【團(tuán)隊(duì)簡介】 文鰩地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)是一支專注于廣西房地產(chǎn)行業(yè)的法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)，成員共有11人,采用緊密協(xié)作的一體化運(yùn)作模式，結(jié)合大數(shù)據(jù)、可視化等先進(jìn)技術(shù)，提供商品房交易、房屋租賃、物業(yè)服務(wù)各方面的標(biāo)準(zhǔn)化法律服務(wù)產(chǎn)品，并可根據(jù)每個(gè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)公司特點(diǎn)提供個(gè)性化顧問服務(wù)。

這是我們文鰩團(tuán)隊(duì)“精裝房糾紛專題”的第四篇。

在上一篇《精裝房糾紛專題③ |南寧中院：買受人在什么情況下可要求開發(fā)商就含水分的精裝修退賠差價(jià)？》中，我們詳細(xì)為大家分析了來自于南寧市中院的典型判例。

今天，我們來分析2018年發(fā)生在咱們廣西桂林的一起關(guān)于“精裝房”的典型案例。

【案例索引】

劉XX、桂林高新XX廣場有限公司商品房銷售合同糾紛二審民事判決書，（2018）桂03民終2075號，廣西壯族自治區(qū)桂林市中級人民法院。

【案情簡介】

2014年12月19日，原告作為乙方、被告作為甲方簽訂《商品房買賣合同》一份，約定：原告向被告購買桂林市七星區(qū)穿山東路XX號桂林高新XX廣場X棟XXX號住宅型公寓一套，被告應(yīng)當(dāng)在2016年3月10日前將商品房交付買房人使用。

在上述《商品房買賣合同》附件四《合同補(bǔ)充協(xié)議》的補(bǔ)充約定：

——原、被告約定該房屋的具體交付時(shí)間以甲方發(fā)放《入伙通知書》載明的交房時(shí)間為準(zhǔn)，乙方對此無異議；

——雙方一致同意，該房屋的交付條件變更為：甲方取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案文件，且該條件為該房屋交付的唯一條件。

——房屋交付時(shí)，乙方應(yīng)簽署房屋交接單并履行領(lǐng)受房屋的義務(wù)，不得以任何理由拒絕接受房屋，否則按因乙方原因造成該房屋未能按期交付辦理，甲方就此不承擔(dān)延期交房責(zé)任；

——甲方發(fā)出《入伙通知書》的形式可以是電話、傳真、信函、當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)紙公告或網(wǎng)絡(luò)媒體公告等形式。

——乙方應(yīng)在甲方《入伙通知書》載明的交房時(shí)間到房屋所在地或甲方另行通知的地點(diǎn)辦理房屋交付手續(xù)；

——乙方逾期辦理房屋交付手續(xù)，或因乙方原因造成該房屋未能按期交付的，乙方應(yīng)按日向甲方支付購房款總額的萬分之一作為違約金，且視為甲方在《入伙通知書》送達(dá)之日起的第5日已經(jīng)將該房屋交付給乙方；

——雙方明確，該房屋一經(jīng)交付，即視為乙方驗(yàn)收合格，乙方要求整修的，整修期間不視為甲方逾期交房；

——甲方自身原因造成未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付乙方，則乙方給予甲方60日的寬展期，寬展期內(nèi)，合同繼續(xù)履行，甲方無需向乙方承擔(dān)違約責(zé)任，如寬展期屆滿后甲方仍未將房屋交付乙方，甲方應(yīng)按乙方已交購房款日萬分之一向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行；

——下列情況不作為影響該房屋交付的因素：房屋周圍環(huán)境狀況、公共區(qū)域的裝修及材料、個(gè)別區(qū)域的裝修、道路狀況、地下停車場的投入使用情況、該房屋存在質(zhì)量瑕疵（非房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題）、臨時(shí)水、電等，乙方承諾不因此拒絕接收該房屋。

合同簽訂后，原告向被告支付了全部購房款。

2015年9月30日，被告就桂林高新XX廣場9#樓取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位均在該竣工驗(yàn)收備案表上蓋章。桂林國家高新區(qū)管委會(huì)工業(yè)園區(qū)建設(shè)局在備案意見欄蓋章，證明該工程的竣工驗(yàn)收備案文件已于2015年9月30日收訖，文件齊全。

此后，被告在《桂林晚報(bào)》2015年11月27日第22版中刊登《入伙通知》一則，載明“房屋入伙辦理時(shí)間：2015年11月30日至2015年12月6日。自本《入伙通知》發(fā)布之日起，視為交房書面通知已送達(dá)業(yè)主，逾期未辦理按合同約定處理……”原告在庭審時(shí)自認(rèn)，其已于2015年12月初知曉被告公司在辦理交房事宜。

2016年1月21日，被告收取原告房屋備案費(fèi)、預(yù)告登記費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用，其中包括高清數(shù)字開通費(fèi)1066元。同時(shí)，被告交付原告《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時(shí)管理規(guī)約》、《業(yè)主手冊》、《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》各一本。

2017年2月19日，原告進(jìn)行房屋驗(yàn)收，在《公寓驗(yàn)收表》上載明房屋墻面有條裂紋、疑似未刷乳膠漆、衛(wèi)生間無玻璃門、沐浴間玻璃門傾斜、熱水器冷水管未裝上。

2017年8月5日，原告再次進(jìn)行房屋驗(yàn)收，在《房屋驗(yàn)收表》上載明陽臺(tái)門兩側(cè)未刷乳膠漆、可視對講機(jī)立柱未刷乳膠漆、浴室門有傾斜、衛(wèi)生間門未裝好。為此，原告認(rèn)為房屋不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，至今未接收房屋，亦未領(lǐng)取房屋鑰匙。原告認(rèn)為被告未如期交付符合交付標(biāo)準(zhǔn)的房屋，亦無理由收取原告高清數(shù)字開通費(fèi)。

【一審法院觀點(diǎn)】

本案的爭議焦點(diǎn)為：一、原告房屋是否能視為已交付，被告是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；二、被告是否應(yīng)退還原告高清數(shù)字開通費(fèi)。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)一，原告房屋是否能視為已交付，被告是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任的問題。

一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是雙方的真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。原告認(rèn)為房屋裝飾、裝修未到達(dá)合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，故拒絕收房。

一審法院認(rèn)為，因原、被告在《商品房買賣合同》中約定被告取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案文件是房屋交付的唯一條件，且約定個(gè)別區(qū)域的裝修、房屋存在非房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題均不作為影響房屋交付的因素，故原告以房屋裝飾、裝修未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)為由拒絕收房，不符合合同約定，該院不予支持。

依照《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議的約定，因原告原因造成該房屋未能按期交付的，視為被告在《入伙通知書》送達(dá)之日起的第5日已經(jīng)將該房屋交付給原告。因涉案房屋所在樓棟的竣工驗(yàn)收備案文件已于2015年9月30日取得，涉案房屋已具備交付條件,被告亦于2015年11月27日以雙方約定的方式發(fā)出《入伙通知》，通知業(yè)主于2015年11月30日至2015年12月6日期間辦理入伙手續(xù)，雖然雙方?jīng)]有約定公告送達(dá)的期限，但原告在庭審時(shí)自認(rèn)于2015年12月初知曉被告正在辦理交房事宜。

一審法院認(rèn)為，可認(rèn)定被告于2015年12月10日前將入伙通知書送達(dá)原告，故視為被告已于送達(dá)之日起第5日即2015年12月15日將房屋交付給原告。

綜上所述，被告已于合同約定的交房日期即2016年3月10日前向原告交付了房屋，故原告要求被告支付其逾期交房的違約金的訴訟請求，沒有事實(shí)根據(jù)，該院不予支持。被告關(guān)于原告不能以裝飾、裝修問題拒收房屋，應(yīng)視為被告如期交房，被告不應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的辯稱，該院予以采信。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)二，被告是否應(yīng)退還原告高清數(shù)字開通費(fèi)的問題。

因原、被告在《商品房買賣合同》中沒有約定由被告代為收取高清數(shù)字開通費(fèi)，被告亦沒有提供證據(jù)證明其具有向原告收取該筆費(fèi)用的合法依據(jù)，故被告向原告收取高清數(shù)字開通費(fèi)沒有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)退還原告高清數(shù)字開通費(fèi)1066元。原告的該項(xiàng)訴訟請求，該院予以支持。被告關(guān)于其為了方便業(yè)主，統(tǒng)一代收代繳費(fèi)用的辯稱，沒有法律依據(jù)，該院不予采信。

【二審法院觀點(diǎn)】

本案中，被上訴人于2015年9月3日取得涉案房屋的建筑工程竣工驗(yàn)收備文件，即涉案房屋已具備雙方約定的交付條件。

2015年11月27日以公告的方式發(fā)出《入伙通知》，通知業(yè)主于2015年11月30日至2015年12月6日期間辦理入伙手續(xù)。劉XX在一審?fù)徸哉J(rèn)于2015年12月初知曉桂林高新XX廣場有限公司正在辦理交房事宜，2016年1月21日驗(yàn)房單證明劉XX已去收房，以房屋裝飾、裝修未達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)為由拒絕收房。

根據(jù)合同約定，房屋存在非房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題不作為影響房屋交付的因素，上訴人以房屋裝飾、裝修未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)為由拒絕收房不符合合同約定。

因此，被上訴人已于合同約定的交房日期即2016年3月10日前向劉XX交付了房屋，不存在逾期交房的違約行為。上訴人要求被上訴人支付逾期交房違約金沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，上訴人劉文的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

【文鰩地產(chǎn)律師評析】

第一，為什么本案中開發(fā)商不用承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任？

本質(zhì)上還在于其通過附件四《合同補(bǔ)充協(xié)議》的形式，對房屋買賣合同的關(guān)鍵內(nèi)容，做出了特殊約定。

包括：

第一，將交房的唯一條件約定為 “甲方取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案文件”，而不是達(dá)到某個(gè)特定的標(biāo)準(zhǔn)；

第二，將“房屋存在質(zhì)量瑕疵（非房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題）”排除出影響房屋交付的因素；

第三，將具體交付時(shí)間約定為“以甲方發(fā)放《入伙通知書》載明的交房時(shí)間為準(zhǔn)”，而不是《商品房買賣合同》上的固定時(shí)間；

第四，將甲方發(fā)出《入伙通知書》的形式約定為“包括電話、傳真、信函、當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)紙公告或網(wǎng)絡(luò)媒體公告等形式”，而不是必須親自通知到購房者本人。

第五，將如果開發(fā)商交付房屋時(shí)裝修裝飾或設(shè)備達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)所產(chǎn)生的責(zé)任，限定為“甲方應(yīng)在雙方確認(rèn)之日起60日內(nèi)就未達(dá)到部分采取補(bǔ)救措施和整改”，而不是開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

雖然這些規(guī)定的內(nèi)容，確實(shí)更為偏向開發(fā)商。但在桂林二級法院看來，這些特殊約定畢竟是開發(fā)商與購房者雙方自愿簽訂的，也并沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其是合法有效的，理當(dāng)遵循。

所以，對于購房者來說，在簽署合同的時(shí)候，必須要對《商品房賣合同》之外的補(bǔ)充協(xié)議，予以高度的關(guān)注，對其中改變或限縮開發(fā)商責(zé)任的內(nèi)容，必須高度敏感！畢竟一旦簽署了，就需要為此承擔(dān)法律后果。

當(dāng)然，也會(huì)有讀者提出，這個(gè)案件其實(shí)購房者可以從“格式條款無效”的角度入手，請求法院認(rèn)定這份《合同補(bǔ)充協(xié)議》存在“提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的”的情形，要求判定該條款無效。

但我們在判例中并未發(fā)現(xiàn)法院對這個(gè)問題有所展開，一方面有可能是購房者沒有選擇涉及到這方面的訴訟策略，另一方面也有可能是法院認(rèn)為這個(gè)案件中的《合同補(bǔ)充協(xié)議》并未免除開發(fā)商的責(zé)任，并未排除購房者的主要權(quán)利，僅是做出了普通的變更。當(dāng)然，這個(gè)其實(shí)還是存在比較大爭議的。

關(guān)于在商品房交易過程中，購房者應(yīng)當(dāng)如何更好地使用“格式條款無效“來保護(hù)自己的權(quán)益，我們將在以后通過專文來闡述，歡迎關(guān)注。

第二，購房者在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，什么情況下可以拒絕收房呢？

在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第一款中明確列明了2種情形下購房者可以解除合同，也即購房者可以拒收房屋：

1.“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”；

2.“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”。

在本案中，合同僅約定了第一種可以拒收房屋的情形（“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”），但對于第二種情形（“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”）并未予以明確約定。

而在司法實(shí)踐中，對于“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”的理解，還是存在較大爭議的。

一般認(rèn)為，對于是否屬于“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”的質(zhì)量問題，首先應(yīng)當(dāng)參考當(dāng)事人之間是否有約定，在無當(dāng)事人約定的情況下，可參考有關(guān)司法觀點(diǎn)。

如《房屋買賣合同糾紛裁判思路與裁判規(guī)則》提到了：

“根據(jù)合同的法定解除原理，結(jié)合審判實(shí)踐，我們認(rèn)為可以對‘嚴(yán)重影響正常居住使用’房屋質(zhì)量問題解除合同的條件作如下規(guī)定：第一，房屋嚴(yán)重漏水且無法進(jìn)行修復(fù)的。

第二，房屋墻體多處開裂，難以維修的。

第三，因設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致房屋地基下沉，房屋存在重大安全隱患的。

第四，房屋經(jīng)質(zhì)檢、規(guī)劃、環(huán)保、消防等部門檢驗(yàn)，存在重大安全隱患且無法加以改進(jìn)的。

第五，室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不合格，長期居住嚴(yán)重影響人體健康安全的。

第六，嚴(yán)重缺乏廣告宣傳中的配套設(shè)施與公共設(shè)施，給買受人生產(chǎn)、生活帶來嚴(yán)重不便的。

第七，其它嚴(yán)重影響買受人正常居住使用的情形?！?/p>

再如，在江蘇省高級人民法院民一庭《商品房買賣合同案件審判疑難問題研究——〈商品房買賣合同司法解釋〉施行十五年回顧與展望》中亦提到了：

“我們認(rèn)為，對于嚴(yán)重影響正常居住使用的判斷標(biāo)準(zhǔn)，首先應(yīng)遵從合同約定。合同未約定的，參照一般商品房質(zhì)量交付標(biāo)準(zhǔn)，并考慮購房人的合理期待。

實(shí)踐中，存在以下情形一般可以認(rèn)定為嚴(yán)重影響正常居住使用：

（1）出賣人未經(jīng)買受人同意擅自變更商品房朝向、戶型等規(guī)劃、設(shè)計(jì)；

（2）出賣人交付的商品房層高明顯偏離合同約定且未告知買受人；

（3）房屋存在滲漏、異響等情況，在合理期限內(nèi)無法查明原因或經(jīng)出賣人維修仍無法修復(fù)的；

（4）水、電、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施無法實(shí)際投入使用的；

（5）消防設(shè)施未經(jīng)驗(yàn)收合格或無法實(shí)際投入使用的；

（6）訂立合同時(shí)出賣人未披露房屋存在違反善良風(fēng)俗情形的；

（7）其他嚴(yán)重影響正常居住使用的情形。”

由此可見，在認(rèn)定房屋質(zhì)量問題是否嚴(yán)重影響正常居住使用時(shí)，并不會(huì)一概而論，而是會(huì)綜合考慮。

如購房者認(rèn)為房屋所存在的質(zhì)量問題已嚴(yán)重影響到其正常居住使用的，我們建議：

首先，可通過委托專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)對房屋的質(zhì)量問題進(jìn)行專業(yè)鑒定，確認(rèn)具體的房屋質(zhì)量問題；

然后，再聘請專業(yè)地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行分析，確認(rèn)“房屋質(zhì)量問題”是否屬于“嚴(yán)重影響正常居住使用”；

最后，由專業(yè)律師向法院提起訴訟，引導(dǎo)法院判定房屋存在的質(zhì)量問題以達(dá)到可拒收房屋的標(biāo)準(zhǔn)，最終認(rèn)定開發(fā)商違約，請求相應(yīng)的賠償金。

如果想繼續(xù)準(zhǔn)確了解和避開“精裝房”中的各種“坑”，歡迎繼續(xù)關(guān)注我們這個(gè)專題，我們將會(huì)在接下來的文章中深入為大家進(jìn)行分析。

（未完待續(xù)）