一、重視項目業(yè)主管理商業(yè)物業(yè)的經驗和業(yè)績

    （一）提出問題的意義

      通過我們的觀察發(fā)現(xiàn)，一部分租戶在選擇承租商業(yè)綜合體物業(yè)時存在一種認識誤區(qū)，即把綜合體地理位置以及業(yè)主方的品牌作為唯一或首要的決定因素，而且這種認知普遍存在。

       綜合體項目地理位置是否便利當然重要，但是實踐表明，地理位置不是綜合體成功經營唯一決定的因素。許多案例表明，綜合體項目招商的規(guī)劃、業(yè)態(tài)的布局以及日常的科學管理等因素對于項目能否順利經營將起到更為直接的作用。筆者所知曉的一個反面的例子是，某市A綜合體項目地理位置位于市中心主干道路旁，且開業(yè)早于現(xiàn)存周邊的商業(yè)物業(yè)項目。但由于該項目的業(yè)主方以及運營團隊來自于境外，其之前只有傳統(tǒng)百貨商場的運營經驗。也正是因此，業(yè)主方在該項目的招商、業(yè)態(tài)規(guī)劃等環(huán)節(jié)都沿用其以前在境外的老模式，沒有針對該項目綜合體的特點制定科學的招商計劃以及業(yè)態(tài)安排，這最終導致了該項目自開業(yè)以來長期開業(yè)率較低，商戶經營慘淡，最終商戶大面積違約，并產生了一系列的租賃糾紛訴訟。

     （二）如何把握

       近年來，商業(yè)物業(yè)發(fā)展的實踐證明，一個商業(yè)綜合體項目的經營從整體而言是否能夠取得成功，除了綜合體本身的地理位置，前期項目的設計、規(guī)劃以及施工的整體水平等基礎條件以外，最為重要的就是項目的業(yè)主或運營方在項目的招商、業(yè)態(tài)規(guī)劃布局、日常經營管理以及物業(yè)服務等各方面是否能夠做到科學決策和管理得當。一個的商業(yè)綜合體項目的運營方在綜合體整體經營中起到的作用相當于“掌舵手”的角色，而綜合體內所有的租戶都好比是這條大船的船員，這條大船需要得到掌舵手的正確指引才能不斷乘風破浪。因此，商業(yè)綜合體整體成功運營需要一個成熟并且經驗豐富的運營團隊，這是對綜合體項目成功的重要性是不言而喻的。

具體來說，商戶在判斷項目運營方管理商業(yè)物業(yè)經驗時，可側重考察以下幾個方面：

       第一，考慮項目業(yè)主的股權背景及企業(yè)性質，例如是否為全國性的大型國有房開企業(yè)，或者是否為上市企業(yè)；

      第二，考慮項目業(yè)主或運營方在國內曾經管理和在管的商業(yè)物業(yè)的面積、體量、經營定位以及經營業(yè)績等；

       第三，考慮項目是否為業(yè)主自管，如自管項目的，其商業(yè)物業(yè)招商運營團隊的人員構成以及過往表現(xiàn)等；

       第四，考慮項目如為委托專業(yè)運營團隊管理的，其團隊的管理類似項目的經驗和業(yè)績等。

      無論如何，對于廣大商業(yè)綜合體的承租方（商戶）而言，選擇這些具有豐富商業(yè)物業(yè)運營經驗企業(yè)開發(fā)的綜合體項目，從概率的角度上可以幫助租戶降低承租的經營風險。

       二、重點考察綜合體項目的業(yè)態(tài)布局

    （一）提出問題的意義

      實踐中，許多商戶在選擇承租時，大多重點考慮的是租金水平、項目地理位置、設施設備使用以及周邊競爭環(huán)境等，往往忽視了對綜合體項目本身的整體定位以及項目具體業(yè)態(tài)規(guī)劃的考察，這就會可能導致以下幾個方面的問題：

      第一，綜合體項目整體目標消費群體與租戶經營項目存在不一致，例如項目定位大眾消費，而租戶經營則定位于中高端消費人群；

      第二，綜合體項目內業(yè)態(tài)分布不科學，而導致無法有效吸引人流，例如主力店、次主力店以及一般店鋪的布局不科學導致綜合體開業(yè)后顧客人流分散；

      第三，綜合體項目內業(yè)態(tài)分布沒有按照一定商業(yè)邏輯進行合理布局，導致相鄰租戶直接功能和定位相沖突，而造成租戶經營受到影響，例如服裝店旁邊開始火鍋店等。

      當然，上述問題在有一定商業(yè)物業(yè)管理經驗的業(yè)主方或運營方所管理的項目內一般不會出現(xiàn)。因為，較成熟的運營方都會按照既定的項目定位、招商計劃以及業(yè)態(tài)布局等來有計劃的進行招商和管理，上述情況一般發(fā)現(xiàn)在綜合體項目業(yè)主急于出售項目物業(yè)，或者缺乏對商業(yè)物業(yè)進行管理經驗的情況。

     （二）如何把握

       一般而言，商業(yè)綜合體項目的成功經營需要具備整體思維，即對于業(yè)主方和租戶都必須充分認識到，項目整體與單個商戶兩者之間存在一種緊密的聯(lián)系；而綜合體之內經營的商戶與商戶之間也存在很大程度的制約或協(xié)調發(fā)展的關系，兩者間一榮俱榮一損俱損。

       對于一個成功的商業(yè)綜合體項目首先必須具備清晰的項目經營定位，即項目整體有明確的消費群體；其次，必須以項目整體經營定位為目標，相應的制定一套與之相適應和匹配的業(yè)態(tài)規(guī)劃以滿足項目整體定位的功能需要；再次，需要制定一套靈活、優(yōu)惠以及可行的招商政策，并按照業(yè)態(tài)規(guī)劃將符合條件的商戶順利引入。

       因此，商戶在承租綜合體物業(yè)時一定要對項目的整體經營定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃進行詳細研究，并判斷項目整體定位是否適合自身經營定位，以及業(yè)態(tài)的布局規(guī)劃是否科學、合理，如在該項目進行經營活動，與項目整體和其他商戶的經營活動是否和諧等，然后再結合其他因素進行決策和判斷。

       三、綜合體周邊市政設施建設和城市規(guī)劃對于綜合體經營的影響

      （一）提出問題的意義

       一般情況下，商業(yè)綜合體都會選擇在城市人口聚集區(qū)來建造和運營，實踐中大部分項目會選擇在城市中心區(qū)進行選址，但是最年來隨著房地產開發(fā)向城市中心區(qū)以外甚至是郊區(qū)擴展，商業(yè)綜合體也越來越多的出現(xiàn)在城市周邊。

       但無論如何，隨著近年來我國城市化的不斷發(fā)展和深化，諸如城市軌道交通、舊城改造、城市高速路、高架橋等市政設施建設項目隨處可見。因此，在選擇承租商業(yè)綜合體時，也有必要對項目附近是否已開始或即將開始進行市政工程施工進行了解。如經調查后，發(fā)現(xiàn)所擬承租項目附近存在市政工程建設，則建議租戶對該工程施工對綜合體營業(yè)的影響進行評估后再行決定是否承租。

       筆者就曾經代理過一個關于市政工程施工影響租賃合同履行而引起的租賃糾紛案件，基本案情是：一商戶承租綜合體一商鋪，該商鋪一側大門緊鄰城市干道，該商鋪大部分人流來自于沿街的人行道路。該商戶承租時，地鐵施工就在其承租商鋪緊鄰的那條干道上開始了施工，但承租時地鐵施工對其承租的影響對其承租項目正常經營造成的影響較小。而其承租半年后，地鐵施工將道路全面封閉，車輛無法通行，此時該商戶就以地鐵施工構成“不可抗力”影響其經營活動為由要求退租，并最終引發(fā)了訴訟。

       提出上面的案例并不是要做法律上的分析，而是想說明商戶綜合體附近的市政工程施工或者相鄰區(qū)域的規(guī)劃變更等都可能直接影響經營活動并直接給租賃帶來風險。

     （二）如何把握

       因此，建議在承租商業(yè)綜合體物業(yè)時通過相關政府網站、新聞媒體以及向擬承租的商業(yè)綜合體的業(yè)主方或運營方了解該項目周邊建設相關情況，主要考察的方面主要有：

      第一，項目周邊是否有城市軌道交通項目正在或準備上馬；

      第二，項目周邊是否有城市路網建設項目正在或準備上馬；

      第三， 項目本身所在區(qū)域是否有城市規(guī)劃的變更或者項目整體拆遷或更新的計劃。

      如了解到項目周邊有上述或其他的建設項目，就要考慮相關建設項目對綜合體運營的影響，并決定是否承租。如決定繼續(xù)承租的，則建議完善租賃合同，明確在受相關建設項目影響的情況下可以調整租金等相關的合同變更條款。

       四、租金收取模式

      實務中，商業(yè)物業(yè)租金的收取模式一般包括三種。

      第一種是固定租金，即商戶承租的租金以租賃合同中所約定的固定租金為準，定期進行交納；

      第二種是提成式租金，即在租賃合同中約定業(yè)主方以商戶每月的銷售額為基準，并以固定比率進行銷售提成，以此作為租賃的對價；

      第三種租金收取模式，即將固定租金和提成租金結合起來，商戶每月需交納基本的月租，如其銷售額超過約定的標準則業(yè)主方可按照約定比率在超過的部分進行提成。

       當然，上述所謂租金的收取模式不是一層不變的，也不排除一個綜合體項目內采取多種的租金收取方式。

        但是無論如何收取租金，對于大部分商戶的經營來講，租賃成本都是在經營成本的組成中很大的一部分，因此，商戶在承租商業(yè)綜合體時，除了考慮租金水平以外，需要優(yōu)先考慮該項目的租金收取模式是否自身的經營模式。例如，部分以展示功能為主的商戶，由于其功能定位無法產生營業(yè)額，所以其也就不適合在只能夠采取提成式租金收取模式的項目進行經營。另外，一般商業(yè)物業(yè)都會給予商戶一定的進場裝修的“免租期”，即在該期限內除了物業(yè)費、水電費等實際產生費用外免除商戶的租金交納義務。因此，“免租期”的長短也直接影響商戶的租賃成本，也需要重點進行考察。

       五、物業(yè)服務及管理水平

     （一）提出問題的意義

       商業(yè)綜合體其本身作為實用性、功能性的建筑，其正常運轉以眾多設施、設備以及相應軟件系統(tǒng)的良好運行為前提。而一般的商業(yè)綜合體硬件系統(tǒng)由消防、安保、供電照明、排積水、電梯、通風、空調等大大小小幾十個硬件系統(tǒng)所構成。這些硬件系統(tǒng)的正常運轉是需要一個專業(yè)人員配備齊全、并具有相應專業(yè)技能和管理經驗的項目物業(yè)服務團隊來進行支撐的。

      特別是，一般而言商業(yè)綜合體開業(yè)后，人流大，突發(fā)緊急情況多，物業(yè)團隊能否快速妥善處置也直接影響項目的整體運行。再次，對于商戶維修請求的響應速度以及服務的質量和態(tài)度等，對于商戶更是直接相關的。

   （二）如何把握

     因此，在承租商業(yè)綜合體時，對項目物管管理建議主要從以下幾個方面對項目的物業(yè)服務管理進行考察：

     第一，項目物業(yè)服務公司的管理資質；

     第二，物業(yè)團隊管理類似綜合體項目的經驗和業(yè)績；

     第三，通過租戶手冊、物業(yè)手冊、物業(yè)公司服務承諾等了解項目物業(yè)服務的基本情況；

     第四，物業(yè)服務收費標準以及對應的服務內容；

     第五，物業(yè)服務對于商戶投訴、保修等服務要求的響應及時性等。