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1、已經(jīng)經(jīng)過(guò)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)審查確認(rèn)合格的房屋，在出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商能否據(jù)此免責(zé)？案例：楊珺訴東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛案來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》2010年第11期（總第169期）裁判摘要：一、人民法院依法獨(dú)立行使審判權(quán)，在審理案件中以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩。人民法院據(jù)以定案的事實(shí)根據(jù)，是指經(jīng)依法審理查明的客觀事實(shí)。建設(shè)行政主管部門(mén)的審批文件以及建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，在關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù)，對(duì)人民法院認(rèn)定事實(shí)不具有當(dāng)然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實(shí)，并且該客觀事實(shí)確系建筑施工所致，則人民法院應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定房屋存在質(zhì)量缺陷。二、除有特別約定外，房屋出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證房屋質(zhì)量符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定，房屋買(mǎi)受人因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣(mài)人主張修復(fù)等民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。2、房屋出賣(mài)人交付使用的房屋建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的面積不相符的，如何處理？案例：長(zhǎng)城公司訴遠(yuǎn)洋大廈公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》2004年第10期（總96期）裁判摘要：房屋出賣(mài)人交付使用的房屋建筑面積超出商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積的，應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定處理。《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。3、商品房預(yù)售合同沒(méi)有約定違約金支付期限的，針對(duì)違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)從何時(shí)起算？案例：泛華工程有限公司西南公司與中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司商品房預(yù)售合同糾紛案審理法院：最高人民法院（2005）民一終字第85號(hào) 來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》2008年第2期（總第136期）裁判摘要：按照雙方當(dāng)事人在《商品房預(yù)售（預(yù)購(gòu)）合同》中的約定，泛華公司如違反約定的期限延遲移交房屋，應(yīng)向人壽（集團(tuán)）公司繳納違約金，違約金每日按房?jī)r(jià)款的 0.2‰累加計(jì)算。泛華公司上訴提出人壽 （集團(tuán)）公司從未催促泛華公司交付房屋，其關(guān)于違約金的主張已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效，不應(yīng)支持。結(jié)合本案查明事實(shí)分析，人壽（集團(tuán)）公司購(gòu)買(mǎi)泛華大廈的目的系為解決辦公用房之需，因泛華公司一直未能交付訟爭(zhēng)房屋，人壽（集團(tuán)）公司至今仍于他處租賃房屋辦公。于此情形下，依泛華公司的上訴主張人壽（集團(tuán)）公司于房屋交付期限屆至后長(zhǎng)期不主張權(quán)利，既不符合本案《商品房預(yù)售（預(yù)購(gòu)）合同》的訂立目的，亦有違常理。且泛華公司于上訴請(qǐng)求中一方面主張，根據(jù)相互往來(lái)函件，雙方已對(duì)交房期限達(dá)成了新的變更，另一方面又認(rèn)為雙方對(duì)交房事宜從來(lái)沒(méi)有協(xié)商過(guò)，人壽（集團(tuán)）公司從未催促過(guò)泛華公司交付房屋。該兩項(xiàng)上訴主張，前后表述矛盾，本院不予采信。 2004年4月14日，中國(guó)人壽重慶分公司向泛華公司發(fā)出《關(guān)于催交我司購(gòu)買(mǎi)的辦公用房的公函》的函件，要求泛華公司于 2004年6月底前交付竣工驗(yàn)收合格的房屋，對(duì)此泛華公司予以拒收，此時(shí)應(yīng)視為權(quán)利人主張權(quán)利而義務(wù)人拒絕履行義務(wù)，權(quán)利人始知其權(quán)利遭到侵害，訴訟時(shí)效應(yīng)從此發(fā)生爭(zhēng)議之日起計(jì)算。4、在商品房預(yù)售合同中，對(duì)于所購(gòu)房屋有明顯瑕疵的，業(yè)主主張已提交過(guò)書(shū)面異議，而開(kāi)發(fā)商拒不提交相關(guān)證據(jù)的，是否可以認(rèn)定業(yè)主主張成立？案例：黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》2006年第2期（總112期）裁判摘要：對(duì)所購(gòu)房屋顯而易見(jiàn)的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商收?qǐng)?zhí)的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上明確提出書(shū)面異議。開(kāi)發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。5、交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，開(kāi)發(fā)商是否可以以政府有關(guān)部門(mén)的審核批準(zhǔn)為免責(zé)理由？案例：黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》2006年第2期（總112期）裁判摘要：根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。交付房屋改變的建筑事項(xiàng)，無(wú)論是否經(jīng)過(guò)行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成為開(kāi)發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。6、開(kāi)發(fā)商為規(guī)避?chē)?guó)家信貸政策，通過(guò)與第三人簽訂虛假購(gòu)房合同騙取銀行貸款的，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？案例：徐州大舜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴王志強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛案 來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》2013年第12期（總第206期）
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