4月20日—23日由博志成在北京舉辦的房地產(chǎn)地產(chǎn)投資拓展高階研修營201702期如期召開，來自萬達(dá)、金科、華遠(yuǎn)、中建一局、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、新城控股、新力地產(chǎn)、中冶置業(yè)集團(tuán)、朗基、申華控股、大名城、江西東方未來、建發(fā)集團(tuán)、和泓地產(chǎn)、博泰集團(tuán)、海南恩祥房地產(chǎn)、浩創(chuàng)集團(tuán)、皖新文化投資、 佰地聯(lián)合、亞新集團(tuán)等全國各地的數(shù)十家房企，一百余名企業(yè)高管及投資拓展負(fù)責(zé)人參加了本次課程。

以下為國內(nèi)知名產(chǎn)業(yè)/文旅專家劉老師現(xiàn)場演講速記節(jié)選：

1

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

首先來看一張微笑曲線，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最早的是工業(yè)園區(qū)，現(xiàn)在基本上是科技園區(qū)、產(chǎn)業(yè)綜合體。還有最核心的地方是總部經(jīng)濟(jì)結(jié)算、研發(fā)，這個價值最大。從研發(fā)設(shè)計到產(chǎn)品、實驗，最后生產(chǎn)型，到終端、品牌服務(wù)來劃，生產(chǎn)型是所有的最低值，第三產(chǎn)業(yè)里生產(chǎn)型也是最低值。

來算五個階段，從加工制造、代工貿(mào)易、研發(fā)設(shè)計、品牌創(chuàng)新等劃出來，配你所在城市的城市力。在深圳北區(qū)能落戶的只有兩種，一是中間，高度的總部經(jīng)濟(jì)和結(jié)算。中國“十三五”里專門給了一個叫戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)有七個方向，核心的七個方向里，只要在七個方向里都可以落。在生產(chǎn)制造類的，第三產(chǎn)業(yè)里工業(yè)類能落的只有兩塊，第一個就在“十三五”的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃里，很多人跟我說“十三五”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是什么？“十三五”的七個產(chǎn)業(yè)方向，就是你們所在城市、所在區(qū)域里政府想招商的七個方向，包括新能源、新材料、新型汽車、機(jī)器人、生物、環(huán)保都在里面。第二是截取。同樣是服裝，服裝的制造業(yè)很難在深圳拿下來，但是服裝行業(yè)的最高端品牌結(jié)算，還有設(shè)計、服裝交易，產(chǎn)業(yè)發(fā)布、時尚周、時尚類雜志是可以的。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)里所有的是金融支撐整個板塊，產(chǎn)業(yè)是主體，地產(chǎn)是平臺，沒有這個平臺你要不了。最近大家覺得拿地很難，但是政府招商比你們更頭疼，招商不是招地產(chǎn)商，是招產(chǎn)業(yè)商。我可以把你的產(chǎn)業(yè)做起來，地要怎么調(diào)配。海馬集團(tuán)，三樣?xùn)|西，海馬汽車不賺錢，房子賺了不少錢，他有地產(chǎn)，調(diào)出的地來做。很典型的，國內(nèi)民營大的做這個東西都是這種模式在做，TCL也是這個模式在走的。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是什么東西，我要有產(chǎn)業(yè)的項目，首先要把地拿下來，然后在這塊地上做全生命周期的設(shè)計。不是只做產(chǎn)業(yè)和加住宅，全生命周期，有產(chǎn)業(yè)，有住宅，還要有產(chǎn)業(yè)和住宅延伸的部分，我自持的東西要讓土地升值，最后房地產(chǎn)出來，不是簡單的拼盤放一起，而是互相融合和衍生的過程，這是真正項目的核心。

我們在這里產(chǎn)業(yè)先講優(yōu)質(zhì)型選擇，選什么樣的產(chǎn)業(yè)國家比較歡迎？國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)是七大類，原來說學(xué)好數(shù)理化走遍全中國?，F(xiàn)在是前面四個，這一大類七個隨便拽著都可以走遍全中國，只要你有這個資源。所以我們行業(yè)手握資源特別重要，有資源就有一切，一般地產(chǎn)商沒有，一般要和人合作。新興技術(shù)，生物產(chǎn)業(yè)、新能源、新能源汽車產(chǎn)業(yè)、高端裝備、制造業(yè)新材料。你們所在城市任何一個招商計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，“十三五”規(guī)劃都是從這里拆出去的，國家列出七個大支它有七支。

2

旅游地產(chǎn)成下一風(fēng)口

講旅游、文旅，和剛才講的產(chǎn)業(yè)類一樣。文旅里面主要是兩樣?xùn)|西，第一是旅游資源。旅游資源是兩老——老祖宗留下的和老天爺留下的，老天爺是自然的，老祖宗是文化遺產(chǎn)，這兩個是行業(yè)里最好的，以景區(qū)為例，5A景區(qū)全國237家，4A景區(qū)將近1萬家，資本市場青睞的是5A，管理非常嚴(yán)，是這個行業(yè)里的標(biāo)桿。還跟土地有關(guān)系，光有旅游資源沒有地沒有用，你要有旅游資源，還得有地。目前國內(nèi)有幾種形式，名山大川的黃山、廬山、峨嵋山、武夷山，5A的景區(qū)旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。我們要考慮旅游資源和區(qū)位疊加才是我們的首選，和剛才看到的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)可以被搬走，旅游里面最佳的東西，旅游資源是不可以被搬走的。

旅游地產(chǎn)一是開發(fā)一級土地，土地的開發(fā)也是重中之重，所有做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的在2012年，最早是2012年上課講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。那個時候把旅游歸到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一支，旅游也是一部分，現(xiàn)在就分開，狹義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是二產(chǎn)，文旅是分開做的，兩個合起來有很多共性，我們行業(yè)都有共性。旅游地產(chǎn)開發(fā)也是土地。二是旅游設(shè)施的建設(shè)，旅游項目建設(shè)，然后是旅游產(chǎn)品，包括房地產(chǎn)的開發(fā)。

中國做旅游是三種，第一是以自然資源為主導(dǎo)的，山、海、濱，這里的溫泉是純天然的，中國有幾個溫泉帶，是以自然資源為主的。第二是土地資源為主的一線城市及一線城市周邊，二線城市及周邊，都是人造，只要你的產(chǎn)品好、品牌好。第三是城市核心去，人的規(guī)律性的東西很多人覺得，我們做完房子以后旅游在后面。

做商業(yè)的人逐步做主題商業(yè)，從我們在商場里做到外面叫主題商區(qū)，這屬于商業(yè)。旅游也有進(jìn)去的，越來越多的叫文化歷史街區(qū)屬于旅游，只是說里面的業(yè)態(tài)和配比不同。如果是商業(yè)部門做更多的是娛樂和現(xiàn)代的一些輕餐飲，如果是旅游必須要有更多的文化東西在里面，空間尺度會更大，業(yè)態(tài)不同而已，但是呈現(xiàn)在土地上的東西是一樣的。這兩個產(chǎn)品在逐漸融合，商業(yè)在朝娛樂走，旅游也在朝娛樂走。

旅游是做地產(chǎn)里面的，這三種不同形式，一是專門做旅游，旅游聚焦，古北水鎮(zhèn)這樣的只做旅游。古北水鎮(zhèn)不是不做地產(chǎn)，他自己不做，和別人合作，這是第一類。二是旅游+產(chǎn)業(yè)，我把旅游做大后面加產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)生養(yǎng)老+地產(chǎn)，這一系列的放里面，這就是“旅游+”。三是我本身做產(chǎn)業(yè)做大了，順帶把旅游做起來。

3

產(chǎn)業(yè)新城與特色小鎮(zhèn)發(fā)展模式

產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)能不能分清，產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)相比，產(chǎn)業(yè)新城更遠(yuǎn)，一般是20平方公里以上，10平方公里也有。他們做的是小政府、大運作，我要成立平臺公司，代替政府做獨家預(yù)覽權(quán)利，把它做起來。特色小鎮(zhèn)離城市主城區(qū)更近，產(chǎn)業(yè)更聚集，因為土地的引進(jìn)和規(guī)模不同，就天然拉開。一個產(chǎn)業(yè)的聚集可以分為兩種，一是小而散的聚集，形成自發(fā)地，像義烏。二是龍頭企業(yè)過來，上下鏈形成聚集，這是要在產(chǎn)業(yè)聚集里考慮的。特色小鎮(zhèn)是大家來，產(chǎn)業(yè)聚集的方式不一樣。

既然我有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，還有文旅旅游，全域旅游是指旅游，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是遠(yuǎn)近的關(guān)系，只不過表達(dá)出來的產(chǎn)品有兩個，一是產(chǎn)業(yè)新城，二是特色小鎮(zhèn)，都可以鉆這兩樣?xùn)|西。這里就是一個城市的過程，這是城市土地的遠(yuǎn)近，一線城市、一二線城市，一二線城市附近，三四線城市。越往后走就是做產(chǎn)業(yè)新城，或鄉(xiāng)村旅游。如果一二線附近，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能做就是做特色小鎮(zhèn)工業(yè)類，或者是產(chǎn)業(yè)新城，這個時候產(chǎn)業(yè)新城也可以，就是二線遠(yuǎn)一點，全域旅游有一部分，一二線城市沒有旅游地產(chǎn)，就是特色小鎮(zhèn)。一是行業(yè)的不同，二是處的產(chǎn)品的遠(yuǎn)近，一線城市都不會有，也不會有特色小鎮(zhèn)，也不會有新城，只有綜合體。你是科技、研發(fā)、后現(xiàn)代總部都屬于綜合體。

越往這邊走越是特色小鎮(zhèn)，越往三四線走越是產(chǎn)業(yè)新城。所謂產(chǎn)業(yè)新城是什么都沒有，就是一張空白地、錨地，所以一定是先有產(chǎn)業(yè)后有城。特色小鎮(zhèn)是已經(jīng)有城，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，讓這個地方升級，先城后產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心一是獲取土地，你用國家政策，各種方式，是以城市更新方式切入，還是以P3方式切入，各種切入方式。二是產(chǎn)業(yè)運營，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和升級。三是金融板塊，我要做資本、現(xiàn)金流平衡。四是示范出來的。最后就是這個板塊，產(chǎn)業(yè)升級里的孵化器，孵化器是科技和商業(yè)模式的升級，能力越大，孵化器的作用越大，項目把控越大。

注：以上內(nèi)容來自博志成房地產(chǎn)投資拓展高階營嘉賓分享。

文字由現(xiàn)場速記整理，部分內(nèi)容由編輯刪減與發(fā)布，并未與發(fā)言嘉賓確認(rèn)，故僅代表個人觀點，為會議分享所用，不代表企業(yè)觀點。其他人如要轉(zhuǎn)載用于其他用途，須征得嘉賓本人同意與觀點確認(rèn)。

5月19日—21日，博志成將在上海舉辦——中國房地產(chǎn)融資創(chuàng)新高峰論壇，業(yè)內(nèi)首推、專項研發(fā)、落地性強(qiáng)，專家大咖分享融資創(chuàng)新、融資平臺體系搭建、資產(chǎn)證券化專題研討等內(nèi)容，期待您的關(guān)注與參與！

活動介紹

中國的房地產(chǎn)企業(yè)走在轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新路上，一大批企業(yè)更是將快速擴(kuò)大規(guī)模定為首要戰(zhàn)略…..

冀望奔向更大目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，需要獲得更多的土地，對資金的渴求無疑會更大，但在2017年伊始就顯現(xiàn)出的國內(nèi)融資渠道收緊趨勢下，公司高管及財務(wù)負(fù)責(zé)人，必須要從企業(yè)的戰(zhàn)略高度去審視融資戰(zhàn)略，了解地產(chǎn)金融政策變化趨勢，學(xué)會搭建企業(yè)的融資平臺體系，掌握各種創(chuàng)新融資渠道，才有可能拿到融資、拿到更低成本的融資，才能驅(qū)動公司業(yè)績增長，創(chuàng)造企業(yè)價值。

博志成及時判斷出行業(yè)及企業(yè)客戶之需求，對過去兩年的1000余位房地產(chǎn)企業(yè)管理高層學(xué)員、以及合作客戶的財務(wù)總監(jiān)的進(jìn)行調(diào)查反饋后，邀請實戰(zhàn)專家進(jìn)行了專題設(shè)計，系統(tǒng)梳理新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對融資體系的要求，系房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)首次推出的實戰(zhàn)、深度、指導(dǎo)落地操作性的高峰論壇。

峰會信息

峰會主題：結(jié)構(gòu)化金融 資產(chǎn)證券化

峰會時間：2017年5月19-21日

峰會地點：上海