商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)在向體驗(yàn)型傾斜，休閑、娛樂、社交、生活服務(wù)等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)正加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的主體。好的業(yè)態(tài)組合，優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值保值的關(guān)鍵，而無(wú)自持管理能力的企業(yè)終將被淘汰。

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展危和機(jī)并存。清華大學(xué)中國(guó)發(fā)展規(guī)劃研究中心今年6月發(fā)布最新《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》顯示“商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長(zhǎng)、區(qū)域泡沫化風(fēng)險(xiǎn)增大、零售業(yè)增長(zhǎng)放緩、電商兇猛來(lái)襲”成為2013年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要特征。如何對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展?jié)摿M(jìn)行綜合評(píng)價(jià)？哪些才是最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源和投資市場(chǎng)？皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）北亞區(qū)副總裁何啟光向《現(xiàn)代物業(yè)》介紹了不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的作用和影響。

《現(xiàn)代物業(yè)》: 物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理的優(yōu)劣對(duì)于資產(chǎn)估值來(lái)說(shuō)是否重要？

何啟光：這個(gè)絕對(duì)重要，資產(chǎn)價(jià)值很多時(shí)候要從不同角度去看：一個(gè)是成本，怎么把物業(yè)建起來(lái)；另一個(gè)是市場(chǎng)意向，在同樣資產(chǎn)或是類似資產(chǎn)間做比對(duì)；再有是受益，而受益又與資產(chǎn)管理的成效相關(guān)聯(lián)，管理絕對(duì)會(huì)影響到收益。對(duì)于評(píng)估來(lái)說(shuō)，其實(shí)就要從最根本的管理去看，什么人都能管，但是管理者的專業(yè)性最重要。我們做評(píng)估的時(shí)候都要去現(xiàn)場(chǎng)看實(shí)際的情況，不只是簡(jiǎn)單地看看樓或是看看資料就可以了。

《現(xiàn)代物業(yè)》：資產(chǎn)估值如何考慮物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理的影響？

何啟光：像剛才說(shuō)的資產(chǎn)價(jià)值最終還是通過管理而體現(xiàn)的。比如商業(yè)地產(chǎn)的管理方面，現(xiàn)場(chǎng)如何進(jìn)行人流分區(qū)，特別是多層的綜合性商場(chǎng)，如何更好的吸引客流，如何讓客戶愿意到高層消費(fèi)，這既涉及到設(shè)計(jì)方面，也和業(yè)態(tài)分布及整體策略有關(guān)。過去商場(chǎng)多數(shù)設(shè)計(jì)到三層，三層往上基本上沒有商業(yè)機(jī)會(huì)了。但是現(xiàn)在大型商場(chǎng)將不同的業(yè)態(tài)組合可以帶來(lái)更多人流，只要善用空間，并配合出色的策略，基本上可以把管理做好、做透，在價(jià)值方面可以達(dá)到一個(gè)很大的提升。

《現(xiàn)代物業(yè)》：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和業(yè)態(tài)是非常復(fù)雜的，如果從估值和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)考慮，前期規(guī)劃時(shí)應(yīng)該做哪些準(zhǔn)備？哪些部分是應(yīng)該重點(diǎn)考慮的？

何啟光：我覺得商業(yè)地產(chǎn)最主要的是定位，定位涉及到開發(fā)商選定的項(xiàng)目位置，其交通是否方便，合適什么樣的業(yè)態(tài)。有時(shí)候看見項(xiàng)目有一些錯(cuò)位，想做某類業(yè)態(tài)，但是沒有選好位置；或者在規(guī)劃時(shí)并沒有對(duì)位置適合怎樣的業(yè)態(tài)做出合理的判斷。所以前期規(guī)劃沒有選對(duì)對(duì)象，結(jié)果就可能是一個(gè)很失敗的項(xiàng)目。最后可能就需要進(jìn)行項(xiàng)目改造，浪費(fèi)更多的資源或者在后期增加很多工作。這關(guān)乎到規(guī)劃和與政府配合方面的問題。

《現(xiàn)代物業(yè)》：我們之前接觸到一個(gè)綜合體案例，其中商場(chǎng)部分初期規(guī)劃為大眾百貨，并配有員工配套食堂。后來(lái)發(fā)現(xiàn)大眾百貨跟整個(gè)綜合體不符合，以至于花重金進(jìn)行整體的規(guī)劃改造后才實(shí)現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)，達(dá)到整體租金的提升。

何啟光：你舉的例子說(shuō)明前期定位是非常重要的，每一塊地怎樣發(fā)展，前期工作如果沒有做好，往往會(huì)導(dǎo)致未來(lái)形成錯(cuò)配的業(yè)態(tài)，可以投資改造還好，否則無(wú)法適應(yīng)周邊環(huán)境，就會(huì)浪費(fèi)了一個(gè)很好的地點(diǎn)。所以前期規(guī)劃和定位對(duì)最后產(chǎn)業(yè)價(jià)值能否可以體現(xiàn)非常重要。

《現(xiàn)代物業(yè)》：除了交通、區(qū)位、定位等因素影響資產(chǎn)價(jià)值，投資對(duì)象評(píng)估項(xiàng)目時(shí)通常將不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的因素放在什么樣的位置？

何啟光：我自己個(gè)人的看法是，商業(yè)地產(chǎn)非常重要的一點(diǎn)是定位之后怎么把管理做到位。商業(yè)地產(chǎn)是高中檔次的或是平民化的，其定位完全不同。哪個(gè)區(qū)域做哪一種業(yè)態(tài)要之前想好，投資前應(yīng)該知道周邊的環(huán)境是怎么樣的。除非可以實(shí)現(xiàn)大體量的改造，現(xiàn)在市場(chǎng)上確實(shí)有一些開發(fā)商能把整體環(huán)境完全改變，但必須想法好，并要有經(jīng)驗(yàn)才可以完成。我們的經(jīng)驗(yàn)是如果政府能夠配合這樣大的區(qū)域改造，往往能把項(xiàng)目做的非常成功，不論是高端的還是平民的哪一種都可以賺錢。在政府整體規(guī)劃方面，如果開發(fā)商能配合整體的規(guī)劃和發(fā)展，項(xiàng)目可以做得非常好。

《現(xiàn)代物業(yè)》：商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)作，主要靠后期幾十年的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和持續(xù)的管理投入實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，在項(xiàng)目前期，該如何考慮未來(lái)的運(yùn)營(yíng)和管理？

何啟光：首先管理方面要配合相關(guān)的業(yè)態(tài)，如果中高端的商業(yè)項(xiàng)目裝修非常漂亮，但是物業(yè)管理和設(shè)施管理方面做得不到位，一兩年后可能就變成一個(gè)很老舊的項(xiàng)目。客戶不喜歡，商場(chǎng)租戶對(duì)管理有意見，可能選擇退出。沒有管理好，情況會(huì)越來(lái)越壞。只有管理公司有一套很好的管理系統(tǒng)，把自己的工作做好，租戶才自愿支付租金和管理費(fèi)。其次管理方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位完善管理，讓與項(xiàng)目定位相符的租客進(jìn)來(lái)，而不是交租金就可以進(jìn)入。同時(shí)注意與租戶約定相關(guān)條款，比如在裝修布置方面需要配合商場(chǎng)整體風(fēng)格等，招商和租戶需要在同一個(gè)層次溝通，才可以把整體商業(yè)做好。如果商場(chǎng)沒有做好招商、管理這部分工作，把單元租出去也沒有相關(guān)條款約束，業(yè)態(tài)方面可能會(huì)比較亂，賣的東西如果在不斷變化，會(huì)導(dǎo)致租戶不愿意再進(jìn)來(lái)，影響項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)。

《現(xiàn)代物業(yè)》：租戶類型應(yīng)該配合商業(yè)項(xiàng)目的總體定位和發(fā)展理念，而不能任由租戶自己決定？

何啟光：是。招商方面的困難往往就是最初的定位沒有定好，造成項(xiàng)目定位和周邊的環(huán)境或是經(jīng)濟(jì)環(huán)境不匹配，沒有租戶進(jìn)來(lái)。從商業(yè)的角度來(lái)講，有租金總比沒有租金好，沒有合適的租戶，就什么類型的租戶都進(jìn)來(lái)，這樣整體就亂了。這類業(yè)態(tài)是不是可以放在這個(gè)地點(diǎn)，整體如何管理，之前的準(zhǔn)備是非常重要的。

《現(xiàn)代物業(yè)》：投資者或是投資顧問是否會(huì)著重通過細(xì)節(jié)觀察得出投資項(xiàng)目的優(yōu)劣？比如通過關(guān)注衛(wèi)生間的清潔程度和體驗(yàn)，來(lái)評(píng)判項(xiàng)目的優(yōu)劣。

何啟光：絕對(duì)會(huì)。從微小的管理就容易看到這個(gè)商場(chǎng)是不是做得好，因?yàn)榭蛻粼谏虉?chǎng)多數(shù)都會(huì)用到洗手間，洗手間確實(shí)是一個(gè)基本的設(shè)施。在國(guó)內(nèi)，許多商業(yè)內(nèi)的洗手間管得不夠好。中高端商場(chǎng)如果沒有做好洗手間管理，將會(huì)影響整體形象, 同時(shí)也會(huì)流失客戶。衛(wèi)生間除了干凈、干燥、無(wú)異味等要求，空間設(shè)計(jì)也很重要。我看見有些商場(chǎng)的衛(wèi)生間門一打開里面的情況就都看到了，會(huì)非常影響客戶使用感受，設(shè)計(jì)和管理不到位，品牌形象就沒法提升。高端的商業(yè)項(xiàng)目，就算只是逛一逛，感覺上是非常舒服的。中低端商場(chǎng)可能只會(huì)去買東西，買完就走，不會(huì)享受購(gòu)物的過程。

《現(xiàn)代物業(yè)》：現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目推行體驗(yàn)式服務(wù)，就算顧客沒有消費(fèi)，也可以對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的主題環(huán)境有所體驗(yàn)。

何啟光：對(duì)，如果只是買東西去網(wǎng)店就可以了，為什么還有傳統(tǒng)的商業(yè)可以成功，就是因?yàn)樯虡I(yè)模式進(jìn)行了變化。從管理的角度來(lái)說(shuō)，利用商業(yè)項(xiàng)目的整體資源，提升商場(chǎng)的價(jià)值，比如電影院設(shè)置在頂層，人流從下至上對(duì)每樓層不同業(yè)態(tài)起到帶動(dòng)作用，這些都是成功的例子。

《現(xiàn)代物業(yè)》：以您的實(shí)踐和觀察，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和綜合配套作為房地產(chǎn)評(píng)估首要的標(biāo)準(zhǔn)，目前是否已經(jīng)有所轉(zhuǎn)變？還有哪些因素是同等重要的？

何啟光：位置方面可能永遠(yuǎn)都會(huì)是最主要的標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)都是區(qū)位在影響物業(yè)最后的價(jià)值，無(wú)論高、中端的項(xiàng)目，地段都是最主要的。另外，業(yè)態(tài)的配合也非常重要。對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)，要把不同的業(yè)態(tài)綜合在一起，更好地帶動(dòng)人流，現(xiàn)在看到將住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店各種業(yè)態(tài)集中在一個(gè)區(qū)域，這很重要。業(yè)態(tài)互相間良性影響越大，項(xiàng)目越比較容易成功。

《現(xiàn)代物業(yè)》：對(duì)于以出售為主要目的的物業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)展商可能只關(guān)心出售時(shí)物業(yè)的價(jià)格。此類物業(yè)在售出之后，資產(chǎn)價(jià)值基本上要通過物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理來(lái)保證，如果資產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)貶值，是否有物業(yè)公司的責(zé)任？

何啟光：我不敢說(shuō)物業(yè)管理要承擔(dān)責(zé)任。但確實(shí)，物業(yè)在散賣后管理方面會(huì)非常困難。因?yàn)樗袠I(yè)主是獨(dú)立的，業(yè)主很難形成一個(gè)共同的概念，哪層樓哪一部分應(yīng)設(shè)置什么樣的業(yè)態(tài)。物業(yè)管理方的想法也會(huì)受到不同業(yè)主方意見的左右，實(shí)施效果會(huì)大打折扣。我看到香港、內(nèi)陸不同的商場(chǎng)，賣散后都非常難控制、非常難管理，我覺得也不只是物業(yè)管理公司一方的問題，而是整體情況造成的。

《現(xiàn)代物業(yè)》：對(duì)自持型的物業(yè)有些時(shí)候也會(huì)存在房屋貶值的情況，這其中的因素主要有哪些？

何啟光：我個(gè)人認(rèn)為貶值還是會(huì)出現(xiàn)的。無(wú)論是什么類型的物業(yè)，管理方面不單是所謂的運(yùn)營(yíng)，還和商業(yè)項(xiàng)目本身的定位和主題有關(guān)，是否和別家有所不同。如果一個(gè)商場(chǎng)與另一個(gè)商場(chǎng)相比變化不大，賣的商品牌子都差不多，對(duì)商場(chǎng)本身就沒有什么特別的興趣。如果管理方和業(yè)主方能緊密合作，打造新的購(gòu)物主題。譬如說(shuō)文化方面的主題，對(duì)某一些客戶來(lái)說(shuō)，這個(gè)主題就代表了商場(chǎng)的特色和風(fēng)格，而不是簡(jiǎn)單的賣產(chǎn)品，很多時(shí)候有這個(gè)概念和主題的設(shè)計(jì)需要多方的配合，管理公司需要配合業(yè)主的想法?，F(xiàn)在不同的業(yè)態(tài)有些已經(jīng)形成了自己的特色主題，這對(duì)市場(chǎng)非常有幫助的。