前些日子看長(zhǎng)治市市委書(shū)記席小軍等領(lǐng)導(dǎo)蒞臨指導(dǎo)檢查長(zhǎng)治萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。有感而發(fā)，想說(shuō)說(shuō)關(guān)于長(zhǎng)治萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的個(gè)人想法，學(xué)識(shí)有限，見(jiàn)識(shí)淺薄，權(quán)當(dāng)拋磚引玉了。

自2001 年開(kāi)始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型起，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)從“多元化經(jīng)營(yíng)”(住宅、足球、酒業(yè)、餐飲業(yè)等)進(jìn)入當(dāng)時(shí)尚無(wú)人涉足的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)過(guò)十多年發(fā)展和實(shí)踐，逐漸形成了以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”為品牌的城市綜合體模式，并且以驚人的“萬(wàn)達(dá)速度”進(jìn)行著商業(yè)擴(kuò)張，時(shí)至今日（根據(jù)官網(wǎng)數(shù)據(jù))，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已在全國(guó)投資、建設(shè)、開(kāi)業(yè)了168座，在建的43座。而且，還有一些正在建設(shè)中卻又沒(méi)有顯示在官網(wǎng)上的，比如我們的小城——長(zhǎng)治。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐與創(chuàng)新，歷經(jīng)三代發(fā)展模式演變，現(xiàn)已逐步形成了以酒店、辦公、公共空間、購(gòu)物中心、文化娛樂(lè)休閑設(shè)施和高級(jí)公寓為業(yè)態(tài)組合，在選址、業(yè)態(tài)組合、規(guī)模和經(jīng)營(yíng)模式等方面都有著成熟思路的第三代有機(jī)商業(yè)地產(chǎn)綜合體。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)——王健林，曾經(jīng)在演講中說(shuō)過(guò)他對(duì)于三四線城市的觀點(diǎn)：

“三四線城市的租金回報(bào)比可能比一二線城市項(xiàng)目更高；三四線城市土地價(jià)格相對(duì)便宜，還能選到比較好的中心地段；這些城市人口總量大，消費(fèi)忠誠(chéng)度高，容易形成萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)單中心。”

BT（Build and Transfer）模式，意即“建設(shè)—移交”，是政府利用非政府資金來(lái)進(jìn)行基礎(chǔ)非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。BT模式一般用在建筑行業(yè)，比如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。傳統(tǒng)的商務(wù)地產(chǎn)，就是蓋好商務(wù)樓，然后再去招商。萬(wàn)達(dá)不是這樣，萬(wàn)達(dá)和麥當(dāng)勞、肯德基、百麗、味千拉面等連鎖企業(yè)都簽訂了協(xié)定，所以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一旦建好，就把這些簽約企業(yè)全部拉過(guò)去，從而節(jié)約了招商成本。

萬(wàn)達(dá)建一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，通常只需要18個(gè)月，也就是一年半。他們打出的口號(hào)是：建立城市的另一個(gè)中心。然后萬(wàn)達(dá)先墊錢(qián)蓋樓，蓋好以后，這就是一個(gè)城市的政績(jī)，但是自己墊錢(qián)蓋樓，賺錢(qián)不會(huì)太多。既然幫助四大班子掙足了政績(jī)，那么政府就用一塊作為住宅地產(chǎn)，所以有時(shí)候萬(wàn)達(dá)靠住宅地產(chǎn)賺的錢(qián)反而更多。

當(dāng)然，并不知道長(zhǎng)治具體的操作是怎樣。畢竟長(zhǎng)治的萬(wàn)達(dá)工期是700多天，和之前的都不太一樣，也沒(méi)有出現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)的“建造中”的名單上。

 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之于長(zhǎng)治：一種標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)產(chǎn)品，不必太過(guò)仰視膜拜。

“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”命名的城市綜合體是目前國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，能為長(zhǎng)治帶來(lái)顯著的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益：

為商貿(mào)、文化、娛樂(lè)、體育、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展平臺(tái)，從而帶動(dòng)所在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；

全方位滿足和創(chuàng)造新的消費(fèi)需求，從而有效拉動(dòng)和刺激消費(fèi)，打造新的城市中心，完善城市區(qū)域功能，促進(jìn)城市均衡發(fā)展，增加長(zhǎng)治本地商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力度。創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位；匯聚了眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，帶來(lái)N多品牌，創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。

同時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)小，萬(wàn)達(dá)甚至很可能迅速成為四線小城里的領(lǐng)頭羊。從全國(guó)來(lái)看，長(zhǎng)治的萬(wàn)達(dá)，檔次定位中低檔（2/3代），應(yīng)為購(gòu)物休閑娛樂(lè)一站式/家庭。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)過(guò)三代產(chǎn)品的迭代，現(xiàn)在已經(jīng)到了第四代，每一代產(chǎn)品從動(dòng)線到材料的等級(jí)都采用基本一致的設(shè)計(jì)原則，只不過(guò)會(huì)根據(jù)地塊的不同和項(xiàng)目等級(jí)的不同進(jìn)行一些微調(diào)，這在一定程度上導(dǎo)致了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)千店一面，設(shè)計(jì)死板的形象。所以說(shuō)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)只是一種商業(yè)產(chǎn)品，不必太過(guò)仰視。

萬(wàn)達(dá)提前一年公布下一年所有項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)日期，所有項(xiàng)目均按照公布的時(shí)間如期滿鋪開(kāi)業(yè)，這在現(xiàn)在這種實(shí)體商業(yè)相對(duì)蕭條的當(dāng)下幾乎是不可能完成的任務(wù)，而萬(wàn)達(dá)之所以能夠做到，除了有強(qiáng)大的自有和聯(lián)發(fā)品牌之外，還是因?yàn)橐粋€(gè)快字，現(xiàn)在品牌方，尤其是新興品牌，想要迅速打開(kāi)市場(chǎng)及做大規(guī)模，萬(wàn)達(dá)無(wú)疑是現(xiàn)在線下最好的選擇。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總的趨勢(shì)是服飾零售占比下降，餐飲、娛樂(lè)、親子等占比的大幅上漲。 

從設(shè)計(jì)這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)更注重怎樣能有足夠的可銷售、好銷售產(chǎn)品，為了提升銷售產(chǎn)品的價(jià)值，開(kāi)始學(xué)著做業(yè)態(tài)產(chǎn)品。

先是早期的沃爾瑪系列，后是環(huán)繞購(gòu)物中心的金街系列，因?yàn)檎猩贪儇浱y，為了把握商業(yè)規(guī)劃定位上的主動(dòng)性，開(kāi)始自己做萬(wàn)達(dá)百貨、萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心。

然而2015年的時(shí)候，萬(wàn)達(dá)經(jīng)歷了一場(chǎng)大規(guī)模大面積的虧損和關(guān)店潮。

董事長(zhǎng)王健林曾表示，萬(wàn)達(dá)百貨經(jīng)營(yíng)情況差不多一半門(mén)店是處于虧損狀態(tài)的。于是他就在幾個(gè)月里，關(guān)閉了80余家萬(wàn)達(dá)大歌星KTV，幾十家萬(wàn)達(dá)百貨，還壓縮了25家百貨樓層。

作為一個(gè)典型的四線城市——長(zhǎng)治，即使近年來(lái)已經(jīng)位居山西省經(jīng)濟(jì)第二的位置，但是相對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)GDP、人口、可支配收入、居民儲(chǔ)蓄存款、固定資產(chǎn)投資等綜合因素普遍較低，屬于相對(duì)落后的待發(fā)展型城市。 

1、投資者信心不足——隨著煤炭行業(yè)的沒(méi)落，投資者對(duì)城市未來(lái)發(fā)展迷茫，雖然長(zhǎng)治開(kāi)始大步轉(zhuǎn)型旅游業(yè)，但是對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的帶動(dòng)有限，所以投資者普遍對(duì)本地投資環(huán)境缺乏信心。 

2、購(gòu)買(mǎi)力不足——城市發(fā)展緩慢，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，高端購(gòu)買(mǎi)群體少，有錢(qián)人普遍外溢。 

3、市場(chǎng)供應(yīng)量大——市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，供求關(guān)系失衡，導(dǎo)致銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)難度較大。 

4、市場(chǎng)慢熱——市場(chǎng)整體趨于保守，教育期長(zhǎng)，客戶需求被動(dòng)，接受速度慢。 

1、項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)人口少，城市發(fā)展慢，這些都是四線城市最大的特點(diǎn)。 并且長(zhǎng)治由于歷史文化的原因，導(dǎo)致人們的觀念傳統(tǒng)保守，甚至還有一種排外現(xiàn)象，前些年的美特好進(jìn)駐長(zhǎng)治，沒(méi)兩天就關(guān)了，博源金威還好好的。

2、長(zhǎng)治人一般以生活消費(fèi)為主，高檔品牌消費(fèi)較少。大部分的消費(fèi)都是以滿足日常生活化的消費(fèi)為主導(dǎo)消費(fèi)。 

3、長(zhǎng)治市大概算是只有一個(gè)商業(yè)中心——以橫貫長(zhǎng)治的英雄路為主連接?xùn)|大街和八一廣場(chǎng)，以零售商業(yè)、百貨、專賣(mài)店、超市等為主。 

4、項(xiàng)目同質(zhì)化非常嚴(yán)重，你我賣(mài)的都是一樣?xùn)|西，做的是一種買(mǎi)賣(mài)。要火鍋都火鍋，要串串，就全是串串。 

萬(wàn)達(dá)商業(yè)的模式是商鋪銷售，以售養(yǎng)商，以商促售，已售養(yǎng)租。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，全國(guó)各地大多數(shù)的第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，都是由主力店，室內(nèi)步行街，室外步行街和一些其他的附屬設(shè)施構(gòu)成了購(gòu)物廣場(chǎng)的基本組成。

其中，核心商業(yè)（一般是指主力店和室內(nèi)步行街）萬(wàn)達(dá)自己持有，出租或經(jīng)營(yíng)，室外步行街（一般叫萬(wàn)達(dá)金街）拆散出售，以回籠一部分資金。這樣的組成，如果在1~2線城市，消費(fèi)者基數(shù)足夠，市場(chǎng)上活躍的好的商戶足夠，（蛋糕足夠大）那么，自持和出售的物業(yè)招租經(jīng)營(yíng)不會(huì)互相沖突，大家都有飯吃。但是在三、四線城市，本身好的商戶就少，又遇上高端消費(fèi)者出走，蛋糕已經(jīng)很小了，想購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)達(dá)商鋪的投資人也會(huì)躊躇，僅有的一口飯，萬(wàn)達(dá)是自己吃還是學(xué)雷鋒？

在其他城市，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)火爆銷售，高速擴(kuò)張的同時(shí)，各種問(wèn)題也在顯現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)金街成為了萬(wàn)達(dá)最為行業(yè)詬病的產(chǎn)品，被投資者稱為“做一條死一條的商業(yè)街”。

1、單純銷售模式導(dǎo)致商鋪出售后，缺乏統(tǒng)一管理，商業(yè)人氣不佳。金街是銷售物業(yè)，屬于提升溢價(jià)的東西，對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)只要做好宣傳就能賣(mài)，它沒(méi)有必要為金街招商、提供更多的服務(wù)來(lái)提高成本（很多地方想買(mǎi)金街還得找人送錢(qián)求情，這樣的商鋪不愁賣(mài)，我為什么要在它上面多投入）

2、萬(wàn)達(dá)名氣夠大，炒作的也兇，這就導(dǎo)致了三四線城市中，萬(wàn)達(dá)商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格過(guò)于虛高，也致使接手商戶經(jīng)營(yíng)壓力過(guò)大，難以維持利潤(rùn)，導(dǎo)致閉店。

3、萬(wàn)達(dá)金街本土區(qū)位定位模糊，沒(méi)有做到符合本土市場(chǎng)業(yè)態(tài)細(xì)分，這種復(fù)制模式前提要在充分市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，不能只停留在簡(jiǎn)單的宏觀面，更應(yīng)該注重微觀面，比如當(dāng)?shù)氐纳盍?xí)性等

4、一定程度上，為了避免金街對(duì)百貨造成沖擊，萬(wàn)達(dá)一定程度上有意規(guī)避了金街的競(jìng)爭(zhēng)力，很多動(dòng)線等方面的設(shè)計(jì)的也不是很合理。

5、經(jīng)營(yíng)模式和項(xiàng)目同質(zhì)重疊，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在其自持有的商場(chǎng)內(nèi)，業(yè)態(tài)非常齊全完整，餐飲休閑娛樂(lè)零售無(wú)所不包。幾乎沒(méi)有預(yù)留一部分業(yè)態(tài)空間給商場(chǎng)周邊的金街，導(dǎo)致其生存空間狹小。而商管缺乏對(duì)室外街定位的思考，室外街沒(méi)有和室內(nèi)自持商業(yè)形成互補(bǔ)，沒(méi)有主題，最終淪落為跳蚤市場(chǎng)，和室內(nèi)街冰火兩重天。

6、考核模式和商業(yè)項(xiàng)目培育規(guī)律相悖。金街是萬(wàn)達(dá)回籠資金最重要的部分，是考核項(xiàng)目系統(tǒng)最重要的指標(biāo)，定價(jià)高，銷售快，就必然對(duì)業(yè)主承諾快速開(kāi)街，個(gè)別甚至為了銷售向業(yè)主暗示一些市政改造規(guī)劃，其實(shí)，往往政府從未做過(guò)承諾，或政府不作為。業(yè)主高額的投入與經(jīng)營(yíng)慘淡的實(shí)際形成鮮明的反差。同時(shí)，過(guò)偏的選址即便室內(nèi)自持部分經(jīng)營(yíng)都成問(wèn)題，何論室外街，因此，萬(wàn)達(dá)應(yīng)適當(dāng)降低室外街開(kāi)街的時(shí)間指標(biāo)，項(xiàng)目系統(tǒng)對(duì)外街的銷售時(shí)要實(shí)事求是，不要誤導(dǎo)投資人。

目前，全國(guó)萬(wàn)達(dá)金街都普遍出現(xiàn)出租難、缺少人氣等現(xiàn)象。也不知長(zhǎng)治萬(wàn)達(dá)會(huì)不會(huì)有相應(yīng)對(duì)策。所以，建議我們大同的投資者要擦亮眼睛，謹(jǐn)慎出手，不要盲目投資。

 目前萬(wàn)達(dá)擁有超過(guò)15000家已租店鋪，主要租戶包括超市、電子產(chǎn)品、電影院、卡拉OK、連鎖餐廳等，出租給2600個(gè)品牌，被萬(wàn)達(dá)納入“品牌庫(kù)”的有2000個(gè)品牌。僅就從品牌這點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)帶給長(zhǎng)治普通消費(fèi)者的還是令人激動(dòng)和蛋疼的————買(mǎi)，買(mǎi)，買(mǎi)?。ㄙI(mǎi)不起...）

關(guān)于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)駐長(zhǎng)治，我也僅僅是一個(gè)門(mén)外看熱鬧的吃瓜群眾，很多東西也是邊學(xué)現(xiàn)賣(mài)，歡迎大家和我一起探討關(guān)于長(zhǎng)治未來(lái)發(fā)展的一切。