多優(yōu)秀的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)才能讓顧客停留三小時(shí)？

一、 綜合體物業(yè)管理服務(wù)構(gòu)思與介入要點(diǎn)

下一代綜合體的四大發(fā)展趨勢(shì)

1.綜合體布局要符合洋流理論，寫字樓和酒店的人流最大限度為購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)所共享。無論何種形狀，購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)布局內(nèi)部也要符合洋流理論，有利于人流的玄幻。綜合體的端點(diǎn)都要重視從設(shè)計(jì)角度體現(xiàn)節(jié)點(diǎn)，從商業(yè)規(guī)劃角度引進(jìn)特色業(yè)態(tài)，吸引顧客從一個(gè)端點(diǎn)走向另外一個(gè)端點(diǎn)，循環(huán)一周不重復(fù)。

美國(guó)時(shí)尚秀購(gòu)物中心平面布局圖--符合洋流理論布局

2.新一代綜合體要有鮮明的主題文化,注重理念設(shè)計(jì)和主題文化的打造，通過設(shè)計(jì)的大格局和細(xì)節(jié)體現(xiàn)以人為本。主題文化選擇要選擇主流顧客滿偏好，不能完全以企業(yè)負(fù)責(zé)人的個(gè)人喜歡決定主題文化，主題文化要有利于對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生積極的影響，有利于培育更多的忠誠(chéng)顧客。

主題文化及其在建筑設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)以及景觀表達(dá)方式，可以采用書畫藝術(shù)，壁畫，公共空間雕刻以及重要節(jié)點(diǎn)藝術(shù)小品等多種藝術(shù)手段表現(xiàn)。

3、新一代綜合體重視采用結(jié)構(gòu)創(chuàng)新技術(shù)降低建造成本，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)不僅充分考慮采用輕鋼結(jié)構(gòu)降低總造價(jià)，增加有效的使用空間，減少無效空間和消極空間。采用MB輕鋼結(jié)構(gòu)，購(gòu)物中心柱距根據(jù)需要可以達(dá)到13-16米，寫字樓戶型可以更好分隔，提高顧客空間使用率。

4、新一代綜合體重視采用綠色技術(shù)，必須滿足節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材、保護(hù)室內(nèi)外環(huán)境以及可持續(xù)發(fā)展。最大限度的從圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能、機(jī)電設(shè)備材料節(jié)能、節(jié)材，初投資及物業(yè)運(yùn)行綜合費(fèi)用節(jié)約等全面控制。

全面應(yīng)用建筑美學(xué)指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì) 選擇有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理的合適方案

綜合體建筑設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域皇冠上的明珠，目前世界一流建筑設(shè)計(jì)單位都非常重視建筑美學(xué)。要用綜合體建筑美學(xué)和室內(nèi)設(shè)計(jì)美學(xué)特點(diǎn)指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)，考慮不同建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)方案對(duì)物業(yè)管理方案的影響。

綜合體設(shè)計(jì)方案中的節(jié)能和降低運(yùn)營(yíng)管理成本策略

(從加大綜合體建筑空間開放空間比例，合理利用自然光線，建筑環(huán)保節(jié)能材料，機(jī)電系統(tǒng)方案與設(shè)備選擇不同角度介入，將錯(cuò)峰用電冰蓄冷中央空調(diào)設(shè)備作為購(gòu)物中心或者批發(fā)市場(chǎng)優(yōu)選，天然氣廉價(jià)區(qū)域重點(diǎn)推廣非電直燃中央空調(diào)，綜合體公寓等優(yōu)選太陽能解決方案)

綜合體物業(yè)立體綠化和園藝管理(觀光農(nóng)業(yè)和餐飲結(jié)合涉及園藝管理)

綜合體物業(yè)的出入口和不同動(dòng)線配置對(duì)物業(yè)管理的影響

綜合體不同時(shí)段人流特點(diǎn)及其對(duì)安全管理的要求

綜合體衛(wèi)生間數(shù)量與布局的合理性要求

綜合體物業(yè)停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)與物業(yè)管理的安全性和便利性模擬檢驗(yàn)

綜合體不同商業(yè)形態(tài)與消防要求的分析

1.項(xiàng)目立項(xiàng)決策可行性研究階段的介入要點(diǎn)

可行性研究階段的介入

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)首先進(jìn)行的是可行性研究。可行性研究首先要研究不同物業(yè)的顧客定位和消費(fèi)特點(diǎn)。

其涉及到商業(yè)工程管理的所有建筑物的功能、結(jié)構(gòu)、供電、供水、供氣等設(shè)備的選型等一系列工程項(xiàng)目。工程項(xiàng)目是商業(yè)工程管理人員參與立項(xiàng)決策的主要內(nèi)容，工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容能否滿足今后商業(yè)運(yùn)行后商業(yè)工程管理的要求，是商業(yè)工程管理要考慮的首要問題。

可行性研究階段的介入要點(diǎn)：

1、提供已運(yùn)行的商業(yè)物業(yè)在工程配套方面的成功與缺欠。

2、就日后的商業(yè)工程管理內(nèi)容、商業(yè)工程管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、設(shè)備設(shè)施維修支出等方面提供有參考價(jià)值的意見。正確的建議和重要的信息可對(duì)項(xiàng)目的可行性分析、降低決策的風(fēng)險(xiǎn)起著重要的作用。

二、綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)和概預(yù)算階段介入要點(diǎn)

規(guī)劃設(shè)計(jì)包括總體規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)，商業(yè)視覺形象規(guī)劃與裝修設(shè)計(jì)以及節(jié)能設(shè)計(jì)。

由于對(duì)商業(yè)建筑特別是城市綜合體類型的大型商業(yè)中心或綜合性商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)及商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的選型配置有其具體的要求，因此在設(shè)計(jì)上對(duì)商業(yè)樓宇的功能、結(jié)構(gòu)及工程設(shè)備設(shè)施的的整體布局，對(duì)商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的選型配置及不同業(yè)態(tài)對(duì)工程方面的需求是設(shè)計(jì)介入時(shí)要考慮的主要問題。工程設(shè)備既要能滿足整體樓宇商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需求又能滿足不同的業(yè)態(tài)具體需求，更要便于商業(yè)工程管理。

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入要點(diǎn)：

商業(yè)建筑設(shè)計(jì)思想要突出考慮消費(fèi)目的地，可參與性，能夠引起顧客好奇心。一流的商業(yè)綜合體能夠讓顧客停留三個(gè)小時(shí)以上依舊感覺興趣不減，要通過體驗(yàn)式商業(yè)讓顧客停留更多時(shí)間。

規(guī)劃設(shè)計(jì)介入需要商業(yè)管理和物業(yè)管理公司共同配合設(shè)計(jì)單位首先完成建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書，要提出總體商業(yè)布局和業(yè)態(tài)組合要求和經(jīng)營(yíng)要求以及主要物業(yè)管理要求。

由于商業(yè)物業(yè)的成熟周期不同階段業(yè)態(tài)會(huì)發(fā)生變化，預(yù)留20-30%空間作為彈性可以調(diào)整業(yè)態(tài)比例，收集綜合體項(xiàng)目主要商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求。

購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)人流量和車流量較大，需要考慮外部交通和內(nèi)部交通，合理安排人流動(dòng)線和貨物動(dòng)線。

在注重平面動(dòng)線的同時(shí)，也要考慮垂直動(dòng)線特點(diǎn)，根據(jù)特殊主力商家要求可以設(shè)立直接到達(dá)的體驗(yàn)式動(dòng)線。

要注重綜合體寫字樓，公寓和酒店合理共享購(gòu)物中心的大型空中花園，注重利用花園作為立體動(dòng)線的組織中心。

卸貨區(qū)的設(shè)置要兼顧到主要商家的需求，也要減少對(duì)主要商業(yè)臨街面的影響，按照購(gòu)物中心和賣場(chǎng)的規(guī)范要求設(shè)計(jì)。

其次要完成裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書，將購(gòu)物中心視覺形象規(guī)劃與消費(fèi)心理結(jié)合，注重業(yè)態(tài)之間的過渡，形成滿足主流消費(fèi)者需求的建筑裝飾風(fēng)格和預(yù)定的裝飾效果，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)奠定良好基礎(chǔ)。具體要考慮如下要點(diǎn)：

1、綜合體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)服務(wù)整體布局、考慮不同物業(yè)功能的有機(jī)聯(lián)系，評(píng)估如何增加有效空間，減少無效空間和可能增加物業(yè)管理成本的不合理空間提出改進(jìn)建議;

2、設(shè)備設(shè)施配套和水電氣等供應(yīng)容量合理性、適應(yīng)性;

3、機(jī)電設(shè)備設(shè)施體系選型和節(jié)能設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)方案評(píng)估、裝修材料的設(shè)置等，要在設(shè)計(jì)階段初步評(píng)估中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)中對(duì)購(gòu)物中心等大規(guī)模營(yíng)業(yè)空間溫度和風(fēng)力均衡性的影響。

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中央空調(diào)系統(tǒng)和電梯是選型的重點(diǎn)，要評(píng)估其先進(jìn)性，可靠性以及未來的升級(jí)改造。

例如，大型的零售商業(yè)與一般規(guī)模的娛樂公司同在一個(gè)樓宇時(shí)，在設(shè)計(jì)時(shí)就要考慮兩個(gè)不同的業(yè)態(tài)在空調(diào)及其他設(shè)備上的使用問題。由于兩種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)時(shí)間不同，要求的環(huán)境溫度也不同，應(yīng)根據(jù)兩個(gè)不同的業(yè)態(tài)在設(shè)備配置方面的需求實(shí)際情況，提供設(shè)備設(shè)施配置的具體設(shè)計(jì)方案。

4、配合商業(yè)管理公司整理不同業(yè)態(tài)對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求，考慮不同業(yè)態(tài)包括主力店在不同樓層對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求，配合計(jì)算不同業(yè)態(tài)對(duì)收益的影響，重點(diǎn)考慮能耗和物業(yè)管理要求以及費(fèi)用測(cè)算。例如，超市在2，3層以及在地下-1層的區(qū)別。

購(gòu)物中心和綜合百貨對(duì)建筑設(shè)計(jì)的基本要求：

生鮮超市及其對(duì)建筑設(shè)計(jì)的主要要求

電影院對(duì)建筑設(shè)計(jì)的主要要求

普通電影院規(guī)劃面積根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需要配置，設(shè)計(jì)要求要符合國(guó)家電影建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，普通電影院凈高8米以上。IMAX規(guī)劃數(shù)據(jù)要求參考實(shí)例，商業(yè)IMAX影廳設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)舉例：

我們建議在需要演出中心和IMAX巨幕電影廳結(jié)合時(shí)候，首先要滿足電影放映要求，可以根據(jù)需要可擴(kuò)充電影廳面積。

KTV對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求

滑冰場(chǎng)對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求

滑冰場(chǎng)冰面面積1800平方米，冰面面積與配套面積比例為1：1.5;

，需要開闊的無柱大平面空間，高度是兩層8米以上。

中餐品牌店對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求

普通品牌建筑面積500平方米以上，海鮮類品牌餐飲面積在1000平方米以上

快餐區(qū)域設(shè)計(jì)中KFC和必勝客等對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求

滿足如下具體需要:使用面積：一般450平方米。

網(wǎng)吧的建筑設(shè)計(jì)要求招牌：統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)。

小型面積400-500平方米，開間16米左右，進(jìn)深30米-50米，能夠容納100臺(tái)電腦左右，電力需求50KW以上,通風(fēng)要求良好。

要求配備男女衛(wèi)生間50平方米 左右。

選址要求必須距中小學(xué)200米以上。

物業(yè)要符合消防的安全規(guī)定，具有2個(gè)以上的出入通道。

通道之間相距5米以上，樓層不能超過4樓以上;

柱距一般8.4米即可，大型網(wǎng)吧開間與進(jìn)深一般要求大于16米*40以上，使用面積1000-3000平方米

廣東網(wǎng)吧需要按照視頻監(jiān)控系統(tǒng)，50平方米安裝一個(gè)攝像頭。

5、考慮不同業(yè)態(tài)對(duì)消防的要求，根據(jù)消防法規(guī)提出業(yè)態(tài)組合的意見。例如，很多電影院和KTV不讓放三層以上。

6、不同業(yè)態(tài)在設(shè)計(jì)階段就對(duì)水電等計(jì)量提出要求，例如，大賣場(chǎng)和部分次主力店要求單獨(dú)計(jì)量。

7、評(píng)估餐飲業(yè)態(tài)等可能產(chǎn)生油煙等各類污染對(duì)購(gòu)物中心和酒店客房以及寫字樓，公寓的不良影響，對(duì)可能產(chǎn)生嚴(yán)重投訴的餐飲要進(jìn)行設(shè)計(jì)修改。

8、購(gòu)物中心平面布局的基本原則—讓顧客看見更多的品牌，無論何種布局必須滿足顧客可見性和可達(dá)性要求，讓客戶可以可以快速看見更多品牌。

在核心商圈購(gòu)物中心小于5000平方米的平面，購(gòu)物中心可以不設(shè)立中庭。大于6000平方米的購(gòu)物中心可以設(shè)立400-800平方米左右的中庭，中庭的長(zhǎng)寬比可以符合0.618黃金分割率，例如，長(zhǎng)度為30米，寬度為18.54米。

中庭作為購(gòu)物中心內(nèi)部立體人流的組織中心。商業(yè)主要入口要對(duì)準(zhǔn)中庭中間線。

8、大型購(gòu)物中心需要配備充足的扶梯和垂直電梯，以8000平方米平面為例，扶梯數(shù)量每層不能少于四部。垂直客運(yùn)電梯不能少于八部，貨物電梯不能少于兩部。商業(yè)街區(qū)的電梯要具備良好的可見性，方便到達(dá)二樓以上部位。

9、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)不僅要按照商業(yè)建筑規(guī)范考慮充足的停車位，而且要考慮不同物業(yè)之間的停車位復(fù)用。

轉(zhuǎn)彎半徑在符合規(guī)范的前提下，要考慮更加舒緩的設(shè)計(jì)。購(gòu)物中心停車區(qū)域要根據(jù)占地面積大小考慮停車的布局，購(gòu)物中心建筑占地面積大于1.2萬平方米平面時(shí)候，可以考慮不僅在地下，地面二層以上也可以考慮設(shè)立停車場(chǎng)。

要考慮購(gòu)物中心停車庫(kù)20%比例方便停車的部分位置設(shè)立為女性停車區(qū)。

購(gòu)物中心和酒店，寫字樓等綜合體物業(yè)要盡量爭(zhēng)取地面設(shè)置部分停車位，便利顧客。

文化旅游與休閑購(gòu)物中心，商業(yè)街區(qū)在設(shè)計(jì)階段介入要點(diǎn)

1.把握好公共部分裝修和商戶二次裝修的分類和時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃裝修設(shè)計(jì)階段介入要點(diǎn)--

設(shè)計(jì)階段與工作進(jìn)度計(jì)劃是密切相關(guān)的。一般要給予購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)外裝修半年左右時(shí)間，商戶二次裝修三個(gè)月時(shí)間，公共裝修在前，商戶二次裝修在后，兩者少量時(shí)間交叉時(shí)候，需要排好施工計(jì)劃。

2.聯(lián)合做好購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)任務(wù)書

在裝修設(shè)計(jì)中要考慮結(jié)合視覺形象設(shè)計(jì)要求，視覺形象規(guī)劃要點(diǎn)是商業(yè)建筑裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書的核心內(nèi)容，例如，項(xiàng)目的總體色調(diào)和文化元素，項(xiàng)目的不同樓層業(yè)態(tài)色調(diào)要求。

裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書建議從不同層次體現(xiàn)文化主題。建議在廣場(chǎng)距離主要人流入口比較近的地方以及空中花園布局反映主題文化的雕塑作品。

中庭墻壁可以采用壁畫藝術(shù)表現(xiàn)文化主題。文化娛樂KTV和美術(shù)館重點(diǎn)用書畫藝術(shù)表現(xiàn)主題文化。

購(gòu)物中心重要節(jié)點(diǎn)的裝飾設(shè)計(jì)要求和藝術(shù)小品的結(jié)合，主要入口和樓層入口動(dòng)線設(shè)計(jì)和景觀小品要求，要求主動(dòng)線清晰表達(dá)，寬度在3米到4米之間，色彩和圖案要明顯和其他部分區(qū)分，次要?jiǎng)泳€寬度建議在2米左右，主要?jiǎng)泳€和次要?jiǎng)泳€的地面都要做防滑處理。

商業(yè)街區(qū)的主要?jiǎng)泳€建議寬度在6-8米，根據(jù)建筑物高度合理調(diào)整。次要?jiǎng)泳€寬度建議在3-4米。

天花設(shè)計(jì)不僅要考慮文化表達(dá)，而且要和地面主要?jiǎng)泳€呼應(yīng)。

要求裝飾材料充分考慮節(jié)能環(huán)保。

評(píng)估裝飾設(shè)計(jì)方案對(duì)消費(fèi)者和商戶的影響，評(píng)估不同裝修方案對(duì)物業(yè)清潔和人身安全的影響。

三、物業(yè)管理公司前期介入綜合體項(xiàng)目概預(yù)算管理

物業(yè)管理公司和商業(yè)管理公司一體化的企業(yè)或者物業(yè)管理公司配合商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司聯(lián)合介入綜合體項(xiàng)目概預(yù)算。

目前已經(jīng)開業(yè)的綜合體商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理成本太高的主要原因之一是套用住宅預(yù)算，綜合體預(yù)算結(jié)構(gòu)不合理，前期策劃和建筑設(shè)計(jì)以及裝飾設(shè)計(jì)預(yù)算偏少，工作不扎實(shí)。

首先要確保在概念設(shè)計(jì)階段概算的合理性，在完成建筑設(shè)計(jì)方案后要確保預(yù)算的結(jié)構(gòu)合理性，要通過如下步驟介入：

準(zhǔn)備階段，消化和理解綜合體建筑設(shè)計(jì)方案。

重點(diǎn)把握商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案相互匹配的要點(diǎn)

1. 商業(yè)規(guī)劃的商家建筑要求與建筑方案的吻合性。

2.項(xiàng)目開放空間與封閉空間比例，通過對(duì)運(yùn)營(yíng)成本的分析選擇節(jié)能的方案。

3.項(xiàng)目客流動(dòng)線與貨流動(dòng)線及卸貨平臺(tái)是否合理。

4.項(xiàng)目公共空間與環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目文化主題的匹配性。

前期策劃取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

五星酒店100萬，四星酒店論證咨詢費(fèi)用80萬元，三星酒店論證費(fèi)用60萬元。酒店論證咨詢費(fèi)用

概算階段

做好前期費(fèi)用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的收集和評(píng)估，根據(jù)不同檔次綜合體的要求確定前期策劃和商業(yè)管理以及物業(yè)管理的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

綜合體設(shè)計(jì)單位選擇的合理步驟和設(shè)計(jì)費(fèi)用

步驟1 確定好總包設(shè)計(jì)單位，由管理公司與開發(fā)商帶領(lǐng)國(guó)內(nèi)一流設(shè)計(jì)院做好概念性方案設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃，以功能設(shè)計(jì)為主，確定好商業(yè)平面的功能和主要業(yè)態(tài)布局，共同做好設(shè)計(jì)任務(wù)書。一般200-400萬元左右費(fèi)用。

我們發(fā)現(xiàn)在沒有充分準(zhǔn)備的情況下委托國(guó)外公司做方案設(shè)計(jì)，基本上需要推倒重新來，而國(guó)外設(shè)計(jì)公司一般是按照工作量收費(fèi)，因此，造成發(fā)展商的設(shè)計(jì)成本翻倍是經(jīng)常的事情。

步驟2 進(jìn)行國(guó)際設(shè)計(jì)招標(biāo)

鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外一流設(shè)計(jì)院招標(biāo)，給予保底費(fèi)用30萬元左右。選擇兩家優(yōu)秀方案設(shè)計(jì)單位，一家負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)和寫字樓以及公寓設(shè)計(jì)，另外一家負(fù)責(zé)酒店設(shè)計(jì)和商場(chǎng)設(shè)計(jì)，也可以酒店設(shè)計(jì)單獨(dú)委托一家擅長(zhǎng)設(shè)計(jì)酒店方案的單位。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工圖委托當(dāng)?shù)丶准?jí)院設(shè)計(jì)，商業(yè)管理公司帶領(lǐng)方案設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)審核施工圖。

綜合體建筑設(shè)計(jì)

建筑裝修設(shè)計(jì)取費(fèi)和 機(jī)電系統(tǒng)顧問費(fèi)用參考數(shù)據(jù)

四、施工建設(shè)階段的介入要點(diǎn)

商業(yè)工程管理施工建設(shè)階段的介入要點(diǎn)：

1、配合監(jiān)理公司檢查監(jiān)督施工工程中批量較大的各種建材、裝飾材料和建筑配套設(shè)備設(shè)施是否與設(shè)計(jì)圖紙規(guī)定的品牌、型號(hào)、規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)相符合，以及施工安裝的質(zhì)量。

2、配合監(jiān)理公司重點(diǎn)對(duì)建筑的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料的使用安裝過程中的監(jiān)督檢查。

3、熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別是那些在設(shè)計(jì)資料和常規(guī)竣工資料中無法反映的內(nèi)容。

4、在項(xiàng)目公司、監(jiān)理公司的配合下將參與所有土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位等就設(shè)備設(shè)施的保質(zhì)(修)期的保質(zhì)(修)內(nèi)容、保質(zhì)(修)期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，以便運(yùn)行后的工作聯(lián)系。

5、重要的土建要確保一定的抽檢合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，且要有商業(yè)管理人員參加。尤其是防水工程的各工序驗(yàn)收。

五、設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點(diǎn)

設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點(diǎn)：

1、參與重要的大型配套設(shè)備(包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話通訊交換系統(tǒng)等)安裝調(diào)試工作，要求施工單位對(duì)綜合體物業(yè)管理公司工程管理人員及相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。

2、通過詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動(dòng)力電纜連接等技術(shù)要求。

3、在詳細(xì)研讀設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)場(chǎng)檢查建筑空間位置及外形尺寸的基礎(chǔ)上，在符合設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利、易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容易調(diào)節(jié)匹配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于經(jīng)濟(jì)合理，各系統(tǒng)的動(dòng)能、功能流量輸出應(yīng)便于計(jì)量管理，便于經(jīng)濟(jì)核算。

4、參加設(shè)備安裝工程分布、分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收，從設(shè)備運(yùn)行管理方面提出整改意見和建議。

六、竣工驗(yàn)收的介入要點(diǎn)

竣工驗(yàn)收是最后的驗(yàn)收，其介入要點(diǎn)：

商業(yè)工程管理人員應(yīng)會(huì)同項(xiàng)目公司、監(jiān)理公司及有關(guān)人員參與項(xiàng)目的整體竣工驗(yàn)收，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過程，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為商業(yè)工程管理的接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備。對(duì)不符合商業(yè)工程管理要求的工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容及缺欠要記錄在案，并提交項(xiàng)目公司整改。

物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開發(fā)公司利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)公司做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。

(1)參與開發(fā)公司的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案;

(2)發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程;

(3)制訂物業(yè)驗(yàn)收流程;

(4)在公共設(shè)施、設(shè)備保持完好并資料齊全的情況下，技術(shù)接收管理。

(5)指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

(6) 對(duì)酒店，寫字樓，購(gòu)物中心的空調(diào)進(jìn)行室內(nèi)風(fēng)力和溫度均衡性驗(yàn)收，對(duì)影響顧客的設(shè)備噪聲進(jìn)行驗(yàn)收。購(gòu)物中心最佳溫度為內(nèi)場(chǎng)環(huán)境溫度夏季為22—26℃，冬季為18—20 ℃;濕度為50—65%;設(shè)備運(yùn)行噪音要最小。

七、裝修裝飾階段的介入

1、熟悉經(jīng)項(xiàng)目公司審核的主力店和次主力店二次裝修圖紙。例如，百貨，大賣場(chǎng)，電影院，品牌快餐店鋪和大型餐飲等。

2、審核小商鋪裝修設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，施工圖紙應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有主材明細(xì)等。

3、審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證，如需動(dòng)用電焊等特殊設(shè)備的須審核操作人員的上崗證明。

八、綜合體設(shè)計(jì)監(jiān)理服務(wù)

1.注重分階段設(shè)計(jì)與招商摸底和銷售摸底以及模擬經(jīng)營(yíng)分析的結(jié)合，確保綜合體方案設(shè)計(jì)滿足成功經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理要求。

綜合體設(shè)計(jì)監(jiān)理流程圖

購(gòu)物中心等設(shè)計(jì)監(jiān)理中需要考慮的問題如下：

1)對(duì)人流動(dòng)線要進(jìn)行平面動(dòng)線和立體動(dòng)線合理性檢查，對(duì)于空中花園動(dòng)線要從客戶角度進(jìn)行分析。

2)地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)置的建議;

3)各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要;

4)外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計(jì)量方式是否合理;

5)建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費(fèi)用合理;

6)鋪(戶)內(nèi)上下水、供電、燃?xì)?、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求;

7)隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要;

8) 外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。

9)衛(wèi)生間布局要結(jié)合購(gòu)物中心特點(diǎn)，以8000平方米購(gòu)物中心平面為例，女衛(wèi)生間面積不能小于300平方米，要配置足夠數(shù)量蹲位和化妝間，衛(wèi)生間設(shè)施不僅考慮殘疾人專用衛(wèi)生間，而且要考慮大人和小孩母子衛(wèi)生間。

10)管理用房面積是否滿足需求;垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。

11)需要檢查營(yíng)銷活動(dòng)舞臺(tái)設(shè)計(jì)及其人流組織的合理性。

2.將運(yùn)營(yíng)成本的降低方法運(yùn)用于設(shè)計(jì)中，推廣節(jié)能設(shè)計(jì)

在選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)合同中，要對(duì)節(jié)能環(huán)保型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)給予激勵(lì)措施(例如，在滿足設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之外，如果每年設(shè)計(jì)節(jié)能比常規(guī)方案每年節(jié)約300萬元，可以考慮獎(jiǎng)勵(lì)150萬元設(shè)計(jì)費(fèi)用)，根據(jù)大量綜合體設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，總結(jié)出來如下措施：

九、綜合體施工物業(yè)監(jiān)理要注重配備較強(qiáng)的機(jī)電力量并于機(jī)電專業(yè)顧問公司合作，對(duì)購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)特點(diǎn)與機(jī)電系統(tǒng)解決方案密切結(jié)合，對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)氣候特點(diǎn)和項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行合理選型，例如，對(duì)于燃?xì)獬杀鹃L(zhǎng)期便宜的區(qū)域可以選擇直燃型中央空調(diào)，需要考慮初期投資成本和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)之間的關(guān)系。對(duì)于購(gòu)物中心夏天如何利用冰蓄冷系統(tǒng)需要考慮合理的使用方式。

在綜合體施工過程中引入施工物業(yè)監(jiān)理 ，站在潛在業(yè)主立場(chǎng) ，從物業(yè)的使用和物業(yè)管理與服務(wù)角度加強(qiáng)監(jiān)督具有重要意義。施工物業(yè)監(jiān)理的設(shè)置可采用開發(fā)商單獨(dú)委派專職施工物業(yè)監(jiān)理和在建立合同中要求監(jiān)理公司配置專門從事物業(yè)監(jiān)理的工程師兩種模式。

配合監(jiān)理公司在做好質(zhì)量監(jiān)督的同時(shí)，重點(diǎn)檢查和物業(yè)管理相關(guān)的關(guān)鍵通道和節(jié)點(diǎn)是否符合設(shè)計(jì)要求和未來物業(yè)管理要求。

對(duì)購(gòu)物中心和寫字樓等可能漏水部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查，對(duì)消防設(shè)施施工進(jìn)行監(jiān)督。

根據(jù)設(shè)計(jì)方案，參與機(jī)電設(shè)備選型和安裝全過程監(jiān)理。

電梯設(shè)備專題監(jiān)理，盡量選擇統(tǒng)一類型可靠電梯和扶梯，便于今后設(shè)備維護(hù)。地下停車場(chǎng)和購(gòu)物中心之間每4000平方米要設(shè)立一組扶梯，8000平方米平面垂直電梯不能少于10部，扶梯不能少于六部。

對(duì)于電腦網(wǎng)絡(luò)接口，要考慮網(wǎng)絡(luò)布線方案的合理性，能夠準(zhǔn)確判斷的區(qū)域采用充足的網(wǎng)絡(luò)接口。對(duì)于無法準(zhǔn)確判斷的區(qū)域，推薦采用無線解決方案。要充分考慮網(wǎng)絡(luò)交換設(shè)備的可維護(hù)性和方便升級(jí)。

對(duì)于監(jiān)控系統(tǒng)安裝位置進(jìn)行檢查，減少死角位置。

對(duì)于重點(diǎn)防火區(qū)域的設(shè)施和阻燃材料進(jìn)行檢查和督導(dǎo)。

4.4綜合體物業(yè)管理組織人員配置

組織架構(gòu)的設(shè)計(jì)有利于物業(yè)的分類管理和協(xié)調(diào)，方便收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，有利于降低總體運(yùn)營(yíng)成本。

根據(jù)組織架構(gòu)配置人員

根據(jù)組織架構(gòu)配置人員

商業(yè)管理公司編制

綜合辦設(shè)置法務(wù)專員編制,負(fù)責(zé)招商合同管理,招商合同管理和招商部門相對(duì)獨(dú)立,互相監(jiān)督。

商業(yè)管理公司總經(jīng)理可以垂直管理購(gòu)物中心或者批發(fā)市場(chǎng)。

物業(yè)管理公司編制

十、不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)服務(wù)界面要點(diǎn)

主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)重要的客戶。各商業(yè)物業(yè)對(duì)主力店的管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。以下為萬達(dá)集團(tuán)所開發(fā)并經(jīng)營(yíng)管理的萬達(dá)廣場(chǎng)各主力店物業(yè)服務(wù)界面，以供參考：

1、超市

1)、中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任(包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施)及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納;

2)、租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé);

3)、消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用;

2、百貨

1)中央空調(diào)、水、電、氣、供暖、電(扶)梯各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任(包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施)及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納;

2)租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé);

3)消防與其他租戶共用;

4)在其租賃區(qū)域門前一般有免費(fèi)促銷場(chǎng)地;

3、餐飲

1)除個(gè)別廣場(chǎng)的KFC、必勝客、麥當(dāng)勞由租戶自行安裝空調(diào)外，中央空調(diào)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)的部分，費(fèi)用繳納一般按單獨(dú)計(jì)量或約定標(biāo)準(zhǔn)方式向各地管理公司繳納;

2)水、電、氣、供暖、電(扶)梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納;各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用;

3)設(shè)立為獨(dú)立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任及費(fèi)用;

4)政府衛(wèi)生、環(huán)保部門對(duì)其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達(dá)標(biāo)情況要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn);

5)租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé);

6)消防與其他租戶共用;

4、KTV、電子娛樂、影院

1)水、電、氣、電(扶)梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納;各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分?jǐn)偦蚣s定標(biāo)準(zhǔn)方式向各地管理公司繳納運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用;

2)中央空調(diào)(供暖)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向管理公司繳納空調(diào)(供暖)費(fèi)用;

3)消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn);

4)租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé);

5)消防與其他租戶共用;

5、建材、家居

1)中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任(包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施)及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納;

2)租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé);

3)消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用;

6、電器賣場(chǎng)

1)水、氣系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按獨(dú)立計(jì)量方式向各地管理公司繳納費(fèi)用;

2)中央空調(diào)(供暖)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向管理公司繳納空調(diào)(供暖)費(fèi)用;

3)供電系統(tǒng)單獨(dú)在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費(fèi)用，由供電部門開具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地管理公司管理;

4)電(扶)梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用;

5)消防與其他租戶共用，消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn);

6)租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)。

十、綜合體物業(yè)接管驗(yàn)收管理

接管驗(yàn)收的重要性

綜合體項(xiàng)目的接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司按照有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范對(duì)物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的執(zhí)行，單位工程質(zhì)量的竣工驗(yàn)收情況和市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施以及綠化建設(shè)等進(jìn)行整體和全面性的驗(yàn)收。是房屋由建設(shè)轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理階段的綜合檢驗(yàn)，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上進(jìn)行的再檢驗(yàn)。在項(xiàng)目交付使用前，物業(yè)公司、開發(fā)公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理公司等幾方面所屬土建、設(shè)備、水電、暖通、消防、電梯、卸貨平臺(tái)等專業(yè)人員對(duì)購(gòu)物中心和酒店，寫字樓，公寓房屋進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。整個(gè)驗(yàn)收過程將實(shí)行逐項(xiàng)驗(yàn)收制度，不留存驗(yàn)收盲區(qū)，嚴(yán)格按規(guī)范執(zhí)行，同時(shí)我們將做好接管驗(yàn)收記錄并由各方簽字，為日后項(xiàng)目的原始資料進(jìn)行備案，亦為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打下良好的硬件基礎(chǔ)。此階段，物業(yè)管理公司要全力調(diào)派經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理人員在有關(guān)法制規(guī)章以外從最終使用和營(yíng)運(yùn)立場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量、公共服務(wù)配套設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施以及綠化建設(shè)等質(zhì)量進(jìn)行整體和全面性的檢查。

接管驗(yàn)收的目的：

明確綜合體物業(yè)交接各方的責(zé)任與權(quán)利關(guān)系;

提供綜合體各系統(tǒng)項(xiàng)目驗(yàn)收與接管文件;

確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益;

確保物業(yè)使用的安全功能，保障業(yè)主和商戶的生命財(cái)產(chǎn)安全;

為日后物業(yè)的營(yíng)業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)造條件。

建議采用接管分類驗(yàn)收模式

購(gòu)物中心物業(yè)驗(yàn)收特點(diǎn)：

重點(diǎn)驗(yàn)收物業(yè)和設(shè)備，物業(yè)包括停車場(chǎng)，卸貨平臺(tái)，人流通道和天花地板等，衛(wèi)生間等。

設(shè)備驗(yàn)收包括各類機(jī)電設(shè)備，特別是中央空調(diào)，消防設(shè)備，電梯設(shè)備等，扶梯質(zhì)量是驗(yàn)收重點(diǎn)。批發(fā)市場(chǎng)接管驗(yàn)收管理的特點(diǎn)是特別要注重物流服務(wù)功能和內(nèi)部以及外部交通。

五星酒店物業(yè)驗(yàn)收特點(diǎn)

五星酒店重點(diǎn)驗(yàn)收物業(yè)質(zhì)量，重點(diǎn)是公共空間的物業(yè)質(zhì)量和客房房屋質(zhì)量，電梯和中央空調(diào)設(shè)備，驗(yàn)收電梯響應(yīng)時(shí)間等。對(duì)客梯和貨梯分類驗(yàn)收。

中央空調(diào)需要重點(diǎn)驗(yàn)收其壽命周期和維護(hù)責(zé)任，分清是酒店管理公司負(fù)責(zé)，還是開發(fā)商負(fù)責(zé)其壽命周期，根據(jù)規(guī)范進(jìn)行制冷介質(zhì)和維護(hù)。

接管驗(yàn)收的專業(yè)要求：

針對(duì)新建綜合體的接管驗(yàn)收，應(yīng)是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在接管驗(yàn)收前，項(xiàng)目首先應(yīng)具備以下條件：

建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格;

供配電、消防、給排水、排煙、備用電源、空調(diào)、通風(fēng)、電梯、公共照明、污水

處理、所有弱電系統(tǒng)及其他設(shè)備設(shè)施能正常使用;

經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);

開發(fā)商已經(jīng)與建設(shè)單位完成本項(xiàng)目的交接。

在接管驗(yàn)收過程中，物業(yè)管理公司要做到如下專業(yè)要求：

物業(yè)管理公司要建立由接管驗(yàn)收項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人、專業(yè)組負(fù)責(zé)人及專業(yè)工程技術(shù)人員等

組建的驗(yàn)收?qǐng)F(tuán)隊(duì);

確定樓宇交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;

進(jìn)行工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃;

1.接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別

1驗(yàn)收的性質(zhì)不同

竣工驗(yàn)收是政府行為，是對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量和建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行的全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是商業(yè)管理公司從確保項(xiàng)目日后正常使用和維護(hù)角度出發(fā)，進(jìn)行質(zhì)量查驗(yàn)。

驗(yàn)收目的不同

2.竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到了設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，也是開發(fā)商為了使物業(yè)取得進(jìn)入市場(chǎng)的資格，對(duì)物業(yè)是否合格所進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以滿足使用功能和物業(yè)現(xiàn)狀條件為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，是為了分清管理責(zé)任，對(duì)即將管理的物業(yè)質(zhì)量和物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行的驗(yàn)收。

3.驗(yàn)收條件不同

竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用功能。接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用。房屋地址編號(hào)已經(jīng)由有關(guān)部門確認(rèn)。

4交接對(duì)象不同

竣工驗(yàn)收是由開發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)，竣工驗(yàn)收合格后，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。接管驗(yàn)收是由商業(yè)管理公司承接開發(fā)商移交的物業(yè)，接管驗(yàn)收一旦完成，則標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段或新的管理階段。

5商業(yè)管理公司參與的職責(zé)不同

竣工驗(yàn)收時(shí)，商業(yè)管理公司只是參與者，無直接的責(zé)任關(guān)系。接管驗(yàn)收中，商業(yè)管理公司與開發(fā)商是直接的責(zé)任關(guān)系。

2.商業(yè)項(xiàng)目工程驗(yàn)收工作要點(diǎn)

2.1建筑結(jié)構(gòu)、空間尺寸及設(shè)備設(shè)施整體布局、配套是否符合設(shè)計(jì)規(guī)定。

主要驗(yàn)收部分：變配電設(shè)備系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)、消防設(shè)備系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)、電梯設(shè)備系統(tǒng)、供暖設(shè)備系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)以及智能化監(jiān)控管理設(shè)備系統(tǒng)。

2.2檢查驗(yàn)收各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)，安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動(dòng)力電纜連接等是否符合設(shè)備(機(jī)組)的技術(shù)要求。

2.3對(duì)設(shè)備安裝工程的分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收，對(duì)隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程質(zhì)量的綜合驗(yàn)收。

2.4對(duì)所有的建筑技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)備前期工程技術(shù)資料以及設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收時(shí)有關(guān)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的評(píng)價(jià)報(bào)告進(jìn)行驗(yàn)收。要求收集整理的文件資料主要有：

1、設(shè)備選型報(bào)告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證;

2、設(shè)備購(gòu)置合同;

3、設(shè)備安裝合同;

4、設(shè)備隨機(jī)文件(說明書、合格證、裝箱單等);

5、進(jìn)口設(shè)備商檢證明文件;

6、設(shè)備安裝調(diào)試記錄;

7、設(shè)備性能檢測(cè)和驗(yàn)收移交書;

8、設(shè)備安裝現(xiàn)場(chǎng)更改單和設(shè)計(jì)更改單;

9、技術(shù)管理業(yè)務(wù)往來文件、批件等。這些文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙資料一起歸入設(shè)備前期技術(shù)資料檔案。

3.新建項(xiàng)目的工程設(shè)備驗(yàn)收工作內(nèi)容

新建商業(yè)項(xiàng)目一般體量均較大、業(yè)態(tài)復(fù)雜，由于各種客觀因素往往不會(huì)同時(shí)竣工，為保證資金迅速回收，往往是商業(yè)部分先竣工開業(yè)，因此新項(xiàng)目的接管與驗(yàn)收工作比較復(fù)雜也非常重要。

新建項(xiàng)目的接管驗(yàn)收重點(diǎn)在于樓宇的隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。與通常意義上的竣工驗(yàn)收有所不同，下面介紹作為商業(yè)工程管理部門的工作。

商業(yè)工程管理部門，要掌握新項(xiàng)目各類工程設(shè)備設(shè)施的第一手技術(shù)資料，同時(shí)保證開業(yè)第一時(shí)間即進(jìn)入正常工作狀態(tài)，在新項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前即派相關(guān)工程技術(shù)人員進(jìn)行合署辦公。

4.正式接管時(shí)應(yīng)注意的主要問題

1、對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核。對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求項(xiàng)目公司提出補(bǔ)救和解決措施并備案。

2、項(xiàng)目公司應(yīng)將所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程等主要配套工程的施工(承包)單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修內(nèi)容、保修期限等內(nèi)容列出清單交給商業(yè)管理公司和物業(yè)管理公司。綜合體開發(fā)商向物業(yè)管理公司同時(shí)提交機(jī)電系統(tǒng)顧問方案重點(diǎn)包括機(jī)電體系的整體思路，節(jié)能方案等。

3、將項(xiàng)目公司施工未用完的建材，包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用，以減少以后維修費(fèi)用。

4、凡工程施工采用的非市面上常見的建材、設(shè)備和設(shè)施，應(yīng)由項(xiàng)目公司或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

5、驗(yàn)收時(shí)注意和工程管理密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無并按要求做好。

6、設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明。

7、能源計(jì)量的確認(rèn)

主力店的能量計(jì)量從進(jìn)場(chǎng)日開始，如果項(xiàng)目公司所屬的施工隊(duì)伍在進(jìn)場(chǎng)日后主力店內(nèi)仍有收尾工程而產(chǎn)生能耗，則此部分能耗由施工單位與該主力店直接結(jié)算。同時(shí)明確交接日后能源計(jì)量的責(zé)任點(diǎn)，如交接日后仍需完善的施工及調(diào)試能耗需按表計(jì)量，產(chǎn)生的費(fèi)用由施工單位承擔(dān)。

8、遺留工程問題的確認(rèn)

商業(yè)工程管理的相關(guān)工程人員必須仔細(xì)閱讀施工合同，深入現(xiàn)場(chǎng)查找充分發(fā)現(xiàn)問題，收集整理、同時(shí)要有依據(jù)日后實(shí)際運(yùn)行條件的變化有預(yù)見性做出合理推斷并及時(shí)拍照取證。在收集整理基礎(chǔ)上組織項(xiàng)目公司、施工單位到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)、簽字確認(rèn)。所有工程遺留問題要進(jìn)行歸類劃分：工程質(zhì)量問題、規(guī)劃設(shè)計(jì)問題及商業(yè)工程優(yōu)化需求等。

9、在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務(wù)的，請(qǐng)項(xiàng)目公司(或項(xiàng)目公司委托管理公司)發(fā)函給施工單位要求其進(jìn)場(chǎng)維修。如施工單位拒不履行維保責(zé)任，則上報(bào)項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)解決，或直接扣除施工方的相應(yīng)維?？钣枰孕迯?fù)。

十一、 綜合體物業(yè)視覺形象與識(shí)別系統(tǒng)(標(biāo)識(shí)管理；公共標(biāo)識(shí)；設(shè)備標(biāo)識(shí))

購(gòu)物中心VMD特點(diǎn)及其基本要求

購(gòu)物中心外立面和入口視覺形象

外立面色彩是購(gòu)物中心整體形象的重要組成部分，需要遵循色彩設(shè)計(jì)的規(guī)律

1、基調(diào)的設(shè)定

所謂基調(diào)就是通常所指的整體色調(diào).整體色調(diào)是一種藝術(shù)語言，是色彩整體性的有利保證，是人類自身韻律的反映。

2、環(huán)境色彩的對(duì)比 購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)建筑主要色調(diào)和綠色植物和高層建筑色調(diào)的對(duì)比

3、環(huán)境色彩的調(diào)和 環(huán)境色彩不僅在白天要調(diào)和，重要考慮晚上燈光效果映襯下的整體調(diào)和。

導(dǎo)示系統(tǒng)也是購(gòu)物中心VMD體系的重要組成部分，一般包括如下部分：

1.屋頂塔式標(biāo)志

2.壁面標(biāo)志

3.門楣標(biāo)志

4.向?qū)詷?biāo)志 例如，購(gòu)物中心中庭要設(shè)置比較明顯的品牌和方向?qū)?/p>

美國(guó)拉斯維加斯時(shí)尚秀購(gòu)物中心中庭

5.停車場(chǎng)標(biāo)志

批發(fā)市場(chǎng)VMD特點(diǎn)及其要求

批發(fā)市場(chǎng)在商品陳列方面要突出單一品類需求，在裝修方面低于購(gòu)物中心要求，但是同樣要做到導(dǎo)示系統(tǒng)清晰，陳列有序，相鄰品牌合理組合。

公共空間標(biāo)識(shí)管理

公共空間應(yīng)該每50米見到導(dǎo)示牌，可以制造藝術(shù)造型和方向指南結(jié)合的立體導(dǎo)示作品。

設(shè)備標(biāo)識(shí)管理

視覺污染的治理

在商業(yè)物業(yè)中，有許多事物都容易造成視覺污染，例如不合理的燈光、美陳布置。此外，在公共空間里所經(jīng)常存在的人的行為對(duì)顧客造成的視覺污染，例如營(yíng)業(yè)場(chǎng)所里的營(yíng)業(yè)時(shí)間里裝卸貨物、清運(yùn)垃圾;服務(wù)人員在客用衛(wèi)生間里洗碗;工具車和工具箱在客戶面前隨意放置；服務(wù)人員在公共空間不規(guī)范的儀容和行為等。這些都是我們?cè)谌粘－h(huán)境管理活動(dòng)中必須關(guān)注，并采取有效措施予以杜絕的。

十二、綜合體物業(yè)收樓遷入管理

開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)將《入伙通知書》、《入伙手續(xù)書》、《收樓須知》、《收費(fèi)通知書》等文件一并寄送給業(yè)戶，以方便業(yè)戶按約定時(shí)間和程序順利辦理入伙手續(xù)。

根據(jù)綜合體物業(yè)特點(diǎn)采取分類遷入管理模式。寫字樓客戶憑借購(gòu)買或者租賃合法憑證辦理遷入登記手續(xù)后領(lǐng)取門卡和辦公室門鑰匙就可以遷入辦公。公寓客戶收到單元門卡和鑰匙可以搬入居住。

購(gòu)物中心商戶辦理遷入手續(xù)后就可以根據(jù)營(yíng)業(yè)時(shí)間正常經(jīng)營(yíng)。

總結(jié)

深圳新摩爾公司組成了綜合體物業(yè)管理專家組包括商業(yè)管理，物業(yè)管理和工程管理和機(jī)電設(shè)備專家形成的前期介入小組，在成功服務(wù)數(shù)十個(gè)綜合體項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，為綜合體項(xiàng)目提供開業(yè)前物業(yè)管理介入服務(wù)。

對(duì)于開業(yè)后物業(yè)管理服務(wù)側(cè)重與管理體系優(yōu)化和節(jié)能改造與運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)，幫助降低商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理成本，提升經(jīng)濟(jì)效益。