傳統(tǒng)房企開始往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。隨著住宅地產(chǎn)領(lǐng)域黃金十年的離去，高庫存率、低利潤率已經(jīng)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的新常態(tài)，新常態(tài)下，房企跨界轉(zhuǎn)型已經(jīng)不是新話題，且有越演越烈的趨勢，據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)排名前20的房地產(chǎn)商，目前有一半以上（萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商局、綠城、首創(chuàng)、遠洋、中糧等）涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成立了專門的事業(yè)部、部門或中心，探求'創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展'的道路，打造企業(yè)的新增長板塊。以綠地集團為例，近年來，綠地先后規(guī)劃啟動了哈爾濱國家級廣告產(chǎn)業(yè)園、大慶綠地大學科技園、西咸新區(qū)空港產(chǎn)業(yè)城、江西省2.5產(chǎn)業(yè)示范基地南昌綠地未來城、南昌小微企業(yè)工業(yè)園、呼和浩特白塔空港物流園、?？诰G地空港產(chǎn)業(yè)城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。

其次，工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商開始做出重大安排。華夏幸福，天安數(shù)碼城，光谷等工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)沉浸在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年，并取得了豐碩成果，也樹立了行業(yè)標桿。近年來，隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷升溫，大多數(shù)工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)發(fā)揮實力，開始在全國范圍內(nèi)進行大規(guī)模布局。在成功探索'園區(qū)+房地產(chǎn)'工業(yè)新城模式后，華夏幸福開始在全國復制。計劃建設(shè)50個新的工業(yè)城市，規(guī)劃面積約960平方公里，已成為中國的主要地主。聯(lián)東U谷復制了標準的工業(yè)園區(qū)和總部大樓。目前，北京，天津，上海，南京，青島等地的聯(lián)合谷已開發(fā)了40多個園區(qū)。未來5?10年內(nèi)，聯(lián)東谷的園區(qū)數(shù)量將達到100個。清華科技科技園依托眾多資源優(yōu)勢，在全國建立了30多個園區(qū)。憑借自身的品牌資源，清華科技園還計劃在未來6年內(nèi)將公園數(shù)量擴大到100個。潛在。中信集團，宏泰發(fā)展，億達中國，天安數(shù)碼城等工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已制定了自己的園區(qū)擴建計劃。

此外，制造業(yè)公司，電子商務(wù)延伸到工業(yè)房地產(chǎn)。從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，制造企業(yè)，電子商務(wù)是工業(yè)地產(chǎn)的上游，是工業(yè)地產(chǎn)的需求方。但如今，產(chǎn)業(yè)資本已經(jīng)開始覺醒，大量企業(yè)已經(jīng)開始考驗房地產(chǎn)業(yè)，而工業(yè)地產(chǎn)的上游驅(qū)動現(xiàn)象非常普遍。中國汽車零部件工業(yè)有限公司是中國汽車零部件領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地的開發(fā)和運營已成為其七大業(yè)務(wù)之一。目前，中國汽車零度已在蘇州，昆山，海門，保定和九江。在義烏，天津，宜昌等地開發(fā)了近20個專業(yè)園區(qū)。作為醫(yī)療器械領(lǐng)域的領(lǐng)先企業(yè)，海印國際也開始發(fā)展工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并計劃在全國幾個一線和二線城市建立醫(yī)療設(shè)備專業(yè)工業(yè)園。作為一家電子商務(wù)公司，阿里巴巴與復星集團和銀泰集團合作推出了'新秀網(wǎng)絡(luò)'計劃，該計劃將占用土地并進入全國的物流房地產(chǎn)。富士康，華為，中興，海爾，聯(lián)想，三一重工，玉柴集團等集團都有計劃或行動進入工業(yè)地產(chǎn)。

最后，金融資本開始偏向工業(yè)房地產(chǎn)。資本的嗅覺一直很敏銳，在房地產(chǎn)物業(yè)炙手可熱之后，資本的形象自然是不可或缺的。一方面，工業(yè)地產(chǎn)得到了資本市場的充分認可。繼華南城，華夏幸福，卓爾發(fā)展，一德控股，梧州國際等工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進入資本市場后，2014年，光谷聯(lián)合，大連億達，中國宏泰先后投資香港IPO，業(yè)主上海保稅區(qū)和臨港集團漕河涇的母公司完成首次公開募股。著名的蘇州工業(yè)園區(qū)（中信集團）也在IPO排隊。據(jù)統(tǒng)計，2013年至2014年在香港資本市場上市的房屋公司中，超過70％是工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商。一方面，工業(yè)地產(chǎn)也得到私募股權(quán)基金平安房地產(chǎn)，銀行基金和嘉民基金的充分認可，通過向?qū)I(yè)物流房地產(chǎn)開發(fā)商注資，推動物流園區(qū)的發(fā)展和擴張?；蛑苯幼晕揖S持; Greenfield Capital，以湖北高頭為代表的人才資本，工業(yè)投資基金，以園區(qū)為平臺，投資產(chǎn)業(yè)集群的最終目標，追求資產(chǎn)證券化退出方式超越傳統(tǒng)房地產(chǎn)收益。

各種資本的瘋狂造成了工業(yè)園區(qū)入門門檻非常低的錯覺。事實上，由于工業(yè)園區(qū)的客戶是企業(yè)和政府，投資決策更合理，產(chǎn)品要求更嚴格。因此，與住宅房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)相比，工業(yè)園區(qū)的準入門檻更高，發(fā)展更加困難。由于工業(yè)園區(qū)涉及許多事實圖1：地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)模式

地產(chǎn)開發(fā)商可通過以下三種方式盈利：

第一，物業(yè)出售，即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)投資巨大，且我國缺乏暢通的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資通道，地產(chǎn)開發(fā)商不得不提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)出售比例以迅速回籠資金，與國際產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，我國的地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)銷售比例偏高，普遍在7成以上，以聯(lián)東U谷為例，其物業(yè)租售比維持在2:8左右。

第二，物業(yè)出租，即通過持有的方式對物業(yè)進行出租獲取租金收益，由于我國工業(yè)用地政策有很強的區(qū)域個性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)不能分單元、分層或分棟出讓，這就堵死了物業(yè)出售的獲利通道，開發(fā)商不得不持有并出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā)商獲取物業(yè)增值收益。

第三，提供服務(wù)，即提供進入企業(yè)所需的基本配套服務(wù)和增值服務(wù)。在越來越專業(yè)化分工的時代，企業(yè)對人力資源，金融投資，科技信息等專業(yè)化，增值服務(wù)的要求越來越高，基本的物業(yè)服務(wù)也無法滿足企業(yè)的需求。提供配套的工業(yè)服務(wù)在增加園區(qū)投資能力的同時，還有巨大的利潤空間，甚至工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商也開始向園區(qū)服務(wù)運營商轉(zhuǎn)型。例如，天安數(shù)碼城提出'城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)'概念，提供人才，資金，技術(shù)，信息，市場，商業(yè)，政策等增值服務(wù)，建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)生態(tài)。以企業(yè)為核心的環(huán)境。 。

作為房地產(chǎn)開發(fā)商，至少需要以下三種能力：產(chǎn)品開發(fā)能力，房地產(chǎn)產(chǎn)品是房地產(chǎn)開發(fā)商的生命線，以及它是否能給客戶留下深刻印象的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)商首先應(yīng)該擁有豐富多樣的產(chǎn)品體系，比如產(chǎn)業(yè)整合。機身，總部綜合體等，其產(chǎn)品系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)客戶需求不斷調(diào)整和升級。例如，天安數(shù)碼城的產(chǎn)品經(jīng)歷了工業(yè)園區(qū)的演變 - 工業(yè)園區(qū)和貿(mào)易園區(qū) - 科技園區(qū) - 城市工業(yè)園區(qū);投資吸引，投資促進是提高產(chǎn)品轉(zhuǎn)化率的關(guān)鍵，也是滾動發(fā)展的保證。房地產(chǎn)開發(fā)商必須建立專業(yè)，強大的投資促進團隊，采用各種投資渠道和策略，探索符合產(chǎn)品定位的有效客戶;服務(wù)能力，在投資促進政策趨同的情況下，園區(qū)服務(wù)已成為提升園區(qū)綜合競爭力和投資促進成功率的重要舉措。園區(qū)可圍繞'創(chuàng)意孵化，早期啟動，企業(yè)成長，規(guī)模擴張，上市準備'等企業(yè)建設(shè)。生命周期鏈，建立全面的企業(yè)服務(wù)體系，創(chuàng)業(yè)培訓，市場開發(fā)，科技，融資擔保，管理咨詢，知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)，上市咨詢。

二，工業(yè)新城開發(fā)商模式

工業(yè)新城開發(fā)商模式由華夏幸?；饡晏┌l(fā)展和中南建設(shè)代表。它也是第一個在中國工業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤㏄PP模式的開發(fā)商。其商業(yè)模式大致如下：政府和B產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商C工業(yè)新城（一般超過十平方公里甚至幾十平方公里）的發(fā)展達成了合作協(xié)議。在規(guī)定的合作期內(nèi)，B開發(fā)商負責土地平整和道路走廊的建設(shè)，學校，醫(yī)院，文化，體育公共設(shè)施建設(shè)和運營管理工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，項目投資等產(chǎn)業(yè)規(guī)劃服務(wù)宣傳，宣傳和推廣，空間規(guī)劃，建筑設(shè)計，物業(yè)管理，公共項目維護等基本服務(wù)工作; B開發(fā)商在C行業(yè)新城市中使用一定比例的地方政府新保留收入（即扣除中央，省，市級別后的收入），如新增土地出讓金和稅費。之后，非稅收和專項資金;合作期結(jié)束后，B開發(fā)商將C行業(yè)城市公共基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)管理權(quán)交給A政府無條件。