“同心千載癡情盼，守得云開見月明”。近年來(lái)，在房地產(chǎn)集體低迷、商業(yè)地產(chǎn)整體遇冷的背景下，以服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主要目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始逐漸升溫，剎那間，涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各路資本的種種活動(dòng)在地產(chǎn)領(lǐng)域掀起巨大的波瀾。

    首先，傳統(tǒng)房企開始往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。隨著住宅地產(chǎn)領(lǐng)域黃金十年的離去，高庫(kù)存率、低利潤(rùn)率已經(jīng)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的新常態(tài)，新常態(tài)下，房企跨界轉(zhuǎn)型已經(jīng)不是新話題，且有越演越烈的趨勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)排名前20的房地產(chǎn)商，目前有一半以上（萬(wàn)科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商局、綠城、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、中糧等）涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成立了專門的事業(yè)部、部門或中心，探求“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展”的道路，打造企業(yè)的新增長(zhǎng)板塊。以綠地集團(tuán)為例，近年來(lái)，綠地先后規(guī)劃啟動(dòng)了哈爾濱國(guó)家級(jí)廣告產(chǎn)業(yè)園、大慶綠地大學(xué)科技園、西咸新區(qū)空港產(chǎn)業(yè)城、江西省2.5產(chǎn)業(yè)示范基地南昌綠地未來(lái)城、南昌小微企業(yè)工業(yè)園、呼和浩特白塔空港物流園、?？诰G地空港產(chǎn)業(yè)城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

    其次，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始大肆布局。華夏幸福、天安數(shù)碼城、聯(lián)東等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域浸淫20年，取得豐碩成果的同時(shí)，也樹立的行業(yè)標(biāo)桿。近年來(lái)，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不斷升溫，多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商繼續(xù)發(fā)力，開始在全國(guó)范圍內(nèi)大肆布局。華夏幸福在固安成功探索出“園區(qū)+地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)新城模式后開始在全國(guó)復(fù)制，擬在打造50個(gè)特色產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃面積約960平方公里，儼然成為國(guó)內(nèi)的一大地主。聯(lián)東U谷以標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體進(jìn)行復(fù)制，目前已在聯(lián)東U谷已在北京、天津、上海、南京、青島等一二線成果開發(fā)了40多個(gè)園區(qū)，未來(lái)的5~10年，聯(lián)東U谷運(yùn)營(yíng)的園區(qū)數(shù)量將達(dá)到100個(gè)。清華科技園依靠眾多的資源優(yōu)勢(shì)，已在全國(guó)范圍內(nèi)建立超過(guò)30個(gè)園區(qū)，憑借自身的品牌資源，清華科技園還計(jì)劃在未來(lái)的6年內(nèi)將園區(qū)數(shù)量擴(kuò)大到100個(gè)，大有蓄勢(shì)待發(fā)之勢(shì)。中新集團(tuán)、宏泰發(fā)展、億達(dá)中國(guó)、天安數(shù)碼城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)均制定了自身的園區(qū)擴(kuò)張計(jì)劃。

    第三、制造企業(yè)、電商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)延伸。從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，制造企業(yè)、電商處于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的上游，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求方。但現(xiàn)如今，產(chǎn)業(yè)資本開始覺醒，大量企業(yè)開始試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上游驅(qū)動(dòng)的現(xiàn)象十分普遍。中國(guó)汽車零部件工業(yè)公司是我國(guó)汽車零部件領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，開發(fā)、運(yùn)營(yíng)汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)成為其七大業(yè)務(wù)之一，目前，中汽零已在蘇州、昆山、海門、保定、九江、義烏、天津、宜昌等地開發(fā)了近20個(gè)專業(yè)園區(qū)。作為醫(yī)療器械領(lǐng)域龍頭企業(yè)的海憑國(guó)際也開始發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擬在全國(guó)多個(gè)一、二線城市拿地建設(shè)醫(yī)療器械專業(yè)產(chǎn)業(yè)園，當(dāng)前，其湖南長(zhǎng)沙項(xiàng)目運(yùn)作的十分成功。作為電商的阿里巴巴已經(jīng)聯(lián)合復(fù)星集團(tuán)、銀泰集團(tuán)等合作、伙伴發(fā)布“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”計(jì)劃，在全國(guó)范圍內(nèi)大肆拿地，進(jìn)軍物流地產(chǎn)。富士康、華為、中興、海爾、聯(lián)想、三一重工、玉柴集團(tuán)、如意集團(tuán)等均有進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃或行動(dòng)。

    最后，金融資本開始青睞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。資本的嗅覺一向敏銳，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)火爆后，自然少不了資本的身影。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得到資本市場(chǎng)的充分認(rèn)可，繼華南城、華夏幸福、卓爾發(fā)展、毅德控股、五洲國(guó)際等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商登錄資本市場(chǎng)后，2014年，光谷聯(lián)合、大連億達(dá)、中國(guó)宏泰相繼在香港IPO，上海自貿(mào)區(qū)地主兼漕河涇的母公司臨港集團(tuán)借殼自儀股份，曲線完成IPO，赫赫有名的蘇州工業(yè)園（中新集團(tuán)）也正在A股IPO排隊(duì)中，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013~2014年在香港資本市場(chǎng)上市的房企中，超過(guò)70%是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也得到了私募基金的充分認(rèn)可，平安不動(dòng)產(chǎn)、銀證基金、嘉民基金以向?qū)I(yè)物流地產(chǎn)商注資的方式或直接投入自持的方式驅(qū)動(dòng)物流園區(qū)的發(fā)展擴(kuò)張；綠野資本、天賦資本、湖北高投為代表的產(chǎn)業(yè)投資基金，正以園區(qū)為平臺(tái)，以投資打造產(chǎn)業(yè)集群為最終目的，追求傳統(tǒng)地產(chǎn)性收益之外資產(chǎn)證券化的退出方式。

    各路資本的瘋狂造成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入門檻很低的假象，其實(shí)不然，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是企業(yè)和政府，投資決策更加理性，產(chǎn)品要求更加嚴(yán)格，因此，相較于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻更高，開發(fā)難度更大。再由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、GDP等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要?？v覽進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，似乎每家都宣稱自己有獨(dú)到的商業(yè)模式，如產(chǎn)業(yè)綜合體模式、商貿(mào)物流城模式、產(chǎn)業(yè)新城模式、總部基地模式、office park模式等等。在東灘顧問(wèn)看來(lái)，眾多的產(chǎn)品線僅僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的表象，其背后蘊(yùn)藏的資本運(yùn)作邏輯才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式的精髓，東灘顧問(wèn)對(duì)眾多開發(fā)商的商業(yè)模式進(jìn)行高度概括，總結(jié)出四大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，即以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產(chǎn)開發(fā)商模式，以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式，以雙輪驅(qū)動(dòng)為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式以及以基金運(yùn)作為主的基金投資商模式，每類商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運(yùn)作邏輯和開發(fā)能力要求，后進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可根據(jù)自身的資源、能力狀況匹配相應(yīng)的商業(yè)模式，以在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域少走錯(cuò)路彎路。

    一、地產(chǎn)開發(fā)商模式

    地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和管理，最后獲取開發(fā)利潤(rùn)的模式。聯(lián)東U谷，天安數(shù)碼城、坤鼎集團(tuán)是地產(chǎn)開發(fā)商模式的典型代表。從本質(zhì)上講，地產(chǎn)開發(fā)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別，因此，地產(chǎn)開發(fā)商模式成為眾多資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要選擇的商業(yè)模式，過(guò)去的一年，東灘顧問(wèn)接觸了大量傳統(tǒng)開發(fā)商或制造類企業(yè)準(zhǔn)備從事產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)銷售的案例。

    圖1：地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)模式

    地產(chǎn)開發(fā)商可通過(guò)以下三種方式盈利：

    第一，物業(yè)出售，即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤(rùn)，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)投資巨大，且我國(guó)缺乏暢通的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資通道，地產(chǎn)開發(fā)商不得不提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)出售比例以迅速回籠資金，與國(guó)際產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，我國(guó)的地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)銷售比例偏高，普遍在7成以上，以聯(lián)東U谷為例，其物業(yè)租售比維持在2:8左右。

    第二，物業(yè)出租，即通過(guò)持有的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行出租獲取租金收益，由于我國(guó)工業(yè)用地政策有很強(qiáng)的區(qū)域個(gè)性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)不能分單元、分層或分棟出讓，這就堵死了物業(yè)出售的獲利通道，開發(fā)商不得不持有并出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā)商獲取物業(yè)增值收益。

    第三、提供服務(wù)，即通過(guò)提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)獲利。在專業(yè)分工越來(lái)越細(xì)化的時(shí)代，企業(yè)對(duì)人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè)化、增值型服務(wù)的需求越來(lái)越多，基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求。提供配套的產(chǎn)業(yè)服務(wù)在提高園區(qū)的招商能力的同時(shí)，也蘊(yùn)藏著巨大的利潤(rùn)空間，甚至已有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始向園區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。如天安數(shù)碼城提出“城市產(chǎn)業(yè)綜合體”的概念，通過(guò)提供人才、資本、技術(shù)、信息、市場(chǎng)、商務(wù)、政策等增值性服務(wù)，建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系，打造一個(gè)以企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。

    作為地產(chǎn)開發(fā)商，至少需同時(shí)具備以下三大能力：產(chǎn)品開發(fā)能力，物業(yè)產(chǎn)品是地產(chǎn)開發(fā)商的生命線，也是能否打動(dòng)客戶的關(guān)鍵，地產(chǎn)開發(fā)商首先應(yīng)具有豐富多樣的產(chǎn)品體系，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，而且其產(chǎn)品體系還應(yīng)根據(jù)客戶的需求不斷調(diào)整升級(jí)，如天安數(shù)碼城的產(chǎn)品經(jīng)歷了工業(yè)園——工貿(mào)園——科技園——城市產(chǎn)業(yè)綜合體的演進(jìn)；產(chǎn)業(yè)招商能力，招商是提高產(chǎn)品去化率的關(guān)鍵，也是實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)的保障，地產(chǎn)開發(fā)商必須成立專業(yè)而強(qiáng)大的招商團(tuán)隊(duì)，采用多種招商渠道和策略，挖掘符合自身產(chǎn)品定位的有效客戶；產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，在招商優(yōu)惠政策趨同的形勢(shì)下，園區(qū)服務(wù)成為提升園區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力和招商成功率的重要砝碼，園區(qū)可圍繞“創(chuàng)意孵化、創(chuàng)業(yè)初期、企業(yè)成長(zhǎng)、規(guī)模擴(kuò)張、上市準(zhǔn)備”的企業(yè)生命周期鏈條，構(gòu)建全面的企業(yè)服務(wù)體系，如創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、市場(chǎng)開發(fā)、科技推廣、融資擔(dān)保、管理咨詢、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、上市輔導(dǎo)等。

    二、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式

    產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式以華夏幸福基業(yè)、宏泰發(fā)展、中南建設(shè)為典型代表，其也是我國(guó)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最早實(shí)踐PPP模式的開發(fā)商，其商業(yè)模式大致如下：A政府與B產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商就C產(chǎn)業(yè)新城（一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里）的開發(fā)達(dá)成合作協(xié)議，在規(guī)定的合作年限內(nèi)，B開發(fā)商負(fù)責(zé)地塊內(nèi)的土地平整、道路管廊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，學(xué)校、醫(yī)院、文化、體育公共設(shè)施建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目招商、宣傳推廣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)工作，空間規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、公共項(xiàng)目維護(hù)等基礎(chǔ)性服務(wù)工作等；于此同時(shí)，B開發(fā)商以C產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級(jí)政府地方留成部分的一定比例（即扣除上繳中央、省、市級(jí)部分后的收入）作為投資回報(bào)，如新產(chǎn)生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項(xiàng)資金等；合作期限結(jié)束后，B開發(fā)商將C產(chǎn)業(yè)新城的基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)條件已交給A政府。

    圖2：產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的商業(yè)模式

    產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商主要通過(guò)土地一級(jí)開發(fā)和土地二級(jí)開發(fā)獲利。土地一級(jí)開發(fā)獲利，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商代替政府從事區(qū)域一級(jí)開發(fā)如九通一平、公共設(shè)施建設(shè)等，因此，土地是其最大的產(chǎn)品，土地出讓收入也是其最大的土地一級(jí)開發(fā)收入，另外產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商參與產(chǎn)業(yè)招商等新城的運(yùn)營(yíng)，稅收收入、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等非稅收入以及地方財(cái)政可以支付的專項(xiàng)收入也是其土地一級(jí)開發(fā)收入來(lái)源。土地二級(jí)開發(fā)獲利，即開發(fā)商獲取房地產(chǎn)用地進(jìn)行二級(jí)開發(fā)，通過(guò)銷售房產(chǎn)獲利，目前，房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入成為產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的重要收入來(lái)源，以華夏幸?；鶚I(yè)為例，2013年其在園區(qū)住宅配套的收入和成本均占70%以上。

    產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商至少需同時(shí)具備以下三大能力：政府談判能力，實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在代替地方政府從事新城開發(fā)，緊跟政府步伐是其天然屬性要求，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在拿地、規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)都必須與政府進(jìn)行多輪談判，尤其在拿地環(huán)節(jié)，隨著地方政府在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的見聞不斷豐富，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的拿地談判難度十分巨大，東灘顧問(wèn)就親身見證了南京某區(qū)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目在拿地環(huán)節(jié)流產(chǎn)。區(qū)域規(guī)劃能力，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商從事的是大片區(qū)開發(fā)，為使片區(qū)開發(fā)順利進(jìn)行，必須在藍(lán)圖描繪、目標(biāo)制定、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、空間布局、招商引資、投入產(chǎn)出等方面具有前瞻性、創(chuàng)新性和操作性的思考，區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃至關(guān)重要。資金募集能力，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)面積動(dòng)輒十幾乃至數(shù)十平方公里，涉及數(shù)百億的土地開發(fā)資金，開發(fā)商必須綜合運(yùn)用銀行貸款、信托融資、夾層融資、企業(yè)債、中期票據(jù)、短期融資卷、債權(quán)融資、上市融資等多種融資手段，構(gòu)建強(qiáng)大的資金募集能力。

    三、產(chǎn)業(yè)投資商模式

    產(chǎn)業(yè)投資商模式以張江高科、清華科技園和湖北高投為主要代表，其也是國(guó)內(nèi)最早實(shí)行“基地+基金”雙輪驅(qū)動(dòng)模式的開發(fā)商，與地產(chǎn)開發(fā)商模式和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式相比，產(chǎn)業(yè)投資商不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)還將資金投向入駐園區(qū)的企業(yè)。產(chǎn)業(yè)投資商的商業(yè)模式如下：產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會(huì)資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時(shí)還投向具有市場(chǎng)前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還是帶動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)增值。

    圖3：產(chǎn)業(yè)投資商的商業(yè)模式

    產(chǎn)業(yè)投資商可通過(guò)園區(qū)運(yùn)作、資本運(yùn)作、基金管理三種方式盈利。園區(qū)運(yùn)作，園區(qū)業(yè)務(wù)仍為產(chǎn)業(yè)投資商的主要業(yè)務(wù)之一，與地產(chǎn)開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商類似，產(chǎn)業(yè)投資商也可通過(guò)出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益；資本運(yùn)作，產(chǎn)業(yè)投資商發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對(duì)成長(zhǎng)型企業(yè)進(jìn)行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購(gòu)或上市后，透過(guò)分享企業(yè)成長(zhǎng)的紅利來(lái)獲得資本增值，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的模式， 2011年張江高科、南京高科分別實(shí)現(xiàn)投資收益1.84億元和3.7億元；基金管理，管理發(fā)行的產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費(fèi)也是產(chǎn)業(yè)投資商重要的獲利渠道，例如湖北高投管理14支創(chuàng)業(yè)投資基金。

    作為產(chǎn)業(yè)投資商，其需要具備園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品開發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力、和產(chǎn)業(yè)招商能力外，還至少需要具備基金募集和產(chǎn)業(yè)投資兩大能力，其中，基金募集能力是指基金主發(fā)起方大規(guī)模、快速度向社會(huì)募集資本的能力，一般與基金管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)、有無(wú)政府引導(dǎo)基金兜底、第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)的營(yíng)銷能力等因素有關(guān)；產(chǎn)業(yè)投資能力是指高質(zhì)量向潛在的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資的能力，該能力可通過(guò)組建高質(zhì)量、經(jīng)驗(yàn)豐富的基金管理團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)。

    四、基金投資商模式

    基金投資商模式是國(guó)際流行的以Reits為核心的輕資產(chǎn)運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，以普洛斯、安博、嘉民、豐樹等物流地產(chǎn)開發(fā)商為典型代表，國(guó)內(nèi)的萬(wàn)通控股正在實(shí)踐這一商業(yè)模式，該商業(yè)模式大致如下圖所示：基金投資商通過(guò)發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金，其可通過(guò)與老廠房擁有方，如制造企業(yè)合作，收購(gòu)該物業(yè)后進(jìn)行現(xiàn)代化改在并將改造好的物業(yè)回租給合作方，或者其通過(guò)拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當(dāng)工業(yè)物業(yè)的入駐率達(dá)到一定水平，每年能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時(shí)，通過(guò)發(fā)行Reits的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，完成一輪的資本循環(huán)，進(jìn)而從事下一輪投資。

    圖4：基金投資商的商業(yè)模式

    基金投資商主要通過(guò)以下兩種方式盈利：物業(yè)租賃，無(wú)論對(duì)老廠房進(jìn)行改造還是新建工業(yè)物業(yè)，其目的都是將工業(yè)物業(yè)進(jìn)行出租，賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的物業(yè)出租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎(chǔ)，也是將物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作的基礎(chǔ)；物業(yè)資本化，一般而言，通過(guò)物業(yè)租賃需要10年左右的時(shí)間回收成本，為提高資金周轉(zhuǎn)速度以實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)開發(fā)，必須對(duì)成熟的物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，發(fā)行Reits即是常用的資本化方式，這不僅縮短了資金回收期，還能使基金投資商獲取額外的物業(yè)增值收益。

    對(duì)于基金投資商而言，其最為關(guān)鍵的能力是資本對(duì)接能力和資產(chǎn)管理能力?；鹜顿Y商只有對(duì)金融知識(shí)、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能夠確保能再前期的并購(gòu)和物業(yè)投資上獲得縣級(jí)以及在未來(lái)的資本運(yùn)作上對(duì)接資本市場(chǎng)，從而保證公司在業(yè)務(wù)開拓上能夠獲得足夠的資金發(fā)展動(dòng)力和清晰的退出渠道，維持公司投資運(yùn)轉(zhuǎn)?；鹜顿Y商的自身定位決定了其必須具備足夠強(qiáng)大的資產(chǎn)管理能力，才能對(duì)物業(yè)進(jìn)行持有運(yùn)營(yíng)，對(duì)物業(yè)升值和資產(chǎn)價(jià)值成長(zhǎng)周期有敏銳的判斷和把握，保證公司業(yè)績(jī)的可持續(xù)發(fā)展。為了同時(shí)具備資本對(duì)接能力和資產(chǎn)管理能力，基金投資商必須成立專門的部門具體負(fù)責(zé)，以普洛斯為例，普洛斯形成了由地產(chǎn)開發(fā)部、物業(yè)管理部、基金管理部形成的“三核聯(lián)動(dòng)”模式，地產(chǎn)開發(fā)部主要負(fù)責(zé)物流地產(chǎn)的開發(fā)及前置招商，物業(yè)管理部主要負(fù)責(zé)將出租率提升到90%以上，基金管理部主要負(fù)責(zé)對(duì)接資本。

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四種商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運(yùn)作邏輯、盈利方式以及核心能力要求，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，尤其是新進(jìn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言，該四種模式?jīng)]有優(yōu)劣之分，只有適合不適合之說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還需在行業(yè)法律法規(guī)的邊界內(nèi)，根據(jù)自己的資源、能力狀況，選擇適合自己的商業(yè)模式，以幫助自己在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域少走彎路、錯(cuò)路、冤路。來(lái)源：齊魯晚報(bào)