主講人簡(jiǎn)介：上海弘基企業(yè)集團(tuán)股份有限公司副總裁、三益建筑設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期，數(shù)量越來(lái)越多，規(guī)模越來(lái)越大，形式越來(lái)越多樣，參與的主體也越來(lái)越廣泛。據(jù)2007年的統(tǒng)計(jì)，動(dòng)工的面積是2億3500萬(wàn)方，360多個(gè)城市，平均每個(gè)城市大概是30萬(wàn)平米左右，這是一個(gè)相當(dāng)大的數(shù)字。而參與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主體也越來(lái)越多，至少有五股力量在參與：房地產(chǎn)商，零售業(yè)，政府工程，參股外資及其他進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的行業(yè)。在這樣一個(gè)條件下，今天我們來(lái)研究城市綜合體建設(shè)也好，還是來(lái)規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也好，對(duì)促進(jìn)城市發(fā)展有很現(xiàn)實(shí)的意義。

　　綜合體的城市價(jià)值

　　綜合體的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，很多來(lái)自于設(shè)計(jì)院。但是，商業(yè)口中好的設(shè)計(jì)跟設(shè)計(jì)專家眼中好的設(shè)計(jì)不是一回事情。城市綜合體現(xiàn)在演變成商業(yè)地產(chǎn)的主流模式，在國(guó)內(nèi)有很多好的城市綜合體，有很多開發(fā)商在研究這種模式。今天我講城市綜合體，就是希望通過(guò)看國(guó)外城市綜合體的發(fā)展來(lái)做一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的分析，或者就它們的發(fā)展脈絡(luò)呈現(xiàn)的特點(diǎn)給我們提供一些研究和借鑒。

　　在城市綜合體當(dāng)中，最關(guān)鍵的就是交通。東京城市副中心——新宿，它處在非常繁華的區(qū)域，總面積是200多萬(wàn)平方米，在新宿站為中心，7千米以內(nèi)，已經(jīng)有160多家銀行被稱為華爾街的翻版。這樣的一個(gè)綜合體，完全以新宿站為中心，它分西新宿、東新宿、南新宿三個(gè)部分，邏輯分的很清楚。最關(guān)鍵的交通部分，新宿是把軌道交通提在一個(gè)相當(dāng)高的位置上，而且完全以軌道交通整合。第二關(guān)鍵就是區(qū)域劃分，在分區(qū)里面它做的非常好。在整個(gè)新宿綜合體當(dāng)中，它有一個(gè)很強(qiáng)的概念，人是會(huì)被分流的，圍繞站點(diǎn)的地方全部都是商業(yè)，它的車站、娛樂(lè)以及其他的內(nèi)容綜合成一個(gè)整體，所有的人流出來(lái)，會(huì)被商業(yè)分流。它的交通是非常復(fù)雜的，只有很好的整合才能發(fā)揮作用。

　　真正的核心商業(yè)是可以被測(cè)算出來(lái)的，這是一個(gè)商業(yè)綜合體基本的內(nèi)容。前一段時(shí)間我到沈陽(yáng)去，看到有些綜合體的量目前的駭人。單純從靜止的角度去看量，大家知道在綜合體當(dāng)中，如果看一個(gè)總量，里面有很多的內(nèi)容，包括商業(yè)、商務(wù)、酒店等。另外，綜合體不同類型的物業(yè)，它的比例、配置是多少，這里是綜合體也是很關(guān)鍵的地方。

　　做城市綜合體主要是在于消費(fèi)力，當(dāng)需求出來(lái)了，我們就可以考慮做。香港的太古城，大概150萬(wàn)方，商業(yè)占到百分之十幾，還有酒店。1985年開始做的太古城一期，都是以住宅量為主，當(dāng)住宅集聚到一定的時(shí)候，太古城開始出現(xiàn)四期、五期，他們開始建一些高檔商務(wù)辦公，最近有高星級(jí)的酒店在做，在這么長(zhǎng)的時(shí)間里面，它在不同的階段投入是不一樣的。我們講做成綜合體，沒(méi)有辦法撇開終端消費(fèi)力，如果撇開不會(huì)太理想。在這樣一個(gè)過(guò)程當(dāng)中，開發(fā)周期也決定能夠做的多大。國(guó)外的經(jīng)濟(jì)綜合體都是時(shí)間很長(zhǎng)的，從開發(fā)到成型都要20多年。

　　城市綜合體的空間布局，不是建筑意義上的空間布局，空間布局有三點(diǎn)：第一，整個(gè)綜合體是有不同區(qū)位，不同的業(yè)態(tài)組成。第二，空間序列，很大一部分是街道?，F(xiàn)在我們想到街道的時(shí)候，會(huì)把街道想成比較單一的平面，實(shí)際上我關(guān)注到很多國(guó)外大型的綜合體，他們的街道都是豐富的格局，一個(gè)是不同類型的綜合體，它本身也有很好的商業(yè)聯(lián)合體，比如在東京城都可以看到有復(fù)雜的交通體，不但解決人流交通的問(wèn)題，也把很多商業(yè)內(nèi)容涵蓋在交通當(dāng)中。不管是開發(fā)商也好或者是策劃人也好、建筑師也好，他拿到一塊地，一定要先做綜合體的分析，分析清楚之后，根據(jù)不同的情況來(lái)做商業(yè)最大價(jià)值化的布局。

　　在綜合體當(dāng)中我們還會(huì)關(guān)注到一個(gè)問(wèn)題，同時(shí)也是所有綜合體都會(huì)關(guān)注的問(wèn)題——一個(gè)綜合體有那么多的內(nèi)容，這些內(nèi)容到底要做多少，商業(yè)做多少，商務(wù)做多少，酒店做多少，還要不要其他的內(nèi)容，文化、會(huì)展等等。事實(shí)上，越是復(fù)合度高的綜合體，越能發(fā)揮綜合體的價(jià)值。做綜合體，其實(shí)做的就是1+1大于2。所以我們說(shuō)，在講功能配置的時(shí)候，沒(méi)有一定的規(guī)律，在不同的區(qū)域里面，所反映的綜合體配置都不一樣，比如在CBD地區(qū)，很容易以寫字樓、酒店、酒店式公寓為主；在傳統(tǒng)購(gòu)物區(qū)，往往是零售比例超過(guò)商務(wù)需求，要根據(jù)消費(fèi)特征能級(jí)去決定。做綜合體，有8個(gè)字非常的重要，就是“協(xié)同互動(dòng)、連帶消費(fèi)”。在綜合體當(dāng)中有些業(yè)態(tài)是相生，有些是相沖的，各種功能客層是相同的，而不是這個(gè)定位高，那個(gè)定位低，如果消費(fèi)不連接，在希望商業(yè)做好的過(guò)程當(dāng)中，連帶效應(yīng)是一定的，這樣才能做到1+1大于2的基本條件。不管綜合體有多少種的類型和業(yè)態(tài)，他們的目標(biāo)客層是一樣的，決定未來(lái)的比例如何分法，這個(gè)也是很重要的。

　　我很喜歡新加坡的新達(dá)城，現(xiàn)在在新加坡也是非常令人嘆為觀止的商業(yè)建筑，它的量也非常大，包括酒店、娛樂(lè)中心、辦公其他設(shè)施，這些設(shè)施協(xié)同性非常好，包括像里面有700家公司落戶，所以好的定位跟好的協(xié)同，可以讓綜合體的價(jià)值發(fā)揮到最大程度。
綜合體的營(yíng)運(yùn)模式

　　關(guān)于城市開發(fā)體的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，我們可以看到持有和出售相結(jié)合都會(huì)有，事實(shí)上現(xiàn)在很多開發(fā)商都是要出售一部分。管理模式當(dāng)中，這是開發(fā)商的主流和自營(yíng)管理，國(guó)外城市綜合體，他們都是由專業(yè)物業(yè)公司來(lái)做，現(xiàn)在由專業(yè)物業(yè)公司來(lái)做也成為了主流。

　　前面講到的新天地案例，對(duì)于綜合體的開發(fā)模式來(lái)講就是一個(gè)很典型的案例，可以不斷的解讀。目前，在國(guó)內(nèi)做商業(yè)綜合體，有一種是快做，把一塊地拿出來(lái)，迅速做可銷售產(chǎn)品，用回報(bào)來(lái)降低成本。現(xiàn)在很多開發(fā)商都做這樣的工作，動(dòng)作比較快，一次成型。但是新天地是另外一種模式，是慢燉。它燉的是土地價(jià)值，商業(yè)價(jià)值，把價(jià)值慢慢熬出來(lái)，而不是全部開發(fā)出來(lái)，雖然是一個(gè)老案例，但是對(duì)于做綜合體的開發(fā)商都是有借鑒意義的，這里有一個(gè)前提，就是需要有一個(gè)大的整體規(guī)劃，同時(shí)有一個(gè)市場(chǎng)的研判，在最合適的時(shí)機(jī)做哪一個(gè)部分。當(dāng)然最重要的還是要有資金，沒(méi)有資金什么也做不了。

　　城市綜合體的各種價(jià)值，說(shuō)白了就是要從根本上建立可循環(huán)的市場(chǎng)，每一個(gè)城市綜合體都是高度復(fù)合的項(xiàng)目，作為標(biāo)志性的建筑，它既是商業(yè)價(jià)值最大化的體現(xiàn)，也是一個(gè)帶動(dòng)者，往往會(huì)加快區(qū)域的升級(jí)換代。雖然我們講到的多是國(guó)外的案例來(lái)看國(guó)外綜合體的發(fā)展脈絡(luò)，但是在國(guó)內(nèi)，我們?cè)趯W(xué)習(xí)借鑒的過(guò)程當(dāng)中，可以讓我們的城市綜合體發(fā)展的更加良性。

　?。ū疚膿?jù)搜房網(wǎng)關(guān)于上海弘基企業(yè)集團(tuán)股份有限公司副總裁、三益建筑設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)高棟先生在第五屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)的演講整理而成，未經(jīng)本人審核）