已簽署資產(chǎn)重組意向書。

一時間，眾多吃瓜群眾被萬達酒店發(fā)展“打臉”般的自相矛盾所震驚。

“小阿飛”是關(guān)注港股地產(chǎn)板塊有一段時間的投資者，在停牌當(dāng)天他與旅界君的溝通中表示，“其實從走勢中就能看出來這件事應(yīng)該是有苗頭的，8月8日萬達酒店發(fā)展突然上漲了16%?！?/p>

不過，小阿飛當(dāng)時預(yù)測的是萬達酒店發(fā)展可能與王思聰旗下的普思投資產(chǎn)生資本關(guān)聯(lián)，“因為公告里說簽署資產(chǎn)重組意向書的對象是‘關(guān)連人士’?！?/p>

然而事實是，在當(dāng)日深夜，萬達酒店發(fā)展再度發(fā)布公告，令吃瓜群眾大跌眼鏡。

公告稱，將以63億元收購萬達文化旅游創(chuàng)意集團，7.5億元收購萬達酒店管理集團，同時出售其其余四家分子公司權(quán)益亦即萬達在桂林、倫敦、芝加哥、悉尼等項目的股權(quán)予大連萬達商業(yè)。

簡單來說，萬達文旅及萬達酒店管理集團被注入到香港上市公司中，而原本萬達酒店發(fā)展旗下的物業(yè)項目權(quán)益交給了萬達商業(yè)。

消息一出，萬達酒店發(fā)展在今日錄得超過19%的漲幅。

然而，萬達究竟為什么做出了與之前輕資產(chǎn)化行為截然相反的動作？

買賣劃算

對于萬達來說，這首先是一次左手倒右手的無本買賣。

兩大文旅板塊的注入已經(jīng)顯示了萬達的決心——將文旅板塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入香港上市公司平臺，萬達商業(yè)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依舊回歸A股市場。

這一決定并不難做出，實際上，這與萬達商業(yè)當(dāng)年選擇脫離港股回歸A股的根本原因——估值密切相關(guān)。

2014年12月，萬達商業(yè)在香港聯(lián)交所上市，一度幫助港股的整體估值躍居世界第二位。然而，預(yù)期中受到資本市場熱捧的情況卻沒有發(fā)生，截至2016年8月啟動退市計劃，萬達商業(yè)的市盈率只有6倍。

旅界君參閱了港股分析師們眾多關(guān)于萬達商業(yè)的報告，發(fā)現(xiàn)港股市場對于萬達商業(yè)的模式完全不理解。

在港股投資者的眼中，地產(chǎn)行業(yè)的正確模式有這幾種：一種是自持物業(yè)占比極低的管理模式公司，比如仲量聯(lián)行的模式；另一種則是純粹的地產(chǎn)公司，買地、建樓、出售、擴張，比如融創(chuàng)中國。

而此次將重資產(chǎn)大量拋出后的萬達文旅及萬達酒店管理集團注入，同時將重資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，能夠使得萬達酒店發(fā)展的商業(yè)模式變得更加輕資產(chǎn)化，更加符合港股投資者的“審美”。

不過，關(guān)于收購所用的70.5億元是否值得，還存在一定的疑問。不少媒體認為，在萬達與融創(chuàng)原本的協(xié)議中，融創(chuàng)將在未來20年每年為13個萬達城支付6.5億元的管理費，這意味著130億元的收入。

但是這一條例在富力介入交易之后已經(jīng)“悄然失蹤”，而相應(yīng)的，融創(chuàng)為13個萬達城多支付了142.69億元。也就是說，萬達酒店發(fā)展很有可能無法獲得這一所謂“穩(wěn)定的收入”。

不過，小阿飛認為，這依舊是一筆劃算的買賣?！叭f達酒店、文旅的品牌以及輕資產(chǎn)模式已經(jīng)能算是走上正軌了，也有和許多大型集團的合作項目陸續(xù)落地，可以算是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”

同時，不少港股分析師任務(wù)為，上市公司大股東資產(chǎn)注入的行為一般都是以五折、四折價格注入，因此如果萬達酒店發(fā)展的股東大會通過這一交易，就意味著輕資產(chǎn)的萬達酒店、文旅集團價值也超過140億。

為了上市

歸根結(jié)底，萬達整合旗下資源的最終目的依舊是為了在A股市場成功上市。

2010年開始，大陸關(guān)閉了房地產(chǎn)企業(yè)上市的通道，房企IPO停滯，這成為了萬達商業(yè)心不甘情不愿趕赴香港上市的最大原因，也成為了萬達一直以來的“心病”。

公開資料顯示，2015年萬達實現(xiàn)凈利潤300億。以國內(nèi)陸產(chǎn)行業(yè)龍頭萬科A的12市盈率為標(biāo)桿計算的話，市值將達到3600億元，是其在港股估值的兩倍。

因此，在眾多中概股紛紛選擇開始回歸A股市場的2015，萬達也開始啟動了回歸A股的計劃。

2016年4月，萬達商業(yè)的《私有化募資推介書》正式發(fā)布，在這一協(xié)約中，萬達與海內(nèi)外投資者立下對賭協(xié)議，如退市滿兩年后萬達未實現(xiàn)境內(nèi)主板上市，將回購全部股權(quán)。

其中，針對境外投資人，萬達將以每年12%的單利回購，而針對境內(nèi)投資人則將以10%的單利回購，對賭協(xié)議的最后期限是2018年8月31日。

從對賭協(xié)議中不難看出，王健林對于萬達商業(yè)的A股上市信心滿滿。事實上，在港股退市之后，萬達商業(yè)立即就同時開始了IPO排隊以及借殼綿石投資（000609）上市的兩種嘗試。

最終，因為政策趨禁等各方面原因，萬達商業(yè)的借殼上市在2016年11月宣告失敗。而地產(chǎn)企業(yè)的IPO依舊前路艱險，于是，萬達商業(yè)開始了“脫離地產(chǎn)化”，將眾多重資產(chǎn)地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)手。

然而，很快傳來的一個好消息是，國內(nèi)的房企IPO終于“開閘”。

7月21日，據(jù)證監(jiān)會公布的《發(fā)行監(jiān)管部首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請企業(yè)情況》，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)資訊以及金輝集團等房地產(chǎn)業(yè)公司IPO狀態(tài)為“已反饋”。