城市綜合體集合了商業(yè)、酒店、寫字樓和住宅幾大業(yè)態(tài)，大體量的業(yè)態(tài)模式對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力提出了很高的要求，動(dòng)輒十幾億、幾十億元的投資，不是一般實(shí)力的開發(fā)商所能玩轉(zhuǎn)的，所以在選擇綜合體時(shí)，首先要考察開發(fā)商的資金實(shí)力。從深圳到沈陽，從上海到成都，綜合體爛尾樓問我這幾年在全國也屢見不鮮，由于資金問題，有的綜合體尚未建好，就不能繼續(xù)下去，只能將未完的建筑丟在那里。

 

　　還有一種綜合體爛尾樓，雖然已經(jīng)開業(yè)，但經(jīng)營管理不善，商業(yè)氛圍一直冷清。解決這一問題，就需要開發(fā)商有專業(yè)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。

 

　　綜合體內(nèi)不同業(yè)態(tài)的運(yùn)營均需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營，定位、招商、運(yùn)營，都是復(fù)雜系統(tǒng)的工程，城市綜合體發(fā)展至今，形成一套完整的生活系統(tǒng)。投資者選擇綜合體時(shí)，最好選擇有成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，或者有專業(yè)團(tuán)隊(duì)來獨(dú)立運(yùn)作的項(xiàng)目，完整成熟的開發(fā)理念，可以降低風(fēng)險(xiǎn)。

                                                   

                                               

　　建筑體量大的城市綜合體，一般情況下很難在市中心區(qū)域找到合適的地塊，因此，大多數(shù)城市綜合體項(xiàng)目建在城市副中心或城郊結(jié)合部，新建的城市副中心商業(yè)氛圍的培養(yǎng)則需要一段時(shí)間。能不能培養(yǎng)出來，則是投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)。投資者在選擇新興商業(yè)中心的綜合體時(shí)，要考察周邊的配套情況，交通優(yōu)勢，區(qū)域格局，產(chǎn)業(yè)分布情況是否與之相適應(yīng)，并考察周邊人口分布情況，收入情況，初步判斷此區(qū)域是否具備發(fā)展前景。當(dāng)然，在這個(gè)判斷過程當(dāng)中，市政規(guī)劃對(duì)城市綜合體商鋪的影響就顯得尤為重要。

                                                                                        

　　城市綜合體規(guī)模一般都比較大，少則十幾二十萬平方米，多則上百萬平方米，但專家表示，要留意其建設(shè)規(guī)模。

 

　　根據(jù)商業(yè)面積與服務(wù)人群數(shù)量之間關(guān)系，人均購物面積保持在1.1～1.2平方米。當(dāng)然，如果收入水平較高，也可以將該比例調(diào)高一些。投資者可以參照這個(gè)比例，并在考慮區(qū)域內(nèi)已有商業(yè)面積的前提下，估算城市綜合體的建設(shè)規(guī)模是否滿足實(shí)際需求。如果規(guī)模過大，可能會(huì)因?yàn)槌^市場容量而形成空置，影響其租金收益和升值潛力。不過可以肯定的是，建筑規(guī)模過小會(huì)導(dǎo)致其聚合效應(yīng)不夠，因此目前某些建筑體量只有幾萬平方米的項(xiàng)目根本不能算是綜合體。

                             

                                                                      
　　有著“寸土寸金，經(jīng)營不差寸地”的金科玉律，商業(yè)地產(chǎn)投資顯得更加復(fù)雜，商鋪的升值，租金的前景不僅在于培育，還在于選址。

 

　　隨著城市綜合體的大量入市，越來越多的投資者將目光轉(zhuǎn)向城市綜合體的商鋪。