城市更新百問百答入門篇

人在旅途在濟南 2019-07-08

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1、城市更新遵循的原則

城市更新遵循政府推動、市場運作，公益優(yōu)先、利益共享，文化傳承、綠色低碳，分類指導、有序推進的原則。

2、城市更新推進的方式

城中舊村更新中村民要堅持自治的原則，應當充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟組織的主導作用，尊重其自主更新意愿。

3、城市更新的申報主體

采取市場化實施的城中舊村更新項目，在確定實施主體前，村集體經(jīng)濟組織是項目的申報主體。

4、城中舊村更新可以選擇的實施方式有哪些？

（一）舊村集體經(jīng)濟組織自行實施

（二）市場主體實施

（三）政府組織實施

5、城市更新的流程

村集體提交更新申請——全體股民表決更新意愿——開展前期工作（測繪、身份核查、面積認定等）——面積認定數(shù)據(jù)上報并獲得批復——全體股民表決選定項目開發(fā)企業(yè)——完成方案的制定、審核以及方案表決等工作——簽訂拆補協(xié)議——簽約結(jié)果公示無異議后上報由政府批復成為實施主體——動工、回遷。

6、前期合作企業(yè)、項目開發(fā)企業(yè)應具備什么條件

應具備二級或以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

7、選取前期合作企業(yè)、項目開發(fā)企業(yè)候選企業(yè)的途徑

一是可以從區(qū)政府備選庫直接選取

二是可以通過村集體公開決策方式選取

8、確定前期合作企業(yè)的程序

選取前期合作企業(yè)候選企業(yè)后，召開全體股民大會表決，獲得2/3（含本數(shù)）以上法定票數(shù)同意的，可以成為前期合作企業(yè)。

9、前期合作企業(yè)是不是項目開發(fā)企業(yè)

不是。舊村更新意愿表決后，村集體經(jīng)濟組織應組織房屋測繪、更新單元規(guī)劃、方案制定等工作，也可以引入前期合作企業(yè)配合開展工作。

10、前期合作企業(yè)墊付的前期經(jīng)費怎么返還

城中舊村更新項目房屋測繪等前期工作經(jīng)費由前期企業(yè)墊付的，在項目實施主體確認后，由項目實施主體返還。

11、選定項目開發(fā)企業(yè)的程序

選定項目開發(fā)企業(yè)候選企業(yè)后，召開全體股民大會表決，獲得2/3（90%）（含本數(shù)）以上法定票數(shù)同意的，可以成為項目開發(fā)企業(yè)。

12、前期合作企業(yè)能不能直接成為項目開發(fā)企業(yè)

不可以，兩者不等同。必須重新經(jīng)過全體股民投票，并獲得超2/3（90%以上）（含本數(shù)）以上法定票數(shù)同意的，才可以成為項目開發(fā)企業(yè)。

13、項目開發(fā)企業(yè)是不是實施主體

不是。項目開發(fā)企業(yè)是經(jīng)過全體股民表決選定的，在2年內(nèi)具有唯一的拆遷談判權(quán)，簽訂補償協(xié)議權(quán)的企業(yè)。

14、實施主體如何確定

企業(yè)取得項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)后，在2年內(nèi)與更新區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人簽訂補償安置協(xié)議達到總?cè)藬?shù)90%（含本數(shù)）以上的，該項目開發(fā)企業(yè)才能申報成為實施主體。

15、項目開發(fā)企業(yè)成為實施主體后，剩余少于10%的權(quán)益人不肯搬遷怎么辦

項目開發(fā)企業(yè)成為實施主體后，少部分權(quán)益人就搬遷補償安置等重大事項未能與實施主體達成一致意見的，由村集體經(jīng)召開股東大會或者股東代表大會集體討論，作出補償決定（即強制執(zhí)行）。

16、項目開發(fā)企業(yè)未能成為實施主體，對村民、村集體是否有影響

有。項目開發(fā)企業(yè)取得資格之日起兩年內(nèi)未成為實施主體，該項目中止更新改造，開發(fā)企業(yè)退出，此項目中止更新改造之日起五年內(nèi)，原則上不再受理該舊村的更新改造申請。

17、可以不可以分開單獨生產(chǎn)隊申請舊村改造

不可以?！吨楹＝?jīng)濟特區(qū)城市更新管理辦法》第十八條規(guī)定，香洲區(qū)城中舊村應當整村劃定城市更新單元。

18、城中舊村可以采取哪些更新模式

一類是拆建，即成片拆除重新規(guī)劃建設(shè)，這里可分為原地回遷和異地搬遷。

另一類是綜合整治，即改善消防設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施等，并可以結(jié)合實際需要適當進行局部拆建。

19、包含文化保護類的建筑應當怎么處理

城中舊村更新區(qū)域有下列情形之一的，應當優(yōu)先采取整治類城市更新模式，開展綜合整治工作：為完善基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務設(shè)施確需拆除部分無保護價值的建筑物、構(gòu)筑物的，應在制定歷史文化保護規(guī)劃后，按照規(guī)劃實施拆建。

20、已經(jīng)對更新意愿進行表決，同意啟動城中舊村更新的還能否繼續(xù)建房

已按《珠海市城中舊村更新實施細則》第十二條第一款規(guī)定對更新意愿進行表決，同意啟動城中舊村更新的，自表決同意之日起不得在更新區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴建房屋，停止受理報建申請。

21、哪些前期工作需要村民配合

項目工作人員會入戶進行資料收取，村民需提供被征地農(nóng)民戶內(nèi)成員身份證、戶口本、土地證等證件信息，此資料僅用于歸檔，為房屋面積認定工作打好基礎(chǔ)。

22、房屋面積認定有什么環(huán)節(jié)

房屋面積認定工作包括測繪、基本信息核實、分戶、每戶房屋面積匯總登記、部門確認、結(jié)果公示等基本工作環(huán)節(jié)。

23、基本信息包含哪些內(nèi)容

基本信息包括權(quán)益人身份、土地和房屋報建及產(chǎn)權(quán)信息、優(yōu)惠報建指標和地價計補情況等內(nèi)容。

24、被征地農(nóng)民的面積認定標準

被征地農(nóng)民按每戶不超出5層且建筑面積不超出400平方米的部分進行房屋認定。

25、一戶自建多處房屋的如何進行處理

被征地農(nóng)民戶已建成5層以下但建筑面積超出400平方米房屋且同時符合分戶條件的，可將該戶分戶前所有房屋中不超出5層的建筑面積，作為整體予以分戶處理。

26、一宅多戶的房屋如何進行處理

被征地農(nóng)民已建成5層以下但建筑面積超出400平方米房屋且同時符合分戶條件的，可將該棟建筑面積中不超出5層的建筑面積，按戶區(qū)分處理。

27、建成5層以下但建筑面積超出400平方米房屋，如何進行分戶面積認定

（一）父母身份是被征地農(nóng)民，與其同戶的子女身份是被征地農(nóng)民。（二）同戶子女已達到法定結(jié)婚年齡。（三）全戶同意進行城中舊村更新并共同提出分戶申請，經(jīng)村集體組織同意。

28、已享受福利住房的被征地農(nóng)民認定標準

按每戶建筑面積不超出240平方米的部分進行房屋認定。

29、世居居民、非征地農(nóng)民、漁民、蠔民、僑民是什么認定標準

世居居民、非征地農(nóng)民、漁民、蠔民、僑民按每戶建筑面積不超出240平方米的部分進行面積認定。

30、其他產(chǎn)權(quán)人是什么補償標準

以產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為準。

31、被征地農(nóng)民持有產(chǎn)權(quán)證怎么賠償

按照被征地農(nóng)民戶400平方米進行房屋面積認定，400平方米包含了產(chǎn)權(quán)登記的面積，如產(chǎn)權(quán)登記面積超過400平方米的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。

32、房屋基地面積超出土地證登記面積能否進行房屋面積認定

被征地農(nóng)民的房屋基地面積超出土地證登記面積的，經(jīng)村集體經(jīng)濟組織出具同意意見后，可進行面積認定。

33、不在舊村場范圍內(nèi)的房屋能否認定

被征地農(nóng)民因歷史原因未在舊村場范圍內(nèi)取得宅基地，在舊村場緊臨國有土地上已建成的房屋，不超出5層且建筑面積不超出400平方米的部分可予以認定，但不能對該房屋進行分戶認定和面積補差。

34、報而不建的部分應該如何補償

按照報建已批復的面積進行賠償，報而不建部分，被征地農(nóng)民需要向?qū)俚卣Ц督ㄖ杀尽?/p>

35、祖屋等老舊房子怎么進行房屋面積認定

政府統(tǒng)征前已建成且至今尚未滅失、主體結(jié)構(gòu)未改變、未完成產(chǎn)權(quán)登記的房屋，由相關(guān)部門依據(jù)利用歷史地形圖等相關(guān)資料，針對老舊房屋合并到原始戶房屋中進行分戶認定。

36、夫妻雙方均為被征地農(nóng)民，離婚后怎么面積認定

夫妻雙方均為被征地農(nóng)民，婚姻存續(xù)期內(nèi)或在2015年3月29日后離婚的，只視為一戶進行房屋面積認定。

37、死去被征地農(nóng)民能否參與面積認定

不能。被征地農(nóng)民身份只是為了進行分戶消化村歷史建筑的一種形式，身份不能繼承。

38、在城市更新過程中去世的被征地農(nóng)民，能否進行面積認定

被征地農(nóng)民在項目啟動城市更新（更新意愿、實施方式表決之日投贊成票）后去世的，可以參與房屋面積認定。

39、補償有哪些方式

城中舊村更新的安置補償可以采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償或者是兩者結(jié)合的方式。

40、村民的房屋有什么補償標準

城中舊村更新項目對權(quán)益人的安置補償房屋建筑面積按照房屋認定面積的1.1倍計算；該權(quán)益人五層以下房屋建筑面積扣減房屋認定面積的差額部分按建筑成本作貨幣補償。

41、政策核定的租金和搬遷費標準

參照紅聯(lián)、南聯(lián)補償標準，臨時安置補償費按25元/平方米/月，搬遷費用15元/平方米。

42、被征地農(nóng)民戶的補差政策

被征地農(nóng)民戶全體家庭成員房屋經(jīng)面積認定后總面積不足400平方米的，差額部分（即400平方米扣減房屋面積認定部分）可按1:1計算應補償建筑面積，但該被征地農(nóng)民戶應向?qū)俚卣Ц对摬糠置娣e房屋的建筑成本。

43、補交建筑成本價格的依據(jù)

建筑成本是指更新區(qū)域內(nèi)村民建房的平均回購成本，由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）委托具備相應資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)采取評估方式確定。

44、城市更新為什么重新整理被征地農(nóng)民花名冊，在村里生活多年為什么不在名冊里

于2014年啟動香洲區(qū)舊村改造后，市政府要求鎮(zhèn)街牽頭股份公司對存檔的紙質(zhì)花名冊進行整理，錄入電腦整理成電子版，整個過程不是進行身份復核，只是將紙質(zhì)版邊吃低電子版。以原花名冊為準，不做增減。

45、對被征地農(nóng)民身份有異議，怎么核實

遞交材料到國土部門，申請對身份進行核實。

46、村集體經(jīng)濟組織將全部生產(chǎn)留用地納入舊改如何賠償

村集體經(jīng)濟組織將現(xiàn)有全部生產(chǎn)留用地納入城中舊村更新單元統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的，可按照生產(chǎn)留用地上房屋認定面積的1.1倍計算村集體物業(yè)回遷補償建筑面積。村集體物業(yè)回遷補償建筑面積不足生產(chǎn)留用地容積率1.0面積的，按生產(chǎn)留用地容積率1.0面積計算。

47、村集體經(jīng)濟組織無生產(chǎn)留用地納入舊改的如何補償

村集體經(jīng)濟組織無生產(chǎn)留用地納入城中舊村更新單元統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的，按照原有集體物業(yè)房屋認定面積的1.1倍計算集體物業(yè)回遷補償建筑面積。

48、集體物業(yè)是否單獨用地

是。在更新單元規(guī)劃中，村集體經(jīng)濟發(fā)展用地獨立劃定，保留劃撥性質(zhì)，用于原有村集體物業(yè)補償安置和建設(shè)新增村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)，不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

49、舊改后能否將集體資產(chǎn)出售

根據(jù)城市更新政策，舊改后補償給村集體的物業(yè)全部登記在村集體經(jīng)濟組織名下，為確保長久的發(fā)展村集體經(jīng)濟以及發(fā)揮村集體經(jīng)濟組織對每一代村民的扶持作用，政府明確所有舊改后的補償物業(yè)保留劃撥性質(zhì)。

50、舊改后村集體物業(yè)總量是否有所提升

新增村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)計容積率建筑面積不得低于集體回遷補償計容積率建筑面積的10%。

51、村集體資產(chǎn)補償方案如何算是通過

村集體資產(chǎn)補償方案由村集體經(jīng)濟組織召開大會，并獲得占全體成員（股東）人數(shù)三分之二以上（含本數(shù)）同意即為通過。

52、村民的拆補方案與更新單元規(guī)劃方案如何算是通過

村民房屋拆遷補償方案、更新單元規(guī)劃方案可以采取集中或分散表決的方式，獲得占全體權(quán)益人三分之二以上（含本數(shù)）同意即為通過。

53、構(gòu)筑物和青苗如何補償

參照《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附著物補償辦法》珠府【2015】43號文進行套價。

54、房屋面積認定表制定的意義

房屋面積認定表是套用拆遷補償政策，核定每戶應納入政府開支的補償成本面積。

55、是否每個被征地農(nóng)民指標都有400平方米

不是。需結(jié)合實際情況而定，被征地農(nóng)民是通過分戶來消化認定原始戶中超出400平方米的房屋面積，并不代表每個征地農(nóng)民就有400平方米房屋。

56、為什么5層以上房屋不能認定面積補償

市政府頒發(fā)的所有法律法規(guī)等文件規(guī)定，五層以上屬于違章建筑。

57、城市更新補償村集體資產(chǎn)后，村集體資產(chǎn)是否不再屬于村民

根據(jù)《珠海市城中舊村更新實施細則》，村集體物業(yè)保留劃撥性質(zhì)，用于建設(shè)集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)。城市更新之后，集體資產(chǎn)仍屬于股份公司全體股東所有。

58、自建房一樓做商鋪使用，拆遷補償能否申請商鋪補償

不能做商鋪補償。因為村民自建房屋屬于集體劃撥宅基地，并非商業(yè)用地。征收補償只能按照住宅進行房屋面積補償。倘若土地性質(zhì)已經(jīng)變更成商業(yè)用地，并辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)證，可按照產(chǎn)權(quán)登記面積進行補償。

59、經(jīng)政府審批的拆遷補償安置方案用途

政府按照政策認定的補償數(shù)據(jù)是整村開發(fā)成本測算的依據(jù)，用于確定開發(fā)規(guī)模。

60、如何保證村民在城市更新改造的基本利益

經(jīng)政府審批的補償方案是對村民的基本補償標準。同時任何開發(fā)商來做舊改，對產(chǎn)權(quán)人的補償標準不得低于政府審批的補償方案的標準。具體的補償以開發(fā)商和村民簽訂的補償協(xié)議為準。

61、村民應該在哪里查看公示結(jié)果

城市更新過程中提及的相關(guān)公示、公告，應當在城中舊村更新區(qū)域范圍內(nèi)進行現(xiàn)場公示、公告，亦可到項目現(xiàn)場城市更新辦公室咨詢。

62、為什么不給開發(fā)商建多點物業(yè)

受周邊的市政配套設(shè)施的限制，不能把房子蓋太多，避免入住的人過多，造成學位不夠用，道路塞車，水壓不夠，電力不足，嚴重影響居民的生活。建設(shè)規(guī)模的確定是政府的職責和權(quán)力，任何其他社會團體、個人無權(quán)更改，是客觀不可再改變的事實。

63、如何選定項目開發(fā)企業(yè)

村集體經(jīng)濟組織在公開、公正、公平的原則下，可以通過社區(qū)股份公司股東大會公開表決或公開交易的方式選定項目開發(fā)企業(yè)。需獲得占全體成員（股東）人數(shù)三分之二以上同意方能通過。

64、可以同時和多個企業(yè)談補償嗎

項目開發(fā)企業(yè)自獲得資格之日起兩年內(nèi)享有項目的唯一拆遷補償談判權(quán)和預簽約權(quán)。

65、開發(fā)企業(yè)的工作期限

開發(fā)企業(yè)自取得資格起應分別和社區(qū)股份公司及屬地鎮(zhèn)政府簽訂項目履約協(xié)議，協(xié)議明確開發(fā)企業(yè)的具體工作要求和完成時限，一般不超過2年。

66、制定補償方案要多久

項目開發(fā)企業(yè)自簽訂舊村改造項目履約協(xié)議起一年內(nèi)，應根據(jù)市控規(guī)委批準的項目規(guī)劃指標條件完成方案的編制工作。并通過區(qū)城市更新主管部門的核準認定。

67、為什么要固定房屋拆遷1.1的補償系數(shù)

《珠海市香洲區(qū)城中舊村更新房屋面積認定和補償暫行辦法》第二十條城中舊村更新項目對權(quán)益人的安置補償房屋面積按照房屋認定面積的1.1倍計算，全市統(tǒng)一補償標準。

68、村民回遷房有房產(chǎn)證嗎

給予辦理出讓性質(zhì)的不動產(chǎn)權(quán)證

69、夫妻都是被征地農(nóng)民，在哪邊進行確權(quán)

如果戶內(nèi)有外嫁女情況，在不違背夫妻同一個指標的原則下，應尊重村民自身意愿并結(jié)合實際可消化房屋面積進行選擇認定。

70、為什么報建批復面積不足400平方米

由于相關(guān)規(guī)定報建房屋需要考慮避讓道路、河流和山體等因素，所以實際批復的面積可能小于申報面積。

71、報建后能否享受補差政策

不能。

72、哪些村民能享受更新政策

更新政策只針對本村積極配合更新相關(guān)工作的權(quán)益人進行房屋認定和補償

73、回遷房周邊如何保證開發(fā)商會建設(shè)公共設(shè)施

更新單元規(guī)劃方案中需包含符合規(guī)劃條件的公共服務設(shè)施數(shù)量。實施主體除了原繳交的項目啟動保證金為項目補償安置保證金外，還應足額繳交公建配套設(shè)施建設(shè)保證金，確保項目正常進行。

74、為什么更新意愿、實施方式三分之二以上就能通過表決

更新意愿和實施方式僅指是否意愿進行更新，若愿意，是以自行更新還是合作更新，這是城中舊村更新的啟動環(huán)節(jié)，尚未涉及到村民的實質(zhì)性補償，在這個階段規(guī)定三分之二以上的通過率，既有利于充分體現(xiàn)村民自主意愿，又有利于城中舊村前期工作的啟動。

75、其他產(chǎn)權(quán)人能參與表決嗎

其他產(chǎn)權(quán)人只能參與更新單元規(guī)劃、拆遷補償安置方案、公開交易方案的表決。

76、為什么其他產(chǎn)權(quán)人不能參與更新意愿、實施方式和項目開發(fā)企業(yè)的表決？

其他產(chǎn)權(quán)人的身份、合法權(quán)益如何確定有待于開展前期工作后方可核定。更新意愿、實施方式和項目開發(fā)企業(yè)的表決出前期工作的啟動環(huán)節(jié)，該階段其他產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利情況尚未明晰，不具備參與這一環(huán)節(jié)表決的基礎(chǔ)。與此不同的是，股民的身份已經(jīng)確定，以其作為表決主體是有法律依據(jù)的。

77、城市更新中鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）主要負責的工作

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負責房屋權(quán)屬人、不動產(chǎn)權(quán)信息、現(xiàn)狀測繪數(shù)據(jù)等各項基礎(chǔ)資料的統(tǒng)計、收集、初步核實及匯總等工作，牽頭負責會同各部門核實確認被征地農(nóng)民、世居居民、非征地農(nóng)民、蠔民、漁民、僑民身份。（屬地城市更新主管部門負責統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導城中舊村更新各項工作。）

78、城市更新中國土資源主管部門主要負責的工作

國土資源主管部門負責土地性質(zhì)、被征地農(nóng)民花名冊核實等工作。

79、城市更新中城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門主要負責的工作

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責房屋報建情況的核實等工作。

80、城市更新中城管執(zhí)法主管部門主要負責的工作

城管執(zhí)法主管部門負責違法建設(shè)行為的查出情況核實等工作。

81、城市更新中海洋農(nóng)業(yè)主管部門主要負責的工作

海洋農(nóng)業(yè)主管部門負責核實確認蠔民、漁民身份。

82、城市更新中僑務主管部門主要負責的工作

僑務主管部門負責核實僑民身份。

83、城市更新中不動產(chǎn)登記機構(gòu)主要負責的工作

不動產(chǎn)登記機構(gòu)負責不動產(chǎn)權(quán)證信息核實等工作。