綠地集團(tuán)是世界上最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一，2015年名列世界財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)第258位，從2004年開(kāi)始進(jìn)入城市綜合體開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，已建成、在建的城市綜合體項(xiàng)目上百個(gè)，基本涵蓋了目前城市綜合體的所有種類，尤其在超高層城市綜合體開(kāi)發(fā)中具有領(lǐng)先地位。

1.城市規(guī)劃過(guò)度，總體供過(guò)于求：

伴隨著中國(guó)城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，城市綜合體被認(rèn)為既可以提升城市形象，增加稅收和就業(yè)，亦可化解“土地財(cái)政”難題的靈丹妙藥，大量土地被規(guī)劃為商辦用地，除少數(shù)發(fā)達(dá)城市外，大部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)供過(guò)于求的情況，三四線城市的情況更不容樂(lè)觀

2.開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力滯后，相關(guān)人才匱乏：

絕大部分主流開(kāi)發(fā)商主動(dòng)或被動(dòng)的進(jìn)入了城市綜合體開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，應(yīng)該說(shuō)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位都處在從0到1的過(guò)程中，對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃及打造中經(jīng)驗(yàn)匱乏、產(chǎn)品邏輯不清等是常見(jiàn)問(wèn)題，相關(guān)運(yùn)營(yíng)管理公司魚(yú)龍混雜。

3.同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，缺乏創(chuàng)新模式：

因規(guī)劃限定及運(yùn)營(yíng)資源不足導(dǎo)致同質(zhì)化類型嚴(yán)重，尤其隨著互聯(lián)網(wǎng)+對(duì)商業(yè)模式的沖擊，大量一般性綜合體步履維艱。

1.城市綜合體客群分析與城市綜合體相關(guān)聯(lián)的客群: 政府、開(kāi)發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)商、使用者

不同客群關(guān)系在城市綜合體定位、設(shè)計(jì)建造以及運(yùn)營(yíng)管理階段分別起著不同作用，重要性也各有側(cè)重，彼此之間的關(guān)系也隨著城市的能級(jí)市場(chǎng)環(huán)境的不同發(fā)生變化。

政府的訴求：

城市形象、施工進(jìn)度、不同業(yè)態(tài)比例、持有比例、相關(guān)規(guī)范制度

開(kāi)發(fā)商訴求：

符合企業(yè)的開(kāi)發(fā)模式，合理利潤(rùn)、提升企業(yè)品牌

投資者訴求：

保值升值、穩(wěn)定的投資回報(bào)

（機(jī)構(gòu)、企業(yè)、個(gè)人）

運(yùn)營(yíng)商訴求：

體量適中、規(guī)劃、流線合理、方便管理、運(yùn)營(yíng)成本低

使用者的訴求：

體驗(yàn)感強(qiáng)、方便使用、滿足不同需求

政府與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系及訴求成為第一層次

投資客、運(yùn)營(yíng)商和使用者的訴求成為第二層次

2.土地獲取階段產(chǎn)品邏輯分析及策略

在客群關(guān)系的第一層次，政府作為土地的唯一供應(yīng)方，控制著房地產(chǎn)生產(chǎn)資料土地的供應(yīng)，

相對(duì)國(guó)外的政府對(duì)業(yè)態(tài)的規(guī)劃上更具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征，但也會(huì)隨著城市能級(jí)，市場(chǎng)水平的不同有較大變化，既有共生共贏的一面也有相互博弈的層面。

通常情況如下表：

規(guī)劃指標(biāo)爭(zhēng)?。?/strong>

不合理指標(biāo)爭(zhēng)取、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、符合企業(yè)開(kāi)發(fā)邏輯與市場(chǎng)需求

經(jīng)營(yíng)性規(guī)劃及指標(biāo)爭(zhēng)取

規(guī)劃指標(biāo)爭(zhēng)取：

機(jī)動(dòng)車出入口、停車指標(biāo)、建筑密度、綠化率、持有比例、地鐵退界、配套等

強(qiáng)排方案：

總量測(cè)算、收益測(cè)算、業(yè)態(tài)定位、配比、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

初步定位：

開(kāi)發(fā)策略、競(jìng)品分析

3. 深化定位階段產(chǎn)品邏輯分析及策略

定位其實(shí)很難做到非常精準(zhǔn)，因?yàn)槊鎸?duì)太多的約束條件及未知的市場(chǎng)有太多的不可預(yù)見(jiàn)性，在供過(guò)于求階段比較容易，隨著市場(chǎng)進(jìn)入供小于求的白銀時(shí)代，定位更考驗(yàn)一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)水平。但一個(gè)成功的項(xiàng)目至少要70—80%方向準(zhǔn)確，可預(yù)留一定的彈性與空間。一般模式是自身企業(yè)或相關(guān)顧問(wèn)單位市場(chǎng)基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)分析及競(jìng)品調(diào)研調(diào)研（大數(shù)據(jù)），但分析結(jié)果如何采納就是一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)水平。

主要需要解決以下問(wèn)題：

項(xiàng)目檔次、資金運(yùn)營(yíng)模式、業(yè)態(tài)持有比例、差異化競(jìng)爭(zhēng)方向、未來(lái)客群、開(kāi)發(fā)進(jìn)度

4.設(shè)計(jì)建造階段產(chǎn)品邏輯分析及策略

這個(gè)階段政府的訴求在定位階段已基本形成統(tǒng)一，是開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位塑造產(chǎn)品，創(chuàng)造效益的重要階段，投資者、運(yùn)營(yíng)商以及使用者之間的關(guān)系及訴求成為了主要考慮的方面，采用招標(biāo)模式還是委托單位多方案比選都是常見(jiàn)的模式。

（1）城市形象打造

真-建筑空間、結(jié)構(gòu)、功能有機(jī)統(tǒng)一，具有時(shí)代特征

善-尊重城市文化、地域文化

美-雅俗共賞，符合大多數(shù)人的審美取向

新-新穎、前衛(wèi)，具有一定的領(lǐng)先性、創(chuàng)新性

奇-與眾不同，具有視覺(jué)吸引力

特-獨(dú)特性、唯一性

（2）規(guī)劃布局、深挖土地價(jià)值：合理挖掘地塊商業(yè)價(jià)值，做好業(yè)態(tài)規(guī)劃與交通組織，既要主次有別，又要適當(dāng)均好

購(gòu)物中心+外街   萬(wàn)達(dá)金街模式

街區(qū)化雛形                                 

街區(qū)化模式                               

（3）產(chǎn)品差異化塑造：打造項(xiàng)目的稀缺性與獨(dú)特特征，是項(xiàng)目第一層次特征。

（4）精細(xì)化產(chǎn)品：是項(xiàng)目的近人尺度打造，屬于第二層次特征，是建筑、機(jī)電、

結(jié)構(gòu)、室內(nèi)、景觀、標(biāo)識(shí)、泛光等各個(gè)專業(yè)通力合作的結(jié)果，

是一個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)體現(xiàn)的關(guān)鍵。

5.運(yùn)營(yíng)管理階段產(chǎn)品邏輯分析及策略

運(yùn)營(yíng)管理一方面取決于運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的水平，更取決于前端定位及相關(guān)硬件系統(tǒng)的打造，一般需要相關(guān)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在定位、設(shè)計(jì)階段就參與，提供相應(yīng)的咨詢建議。

（1）物業(yè)管理模式：對(duì)于功能組合復(fù)雜的城市，綜合體單一物業(yè)模式較難全面滿足管理方面的需要。目前主要選用以下模式：由一個(gè)大物業(yè)（辦公、公寓類）加若干個(gè)小物業(yè)，并成立開(kāi)發(fā)商業(yè)主委員會(huì)共同管理，綜合協(xié)調(diào)解決相關(guān)界面問(wèn)題。

（2）機(jī)電系統(tǒng)劃分與能耗管理：不同業(yè)態(tài)完全分開(kāi)還是部分合用，全部分開(kāi)前期投資和能耗會(huì)較大，一般建議結(jié)合銷售與持有業(yè)態(tài)適度分開(kāi)。

（3）未來(lái)改造的彈性：空間、立面、廣告預(yù)留、機(jī)電系統(tǒng)等需要骨架合理，又能在未來(lái)的發(fā)展中又一定的改造彈性。

1.正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)的價(jià)值

好的設(shè)計(jì)既不是一個(gè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)任務(wù)完成過(guò)程，也不是一個(gè)可包治百病的靈丹妙藥。而是一個(gè)面對(duì)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)和潛在客戶群探索的過(guò)程，通過(guò)有效地設(shè)計(jì)挖掘地段價(jià)值，為未來(lái)的運(yùn)營(yíng)提供優(yōu)質(zhì)的空間場(chǎng)所與品牌價(jià)值，是創(chuàng)造增值價(jià)值的過(guò)程。需要業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、顧問(wèn)單位等數(shù)十方相關(guān)單位通力協(xié)作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)才能打造出一個(gè)好的項(xiàng)目，才可能是既具有城市屬性又具有持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力的項(xiàng)目。

2.專業(yè)延伸

做城市綜合體設(shè)計(jì)，是為了商業(yè)模式或者最終商業(yè)目的來(lái)服務(wù)的，需要建筑師的專業(yè)素養(yǎng)與知識(shí)面比一般項(xiàng)目要多的多，需要很多專業(yè)的延伸，對(duì)相關(guān)知識(shí)、專業(yè)至少在概念上要了解，才能夠站在對(duì)方角度思考問(wèn)題，和政府部門(mén)、業(yè)主、其他專業(yè)能夠有效交流，而不是完全被動(dòng)的的接受。

3.取舍邏輯

由于城市綜合體的業(yè)態(tài)很多，不可能每個(gè)業(yè)態(tài)都資源最優(yōu)化，一定會(huì)出現(xiàn)取舍，一定會(huì)犧牲一部分來(lái)滿足另外一部分，整體的完美是以犧牲局部利益來(lái)達(dá)成的。所以這個(gè)過(guò)程中，如何找到符合邏輯的的設(shè)計(jì)思維是非常重要的的事情。很多項(xiàng)目之所以不成功，表面看起來(lái)是造型、流線等問(wèn)題，實(shí)際是邏輯關(guān)系出了問(wèn)題。

4.職業(yè)精神

一個(gè)城市綜合體的構(gòu)思80%-90%通過(guò)設(shè)計(jì)體現(xiàn)出來(lái)，所以設(shè)計(jì)既在微觀又在宏觀。一個(gè)好的作品10%的時(shí)間可能是具有愉悅性的靈感創(chuàng)意階段，剩余的工作內(nèi)容是非常繁雜和辛苦的，需要我們的建筑師團(tuán)隊(duì)要耐得住寂寞。這一點(diǎn)是很多國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)師與國(guó)外優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)是有差距的，一定要把后面補(bǔ)上來(lái)，前面的設(shè)計(jì)靈感才會(huì)有根基。

我們身處中國(guó)城市化進(jìn)程特殊歷史階段，有太多的項(xiàng)目機(jī)遇，很多的建筑師在短短幾年內(nèi)接觸的項(xiàng)目是很多國(guó)外建筑師一生都很難接觸到的項(xiàng)目，也由于快速的發(fā)展，很多錯(cuò)誤還在不斷的重復(fù)，有些經(jīng)驗(yàn)也沒(méi)有有效積累。不管做過(guò)的項(xiàng)目成功也好，失敗也好，盡可能的多思考、多總結(jié)，才有可能擴(kuò)展你的思路，提升綜合體的設(shè)計(jì)水平。