以及擁有多年品牌房企工作經(jīng)驗的凌云老師給學加中房產(chǎn)城研習社的同學們授課《廣州市舊村更新改造項目拆補方案》。

丨肖凱老師

所有的用地都能享受拆遷紅利？

標圖建庫的標準

標圖建庫的一般政策標準：

1、2009年12月31日前已建設

2、符合土地利用規(guī)劃

3、二調和最新土地利用現(xiàn)狀認定為建設用地

4、上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積30%以上

單純空地和農(nóng)地林地，一般無法標圖建庫！

圖斑與村改范圍的關系

一般來說，片區(qū)策劃范圍=村域面積＞改造范圍≥補錄“三地”后的圖斑面積≥現(xiàn)狀圖斑面積，右圖就很好地體現(xiàn)了這個關系。

其中，片區(qū)策劃范圍指的就是編制舊村改造方案的范圍；“三地”指的是邊角地、夾心地、插花地等零碎地塊。

舊村改造的一般步驟和周期

是否所有的舊村都能改造

能不能改？先看土地規(guī)劃

土規(guī)即土地利用總體規(guī)劃，主要將土地劃分為建設用地和不能直接用于建設的農(nóng)地林地，其中建設用地一般為紅色地塊，土規(guī)在實操中調規(guī)難度普遍較大。

實操研判原則可概括為：改造范圍內紅色的建設用地比例越高越好，集中度越高越好。

能不能改？再看控規(guī)

控規(guī)即控制性詳細規(guī)劃，主要是按照用地性質將土地劃分為住宅（黃色）、商業(yè)（紅色）、工業(yè)（棕色）、綠地林地（綠色）和紫色（教育用地）等，一般還會包括容積率等信息。

實操研判原則可概括為：改造范圍內的黃色和紅色用地（商住用地）越多越好，棕色用地（工業(yè)用地）越少越好，綠色用地（林地農(nóng)地）比例最好適中。

限制性條件？看三區(qū)四線

舊村改造的可行性總結

• 不是所有的舊村都有“舊改”的基因和土壤！
• 要舊改必須至少滿足土規(guī)、控規(guī)、三區(qū)四線和產(chǎn)保線等一系列的規(guī)劃要求
• 老王的舊村是“敏感改造區(qū)”，所以不滿足進行舊改的前提條件

作為村民或市民：可關注舊改區(qū)位和進度

石頭村村民的喜與憂

故事二：慶叔的疑惑

村民慶叔家有一棟住宅房屋，現(xiàn)狀6層。在他看完石頭村住宅拆補方案后，發(fā)現(xiàn)了一個問題：鄰居老張家有棟房屋只有1層，可以通過購買虛方（權益面積）補至3層半；而他們家房子6層只能補4層，另外2層只補每方1500元的成本補償。他覺得這樣不公平，為什么他們家的房子只能補4層，而不是按1:1補6層？

針對慶叔的上述疑惑，該如何解答呢？

• 第一步：強調四層以上部分房屋是未經(jīng)相關部門批準建設的，屬違法違章建筑；
• 第二步：強調復建量的核定方式也是采用3.5層上浮10%（3.85層）進行核定；
• 第三步：強調現(xiàn)在的補償標準，對于超出4層以上的房屋，已按最大的標準予以補償；
• 第四步：說明1層房屋補足至3.5層是基本權益。

故事三：老曾的男女平等

村民老曾一家四口，大女兒已外嫁東莞，小兒子現(xiàn)今在城區(qū)工作，并已在城區(qū)買房，老吳對女兒和兒子向來一視同仁?，F(xiàn)在手上有2棟房屋，這次改造想把其中1棟房屋讓女兒簽約，不知道行不行。

答：可以。根據(jù)《石頭村個人住宅房屋拆遷補償安置方案》，老曾家女兒屬于“本村村民”中第三類，“在石頭村改造范圍內建有或繼承合法房屋的原本土村民（本土村民是指出生時戶籍為本村農(nóng)業(yè)戶口的村民，下同）及其合法繼承人”，與其他村民同樣享受本村村民的補償標準。

如老曾給她女兒簽約的房屋為有證房屋，則簽約前應辦理好繼承公證，完善相關手續(xù)后方可簽約。

故事五：小李心中的大石頭

答：根據(jù)《石頭村個人住宅房屋拆遷補償安置方案》，小李的房屋可參照非村村民補償標準予以補償，并由小李簽約。但需要注意以下兩點：

一是小李在簽訂《石頭村個人住宅房屋拆遷補償安置協(xié)議》前，需簽訂《具結書》，確認并承諾該房屋權屬歸小李所有，如發(fā)生任何產(chǎn)權糾紛，均由小李全權負責；

二是該房屋宅基地證證載權屬人仍為老吳，小李需在簽約后與原權屬人進行協(xié)商，說服證載權屬人老吳配合辦理宅基地等相關證件的注銷工作，否則無法予以補償

故事六：吳伯家的“雞圈”風波

吳伯先前有個堂爺爺，膝下無子女，一直由吳伯照料。堂爺爺去世時，將村里原先居住的1棟10來個方的房子，口頭贈與給了吳伯。吳嬸覺得空置太浪費了，于是用來養(yǎng)雞了。全村進入簽約階段，前幾日工作人員帶人復測，因為現(xiàn)狀用途，現(xiàn)場認定該房屋為附屬房。

吳伯一家人對此十分不滿，他們要求重新認定，否則不予簽約。這可把工作人員給急壞了，他們尋找相關政策和規(guī)范，并將實際情況反饋給測量單位，看能否重新對該房屋予以認定。

答：根據(jù)《石頭村個人住宅房屋拆遷補償安置方案》，附屬建筑物，用途包括但不限于廚房、廁所、雜物房、雞舍、豬圈、牛欄等禽畜房不作回遷安置，僅給予建筑成本補償。復測初始依據(jù)現(xiàn)場情況，將該房屋認定為附屬用房無誤。

鑒于該房屋情況較為特殊，建議由吳伯個人提出申請，按住宅房屋予以認定和補償。村兩委和村民代表會議討論通過后公示，公示期無異議即可按住宅房屋相關標準予以補償

1、摸查基礎數(shù)據(jù)，分析整村人均回遷安置面積分布的區(qū)間段（重點按＜30㎡、30-35㎡、35-40㎡、超過40㎡進行統(tǒng)計）；

2、分別按30㎡、35㎡、40㎡這三個數(shù)值作為人均回遷安置面積最低保障值，統(tǒng)計人多屋少部分補足至回遷安置面積最低保障值，需要多增加多少回遷安置面積；

3、盡可能選擇復建量余量超過因人多屋少補足至回遷安置面積最低保障值額外增加的補償量；

4、確定好回遷安置面積最低保障值后，由石頭村聯(lián)社對不足人均回遷安置面積最低保障值的家庭進行核實并公示無異議后，允許其購買權益面積補至人均回遷安置面積最低保障值。

故事八：村書記的困擾

自從石頭村啟動簽約以來，村書記就一直忙個不停：組織召開補償方案宣講會、安排村社干部入戶宣傳舊改政策、組織村社進行集體物業(yè)清租、協(xié)調各方關系……

經(jīng)過1年多的努力，石頭村個人住宅房屋簽約率接近100%， 集體物業(yè)也完成100%清租工作。近期村民非常關注回遷房的事宜，尤其針對如下兩點提出疑問，村支書目前也無法一一準確作答：

 一是選中的房源和回遷安置面積不一致如何處理？

 二是復建安置房是保留集體土地性質，還是投票變更為國有土地好？

經(jīng)驗小結2：充分準備