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案號 一審：（2008）沙法民初字第2685號 二審：（2009）渝一中法民終字第355號 【案情】 2006年9月21日，被告重慶銀昌公司取得了位于重慶市沙坪壩區(qū)雙碑六洞村“鼎盛時空”的《商品房預售（預租）許可證》。2006年9月28日，原告成莉與被告重慶銀昌公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，合同約定原告購買被告開發(fā)的位于重慶市沙坪壩區(qū)雙碑六洞村的“鼎盛時空”商品房住宅一套，該棟樓房總層數(shù)為26層，其中合同第十二條約定，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致影響到乙方（原告）所購商品房質(zhì)量、使用功能或使用環(huán)境的，甲方（被告）應當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)將變更內(nèi)容書面通知乙方（原告）：該商品房機構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向。甲方（被告）未在本合同約定時限內(nèi)通知乙方（原告）的，乙方有權(quán)退房，乙方（原告）應當在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。15日未作書面答復的，視同接受變更。乙方（原告）退房的，甲方（被告）須在乙方（原告）提出書面退房要求之日起30個工作日內(nèi)將乙方（原告）已付款退還給乙方（原告），并按銀行同期貸款利率付給利息。乙方不退房的，應當與甲方（被告）另行簽訂補充協(xié)議。如雙方在30日內(nèi)未能達成補充協(xié)議的，雙方同意解除本合同，并按上款退房的約定處理。合同還就所購房屋的建筑面積、套內(nèi)面積、套內(nèi)單價、逾期付款的違約責任、逾期交房的違約責任，逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的違約責任等商品房買賣合同的必要條款進行了約定。后原告依約付清了房款。2008年3月22日，原告接房后發(fā)現(xiàn)被告違反合同約定超建4層，超建面積3254平方米。原告認為被告違反合同約定和規(guī)劃許可超建，造成該商品房容積率大幅度提高，致使原告人均實際占有的共有空間縮水，使用環(huán)境、生活舒適度變得極為糟糕，居住、生活質(zhì)量嚴重下降，并事實上造成該房屋貶值。要求被告賠償損失1萬元，但原告未能就所購商品房是否實際遭受損失及損失的額度提供相應的證據(jù)。 另查明，被告開發(fā)的“鼎盛時空”系無小區(qū)花園的獨棟商住樓，物理層31層，正負零以上30層。被告違反規(guī)劃許可，超建4層，為此，重慶市規(guī)劃局沙坪壩區(qū)分局于2007年10月29日就被告違法建設(shè)一事作出渝規(guī)沙罰（2007）第0497號處罰決定：對擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖內(nèi)容超建4層、超建813.5×4=3254平方米違法建設(shè)，按500元/平方米處罰，罰款金額162.7萬元。履行罰款并完善相關(guān)手續(xù)后，予以辦理永久規(guī)劃許可手續(xù)。 【審理】 重慶市沙坪壩區(qū)人民法院經(jīng)審理認為：原告與被告簽訂的《重慶市商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，是合法有效的。被告違反雙方當事人在合同中關(guān)于“鼎盛時空”總層數(shù)26層的約定，將“鼎盛時空”建成總層數(shù)為30層的商品房住宅，屬于違約行為。被告違約超建4層，增加48套住宅，導致原告所購房屋的居住環(huán)境和生活舒適度變差，房屋價值相對下降。被告違反誠實信用原則，履行合同義務不符合約定，已經(jīng)給原告造成了損失，依法應當予以賠償。由于原告的損失數(shù)額難以確定，本院將綜合考慮原告遭受損害的程度、被告違約超建可能獲得的利益等因素，酌情確定賠償數(shù)額。被告修建“鼎盛時空”第二十七層至第三十層時，未得到規(guī)劃部門的批準，屬于超規(guī)劃建設(shè)。被告超建部分，至今未通過規(guī)劃驗收，證實該變更仍然未獲得規(guī)劃部門批準。被告關(guān)于規(guī)劃變更已獲得規(guī)劃部門批準的抗辯，不予支持。據(jù)此，依據(jù)合同法第八條、第六十條、第一百一十二條、第一百一十三條第一款的規(guī)定判決：被告銀昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告成某損失6000元，此款限被告重慶銀昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決發(fā)生法律效力后立即給付原告成莉；駁回原告成莉的其他訴訟請求。 宣判后，銀昌公司不服一審判決，提起上訴。 二審法院審理中另查明，在銀昌公司繳納罰款后，2009年1月19日，重慶市規(guī)劃局作出《重慶市建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》[渝規(guī)建驗（2009）沙字第0008號]，對“鼎盛時空”超建的第27層至30層住宅予以規(guī)劃驗收。 重慶市第一中級人民法院經(jīng)審理認為：成莉與銀昌公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。銀昌公司擅自變更規(guī)劃許可超建樓層，導致成莉所購買房屋的實際居住環(huán)境和綜合使用條件發(fā)生改變，違反了合同約定，屬于違約行為。規(guī)劃行政部門對銀昌公司違規(guī)超建行為予以處罰后，對超建部分作出規(guī)劃驗收，并不改變銀昌公司違約行為的性質(zhì)。因銀昌公司的違約行為，“鼎盛時空”樓盤增加48套住宅，容積率提高，住戶數(shù)量增加，客觀上導致成莉所購房屋的居住環(huán)境和使用條件變差，給其造成損害，應當予以賠償。因成莉的損失數(shù)額無法鑒定確認，一審法院綜合住戶遭受損害程度、銀昌公司違約超建行為可能獲得的利益等因素，綜合權(quán)衡后酌情確定賠償數(shù)額，并無不當。綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，二審法院遂判決：駁回上訴，維持原判。 【評析】 本案的爭議焦點在于：被告是否存在違約行為？如果被告違約，是否給原告造成了損失？原告如果存在損失，損失額度如何計算？ 一、被告是否存在違約行為？ 本案原被告雙方對所購房屋樓盤的物理層數(shù)有明確約定，雖然原被告所簽的商品房買賣合同根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條約定“原規(guī)劃設(shè)計經(jīng)批準后可以變更，但影響到乙方所購商品房質(zhì)量、使用功能或使用環(huán)境的，甲方應當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)將變更內(nèi)容書面通知乙方，甲方未在本合同約定時限內(nèi)通知乙方的，乙方有權(quán)退房，乙方應當在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。15日未作書面答復的，視同接受變更。”但在本案中被告并未按此規(guī)定通知原告，被告行為不符合《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定和合同的約定。同時，監(jiān)察部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于加強建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》中特別強調(diào)，建設(shè)用地容積率必須經(jīng)法定程序在控制性詳細規(guī)劃中確定，并在規(guī)劃實施管理中嚴格遵守，不得突破經(jīng)法定程序批準的規(guī)劃確定的容積率指標。國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓，任何單位和個人都無權(quán)擅自更改規(guī)劃條件確定的容積率;確需更改的，必須嚴格按照容積率指標調(diào)整程序規(guī)定的六個環(huán)節(jié)進行。被告的行為也不符合通知的要求。 盡管事后規(guī)劃部門對被告進行了處罰并明確“履行罰款并完善相關(guān)手續(xù)后，予以辦理永久規(guī)劃許可手續(xù)”，但其原因是強制拆除違法建設(shè)的房屋會造成社會財富的極大浪費，規(guī)劃部門的這一做法只是一種補救措施，不能解釋為規(guī)劃部門已經(jīng)批準變更規(guī)劃，也不能由此改變被告的行為在民事法律關(guān)系上的違約性質(zhì)。 二、原告是否產(chǎn)生實際損失？ 本案中原告在合同約定的時間拿到了房子，并且單就其房子來說完全符合合同約定的條件，開發(fā)商也不存在拖延交房日期的等情形，交房后物業(yè)費等一切費用也沒有另外加收，其很難證明自己權(quán)益受到了侵害。在案件一審審理中對于被告的違約行為是否給原告造成實際損失，出現(xiàn)了兩種不同意見。一種意見認為，被告超出規(guī)劃多建了4層，主要是侵害了國家的空間權(quán)，而并非對業(yè)主權(quán)利的侵害，原告的權(quán)利并沒有得到具體的侵害，因此也談不上產(chǎn)生實際損失。另一種意見認為，被告加層必然導致因住戶增加使公共管道、電梯等公共資源的人均占有量減少，所購房屋的使用價值和市場價格由此受損。因此，原告的損失是客觀存在的。不能因其損失難以量化而否認其存在。最終合議庭采取了第二種意見。 三、損失大小如何確定？ 對于原告損失大小如何確定，又出現(xiàn)了三種不同意見。一種意見認為，可以參照被告違法建設(shè)所獲得的利益，被告違法建設(shè)所獲得的利益可推定為原告因被告違約所遭受的損失。另一種意見認為，以被告違法建設(shè)所獲得的利益作為原告因被告違約所遭受的損失，既沒有邏輯上的聯(lián)系，也不符合法律規(guī)定。因為，原告因被告違約所遭受的損失，應當是一個客觀存在的事實，無論被告違約是否獲利，它都是客觀存在的，其損失的大小，也不隨被告違約后獲利的多少改變。因此原告應當對其損失的大小承擔證明責任。本案中原告對此舉證不足，應當駁回其賠償損失的訴訟請求。還有一種意見認為，雖然商品房買賣合同未對被告超規(guī)劃建設(shè)應承擔責任的方式做出明確約定，且原告不能提供確鑿的證據(jù)證明其損失的具體數(shù)額，但被告的行為確實給原告造成了損失，法院可以依職權(quán)酌情主張原告所受損失的具體金額，此種做法既保護了受害方的利益，也不違反法律規(guī)定。一審法院最終采納了第三種意見，酌情主張了原告部分訴訟請求，二審法院維持原判。 本案的特殊之處在于原告的具體損失難以量化，購房合同對被告的此種違約責任沒有約定，而原告的具體損失又無法通過證據(jù)得到證明，根據(jù)“誰主張、誰舉證”的一般原則，駁回其要求賠償損失的訴訟請求也符合法律的規(guī)定，但如果以證據(jù)不足為由駁回原告訴訟請求，等于承認被告違約卻不讓其承擔任何責任，明知其違約行為而無所作為，客觀上保護了違約方的利益，放縱了被告踐踏誠實信用原則，且不利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，同時將極大地損傷司法的正義性和權(quán)威性，也無法體現(xiàn)保護弱勢群體利益的價值取向，因此這一處理方法不足取。更重要的是，在當下房地產(chǎn)市場存在種種不規(guī)范的情況下，該案具有一定的代表性，對這一類型案件的妥當處理，在一定程度上可以起到規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、抑制違規(guī)行為的作用，使開發(fā)商在接受行政處罰之外還要承擔起民事賠償責任，通過這樣的判決，必將在一定程度上抑制房地產(chǎn)市場上的違規(guī)行為，在源頭上堵住“容積率”的腐敗黑洞。 |
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