拆遷實施總體流程大體可分為前期準備、拆遷談判及補償安置三大階段，具體又細化為前期摸底調查、測繪確權、拆賠標準和協(xié)議制定、拆遷協(xié)商談判、搬遷協(xié)議簽訂、搬遷補償及回遷7個流程。

拆遷的前期工作流程：

1確定實施主體；

2業(yè)主調查；

3制定拆遷補償方案；

4建筑物查丈；

5房屋產(chǎn)權確認；

6拆遷評估報告；

7拆遷談判；

8簽訂拆遷補償協(xié)議；

9申請相關許可。

一個舊改項目的成敗關鍵，在于如何與村集體打交道解決拆遷難題。

首先，舊村項目的團隊配置：

拓展期：一配 2~3人，最好配置好說話善于溝通，看起來很真誠的工作人員，可以配置一些美女的成員（你懂的，美女好說話），拓展期主要是陌生人變熟人的過程，讓村民知道你有這個人，打過照面。

駐村初期：一配6.7，熟人變朋友的過程，能與村民像朋友般溝通那樣。

駐村中后期：一配10~15（朋友變成好基友）

動遷期：二配 五十 （變肝膽相照）

在與村集體前期摸底調查期，可以初步略低的方案與村股份公司溝通；直接向業(yè)主收集各種資料、聊天、間接向二房東、租戶、商戶等；參考周邊項目開發(fā)商標準，目的是為了確定項目的權屬問題。為后期談判簽約做一個策略的依據(jù)。

在拆賠標準的制定，必須慎重又慎重！要不可動搖的剛性（有些標準堅決不變動），也要有一定有四兩撥千斤的柔性（特殊標準適當調整）。

拆賠協(xié)議核心條款：拆賠比、貨幣補償標準、面積差異化處理、增購條款、回遷房戶型、回遷房位置（朝向、樓層）、裝修標準、保證與擔保、排他性條款、限制性條款、違約責任、權利人變更、支付節(jié)點、房屋移交節(jié)點、回遷房登記價、獎勵金、過渡費期限計算方式、協(xié)議生效、框架協(xié)議期限屆如何處理滿條款、確認實施主體失敗如何處理條款。

最為忌諱的是拆賠標準匆匆制定而又匆匆修改，所以說，拆賠標準的制定 每一步，都得謹慎而嚴肅，因為牽一發(fā)而動全身，每改一次，都會影響著村民的心理變化。

拆遷補償安置是舊改項目實施過程中的重要環(huán)節(jié)，主要指項目意向實施主體即“拆遷人”，按照統(tǒng)一的拆遷補償安標準、流程與拆除范圍內建筑物及其附屬物即“被拆遷物業(yè)”的權利主體即“被拆遷對象”協(xié)商談判簽訂拆遷補償安置協(xié)議，并依據(jù)協(xié)議約定拆除被拆遷物業(yè)，注銷其產(chǎn)權證，以貨幣或回遷物業(yè)方式向被拆遷對象進行補償?shù)倪^程。

總而言之，每個項目不同情況不同分析，切合實際，因地制宜，切勿照抄；與村民溝通要真誠，接地氣，了解村民的真正需求；該堅持就堅持，堅持底線，該柔性就柔性，特殊對待。