隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)內(nèi)許多大城市開(kāi)始把新城作為新一輪空間發(fā)展的重點(diǎn)，承載未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人口集聚。但在近年的規(guī)劃實(shí)踐中，許多新城地區(qū)由于離市中心過(guò)遠(yuǎn)，配套設(shè)施不足，空間引導(dǎo)內(nèi)容和方向不清等因素，對(duì)功能集聚和人口的吸引力十分有限。而商業(yè)作為展示新城形象、促進(jìn)人群導(dǎo)入、完善基本服務(wù)的關(guān)鍵要素，往往成為新城提升其影響力，帶動(dòng)其綜合活力的重要方式。尤其是當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心從投資和出口拉動(dòng)向消費(fèi)與內(nèi)需拉動(dòng)轉(zhuǎn)變的背景下，如何引導(dǎo)和促進(jìn)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成為大城市新城發(fā)展的一個(gè)重要方向。
       郊區(qū)新城特征與商業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)
       中國(guó)郊區(qū)新城總體呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征，一是空間上一定跳離中心城區(qū)。受“田園城市”理念的影響，新城選址通常距離中心城10-15km以上，以期形成“反磁力中心”；二是功能上往往是城市空間拓展的重要戰(zhàn)略區(qū)；三是布局上大多結(jié)合外圍區(qū)縣行政中心；四是與中心城相對(duì)獨(dú)立且功能日益綜合化。
       雖然新城已經(jīng)成為大城市空間發(fā)展的重要載體，但當(dāng)前從城市層面對(duì)新城商業(yè)規(guī)劃的指引仍過(guò)于簡(jiǎn)單。以上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2013-2020）為例，提出全市構(gòu)建三級(jí)商業(yè)體系，其中14個(gè)市級(jí)商業(yè)中心全部位于中心城區(qū)；地區(qū)級(jí)中心50個(gè)，有22個(gè)位于中心城區(qū)，新城商業(yè)中心都是基于一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“地區(qū)商業(yè)中心”。對(duì)新城本身而言，這種“計(jì)劃式配給”難以滿足市場(chǎng)發(fā)展的真實(shí)需求?，F(xiàn)實(shí)中，隨著中心城區(qū)空間日趨飽和，郊區(qū)成為吸引新興商業(yè)集聚的重要空間，并呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：
       （一）商業(yè)形式綜合體化。傳統(tǒng)郊區(qū)商業(yè)的功能構(gòu)成相對(duì)單一，往往由專賣店主導(dǎo)的商業(yè)街構(gòu)成。隨著消費(fèi)行為與理念的升級(jí)，新興的商業(yè)綜合體則越來(lái)越受到投資者和消費(fèi)者的青睞。如上海郊區(qū)的南翔鎮(zhèn)，2012年以來(lái)新投資的近20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目均是大小不一的綜合體。
       （二）商業(yè)服務(wù)區(qū)域化。傳統(tǒng)郊區(qū)商業(yè)大多以本地化服務(wù)為主，但隨著大城市越來(lái)越多新興功能向周邊疏解，新城地區(qū)也逐漸成為帶動(dòng)輻射區(qū)域的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。如英國(guó)倫敦的密爾頓凱恩斯新城的商業(yè)中心，擁有歐洲最長(zhǎng)的購(gòu)物廣場(chǎng)，雖然新城人口僅有20萬(wàn)人，但每周能吸引近60萬(wàn)人次的購(gòu)物，成為英國(guó)最大的地區(qū)性零售中心；又如國(guó)內(nèi)的蘇州圓融廣場(chǎng)，擁有亞洲最大的LED天幕，以及久光百貨、蘇州國(guó)際博覽中心、濱水商業(yè)街區(qū)等綜合化的商業(yè)設(shè)施，成為長(zhǎng)三角最具吸引力的商業(yè)項(xiàng)目之一。
       （三）商業(yè)業(yè)態(tài)特色化。新城往往用地充裕且地價(jià)便宜，空間限制條件較少，成為許多大型特色商業(yè)項(xiàng)目落位的首選區(qū)。如以?shī)W特萊斯為代表的郊區(qū)休閑購(gòu)物型商業(yè)，通常布局在車行交通便捷的郊區(qū)，通過(guò)名品折扣等特色化形式，吸引區(qū)域購(gòu)物人群；以迪士尼為代表的娛樂(lè)型商業(yè)也常常選址郊區(qū)，結(jié)合體驗(yàn)式娛樂(lè)活動(dòng)吸引周邊人群，并通過(guò)商業(yè)配套、酒店、娛樂(lè)等綜合式開(kāi)發(fā)，構(gòu)成體驗(yàn)一條龍式的服務(wù)。
       大城市郊區(qū)新城的人群與消費(fèi)行為特征
       新城作為中心城區(qū)外溢人口疏解的主要空間，在新商業(yè)趨勢(shì)下，其人群構(gòu)成及消費(fèi)特征主要包括以下四類：
       （一）相對(duì)穩(wěn)定的本地原有居民。許多新城都是結(jié)合原有的區(qū)縣中心布局，周邊都有較大比重居住幾十年的傳統(tǒng)居民。這部分人群通常以中老年人為主，收入水平中等，生活習(xí)慣也相對(duì)穩(wěn)定。他們對(duì)于商業(yè)的需求主要是日常生活性消費(fèi)，如超市、便利店、商場(chǎng)等，要求服務(wù)能夠綜合與便捷。
       （二）不斷增加的外來(lái)就業(yè)人口。在中心城區(qū)居高不下的房?jī)r(jià)壓力下，以年輕人為主的外來(lái)的人群越來(lái)越多選擇在郊區(qū)買房置業(yè)。同時(shí)，郊區(qū)技術(shù)密集型就業(yè)崗位增加也吸引了越來(lái)越多的年輕白領(lǐng)的入駐。以上海嘉定新城為例，2000-2010年10年內(nèi)，50%以上的新增外來(lái)人口在15-40歲之間。他們消費(fèi)觀較前衛(wèi)，商業(yè)綜合體、娛樂(lè)設(shè)施、影院等結(jié)合休閑與娛樂(lè)的場(chǎng)所是消費(fèi)活動(dòng)重點(diǎn)。
       （三）就業(yè)引導(dǎo)下的周邊商務(wù)人群。新城產(chǎn)業(yè)的升級(jí)下許多辦公功能開(kāi)始從中心城區(qū)向郊區(qū)遷移，并帶來(lái)了眾多新興的相對(duì)高端的就業(yè)崗位。商務(wù)園區(qū)的建設(shè)也帶來(lái)了商務(wù)活動(dòng)的活躍，新城周邊的高端商務(wù)人群快速增長(zhǎng)。這類人群一般以中青年為主，收入水平較高，消費(fèi)需求偏中高端。餐飲、星級(jí)酒店、休閑度假、會(huì)展等與商務(wù)相關(guān)的場(chǎng)所是商業(yè)消費(fèi)重點(diǎn)。
       （四）休閑為主的區(qū)域消費(fèi)人群。人口增長(zhǎng)、交通擁堵、環(huán)境壓抑等中心城區(qū)典型的“大城市病”涌現(xiàn)背景下，中心城區(qū)人群越來(lái)越希望在周末、節(jié)假日等，“逃離”中心區(qū)。而新城整體密度較低，生態(tài)環(huán)境較好，對(duì)中心區(qū)及周邊城市休閑人群有較大的吸引力。這類人群通常有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，以小汽車出行為主，對(duì)購(gòu)物環(huán)境品質(zhì)要求較高，常常是全家出行，并希望能夠結(jié)合公園、景觀、特色體驗(yàn)等活動(dòng)消費(fèi)，停留一整天，一站式體驗(yàn)。        嘉定新城商業(yè)特征與現(xiàn)實(shí)困境剖析
       上海嘉定新城商業(yè)發(fā)展整體水平偏低，并表現(xiàn)為兩大錯(cuò)位：經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)的錯(cuò)位，收入與消費(fèi)的錯(cuò)位。
       嘉定新城位于上海西郊，是上海“1966”城鎮(zhèn)體系中的9大郊區(qū)新城之一，十二五規(guī)劃中的兩大“區(qū)域性節(jié)點(diǎn)城市”之一，承擔(dān)上海輻射和帶動(dòng)長(zhǎng)三角的重要職能。嘉定新城商業(yè)發(fā)展整體水平偏低，并表現(xiàn)為兩大錯(cuò)位：（1）經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)的錯(cuò)位。嘉定區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量一直位于上海郊縣（8個(gè)）前3位，在上海的地位也不斷提升。但消費(fèi)發(fā)展水平在上海8個(gè)郊縣中僅排名第七，商品銷售額占上海比重從2004年3.88%下降到2010年1.87%。（2）收入與消費(fèi)的錯(cuò)位。嘉定區(qū)城鎮(zhèn)與農(nóng)村人均收入水平都位于上海前三位，但人均消費(fèi)總額與人均可支配收入的比重僅為0.62，在上海8郊縣的倒數(shù)第二位，消費(fèi)外溢現(xiàn)象明顯。商業(yè)設(shè)施的相對(duì)滯后，導(dǎo)致了嘉定消費(fèi)的滯后，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。
       當(dāng)前嘉定新城商業(yè)發(fā)展主要面臨以下幾大困境：
       （一）商業(yè)規(guī)模失衡：現(xiàn)狀不足，規(guī)劃驚人。規(guī)模是判斷一個(gè)地區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)程度、未來(lái)潛力與服務(wù)完善度的重要指標(biāo)，也是明確不同商業(yè)地區(qū)發(fā)展活力、意向的重點(diǎn)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，嘉定現(xiàn)狀商業(yè)規(guī)模顯著不足。2012年規(guī)劃區(qū)內(nèi)2000平方米以上商業(yè)建筑面積為83.1萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積僅為0.7平方米，不足上海平均水平的1/3，也遠(yuǎn)低于上海周邊其他地市。但現(xiàn)有控規(guī)拼合中新增商業(yè)建筑面積卻達(dá)到581萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)景人均商業(yè)建筑面積可達(dá)6.7平方米，遠(yuǎn)超過(guò)上海平均水平。
       （二）商業(yè)結(jié)構(gòu)不清：商業(yè)中心不明，結(jié)構(gòu)體系模糊。結(jié)構(gòu)主要從區(qū)域整體角度看地區(qū)商業(yè)布局的合理度。嘉定現(xiàn)有商圈普遍規(guī)模不足，難以形成真正“中心”。全區(qū)規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)平方米的商圈僅有嘉定老城和江橋。同時(shí)，現(xiàn)狀商業(yè)布局相對(duì)分散，分布于不同街道的沿街小型商店。居民普遍表示“不知道哪是中心”，對(duì)現(xiàn)有商業(yè)的理解更多是“商場(chǎng)”、“超市”等的點(diǎn)狀概念。此外，商業(yè)體系也不夠清晰。嘉定新城提出“一體兩翼”的整體空間結(jié)構(gòu)，但現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃主要仍從項(xiàng)目角度出發(fā)，強(qiáng)調(diào)布點(diǎn)和街區(qū)整治提升。
       （三）商業(yè)業(yè)態(tài)落后：現(xiàn)狀偏傳統(tǒng)，規(guī)劃趨雷同。業(yè)態(tài)形態(tài)是商業(yè)內(nèi)涵的具體指引，消費(fèi)時(shí)代需求的多元化讓現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃需要充分注重業(yè)態(tài)與商業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模的結(jié)合。嘉定現(xiàn)狀商業(yè)以底商為主，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)低端。老城沿街個(gè)體商業(yè)面積是規(guī)模以上商業(yè)的4倍，如安亭現(xiàn)狀沿街底商占總規(guī)模的86%，以超市、餐飲為主。在擬建商業(yè)則是清一色的綜合體，各自定位不夠清晰。以人口僅為20萬(wàn)人的南翔組團(tuán)為例，目前規(guī)劃就有大小共9個(gè)綜合體，但對(duì)于各綜合體的主次、重點(diǎn)發(fā)展方向和規(guī)模等，并無(wú)明確的意向。
       （四）商業(yè)特色缺乏：傳統(tǒng)彰顯不足，現(xiàn)代發(fā)掘不足。嘉定的歷史古跡文化景觀等傳統(tǒng)資源特色未得到充分彰顯。軌道、汽車、環(huán)境景觀等現(xiàn)代資源的效應(yīng)也沒(méi)有在商業(yè)中得以發(fā)掘。大部分地鐵站周邊未見(jiàn)明顯的商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；作為面向區(qū)域的重要交通樞紐，滬寧城際高鐵站的南翔北站、安亭站周邊也未得到有效利用；F1賽車場(chǎng)作為世界頂級(jí)賽車場(chǎng)之一，周圍大多數(shù)時(shí)間人跡罕至；安亭作為上海國(guó)際汽車城所在地，汽車產(chǎn)業(yè)似乎也并未形成對(duì)周邊的有效影響。
       嘉定新城商業(yè)發(fā)展路徑思考
       基于上海郊區(qū)新城商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和消費(fèi)新特征，并結(jié)合嘉定新城商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)困境，建議從兩個(gè)視角關(guān)注新城的商業(yè)發(fā)展與建設(shè)。一是從對(duì)接區(qū)域、承接城市發(fā)展動(dòng)力視角，需要明確新城商業(yè)中心。上海提出嘉定新城成為輻射長(zhǎng)角的重要綜合節(jié)點(diǎn)城市，并重點(diǎn)對(duì)接江蘇。從對(duì)接區(qū)域要求來(lái)看，首先需要有一個(gè)具有區(qū)域輻射性的商業(yè)中心支撐，因此在商業(yè)規(guī)劃中首先要在原有三大地區(qū)中心基礎(chǔ)上梳理與明確新城的商業(yè)中心。建議結(jié)合市場(chǎng)需求形成以嘉定新城核心區(qū)（注：嘉定新城核心區(qū)指北到繞城高速、南到寶安公路，東到滬嘉高速，西到沈海高速。）為主，依托新城地鐵站及遠(yuǎn)香湖的一級(jí)商業(yè)中心，并分別從功能定位、面向人群、空間及業(yè)態(tài)策略細(xì)化商業(yè)中心規(guī)劃指引。
       二是從商業(yè)體系優(yōu)化視角，建議結(jié)合郊區(qū)新趨勢(shì)，打破傳統(tǒng)等級(jí)體系，增加“特色中心”，彈性化引導(dǎo)。特色中心對(duì)商業(yè)規(guī)模和功能并沒(méi)有固定要求，對(duì)周邊服務(wù)人群和半徑也無(wú)具體指標(biāo)要求，既可以結(jié)合原有中心選取，又可應(yīng)對(duì)郊區(qū)空降式的特色商業(yè)需求。建議結(jié)合嘉定自身的歷史文化特色，汽車資源特色、景觀特色等打造特色商業(yè)中心。其中嘉定老城強(qiáng)調(diào)對(duì)歷史古鎮(zhèn)風(fēng)貌的保留與彰顯；F1賽車場(chǎng)中心以汽車觀光配套服務(wù)為特色，安亭以汽車展覽為特色，共同突顯嘉定“汽車城”的現(xiàn)代特色；遠(yuǎn)香湖以景觀商務(wù)為特色，彰顯嘉定新城“千米一湖，百米一林”的生態(tài)特色。特色中心依托市場(chǎng)作彈性化空間預(yù)留，并依發(fā)展時(shí)序進(jìn)行區(qū)別化指引。
       此外，郊區(qū)新城作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的空間主體，也應(yīng)該形成相對(duì)完整的商業(yè)體系層級(jí)，以滿足新城自身基本商業(yè)服務(wù)需求?，F(xiàn)狀嘉定各個(gè)次級(jí)組團(tuán)從自身角度出發(fā)，都希望打造最高一級(jí)商業(yè)中心，各自為政地?cái)U(kuò)大商業(yè)用地，且模式雷同。建議通過(guò)副中心與片區(qū)中心來(lái)覆蓋新城基本商業(yè)服務(wù)配套，并根據(jù)輻射半徑和輻射人口規(guī)模等，一類面向本地的鎮(zhèn)、街道；一類面向居住社區(qū)。
       （作者系中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院上海分院研究室主任）