此次萬達商業(yè)給出的不低于48港元的價格是當時萬達商業(yè)H股上市的發(fā)行價，比30日的收盤現(xiàn)價38.8港元高出23.7%。

　　目前萬達商業(yè)已發(fā)行的股本總額為652547600股H股。假設(shè)都為可流通股，按昨日38.8港元/股的收盤價來計算，目前萬達商業(yè)的流通市值約為253.19億港元。

　　不低于48港元/股的要約價，意味著萬達商業(yè)要實現(xiàn)私有化，所要支付的收購總額需不低于313.22億港元。

　　5年排隊IPO，為何一朝退市？

　　萬達商業(yè)這一看似毫無征兆的突發(fā)性公告，其實鋪墊已久。因為其在香港資本市場登陸以后，受到的待遇并不“公平”。

　　據(jù)萬達商業(yè)3月23日披露的2015年年報顯示，2015年度萬達商業(yè)的每股盈利為6.62元，即約7.94港元（匯率：1港元=0.83人民幣元），而3月30日，萬達商業(yè)的收盤價為38.8港元，市盈率僅4.89，萬達商業(yè)上市后累計下跌19.17%，總市值1756.61億港元，動態(tài)市盈率不到5倍，市凈率僅0.82，屬于價值被嚴重低估區(qū)間。

　　年報還顯示

　　2015年萬達商業(yè)的凈資產(chǎn)為1858.97億元人民幣，即約2229.46億港元，而按昨日的收盤價來算，萬達商業(yè)在港股的總市值僅為1756.61億港元，公司市值被大大看低。

　　對比萬達集團另一上市平臺——去年1月在中小板掛牌的萬達院線（002739.SZ），萬達商業(yè)在港股的表現(xiàn)尤為遜色。

　　1月22日萬達院線開盤后即迎來連續(xù)十多個漲停，發(fā)行價格21.35元/股，去年5月股價最高時漲至248.66元/股。截至2016年2月24日停牌數(shù)據(jù)，萬達院線股價80.3元/股，市值943億元，市盈率達117.73倍。

　　2014年以前，得益于海外發(fā)債的便利性，內(nèi)房股曾掀起了“赴港上市潮”。但近兩年來，境內(nèi)發(fā)債渠道放寬使成本不斷降低、境外因美元升值和人民幣貶值致融資成本上升的此消彼長下，回歸A股成了越來越多房企的迫切需求。

　　至于萬達的這一舉動是否會引起行業(yè)的跟風，有業(yè)內(nèi)人士表示，并非所有內(nèi)房股都能回歸A股，“此類私有化收購在內(nèi)陸房產(chǎn)圈還屬首例，這要得益于萬達商業(yè)是H股架構(gòu)，私有化后還可以在A股上市?！钡蠖鄶?shù)內(nèi)房股是紅籌股架構(gòu)，不像H股在內(nèi)陸注冊和管理，屬于內(nèi)陸公司，紅籌股在境外注冊和管理，屬于香港公司或海外公司，沒有辦法“回歸”A股。

　　收購要約公告發(fā)布后，今早萬達商業(yè)開盤報46.8港元/股，比昨日收盤暴漲20.62%。

　　在港股不吃香，都是價值觀惹的禍

　　實際上，A股和H股這兩個資本市場的專業(yè)度不一樣，也因此，對萬達的估值也不會一樣，按照港股的價值理論，萬達的估值是合理的。

　　主要有三點：

　　港股估值的邏輯不是看一家企業(yè)的資產(chǎn)增值有多快，因為一家企業(yè)的資產(chǎn)增值并不能證明該企業(yè)有能力，只是有資源而已，或是大勢好，所以資產(chǎn)重估的價值在港股是不認可的；

　　港股是不愿意給通過一些政商關(guān)系而非純粹的市場競爭所獲得的利潤給予價值；

　　港股主要是看一家公司的現(xiàn)金流，如果一家公司能有良好的現(xiàn)金流，才是具有盈利能力的公司。

　　有研究報告顯示，在國內(nèi)的一線城市，大多數(shù)物業(yè)的凈租賃收入減去支出后，凈租金回報率往往低于3%。這意味著如果投資者用財務(wù)杠桿收購資產(chǎn)時，會產(chǎn)生負杠桿效應。而萬達的租金回報率只有3%多，這么低的租金回報率，市場是不會給予高估值的。

　　期待采用物業(yè)銷售支持公司長期持有物業(yè)的商業(yè)模式是難以為繼的，必須大舉舉債來補充現(xiàn)金流。這種模式由于商業(yè)地產(chǎn)2%-3%的租金回報率，不足以支持公司的借款利息，形成負杠桿，使非銷售業(yè)務(wù)的運營現(xiàn)金流為負；

　　高昂的商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅和租賃稅。商業(yè)地產(chǎn)出租中繳納給政府的稅費達到租金金額的1/4，加上商業(yè)地產(chǎn)高昂的維護成本和運營成本，使租金回報率在3%以下，遠低于資本市場期待的6%—7%的租金回報率；

　　商業(yè)地產(chǎn)的鐵血軍規(guī)是成熟的商圈和人流。在眾多消費力較弱的城市低價拿地，將承受供求失衡的風險，這些風險將在未來顯現(xiàn)出來；

　　很多人認為萬達“懂政府”，因此土地成本很低。但實際上，低土地成本被不斷上升的建筑成本、人工成本、運營成本和財務(wù)成本蠶食殆盡；

　　萬達的低土地成本是因為其選擇了很多非主流城市。在三四線城市建造商業(yè)物業(yè)的成本和在一二線城市相比差別不會超過15%，但是租金回報率卻相差幾倍，出售的周轉(zhuǎn)速度差很多，價格也可以差1——3倍。

　　萬達曾計劃于A股上市，但后來終止。終止的原因有多種，但其中很大程度上可能是因為其很高的資產(chǎn)負債率難以通過證監(jiān)會審核。根據(jù)最新財報，其2015年負債率為73%，靠加杠桿及滿負荷投資的運營模式，顯然不會受到港股的認可。

　　萬達商業(yè)私有化非首例

　　早在2011年1月20日，復星國際和復地聯(lián)合發(fā)布公告稱，復星國際將就復地全部已發(fā)行H股和已發(fā)行內(nèi)資股提出自愿有條件收購要約，建議撤銷復地的上市地位。

　　對于此次退市的原因，復星國際表示主要是由于融資障礙。為了支持商業(yè)及住宅房地產(chǎn)主業(yè)的不斷增長，復地有大量的資金需求，而復星國際認為復地繼續(xù)維持上市公司的地位是其未來成功發(fā)展的一個障礙。

　　恒盛地產(chǎn)之前也有私有化的計劃。2013年10月21日，恒盛地產(chǎn)宣布開始停牌。當年11月21日，恒盛地產(chǎn)發(fā)布公告，控股股東張志熔提出私有化建議，私有化代價為每股1.8 元，涉及金額為45.67億港元。

　　放眼港股中房企的股價也不難看出，雅居樂市凈率僅為0.45倍，富力地產(chǎn)目前的市凈率為0.73倍。首創(chuàng)置業(yè)為0.51倍。目前，港交所已經(jīng)通過了萬達商業(yè)地產(chǎn)融資60億美元的IPO申請。業(yè)內(nèi)人士也認為，以前對萬達此次IPO融資規(guī)模的期待有些不切實際，相比100億美元，60億美元的數(shù)字回歸到了“比較現(xiàn)實的狀態(tài)”。

　　根據(jù)擬私有化公告中的表述，恒盛地產(chǎn)選擇私有化的原因是：

　　要約人認為，股份價格低迷已經(jīng)對本公司在客戶中的聲譽，連帶對本公司的業(yè)務(wù)及員工士氣產(chǎn)生了不利影響。實施建議可消除不利影響。

　　有專業(yè)人士分析：

　　萬達商業(yè)在港上市時間比較短，基本沒在香港發(fā)可轉(zhuǎn)債之類，退市比較簡單容易。但上市時間很久的話，房企退市難度比較高。如果能上A股，可能會選擇在港股退市。但是這個切換有不確定性，退市的話要取決于不確定性有多大。

　　是否私有化是基于資本市場的融資能力和估值的判斷，A股的市場融資能力會更強一些。企業(yè)如果有港股和A股雙方面的資源，或者有多個上市公司，會有多種選擇。如果僅僅是港股一個融資渠道，不一定會退市。