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舊村改造是否屬于拆遷，村委會能否作為拆遷人? 按照房屋拆遷實行拆遷許可證制度。未取得房屋拆遷許可證的，不得實施拆遷。 拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當自收到申請之日起三十日內(nèi)作出。省轄市、縣（市）人民政府才有權(quán)責成有關(guān)部門強制拆遷。 這樣看來，村委會不能作為拆遷人。如果是城市房屋拆遷，那么適用于規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的拆遷，而村委會是集體土地的所有權(quán)人。如果按照征地程序，那么征收主體是國家，也不是村委會。政府這樣做的核心是回避行政行為。村民可以起訴決議。但在實踐案例當中，我們可以看到村委會打著舊村改造或者新農(nóng)村建設(shè)的旗號，在進行拆遷。 政府這樣的做法實在“高明”：一來與被拆遷人發(fā)生關(guān)系的是民事主體(村委會)，不是行政主體，被拆遷人或被征收人想訴訟也只能進行民事訴訟，無法進行行政訴訟。以村委會名義拆，程序上基本是“談”，其中會動用各種手段，在此情形下，一般都會簽協(xié)議，這樣雙方的法律關(guān)系也發(fā)生了改變，被拆遷人難以用征收的法律關(guān)系來保護自己。 北京農(nóng)村宅基地騰退拆遷分析：豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村《宅基地騰退補償安置方案》；海淀唐家?guī)X《唐家?guī)X村宅基地騰退搬遷改造方案》朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)《金盞鄉(xiāng)村宅基地騰退搬遷改造方案》 常用的手法是召開村民代表大會通過方案，廣大村民被代表?；蛘哒匍_鄉(xiāng)人民代表大會通過方案。這樣以來，廣大人民可能就被代表了。至于騰退后的土地進入土地儲備中心，或者然后再做什么？就和村民無關(guān)了。那么這種強制騰退宅基地的行為合法嗎？ 第一，《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第三條拆遷人是指經(jīng)依法批準征用或者占用集體土地并取得房屋拆遷許可證的用地單位。第十二條在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人沒有達成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)一方或者雙方當事人申請，由區(qū)、縣國土房管局裁決。裁決規(guī)定的搬遷期限屆滿被拆遷人拒絕搬遷的，屬于征地拆遷宅基地上房屋的，由區(qū)、縣國土房管局申請人民法院強制執(zhí)行；屬于占地拆遷房屋的，由當事人依法向人民法院提起民事訴訟?？梢姡_不成一致的要么申請法院強制執(zhí)行，要么提起民事訴訟，并沒有明確賦予村委員會強制騰退的權(quán)利。 第二，關(guān)于被代表 能否作為強制拆遷的遮羞布？。 網(wǎng) 李律師認為，據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》規(guī)定，村民會議由村民委員會召集，有十分之一以上的村民提議，應(yīng)當召集村民會議。同時該法律還規(guī)定，而涉及村民利益的事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定。這些事項中，即包括“宅基地的使用方案”。 北京宅基地騰退方案參考： 豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)大紅門村城鄉(xiāng)一體化改造宅基地騰退補償安置辦法實施細則 （于2010年7月25日，經(jīng)南苑鄉(xiāng)大紅門村第八屆村民代表大會第一次會議審議通過） 為落實北京市總體規(guī)劃，保證南苑鄉(xiāng)大紅門村城鄉(xiāng)一體化工作順利實施，按照《豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)大紅門村城鄉(xiāng)一體化改造宅基地騰退補償安置辦法》，制定本實施細則。 一、人口及戶口的認定 （一）被安置人口的認定 以2010 年5月29日為認定截點，在南苑鄉(xiāng)大紅門村騰退范圍內(nèi)有正式戶口并有正式房屋的人員予以認定。有下列原因之一的也一并計入安置人口： 1、持有大紅門村戶口及房產(chǎn)的人員所生符合計劃生育政策的新生嬰兒； 2、與持有大紅門村戶口的人員結(jié)婚的人員； 3、戶口不在本址的原本村村民：現(xiàn)役軍人、在校學(xué)生、回國人員及服刑人員； （二）下列情況人員，不予認定為被安置人口： 1、夫婦一方為再婚，其本次婚姻以前所生子女戶口不在騰退范圍內(nèi)的，但如其中本地戶口一方?jīng)]有親生子女而且按計劃生育政策規(guī)定不能再生育的，可以認定1個子女作為被安置人口；（按實際情況可作調(diào)整） 2、在騰退范圍內(nèi)有常住戶口但無正式住房； 3、本村范圍內(nèi)已經(jīng)由占地拆遷進行過補償?shù)模?br>4、被安置人口在豐臺區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)，只能享受一次安置（含選擇貨幣補償及優(yōu)惠購房）待遇。夫婦及子女戶籍均在豐臺區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)，其中一方戶口不在大紅門村的，原則上按雙方婚后實際居住村享受安置待遇，如一方到另一方戶口所在地村享受安置待遇，必須由該方戶口所在地村村民委員會出具其未在本村享受安置待遇的書面證明； 5、在簽訂《騰退補償協(xié)議》之日前，死亡但未辦理戶口注銷手續(xù)的。 （三）被騰退戶認定 1、以南苑鄉(xiāng)人民政府批準的宅基地批準文件和大紅門村村民委員會認定小組認定為準，每宗宅基地為一產(chǎn)權(quán)戶；被騰退人在本次騰退范圍內(nèi)有多處院落的，視同為一個產(chǎn)權(quán)戶，若隱瞞不報的，視為放棄產(chǎn)權(quán)，不以任何形式補償，由村委會拆除。 2、被騰退戶認定按照**機關(guān)核發(fā)的戶口簿為準，一個戶口簿認定為一戶。 有下列特殊情況區(qū)別對待： （1）夫妻雙方各持一個戶口簿的認定為一戶； （2）夫妻雙方戶口內(nèi)有滿18 周歲子女的，可認定為獨立戶； （3）不滿18 周歲的未成年人員持一個戶口簿的不予認定； （四）被騰退人認定人口的公示制度由豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)大紅門村宅基地騰退安置辦公室按照上述條件統(tǒng)計認定人口，并將符合上述條件的人員名單進行公示，公示期為七天。對于群眾檢舉和嚴重質(zhì)疑的，由南苑鄉(xiāng)大紅門村村民委員會組織調(diào)查核實并確定。 二、宅基地的認定 1、以宅基地批準文件和豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)大紅門村村民委員會認定小組認定為準； 2、宅基地以外的面積、地下室、地上二層及二層以上的房屋不予認定，由大紅門村宅基地騰退安置辦公室予以拆除。 三、定向安置房購買規(guī)定 （一）定向安置房安置標準 根據(jù)本細則規(guī)定認定的人口，人均安置面積最大為50平方米（建筑面積）； 被騰退人選擇戶型原則為：總安置面積不得超過所選戶型面積之和。 總安置面積＝認定人口×人均安置面積 （二）安置房價格3800元/平方米（建筑面積） （三）宅基地騰退補償價為10000元/平方米 （四）認購面積由于戶型設(shè)計原因大于總安置面積部分，按6000元/平方米（建筑面積）計算，但超出部分累計不得大于10平方米（建筑面積）。 （五）定向安置房的面積按照設(shè)計圖紙確定，待房屋完工后按實際測量面積，購房款多退少補。 四、貨幣補償方式 由評估公司參照相關(guān)規(guī)定進行評估。 五、享受各類獎勵、補助的規(guī)定 凡在騰退公告獎勵期限內(nèi)簽訂騰退補償協(xié)議并按協(xié)議規(guī)定時間騰退交房的，享受下列獎勵、補助： （一）各項獎勵 1、本村村民每產(chǎn)權(quán)戶給予工程配合獎 70000元； 2、每戶給予提前搬家獎5000元； 3、按認定宅基地面積給予規(guī)定期限內(nèi)騰退獎勵費500元／平方米； 4、按認定宅基地面積簽訂騰退協(xié)議后，給予 1500元／平方米獎勵； 凡在騰退公告獎勵期限內(nèi)沒有簽訂騰退補償協(xié)議并按協(xié)議規(guī)定時間騰退交房的，不享受以上四項獎勵。 （二）各項補助 1、一次搬家費為每平方米20 元，按照被騰退人認定房屋補償面積補助； 2、綜合補助費按認定宅基地面積給予1500元／平方米； 3、電話移機費每部235元，空調(diào)移機費每臺400元，有線電視補助費每端300元，寬帶每端200元； 4、二次搬家費為每平方米40元，（按規(guī)定的人均安置面積認定人口）得出的面積補助，選擇貨幣補償方式的被騰退人不享受二次搬家費； 5、殘疾人補助費，對持有民政部門頒發(fā)的殘疾證的人員給予30000元/證的補助； 6、低保戶補助費，對持有民政部門頒發(fā)的低保證的人員給予30000元/證的補助； 7、由市、區(qū)三甲醫(yī)院確診為大病的人員，一次性補助50000元； 8、停產(chǎn)停業(yè)補助費1200元／平方米(只限于合法宅基地內(nèi)自己經(jīng)營，按實際經(jīng)營面積補助，并且提供近三年完稅證明，只有營業(yè)執(zhí)照不經(jīng)營的不予補助)。 六、付款時間及方式 1、付款時間 騰退補償費由騰退人與被騰退人簽訂騰退補償協(xié)議，并騰退房屋后十個工作日內(nèi)，將補償款存入以被騰退人名字開設(shè)的賬戶。 2、付款方式 被騰退人與騰退人簽訂騰退補償協(xié)議，并騰退房屋后。 選擇定向安置方式的，如應(yīng)由騰退人向被騰退人支付差價，由騰退人在指定銀行以被騰退人名字開設(shè)賬戶，將差價款存入所開賬戶，將存折或銀行卡交給被騰退人；如應(yīng)由被騰退人向騰退人支付差價，被騰退人將差價款存入騰退人指定的銀行賬戶。 選擇貨幣補償方式的，由騰退人在指定銀行以被騰退人名字開設(shè)賬戶，將補償款存入所開賬戶，將存折交給被騰退人。 3、如應(yīng)由被騰退人向騰退人支付差價，被騰退人應(yīng)在簽訂騰退補償協(xié)議后十個工作日內(nèi)將所補差價存入騰退人指定的銀行賬戶，如到期未履行則視同于選房無效，代其將所補差價按規(guī)定補齊后重新選房。 七、周轉(zhuǎn)補助費規(guī)定 選擇定向安置方式的被騰退人，騰退人在與其簽訂定向安置協(xié)議時，應(yīng)明確周轉(zhuǎn)時間、周轉(zhuǎn)方式和違約責任。認定人口周轉(zhuǎn)補助費為每月每人1000元。周轉(zhuǎn)補助期限為自騰退房屋之日至辦理定向安置房入住手續(xù)之日，暫定周轉(zhuǎn)期為三年，先期一次性給付二年周轉(zhuǎn)費，如超過二年根據(jù)實際入住時間，由騰退人向被騰退人支付周轉(zhuǎn)補助費。 八、其他 本細則自2010 年 8 月1日起生效，解釋權(quán)歸北京市豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)大紅門村宅基地騰退安置辦公室。實施中未涉及到的其他有關(guān)本次宅基地騰退工作的情況，由北京市豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)大紅門村宅基地騰退安置辦公室討論決定。 （法律咨詢： 北京二手房 農(nóng)村宅基地買賣糾紛 公房承租 小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛 房地產(chǎn)項目 拆遷 ） |
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