6月30日的國土資源部北京土地整理儲備中心，方興地產(chǎn)（中國）有限公司以40.6億元高價成功競得廣渠路15號地塊，這一數(shù)據(jù)在當(dāng)時也刷新了北京土地市場上最高總價和最高單價兩項紀錄，使該地塊成為不折不扣的“雙料地王”。

面對紛沓而來的質(zhì)疑，方興地產(chǎn)拍賣會后表示：“廣渠路15號地具有極高的可塑性，是一個非常稀缺的大型綜合體項目，預(yù)計項目建成后總建筑面積可達近40萬平方米”。

在城市中心土地資源日益稀缺、開發(fā)成本昂貴的背景下，“新地王+高端城市綜合體”這一組合彰顯了房地產(chǎn)開發(fā)公司的選擇邏輯。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長朱凌波指出，中國城市化、城市國際化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，推進中國的城市化進程，房地產(chǎn)尤其商業(yè)地產(chǎn)是最具前導(dǎo)性和拉動性的行業(yè)力量。隨著房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整和相對飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費帶動投資的發(fā)動機，也成為中國城市化的主力引擎和城市形象名片。

 

 

什么是城市綜合體

在同一個區(qū)域購物、工作、休閑、吃飯乃至住宿，我國早在1000年前就已實現(xiàn)?！肚迕魃虾訄D》中描繪了12世紀北宋首都開封城的極盛景象，可謂是城市綜合體的雛形。

城市綜合體（英文為HOPSCA），是酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會議中心（Convention）、公寓（Apartment）等首個英文字母的縮寫。也就是說，每個城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被稱為“城中之城”。

萬達商業(yè)規(guī)劃研究院常務(wù)副院長賴建言告訴《中國投資》，目前城市綜合體作為混合用途的開發(fā)是源自以前集合鎮(zhèn)在許多方面的演化，里邊包含了生活、工作、娛樂等元素，它使得空間利用最大化，令人賞心悅目。

賴建言認為，18世紀工業(yè)革命后，高層建筑在城市中的大量產(chǎn)生與運用，為綜合體的發(fā)展創(chuàng)造了前提。由于單一的高層建筑往往引發(fā)了包括環(huán)境污染、吞噬綠地、交通擁堵等多個問題，城市綜合體便應(yīng)運而生。

如今，城市綜合體已成為城市發(fā)展的方向。美國紐約最繁華的曼哈頓街區(qū)洛克菲勒中心——這個號稱20世紀最偉大的都市計劃之一，也是上世紀較早出現(xiàn)的城市綜合體。洛克菲勒中心在開發(fā)初期由于缺乏建筑綜合體的兩個基本功能——居住和旅館，難以形成良好的功能協(xié)調(diào)。在后來的開發(fā)中，開發(fā)者認識到功能的不協(xié)調(diào)造成了市場的不景氣和使用的不方便，于是1963年，在洛克菲勒中心的外圍建了一座擁有2153間客房的希爾頓旅館，給中心帶來了生機。

洛克菲勒中心的實踐證明，綜合體是城市的發(fā)展方向之一。其經(jīng)驗是：辦公、旅店、購物、居住和娛樂是建筑綜合體功能的重要組成，是形成功能協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)，而景觀和環(huán)境則是開發(fā)取得效益的前提。

此后，日本東京六本木新城、香港國際金融中心，包括國內(nèi)深圳萬象城、北京華貿(mào)中心等城市綜合體均獲得巨大成功，成為展示城市鼎盛的符號。

在我國，超大空間尺度和通道樹型交通體系已經(jīng)成為城市綜合體項目的兩大特征。城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣性相匹配，成為多功能的聚集焦點。另一方面，通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系，打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

 

 

發(fā)揮更大的城市空間效益

玫瑰石顧問公司董事謝國忠曾經(jīng)給中國經(jīng)濟開出一張與城市化和綜合體的發(fā)展緊密相關(guān)的藥方——設(shè)計25座超大城市，每個能容納3000萬人口，以快速城市化，啟動經(jīng)濟增長模式的改革步伐。

工業(yè)化是城市化的核心動力，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則給城市化提供后續(xù)動力。隨著城市化程度的不斷提高，城市的范圍越來越大，過去的“逆城市”化現(xiàn)象（到郊區(qū)居住等），實際上是城市擴張、向大都市發(fā)展的初始階段。從美國大都市區(qū)的發(fā)展歷程來看，城市的大都市區(qū)形成，城市的中心區(qū)也由原來的單中心向多中心發(fā)展，而城市綜合體即是城市多中心的有機組成部分。

截至2007年底，中國城鎮(zhèn)人口已近5.9億人，城市化水平達到40%以上，且正處于加速期。比照發(fā)達國家70%的城市化率及發(fā)展趨勢，中國的城市化進程還有預(yù)計30年的高速成長空間。

上海城市規(guī)劃提出：2020年，全市實際居住人口1600萬左右，其中，非農(nóng)人口1360萬，城市化水平超過85%，集中城市化地區(qū)城市建設(shè)總用地約1500平方公里。中心城規(guī)劃人口約800萬人，城市建設(shè)用地約600平方公里；郊區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃人口約560萬。從數(shù)據(jù)中可以看出，城市化的進程中會產(chǎn)生多個城市綜合體，來承載城市發(fā)展過程中巨大的產(chǎn)業(yè)需求和生活需求。

城市綜合體引領(lǐng)了集約型城市開發(fā)的浪潮。以城市綜合體理念開發(fā)的沈陽華府天地總占地面積17萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約190萬平方米，容積率高達12。同樣以城市綜合體理念開發(fā)的裕景·大連中心總占地約6.23萬平方米，總建筑面積約80萬平方米，容積率達14。石家莊勒泰中心占地6.5萬平方米，建筑面積達54萬平方米，容積率約為9。容積率的大大提高，將單位產(chǎn)出也拉上一個新的臺階。

不僅如此，各種經(jīng)濟活動在城市綜合體內(nèi)互動，各種資源有效整合，物業(yè)資源獲得優(yōu)化配置，從而發(fā)揮更大的空間效益，既省地又節(jié)能。權(quán)威機構(gòu)調(diào)查顯示，城市綜合體內(nèi)的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運轉(zhuǎn)效率，往往能提高36%，而節(jié)能收益則可以提升42%。

據(jù)中國社會科學(xué)院2009年《城市藍皮書》統(tǒng)計，截至2008年末，我國城鎮(zhèn)化人口為6.07億。麥肯錫2008年3月預(yù)測稱，按照目前中國城市化的發(fā)展趨勢，中國城市人口將于2025年達到9.26億，到2030年將突破10億。

未來20年，我國城市新增人口將在4億左右，解決如此大規(guī)模人口的居住和生活需求，必須走集約型城市開發(fā)之路，城市綜合體是一個現(xiàn)實的選項。

 

 

規(guī)?；涮追?wù)效應(yīng)

城市綜合體的商業(yè)模式，越來越受到投資商和開發(fā)商的青睞。近幾年，城市綜合體已成為城市高端商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式，萬達集團、中糧集團等行業(yè)領(lǐng)袖提出了“只做城市綜合體”的發(fā)展戰(zhàn)略，引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展。而杭州、沈陽等代表性二線城市提出未來城市建設(shè)、招商和開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，被認為是拉開了中國城市化進程的序幕，開啟了中國城市綜合體的發(fā)展。

朱林波告訴《中國投資》，從現(xiàn)實意義上看，一般一個城市綜合體的投資至少需要20-30億，這是對政府的招商引資工作成效的體現(xiàn)。同時，它也是一個提升城市消費力的拉動引擎。

做城市綜合體，開發(fā)商需具備相當(dāng)強的資金實力，如果酒店、商場是開發(fā)商自己持有的，在銀行只能提供短期貸款的前提下，綜合體就是一個很好的商業(yè)模型：公寓、寫字樓可以銷售，開發(fā)商通過這些可以消費的產(chǎn)品迅速完成資金的回轉(zhuǎn)，以此支持酒店和購物中心的運營。比如萬達集團的產(chǎn)品將來就可以打包發(fā)行REITs，完成一個資產(chǎn)、資金、資本梯度運營的投資模型。這是開發(fā)商愿意做綜合體的重要原因。對于市民而言，綜合體是一個全天候的生活消費娛樂中心，可以滿足人們的多種需求。由于綜合體的體量都很大，往往能拉動一個區(qū)域土地價值和區(qū)域內(nèi)住宅價值的提升以及區(qū)域內(nèi)公共交通系統(tǒng)的升級。

萬達置業(yè)有限公司副總經(jīng)理殷慧勇向《中國投資》表示，從萬達城市綜合體的發(fā)展實踐中，基本可以看出中國城市綜合體與商業(yè)業(yè)態(tài)的融合過程：從單個商業(yè)建筑體到多個建筑體組成的建筑群；從單一的商業(yè)零售到不同業(yè)態(tài)的組合；從滿足單一的商務(wù)、商業(yè)需求到具備酒店餐飲功能。

殷慧勇認為，實現(xiàn)城市綜合體的不同功能，需要各種業(yè)態(tài)的復(fù)雜組合，各種業(yè)態(tài)間在對客戶群體的共享過程中，具有利益的一致性。大家可以彼此通過自身的服務(wù)獲取不同客戶群體帶來的經(jīng)濟收益。這體現(xiàn)了城市綜合體的規(guī)?；涮追?wù)產(chǎn)生的經(jīng)濟放大效應(yīng)。比如，購物人群會給餐飲業(yè)帶來客源；繁忙的商務(wù)人士會選擇就近購物；出行的人群會選擇聯(lián)系公務(wù)便捷的酒店下榻等。這種連鎖反映的經(jīng)濟行為，使城市綜合體產(chǎn)生了極高的價值魅力，吸引了不同業(yè)態(tài)的入駐和大量投資客的追捧。

 

 

必須重視風(fēng)險鏈管理

城市綜合體是一個城市的微縮體，因為它本身涵蓋了眾多物業(yè)類型，基本具備現(xiàn)代城市的全部功能。而綜合體項目按重要性排序是：商業(yè)(含商業(yè)街及購物中心)、酒店(含酒店式公寓)、寫字樓(含SOHO)、住宅。

一個成熟的城市綜合體，會擔(dān)負起城市中心應(yīng)負的職責(zé)，如商業(yè)功能、商務(wù)辦公功能、酒店接待功能、休閑活動功能、其他公共商務(wù)活動功能、居住功能等。“通常全部具備這些功能的城市綜合體比較少，這與商業(yè)的經(jīng)濟利益有直接關(guān)系，對于贏利性不高或非贏利性的功能空間，開發(fā)商通常不考慮”，北京嘉億引領(lǐng)國際商業(yè)管理機構(gòu)董事長鄂麗華說。

實際上，一個成熟理性的城市綜合體標(biāo)志是持有物業(yè)的部分，因為綜合體項目的人群是復(fù)合的，多元的，這就需要商業(yè)物業(yè)占主導(dǎo)，像深圳的華潤中心，一期開發(fā)的是大型購物中心萬象城，二期是酒店。商業(yè)是整個綜合體的立足之本；其次是酒店與寫字樓，住宅只是一個附屬產(chǎn)品。

城市綜合體應(yīng)當(dāng)是各種物業(yè)類型的有機搭配，而不是隨機組合。鄂麗華指出了當(dāng)下部分開發(fā)商普遍存在的一種開發(fā)弊端，即為了追求利益價值，瘋狂提升可快速變現(xiàn)的銷售型物業(yè)比例，如住宅、寫字樓等。這導(dǎo)致了整體項目后期無法實現(xiàn)可持續(xù)性運營，放棄了長期現(xiàn)金流的收入。

“城市綜合體的不同業(yè)態(tài)屬于不同的專業(yè)領(lǐng)域，在管理上，購物廣場、寫字樓、公寓等等都屬于不同的領(lǐng)域，管理購物廣場的團隊不可能去管理辦公樓，需要培養(yǎng)不同的團隊去管理、運營城市綜合體不同的業(yè)態(tài)”。殷慧勇認為，如果開發(fā)商能夠在每個領(lǐng)域培養(yǎng)一支獨立的團隊，在總體上，又能使這些獨立的團隊有共同的調(diào)控目標(biāo)，就能比較好地控制投資風(fēng)險。但這個過程本身就是一種風(fēng)險鏈，如果城市綜合體中一個業(yè)態(tài)失敗了，就可能影響其他的業(yè)態(tài)，進而影響城市綜合體的整體成功。