如今TOD已經(jīng)成為很多住宅、辦公、商業(yè)等宣傳賣點(diǎn)，通常我們都簡(jiǎn)單地用地鐵上蓋來(lái)解釋，但是這樣的解釋對(duì)于這樣一個(gè)影響我們城市和社區(qū)的重要概念來(lái)說(shuō)太過(guò)單薄。

TOD≠地鐵上蓋

那么，真正的TOD到底是什么？為什么要做TOD？TOD真的有價(jià)值嗎？

今天，我們就簡(jiǎn)單聊聊TOD開(kāi)發(fā)模式。

01

真正的TOD到底是什么？

TOD全稱 Transit-oriented Development，由美國(guó)建筑師和規(guī)劃師Peter Calthorpe于二十世紀(jì)九十年代初提出TOD概念定義、要素分析、功能作用等。

TOD的概念是指以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式。以火車站、機(jī)場(chǎng)、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線等樞紐站點(diǎn)為中心，以400～800米(5～10分鐘步行路程)為半徑，將出行、居住、工作、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、教育等功能集中于一體，形成高效、集約、舒適、綠色的城市空間。

Peter Calthorpe 圖源：TED截圖

02

為什么要做TOD？

TOD模式的優(yōu)劣是什么？

如今，城市交通、城市土地利用和污染問(wèn)題日益嚴(yán)重，TOD將是城市交通建設(shè)與土地利用相結(jié)合，提高城市效率和可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。

① TOD模式的優(yōu)勢(shì)

· 可以解決交通擁堵和用地不足的現(xiàn)狀

用TOD的理念來(lái)建造項(xiàng)目，通過(guò)合理規(guī)劃，既能實(shí)現(xiàn)對(duì)土地高效利用，又能優(yōu)化公共交通，緩解城市擁堵，還能建成一個(gè)城市綜合體。

· 創(chuàng)建綠色交通系統(tǒng)，減少對(duì)環(huán)境的影響

TOD提供更快速高效的出行方式，交通十分便利，鼓勵(lì)居民進(jìn)行健康、綠色的生活方式，改變?nèi)藗兊某鲂杏^念；TOD提供了交通可持續(xù)化，減少對(duì)環(huán)境的影響。

· 聚焦提升商業(yè)效益，助力城市高質(zhì)量發(fā)展

TOD因交通而匯聚的人流，以及信息流、物流的高速轉(zhuǎn)移，形成了消費(fèi)濃厚的商圈，為周邊街區(qū)、住宅、商業(yè)以及辦公帶來(lái)活力，住戶不僅能享受便捷的交通、便利的生活配套，還能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，助力城市高質(zhì)量發(fā)展。

· 改變城市發(fā)展格局

TOD模式將改變過(guò)去城市發(fā)展“攤大餅”式的單一集中型城市結(jié)構(gòu)，通過(guò)在城市近郊區(qū)實(shí)施TOD綜合開(kāi)發(fā)，形成新的交通樞紐、商業(yè)中心和生活中心，構(gòu)建多中心城市發(fā)展新格局。

· 優(yōu)化城市空間形態(tài)

TOD綜合開(kāi)發(fā)堅(jiān)持城市綜合運(yùn)營(yíng)的理念，通過(guò)整體策劃規(guī)劃，統(tǒng)籌連片實(shí)施，對(duì)站點(diǎn)核心區(qū)進(jìn)行高密集約開(kāi)發(fā)，退讓出更多公園綠地和開(kāi)敞空間，形成疏密有致、大開(kāi)大合的城市形態(tài)，有效避免了過(guò)去城市發(fā)展因強(qiáng)調(diào)功能劃分而導(dǎo)致的城市景觀千篇一律的問(wèn)題。 

示意圖

② TOD模式的劣勢(shì)

TOD成為造城新模式，但是TOD項(xiàng)目的實(shí)施充滿了復(fù)雜性、開(kāi)發(fā)難度大、周期長(zhǎng)等，因此對(duì)房企的資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)工程的實(shí)力要求也更高，而且還需要多個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)，包括政府、開(kāi)發(fā)商、規(guī)劃者、土地使用者和廣大群眾。

TOD項(xiàng)目多為高端，租金房?jī)r(jià)上漲、房產(chǎn)增值是必然趨勢(shì)，而那些沒(méi)有能力購(gòu)買或支付昂貴房租的居民不得不去更遠(yuǎn)的區(qū)域落腳，讓人恐慌，讓人無(wú)法安居樂(lè)業(yè)。

03

1.0到5.0

TOD概念受認(rèn)可產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不斷迭代

TOD≠地鐵上蓋，伴隨著開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上的不斷迭代，TOD項(xiàng)目的魅力正在從單純的“地鐵上蓋”逐漸變得多元起來(lái)。

隨著萬(wàn)科、龍湖、越秀、綠城等在內(nèi)的多家頭部房企均將TOD模式作為重點(diǎn)發(fā)力方向，TOD市場(chǎng)的激烈景象推升了產(chǎn)品的不斷迭代。

在短短幾年間，其TOD產(chǎn)品就經(jīng)歷了數(shù)次持續(xù)進(jìn)化。

TOD1.0到TOD4.0發(fā)展示意圖

從TOD1.0的車站模式到TOD4.0的“站、城、人一體化”，TOD已成為城市國(guó)際化的重要考量，如果說(shuō)過(guò)去的TOD項(xiàng)目更趨向于完成基于城市交通問(wèn)題的解決方案，到了TOD4.0時(shí)代，則在此之上，更關(guān)注深層次人的需求的表達(dá)。

TOD1.0（軌道站點(diǎn)距離增值）：

軌道交通剛開(kāi)始普及，所謂的TOD其實(shí)就是個(gè)車站，設(shè)置最簡(jiǎn)單、最傳統(tǒng)的生活配套商業(yè)，如地鐵的地下走廊或者在地鐵上蓋的商業(yè)項(xiàng)目里有一些便利店，或者快餐店等小型店鋪。

TOD2.0（土地高效復(fù)合利用增值）：

在規(guī)劃修建地鐵時(shí)出現(xiàn)商業(yè)和交通相結(jié)合的意識(shí)，建造具備一定購(gòu)物環(huán)境的商業(yè)場(chǎng)所，初步形成了較為完善的軌道上蓋商業(yè)系統(tǒng)，地下步行街商業(yè)系統(tǒng)和二層步行平臺(tái)系統(tǒng)相結(jié)合的“站城模式”。

TOD3.0（站城一體化增值）：

以東京澀谷站等為代表，出現(xiàn)住宅、購(gòu)物中心和公園相結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式，即“站城一體化”。在TOD商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，進(jìn)一步優(yōu)化了垂直交通的整合，與城市建設(shè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成共同發(fā)展的結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)價(jià)值最大化的“站城一體化模式”。

TOD4.0（運(yùn)營(yíng)服務(wù)增值）：

稱為“站、城、人一體化”模式。4.0的商業(yè)模式除了傳統(tǒng)的購(gòu)物之外，它也有文化、公園、非正式的交流空間等等，都可以在這個(gè)TOD的商業(yè)項(xiàng)目里被滿足。即城市的站點(diǎn)在滿足移動(dòng)出行、公共服務(wù)、物質(zhì)消費(fèi)的基礎(chǔ)上，升級(jí)為提供“精神消費(fèi)”的情感聯(lián)系與寄托的新型空間。

TOD5.0（產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入增值）：

“高鐵＋地鐵＋產(chǎn)＋商＋城＋居＋人”一體化全盤高階塑造。擁有高效的綜合交通樞紐能力，實(shí)現(xiàn)綜合開(kāi)發(fā)一體化，它描述了城市最新的“進(jìn)化論”——在以人為主導(dǎo)的時(shí)代思潮里，如何在高效的城市中，構(gòu)建立體生活，擁有便捷的同時(shí)，享受自然與藝術(shù)之美。

TOD模式 進(jìn)階圖

綜觀國(guó)內(nèi)外郊區(qū)軌交站點(diǎn)周邊地區(qū)的開(kāi)發(fā)，大致可歸結(jié)為三種模式：

· TOD+新城中心：以“三高”開(kāi)發(fā)為主；

· TOD+大型社區(qū)：追求臥城向職住平衡新市鎮(zhèn)的升級(jí)；

· TOD+特色小鎮(zhèn)：一種更為靈活、更為精致且與創(chuàng)新距離最近的開(kāi)發(fā)模式。

TOD模式圖

在我國(guó)，TOD模式已進(jìn)入快速發(fā)展成熟的階段，目前北京、上海、廣州、杭州、深圳、重慶、成都等主要城市都制定了各自的TOD建設(shè)計(jì)劃，毫無(wú)疑問(wèn)，TOD模式已經(jīng)成為我國(guó)一線城市未來(lái)建設(shè)的主要發(fā)展方向。

04

TOD項(xiàng)目類型

依據(jù)公共交通運(yùn)輸載體的差異，TOD項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模、用地屬性和區(qū)域影響力等方面會(huì)有較大區(qū)別。目前從國(guó)內(nèi)已有的TOD項(xiàng)目發(fā)展情況來(lái)看，主要分為區(qū)域型TOD、城市型TOD、社區(qū)型TOD三大類型。

① 以商圈高鐵為代表的區(qū)域型TOD

區(qū)域型TOD，指以城際鐵路站點(diǎn)、高鐵站點(diǎn)為中心，以區(qū)域交通樞紐、商業(yè)辦公、商務(wù)功能為主導(dǎo)的混合開(kāi)發(fā)模式。

此類型一般住宅屬性用地比例較少，區(qū)域型TOD除了鐵路站點(diǎn)之外，還會(huì)與單條或幾條地鐵線路多軌交匯，構(gòu)成規(guī)模較大的區(qū)域交通運(yùn)輸樞紐，并集成公共服務(wù)屬性。

比如呂元祥建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)的深圳平湖樞紐綜合建設(shè)項(xiàng)目，集國(guó)鐵、城際、城市軌道5條線路于一體（廣深鐵路、深惠城際、地鐵 10、17、18 號(hào)線），該項(xiàng)目以TOD模式開(kāi)發(fā)，建成后將改善平湖中心地區(qū)的交通條件。

設(shè)計(jì)師以打造都市生態(tài)地標(biāo)——“平湖城市花園”為核心，通過(guò)“綠谷”、“綠丘”和“綠脈”三個(gè)模塊的設(shè)計(jì)，將整個(gè)TOD樞紐周邊各個(gè)地塊與開(kāi)放性空間有機(jī)結(jié)合。以社區(qū)理念為中心，通過(guò)構(gòu)建綠色生態(tài)的居住環(huán)境，提升社區(qū)居民的生活幸福感。

② 以城市節(jié)點(diǎn)性商圈為代表的城市型TOD

城市型TOD，以多條地鐵、輕軌或地面公共交通的換乘樞紐為中心，以商業(yè)辦公、商住、公共開(kāi)放空間為主導(dǎo)的混合開(kāi)發(fā)模式，相比區(qū)域型TOD，城市型TOD范圍內(nèi)通常會(huì)規(guī)劃有更多的商住、住宅或政策性住房用地。

比如成都龍湖上城天街，成都首個(gè)雙地鐵無(wú)縫接駁商圈綜合體，形成了城市TOD標(biāo)桿模式。

成都龍湖上城天街實(shí)景圖

總開(kāi)發(fā)體量超15.6萬(wàn)方，佇立于地鐵1號(hào)線與6號(hào)線交匯節(jié)點(diǎn)之上，5 個(gè)軌道接駁點(diǎn)，綜合規(guī)劃地下空間，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫接駁通過(guò)一體化設(shè)計(jì)，將交通樞紐及城市功能融為體，提高換乘接駁效率，增強(qiáng)體驗(yàn)感、獲得感。

成都龍湖上城天街效果圖

成都龍湖上城天街實(shí)景圖

合肥瑤海天街25萬(wàn)方TOD綜合體，集天街冠寓、鉑金島特色商業(yè)街區(qū)、辦公、LOFT等于一體以TOD開(kāi)發(fā)模式為導(dǎo)向，密切將軌道與城市鏈接在一起，激發(fā)士地與空間的互動(dòng)式增長(zhǎng)，拉動(dòng)城東框架的持續(xù)延展，提高了土地價(jià)值和人民生活品質(zhì)。

西接地鐵二號(hào)線，東聯(lián)公交首末站，通過(guò)換乘人流在地下、地面和空中三個(gè)層面拉動(dòng)商業(yè)人氣。在商場(chǎng)南側(cè)則結(jié)合地勢(shì)高差營(yíng)造出“ 雙首層”入口空間。

合肥龍湖瑤海天街總體規(guī)劃圖

合肥龍湖瑤海天街實(shí)景圖

③ 純住宅產(chǎn)品占比最高的社區(qū)型TOD

社區(qū)型TOD是指以地鐵或輕軌的公共交通站點(diǎn)為中心，以商業(yè)辦公、純住宅、政策性住房、公共配套、公共服務(wù)設(shè)施為主的混合開(kāi)發(fā)模式。通常只是基于公共交通的某一個(gè)支線站點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃。

一般社區(qū)型TOD的規(guī)劃范圍內(nèi)純住宅社區(qū)或政策性住房的占比會(huì)較高，住宅建筑面積占比會(huì)超過(guò)80%，商業(yè)及公建配套的業(yè)態(tài)規(guī)模在10%左右，商業(yè)規(guī)模的總體量一般在10萬(wàn)平方米以內(nèi)。

比如UCGD有乘設(shè)計(jì)的溫州萬(wàn)科世紀(jì)之光，打造了輕軌站+街區(qū)+住區(qū)一體化開(kāi)發(fā)的TOD城市綜合體。融交通、商業(yè)、教育、住宅為一體。整個(gè)項(xiàng)目主打75㎡-125㎡小戶型住宅產(chǎn)品，目標(biāo)客群聚焦區(qū)域內(nèi)剛需首改客戶。

溫州萬(wàn)科世紀(jì)之光示意圖

溫州萬(wàn)科世紀(jì)之光效果圖

溫州萬(wàn)科世紀(jì)之光示意圖

在整個(gè)用地的劃分上，我們將主體商業(yè)配套設(shè)施沿地鐵站布置，聯(lián)動(dòng)社區(qū)出入口使人流通過(guò)商業(yè)空間滲透到內(nèi)部。

△經(jīng)由一層無(wú)雨空間至小區(qū)入戶大堂

溫州萬(wàn)科世紀(jì)之光效果圖

05

全球典型TOD項(xiàng)目案例

現(xiàn)如今TOD已成為土地開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中的熱點(diǎn)，在TOD模式的巨大商業(yè)價(jià)值空間吸引下，是各大商業(yè)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入的藍(lán)海市場(chǎng)。

① 中國(guó)·上海天薈 TODTOWN

上海天薈TODTOWN由香港新鴻基集團(tuán)、上實(shí)城開(kāi)集團(tuán)和上海閔行城投聯(lián)合打造，項(xiàng)目由呂元祥建筑師事務(wù)所（RLP）擔(dān)任建筑設(shè)計(jì)，實(shí)施TOD 4.0概念，打造一個(gè)綜合性的特大城市樞紐。

上海天薈TODTOWN效果圖

約70萬(wàn)平米的建筑面積，揉合了地鐵、城際高鐵、高端商業(yè)、甲級(jí)辦公、品牌酒店、精品住宅等城市功能，是一座交通順暢、換乘便捷、人車分流、匯聚人才、驅(qū)動(dòng)發(fā)展的空中之城。

TODTOWN天薈立體空間分層示意圖 ? Xintian

分期及業(yè)態(tài) ? RLP

上海天薈TODTOWN效果圖

② 中國(guó)·香港九龍TOD項(xiàng)目

香港九龍TOD項(xiàng)目采用“住宅-商業(yè)-商務(wù)”的模式分期開(kāi)發(fā)。前期大量住宅項(xiàng)目投入開(kāi)發(fā)，提高區(qū)域內(nèi)的居住人口密度，為城市空間帶來(lái)最本質(zhì)的活力。后期引入大型商業(yè)綜合體，完成片區(qū)的商業(yè)配套升級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)了資金鏈的有效銜接。

九龍站業(yè)態(tài)功能分布示意圖

 來(lái)源:《第一太平戴維斯TOD專項(xiàng)研究報(bào)告》

其在地上地下共打造七個(gè)層次的立體空間，實(shí)現(xiàn)了交通樞紐功能與城市物業(yè)功能的有機(jī)立體結(jié)合。同時(shí)滿足市民出行、購(gòu)物、工作、居住、娛樂(lè)、休憩等完整的城市多功能社區(qū)，重塑了九龍的城市發(fā)展格局和城市空間形態(tài)，促進(jìn)了西九龍地區(qū)的城市融合。

③ 中國(guó)·上海地鐵萬(wàn)科天空之城

上海萬(wàn)科聯(lián)手地鐵投資，由日建設(shè)計(jì)操刀工程總體設(shè)計(jì)的上海地鐵萬(wàn)科天空之城，是一次成功的上海TOD開(kāi)發(fā)。

在地鐵17號(hào)線徐盈路車站、徐涇車輛段及周邊總計(jì)30萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)范圍上，用7年時(shí)間，打造出一座集住宅、租賃、商業(yè)、辦公等多元業(yè)態(tài)，總建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米的“微縮城市”。

“天空之城”夜景鳥瞰  圖源：萬(wàn)科

上海萬(wàn)科天空之城實(shí)景圖 攝影：章魚見(jiàn)筑

“天空之城”剖軸測(cè)示意圖  圖源：萬(wàn)科

地鐵人流最集中的9米車站標(biāo)高處，成為了架空部分的“首層”，再借助地形的差異并通過(guò)豐富空間形態(tài)，自然銜接片區(qū)內(nèi)部的其他業(yè)態(tài)。

具體到各部分的建筑設(shè)計(jì)，商業(yè)、辦公、住宅分別抬升9米、15米、18米，高差使項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有5層不同標(biāo)高的到達(dá)系統(tǒng)，各業(yè)態(tài)既相對(duì)獨(dú)立，又不至于完全割裂。而在住宅區(qū)域，架空空間除停車外，亦規(guī)劃了獨(dú)立的人行動(dòng)線，為居住者提供了社交活動(dòng)的場(chǎng)所。

豎向設(shè)計(jì)概念示意圖  圖源：萬(wàn)科

五層立體到達(dá)系統(tǒng)示意圖  圖源：萬(wàn)科

日夜活力兼具的“天空之城”  攝影：章魚見(jiàn)筑

⑤ 美國(guó)·紐約哈德遜廣場(chǎng)

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哈德遜城市廣場(chǎng)該項(xiàng)目建于曼哈頓中城西區(qū)，是紐約迄今為止最大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，涵蓋近14英畝的土地上有住宅樓、辦公樓、廣場(chǎng)、花園、購(gòu)物中心和餐廳。許多知名建筑設(shè)計(jì)公司參與了設(shè)計(jì)，包括BIG、SOM、Diller Scofidio + Renfro、Rockwell Group等。

示意圖

⑥ 日本·東京新宿TOD

東京新宿TOD是最具代表性的項(xiàng)目之一，新宿站將交通樞紐與周邊商業(yè)高效聯(lián)通，并有效提高了周邊土地的利用效益。不僅促進(jìn)地上和地下空間的充分利用，更增加了商業(yè)空間，打造出了家和辦公室之外的“滯留空間”。

新宿站軌道線路?？空九_(tái)指引示意圖

結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，各地方政府陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)政策，為地方加快城市軌道交通TOD開(kāi)發(fā)指明了方向，越來(lái)越多的城市開(kāi)始重視發(fā)展軌道交通TOD。隨著城市化的進(jìn)程和軌道交通的建設(shè)，越來(lái)越多的TOD項(xiàng)目出現(xiàn)。