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萬科、深圳地鐵四年來首度合作，拍下佛山“香港城”TOD地塊；廣州地鐵、中交城投豪擲百億摘下廣州、佛山今年首宗TOD地塊；“全球最美書店”落戶榕城TOD之地……
這股猛然刮起的TOD旋風(fēng)，來得并不突然。被“大城市病”困擾當(dāng)下，它被奉為一劑良藥。走在前頭的美國、日本、香港、新加坡，在近30年時(shí)間長河中，證明了其過硬神效。 只不過，現(xiàn)在的它，在中國內(nèi)陸還是新秀一枚。長期趨勢與可見模式，呈現(xiàn)著故事發(fā)展不同的兩個(gè)截面，還有交錯(cuò)其中的住宅開發(fā)、商業(yè)重塑明暗兩條線索。 但無論劇情往后延至何處，這都不會是門“雨露均沾”的生意，而是屬于少數(shù)實(shí)力派的勝利。一如傍上深圳地鐵的萬科，有中交做后盾的藍(lán)綠雙城，抑或是深得國企央企“歡心”的龍湖。 實(shí)力派不是個(gè)簡單標(biāo)簽化的名詞，是資金拿地能力、開發(fā)運(yùn)營能力、執(zhí)行規(guī)劃能力的高階功力對決。 汽車爆發(fā)式增長后，日本東京交通擁堵嚴(yán)重。 根據(jù)“城市怎么辦”的研究，上世紀(jì)90年代，澀谷拉開TOD開發(fā)序幕。改造之初，以軌道交通站點(diǎn)為中心規(guī)劃該區(qū)域，商業(yè)與軌道交通空間無縫對接。 每天超過300萬換乘人次中，約有十分之一人流被成功導(dǎo)入商業(yè)區(qū)，而這些有效的商業(yè)人流又有五分之一實(shí)現(xiàn)了進(jìn)店購物消費(fèi)。 Mark City項(xiàng)目 圖片來源/timeout.jp第一個(gè)TOD綜合體項(xiàng)目是澀谷標(biāo)記Mark City，東急公司第一個(gè)車輛段上蓋綜合體，靈活運(yùn)用銀座線車輛檢修基地、東急巴士專用道路、京王井頭線澀谷站用地的上部空間，貫通了辦公、酒店、娛樂設(shè)施、鐵路車站、地鐵車站等。 Mark City項(xiàng)目大獲成功后，2005年12月澀谷站周邊地區(qū)被列入城市更新改造區(qū)域。“澀谷之光”是澀谷區(qū)五大更新項(xiàng)目之一，前身為"澀谷東急文化中心"。該地塊開發(fā)前年虧損3億日元，建成綜合體后第一年?duì)I業(yè)額超過190億日元。 “澀谷之光”的地下空間與地面空間由一體化“城市核心”垂直連接。B5-B3層是地鐵車站，B3-7層是和地鐵車站無縫對接的商業(yè)設(shè)施，11-16層是可以容納約2000人的大劇院，17-34層是辦公樓。 這些可見的建筑，是典型的PPP（Public-Private Partnership）模式實(shí)戰(zhàn)場，私營企業(yè)、民營資本與政府三股力量在此交匯碰撞火花。 澀谷之光項(xiàng)目 圖片來源/tokyulifia民企東急是日本規(guī)模最大的私營鐵路公司，主導(dǎo)澀谷站TOD大部分開發(fā)項(xiàng)目，并將收益返回到車站基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在打造澀谷復(fù)雜的交通體系下構(gòu)建區(qū)域商業(yè)文化中心。輕重資產(chǎn)并舉開發(fā)，是該模式關(guān)鍵。 “TOD+PPP”開發(fā)模式，形成土地融資和城市基礎(chǔ)設(shè)施投資之間自我強(qiáng)化的正反饋關(guān)系，通過城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入帶動土地增值，進(jìn)而反哺城市。 當(dāng)日本經(jīng)歷過的“大城市病”閃現(xiàn)香港時(shí)，“良藥”TOD再次生效，起點(diǎn)的試驗(yàn)田是在九龍站。 香港九龍港鐵站位于香港九龍半島西南側(cè)，緊鄰香港西九龍高鐵站。16棟高檔住宅塔樓有5809戶住宅，118層地標(biāo)塔樓包含23.18萬平米寫字樓、奢侈酒店，另有8.28萬平米世界級購物中心、1050平米幼兒園、5400個(gè)停車位。 資料來源/趙浩宇 《香港TOD城市開發(fā)模式及其借鑒意義研究》 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條
這個(gè)TOD項(xiàng)目同樣集約多功能、開發(fā)高密度。三維立體復(fù)式，地下港鐵車站綜合體樞紐為核心區(qū)域，各類塔樓高層建筑立于之上，且靠商業(yè)裙房相連，地面層輔以設(shè)置公交站點(diǎn)。 垂直分層、水平分區(qū)，通過多個(gè)地鐵出入口系統(tǒng)分流，過境人群來到地面層搭乘公交、出租車等離開，居住及辦公人群則通過豎向交通進(jìn)入塔樓。世界級商場、沿途店鋪增加了通勤趣味性和體驗(yàn)性。 在澀谷站TOD中，東急集團(tuán)并不賣地，自己開發(fā)或者與其它開發(fā)商合作開發(fā)。而港鐵的地是賣給開發(fā)商的，“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式下，港鐵公司可通過對車輛段的上方物業(yè)銷售或長期經(jīng)營來獲得巨大經(jīng)濟(jì)收益，最后用以平衡公共交通系統(tǒng)運(yùn)營的虧損，且可提升整個(gè)地區(qū)稅收?！?/span> 由此，“港鐵”成了世界上唯一一家能夠?qū)崿F(xiàn)盈利城市軌道交通公司。 數(shù)據(jù)來源/公司公告 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條數(shù)據(jù)來源/公司公告 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條
數(shù)據(jù)來源/公司公告 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條從社會意義的角度來看，香港模式會產(chǎn)生更多的地王，日本模式則會平抑地價(jià)。純粹的TOD概念是種城市規(guī)劃、空間形態(tài)，無法解決軌道交通的投資融資等問題，但“軌道+物業(yè)”的發(fā)展模式則側(cè)重經(jīng)濟(jì)范疇，是將空間與財(cái)務(wù)進(jìn)行整合后的一種建設(shè)模式。于時(shí)下內(nèi)陸現(xiàn)狀而言，“軌道+物業(yè)”比“TOD+PPP”模式實(shí)戰(zhàn)角色更強(qiáng)。相較傳統(tǒng)綜合體項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)運(yùn)營，搞掂一個(gè)TOD項(xiàng)目無疑需要更高階的功力。雖然政府風(fēng)向越發(fā)明顯，但并非所有房企都有準(zhǔn)入資格。日本與香港，基于各自的情況，采用不同的TOD模式，試圖減少大城市病。中國內(nèi)陸大城市在高速發(fā)展后，為了解決擁堵等問題，在2015年起，投入TOD大潮。各地政府響應(yīng)，2018年11月7日成都市政府出臺《成都市軌道交通場站綜合開發(fā)實(shí)施細(xì)則》。細(xì)則指出，75個(gè)車輛基地、105個(gè)軌道站點(diǎn)、13個(gè)首批次示范項(xiàng)目、劃定成都軌道集團(tuán)實(shí)施用地不低于9萬畝等。相較“買地-建樓-賣樓”傳統(tǒng)土地開發(fā)模式，TOD立體結(jié)構(gòu)、多重功能區(qū)的良性開發(fā)模式，則可形成有投入、有經(jīng)營、有產(chǎn)出的螺旋式上升循環(huán)。但TOD投資收益模型與其它城市開發(fā)項(xiàng)目一樣，都是通過征地導(dǎo)入公共交通，出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的“熟地”，再從土地升值的回報(bào)中回收公共交通與公共服務(wù)的先期投入。固有模式之組成機(jī)制，框定了TOD項(xiàng)目復(fù)雜性：利益疊加，需要平衡開發(fā)商、軌交公司與政府間的利益； 空間疊加，項(xiàng)目施工需配合地鐵修建節(jié)點(diǎn)，克服諸多技術(shù)難點(diǎn)； 業(yè)態(tài)疊加，如何協(xié)調(diào)空間不同位置，放置不同業(yè)態(tài)。
香港九龍站 圖片來源/維基百科 要快步走進(jìn)TOD，必須度過幾個(gè)核心關(guān)。首先是模式選擇，目前內(nèi)陸PPP收緊，港鐵模式亦難以復(fù)制。因?yàn)榈罔F跟房產(chǎn)，是兩個(gè)不同的系統(tǒng)，如何協(xié)同作戰(zhàn)。其次是準(zhǔn)入資格，上海明文規(guī)定：“為有利于推進(jìn)軌道交通場站與周邊土地的統(tǒng)籌開發(fā)，按照市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主的原則，將開發(fā)主體統(tǒng)一規(guī)定為區(qū)屬國資或國資控股公司”。無疑，政府已意識到TOD模式的市場前景與蛋糕價(jià)值，但目前只允許國企準(zhǔn)入。同樣的情況也出現(xiàn)在廣州，目前廣州地鐵已在廣州拿下8宗TOD地塊。而重中之重，則是資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)營能力?？臻g巨大，加上模式復(fù)雜，導(dǎo)致TOD耗費(fèi)資金巨大，唯有通過可售型物業(yè)的銷售利潤和持有型的長期經(jīng)營，才能實(shí)現(xiàn)長期投資收益的平衡與資金成本的覆蓋。龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，“重慶沙坪壩龍湖光年TOD項(xiàng)目，高鐵站地下七層、地上七層，正常我們做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的模型需要十天，如果我們做這個(gè)TOD模型的話，至少要花三倍的精力。”龍湖光年金沙天街地下7層垂直剖面示意圖 圖片來源/贏商網(wǎng) 只有具備相當(dāng)資金實(shí)力，又有充分開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)才能進(jìn)入。而后期大量持有物業(yè)的經(jīng)營管理，比如辦公、商業(yè)、公寓、酒店、文化體育場館等，同樣挑戰(zhàn)重重。
目前內(nèi)陸已有綠城、萬科、龍湖、世茂等20多家房企在布局TOD項(xiàng)目，如萬科推出了天空之城系列、綠城推出了楊柳郡系列，龍湖的天街系列中也有部分TOD項(xiàng)目。但事實(shí)上，并沒有企業(yè)做出真正的標(biāo)桿產(chǎn)品，巨頭們?nèi)栽诿鳌５菑腡OD對資源稟賦和綜合能力的要求中，已可以梳理出來以下四類企業(yè)終可入局，合縱連橫：如萬科的大股東深圳地鐵，而綠城中國背靠的中交集團(tuán)（中國交通建設(shè)股份有限公司），TOD項(xiàng)目資源一直源源不斷。4月27日拿下的佛山“香港城”地塊，是深圳地鐵首個(gè)TOD市場化項(xiàng)目。成為萬科第一大股東，是雙方推進(jìn)“軌道+物業(yè)”模式的開始。近年來，深圳地鐵以TOD綜合開發(fā)理念，已開發(fā)了車公廟綜合交通樞紐及配套的超高層建筑深鐵置業(yè)大廈、塘朗城廣場（與深圳地鐵5號線接駁）、前海時(shí)代廣場（與深圳地鐵1號線接駁）等多個(gè)“站城一體化”項(xiàng)目，所有收益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營。
而在中交成為單一最大股東后，綠城亦成為內(nèi)陸TOD項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域的先行者。杭州楊柳郡后，其又在昆山、蘇州、福州、哈爾濱等城市投資了多個(gè)TOD項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，整合能力和專業(yè)要求較高，即便擁有大量儲備資源，如果沒有較強(qiáng)的開發(fā)和運(yùn)營能力，也會面臨項(xiàng)目失敗的尷尬，故此經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)開發(fā)商常常成為項(xiàng)目合作方。可以自主開發(fā)，也可以合作開發(fā)。配置融資杠桿，以小博大快速發(fā)展同時(shí)有效地分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，隨著多方資本的介入也可以幫助片區(qū)的輪動規(guī)模開發(fā)。早在2003年，龍湖就開始探索TOD模式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在龍湖已開業(yè)或正在建設(shè)的項(xiàng)目中，有超過30座都位于軌交上蓋或周邊，已經(jīng)充分具備了TOD模式的條件和要素。龍湖重慶金沙天街7大站點(diǎn)空間 圖片來源/贏商網(wǎng) 隨著房地產(chǎn)“產(chǎn)銷模式”逐步被“資管模式”取代，銀行信貸與房地產(chǎn)金融資產(chǎn)屬性的長短期錯(cuò)配將進(jìn)一步顯現(xiàn)，直接融資比例將大幅提升。未來不排除保險(xiǎn)資金入場，TOD項(xiàng)目的長期性、穩(wěn)定性收益恰恰是保險(xiǎn)資金長期投資回報(bào)的最佳標(biāo)的。探索房產(chǎn)盈利新模式，進(jìn)一步發(fā)掘市場需求和客戶痛點(diǎn)，懂內(nèi)容甚至造出內(nèi)容、善于發(fā)掘新消費(fèi)和新需求，發(fā)掘新技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用等。以上四方勢力，代表著TOD生意可持續(xù)的必然性。要穿透硝煙中的迷霧，終究要回到資源、開發(fā)、運(yùn)營這些基本功上。誰想跑起來，都要有一個(gè)正確的落地姿勢。疫情升級，世界零售圈都在尋找新出口。而此刻，中國商業(yè)玩家們已走在了復(fù)蘇路上，暖春商潮正在涌動。關(guān)注參與在廣州舉行，由贏商網(wǎng)主辦的第15屆商業(yè)地產(chǎn)節(jié)，可與行業(yè)大咖共謀中國商業(yè)破局之策。【05期】一周全球觀察：西蒙復(fù)活49個(gè)mall、汽車影院一票難求……原創(chuàng)報(bào)道，轉(zhuǎn)載授權(quán)，找頭條君(微信號：fuqingrong0825，添加請備注“轉(zhuǎn)載”)
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