作者：張玉奇

出品：全球財說

67歲的王健林，或許真能再度風(fēng)生水起。

實質(zhì)階段

近日，萬達商管赴港IPO已經(jīng)獲得證監(jiān)會出具的正式受理函，下一步將在港交所提交正式的IPO材料，也標志著萬達商管的港股上市進程進入實質(zhì)階段。

今年8月下旬以來，萬達商管赴港IPO的進程有所提速。8月20日，據(jù)證監(jiān)會國際部披露，已接收珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司提交的《境外首次公開發(fā)行股份（包括普通股、優(yōu)先股等各類股票及股票的派生形式）審批》材料。

8月26日，證監(jiān)會出具補正通知；證監(jiān)會于10月9日接收萬達商管補正材料；10月11日提交材料獲受理。按照相關(guān)流程，如萬達商管向港交所遞交的 A1文件和證監(jiān)會的意見反饋沒有問題，證監(jiān)會將正式出具“H股發(fā)行批復(fù)”。

實際上，這不是萬達第一次赴港上市，早在2014年12月23日，萬達商業(yè)就成功在港交所主板掛牌上市，并以高達288億港元的融資額創(chuàng)下了當時港股3年來最大IPO紀錄。

當年60歲的王健林站在港交所鑼的旁邊喜笑顏開，可惜萬達商業(yè)后續(xù)表現(xiàn)卻很難讓他笑得出來。

上市首日跌破發(fā)行價，收盤下跌2.6%，開局即失利。上市僅過15個月，萬達商業(yè)就在港交所發(fā)布公告，初步考慮就H股進行一項自愿全面收購要約。2016年8月15日，舉行股東大會，就萬達商業(yè)就港股退市決議進行投票，決議最終獲得通過。9月20日，萬達商業(yè)正式摘牌。

同樣在2015年9月，萬達商管向中國證監(jiān)會遞交了招股書。房地產(chǎn)企業(yè)普遍資產(chǎn)負債率較高。在大連萬達商業(yè)發(fā)布的2016年債券年度報告指出，2016年末公司資產(chǎn)負債總計為5277.69億元，較2015年的4536.62億元上升16.33%，合并口徑資產(chǎn)負債率為70.26%。報告中的風(fēng)險預(yù)警稱，若未來房地產(chǎn)宏觀變化大，出現(xiàn)重大波動，將會對公司經(jīng)營活動產(chǎn)生不利影響。

沒想到，一語成讖。2017年中國房地產(chǎn)進入了最嚴的調(diào)控期，各地調(diào)控政策密集出臺，近一年就有超過100個城市發(fā)布政策超250次。

萬達進入了黑暗時刻，遭遇股債雙殺，一時間苦不堪言。

而此時王健林身背5000多億債務(wù)，是他的當機立斷，低價變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將萬達的77個酒店跟13個文旅項目賣掉才得以存活。

而王健林曾經(jīng)報以厚望的A股IPO也在將近6年后放棄了。2021年3月24日，大連萬達商管理集團宣布A股IPO隊伍中撤退。

5天后的3月29日，王健林現(xiàn)身珠海，與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，珠海國資委出資30億元戰(zhàn)投加入。

迅速“輕化”

王健林接下來的動作很快，此后的幾個月時間里，萬達商管集團旗下各地的萬達廣場被陸續(xù)剝離，大股東從“萬達商管集團”變?yōu)椤按筮B萬達商管”。“珠海萬達商管”輕資產(chǎn)上市體系內(nèi)的“輕化”很快。

圖片來源：企查查

萬達商管披露的2021年公司債券半年報數(shù)據(jù)顯示，公司上半年主營業(yè)務(wù)收入226.8億元，同比增長32.06%；毛利率68.44%，同比下降3.71%，利潤總額95.15億元。截至6月末，公司手持貨幣資金301.44億元。

萬達輕資產(chǎn)商管公司由萬達商管集團重組而來，公司名稱從“商業(yè)管理”變?yōu)椤拜p資產(chǎn)商管”。所謂輕資產(chǎn)運營，本質(zhì)是管理人和投資人的職責(zé)分離。萬達輕資產(chǎn)商管公司不持有物業(yè)，全面負責(zé)已開業(yè)的萬達廣場的運營管理。

公開數(shù)據(jù)顯示，2020年開業(yè)45座萬達廣場，其中輕資產(chǎn)27個占比達到60%；2021年在建的142個萬達廣場中，輕資產(chǎn)占比超過80%。

不過，各類差異化商業(yè)項目近年來不斷涌現(xiàn)，萬科、華潤、龍湖等知名房企都推出了不同種類的產(chǎn)品線。據(jù)統(tǒng)計，百強商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商中，超過80%的企業(yè)都開啟了多元化產(chǎn)品戰(zhàn)略。

在這樣的趨勢下，萬達廣場面臨的競爭自然水漲船高，那么如何根據(jù)市場需求進行適時調(diào)整，拉大與其他企業(yè)的競爭優(yōu)勢將是王健林接下來面臨的挑戰(zhàn)之一，而萬達商管在這樣的背景下，下一步的發(fā)展自然也會遭遇更多的挑戰(zhàn)。

說到此，如果你以為王健林只滿足于萬達商管的上市，那就錯了。公開資料顯示，隨著萬達商管迅速開進資本市場，原萬達商管旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)更多被騰挪到萬達地產(chǎn)，致使其規(guī)模不斷擴大。去年，萬達地產(chǎn)的業(yè)績指標甚至定為800億元，且計劃到2021年重回千億規(guī)模，野心盡顯。

目前，萬達地產(chǎn)集團囊括了萬達廣場、萬達酒店、萬達城、萬達茂等商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，以及萬達旗下的住宅項目。而資料顯示，萬達地產(chǎn)旗下現(xiàn)有128家子公司，主要包括文旅項目萬達城、城市綜合體萬達廣場和酒店、醫(yī)院的開發(fā)業(yè)務(wù)等。

2021年4月，萬達方面意向受讓中國新城鎮(zhèn)29.17億股股份，此番動作被分析為王健林有意分拆地產(chǎn)板塊在H股借殼上市。由此，可見一斑。

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