房價下跌，許多業(yè)主選擇“斷供”。2018年11月，一則關(guān)于廣東出現(xiàn)“斷供潮”的傳言在朋友圈中傳開。在流傳的朋友圈版本中，一張疑似廣東省法院約稿信息的截圖，內(nèi)容包括“我省部分地區(qū)出現(xiàn)樓市斷供潮，對房地產(chǎn)市場和金融秩序造成較大影響”，需收集全省法院審理的商品房買賣中涉金融借貸案件的情況。2019年1月，經(jīng)濟(jì)之聲《天下財經(jīng)》報道，最近有消息稱，阿里線上拍賣房數(shù)量直線上升，樓市出現(xiàn)“斷供潮”。

小編并不想考證信息的真實(shí)性，更關(guān)注“斷供”背后的問題：隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，作為大多數(shù)消費(fèi)者購房的主要方式——按揭貸款所隱含的法律風(fēng)險正逐漸顯現(xiàn)。因此，研究購房者斷供情形下開發(fā)商的合同解除權(quán)，對于司法實(shí)踐和制度完善具有重要意義。

  一、按揭貸款購房的基本模式——階段性擔(dān)保  

在預(yù)售商品房交易過程中，由于買受人所購買之商品房尚未開工建設(shè)或尚未完工，商品房的不動產(chǎn)權(quán)證亦未辦理，無法像現(xiàn)房銷售一樣直接由買受人以其所購房屋向銀行提供抵押擔(dān)保。因此，在借款合同簽訂之日起至買受人取得不動產(chǎn)權(quán)證并辦妥抵押登記手續(xù)前，通常是由開發(fā)商在此期間向按揭銀行提供保證擔(dān)保。開發(fā)商在按揭銀行設(shè)有保證金賬戶，當(dāng)業(yè)主斷供時，按揭銀行有權(quán)在開發(fā)商的保證金賬戶中扣除相應(yīng)欠付按揭款。

現(xiàn)實(shí)生活中，《商品房預(yù)售合同》簽訂并經(jīng)備案后，業(yè)主辦理按揭付清房款，但因業(yè)主斷供致使開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任代付按揭款時，開發(fā)商能否解除購房合同？如若不能，開發(fā)商收不回商品房，還要一直替業(yè)主支付按揭款，豈不是賠了夫人又折兵？！即使可以執(zhí)行商品房以充抵代償款，但此時斷供業(yè)主通常資金鏈已經(jīng)斷裂，開發(fā)商向斷供業(yè)主追償必然遙遙無期。

另外，在開發(fā)商行使合同解除權(quán)的時候又會遇到案涉房產(chǎn)被法院預(yù)查封的情況，解除合同更會受阻。此時，針對被法院預(yù)查封的預(yù)售商品房，開發(fā)商是否能夠要求解除合同？

  二、司法實(shí)踐中的兩種審判觀點(diǎn)  

判決理由：首先，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)系登記設(shè)立主義，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。案涉《商品房買賣合同》僅辦理了預(yù)售合同的備案登記，尚未辦理不動產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記，故業(yè)主僅享有該合同的債權(quán)，尚未取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)。其次，由于業(yè)主遲延歸還向銀行的借款，銀行向?yàn)闃I(yè)主購房提供階段性擔(dān)保的天安公司發(fā)出催款通知，要求天安公司歸還貸款本息。天安公司已代為支付752135.31元。根據(jù)雙方約定，天安公司有權(quán)要求解除涉案《商品房買賣合同》。天安公司要求解除該合同，既符合雙方合同約定，也符合《合同法》第九十三條第二款的規(guī)定。最后，《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二十二條規(guī)定，“預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”。上述針對查封財產(chǎn)的規(guī)定僅限制了被執(zhí)行人、第三人在查封標(biāo)的上以規(guī)避執(zhí)行為目的而再次設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)、改變權(quán)屬及占有現(xiàn)狀的行為，但并未禁止非以規(guī)避執(zhí)行行為目的而對被查封財產(chǎn)上原有基礎(chǔ)關(guān)系依法變更的權(quán)利。

【案例二】蘇州中院（2018）蘇05民終3220號蘇州天亞置業(yè)發(fā)展有限公司與趙守利二審民事判決書。

判決理由：首先，雖然王才男、顧菊英作為買受方與天亞置業(yè)公司于2013年3月15日簽訂《商品房買賣合同》，但是王才男、顧菊英自始至終未與天亞置業(yè)公司辦理房產(chǎn)權(quán)屬變更登記，也未與天亞置業(yè)公司辦理交房手續(xù)，故在《商品房買賣合同》被解除前王才男、顧菊英享有的僅是履行合同的期待權(quán)，并不享有房產(chǎn)的物權(quán)。其次，雖然根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第三項(xiàng)的規(guī)定，賦予法院有權(quán)對被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進(jìn)行預(yù)查封，并且明確待房屋權(quán)屬登記后自動轉(zhuǎn)為查封登記。但上述規(guī)定實(shí)際僅限制了被執(zhí)行人、第三人在查封標(biāo)的上以規(guī)避執(zhí)行行為為目的而再次設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)、改變權(quán)屬及占有現(xiàn)狀的行為，并未禁止非以規(guī)避執(zhí)行行為為目的的而對被查封財產(chǎn)上原有基礎(chǔ)法律關(guān)系依法變更的權(quán)利。就案涉《商品房買賣合同》而言，由于王才男、顧菊英未按約履行，致天亞置業(yè)公司代為償還4462279.24元的貸款，王才男、顧菊英已經(jīng)構(gòu)成根本違約行為，天亞置業(yè)公司有權(quán)據(jù)此向法院起訴要求解除合同。最后，根據(jù)一審法院作出的已發(fā)生法律效力的（2016）蘇0507民初466號民事判決，明確認(rèn)定天亞置業(yè)公司與王才男、顧菊英之間的《商品房買賣合同》予以解除。同時該民事判決確認(rèn)因案涉房屋由天亞置業(yè)公司實(shí)際控制，故房產(chǎn)不存在需要再返回，由此天亞置業(yè)公司作為案涉房產(chǎn)的權(quán)利人請求排除案涉房產(chǎn)上的預(yù)查封行為，具有事實(shí)和法律依據(jù)。

【案例三】臨海市賽格特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、吳永波等民間借貸糾紛、案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書（2015）浙臺執(zhí)異終字第4號

判決理由：購房合同與按揭借款合同系兩份獨(dú)立合同。購房合同約定了付款方式，買受人按照合同約定支付了首付款，銀行亦按期向開發(fā)商支付了按揭款，故應(yīng)視為買受人已按照合同約定支付了全部房款。購房合同約定的'買受人未按本合同約定時間付款，出賣人有權(quán)解除合同'的合同解除條件未成就，買受人逾期還貸的行為僅違反了按揭借款合同之約定，并未違反購房合同。開發(fā)商雖為按揭借款合同的保證方，承擔(dān)連帶保證責(zé)任，銀行基于按揭借款合同約定劃扣開發(fā)商的保證金，開發(fā)商可以向買受人主張權(quán)利，但開發(fā)商無權(quán)就此解除與買受人之購房合同。

【案例四】菏澤潤華投資有限公司訴田魯娟買賣合同糾紛民事判決書（2014）菏民一終字第585號。

判決理由：開發(fā)商請求解除合同的理由為“雙方在《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中約定如業(yè)主逾期還貸致使開發(fā)商代為償還，經(jīng)開發(fā)商通知后業(yè)主仍拒絕還款，開發(fā)商有權(quán)單方解除購房合同的條款”。但該協(xié)議簽訂于2010年11月5日，其實(shí)涉案房屋尚未予以抵押，該條款并不影響第三方利益。現(xiàn)涉案房屋已于2011年5月20日以被告田魯娟名義進(jìn)行了預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記，原告再根據(jù)該條款約定請求解除購房合同，明顯已影響到抵押權(quán)人的利益，依法不應(yīng)予以適用。

但該案判決后被二審法院改判支持解除購房合同。

另外，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，在業(yè)主采取按揭貸款的方式向開發(fā)商支付了全部購房款，開發(fā)商也依約向業(yè)主交付了所購商品房時，雙方均按照合同約定履行完了各自義務(wù)。根據(jù)《合同法》第九十一條的規(guī)定，開發(fā)商與業(yè)主在購房合同中的權(quán)利義務(wù)已終止，開發(fā)商無權(quán)再主張解除購房合同?！緟⒁?/span>中國法院網(wǎng)于2012年7月3日刊登的《購房者逾期還貸開發(fā)商能否解除合同》】

前述兩種觀點(diǎn)的最大不同之處在于：購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同是否履行完畢？購房合同對于合同解除條款的約定是否明確？

關(guān)于第一個問題，小編認(rèn)為購房合同并未履行完畢，開發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任的時候，不僅未幫業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書，有的甚至未辦理房屋交付手續(xù)，階段性保證合同也是基于購房合同簽訂，因此，法院如以此為由判決駁回解除購房合同的訴訟請求，值得商榷。

關(guān)于第二個問題，實(shí)踐中開發(fā)商通常會在購房合同或按揭借款合同中約定，如買受人未按期還貸致使開發(fā)商承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任時，開發(fā)商有權(quán)單方解除購房合同。但開發(fā)商在該條款的具體表述中通常會錯誤的表述為'買受人未按購房合同約定支付購房款，則出賣人有權(quán)單方解除合同'，此時，該條款中買受人逾期支付款項(xiàng)的性質(zhì)是購房款而并非銀行按揭貸款，而在按揭買房的付款方式下，如買受人已按期支付首付款，銀行如期將按揭款全額支付給開發(fā)商時，此時如買受人逾期支付按揭款，則開發(fā)商援引該條款主張解除購房合同時，可能無法得到法院支持。小編認(rèn)為，如購房合同明確約定'如買受人未按期還貸致使出賣人承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任時，出賣人有權(quán)單方解除購房合同'，則合同約定的解除合同條件已成就時，開發(fā)商可據(jù)此條款要求解除購房合同。法院不應(yīng)以購房合同已履行完畢，或系爭房屋存在抵押為由，不支持解除合同。