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星頤廣場、鏡湖京莎廣場、名鑄置業(yè)廣場、奇瑞雙城廣場、蕪湖新華聯(lián)文化旅游老街西區(qū)、寶能慧谷、銀鷺廣場……今天，即使對于“老蕪湖”來說，這些商業(yè)地產(chǎn)項目的名字也顯得比較陌生。除了少數(shù)專業(yè)人士，幾乎很少有人能將這些商業(yè)地產(chǎn)項目的具體位置和來龍去脈說清楚。近年來，這一個個“陌生”的大型商業(yè)綜合體項目，形象地對外展示了蕪湖社會經(jīng)濟的快速發(fā)展與城市化進程。然而，越來越多的商業(yè)綜合體“落子”蕪湖，也引起人們的一些議論。 蕪湖城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃格局擴大 近年來，蕪湖的商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)目增長迅速。包括萬達在內(nèi)的一批專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、運營商，紛紛進軍蕪湖，大大改變了蕪湖過去單薄的商業(yè)格局。從宏觀方面而言，這是快速發(fā)展的蕪湖城市實力、魅力和投資潛力，吸引了眾多投資商。從市場角度而言，作為安徽皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“雙核”城市之一，蕪湖城市框架已經(jīng)拉開，2013年末，蕪湖市區(qū)建成區(qū)面積擴大到155平方公里。而在2005年，建成區(qū)面積僅為65平方公里。城市大了，人口總量增加了，商業(yè)機會不言而喻。 蕪湖高品位的城市商業(yè)定位也是吸引因素之一。2011年，蕪湖市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2011-2030）出爐。該規(guī)劃要求奠定蕪湖市在安徽省商業(yè)發(fā)展中的核心地位，并發(fā)揮在皖江城市群中的引領(lǐng)作用。 根據(jù)規(guī)劃，蕪湖市商業(yè)布局將重點結(jié)合城市總體規(guī)劃，形成“一主四次八心”的“148”商業(yè)發(fā)展體系。其中，“一主”即江南城區(qū)、龍湖城區(qū)、江北新城組成的中心城區(qū)為商業(yè)發(fā)展主中心，積極推進商業(yè)品質(zhì)化發(fā)展。中心城區(qū)商業(yè)布局形成“25656”商業(yè)空間結(jié)構(gòu)，包括中山路和政務新區(qū)兩個城市商業(yè)中心，城北、沈巷、江北、城南、三山5個副城市商業(yè)中心。 根據(jù)規(guī)劃，預計到2015年，蕪湖市社會消費品零售總額將達到778億元，年均增長17%。大型批發(fā)和零售企業(yè)中，年銷售額超億元、10億元和50億元的，將分別達到50家、20家和5家；限額以上批發(fā)和零售企業(yè)達到300家。至少形成全國性專業(yè)市場2個，區(qū)域性專業(yè)市場10個。而過去的2013年，蕪湖全年就實現(xiàn)社會消費品零售總額559.95億元，比上年增長14.6%。除了本土的消費群體外，蕪湖市去年全年接待國內(nèi)外各類游客2407.3萬人次。正是這個定位和數(shù)據(jù)，吸引了大批商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)流通領(lǐng)域里知名的商家，紛紛進入蕪湖。包括萬達、銀泰、百盛、金鷹等一批商家進入蕪湖。投資商家急于在城市組團間“落子”、“搶灘” 城中，城東、江北、城南、三山……近年來，蕪湖城市發(fā)展的組團化趨勢日益明顯。本文開頭提到的星頤廣場、鏡湖京莎廣場、名鑄置業(yè)廣場、奇瑞雙城廣場、蕪湖新華聯(lián)文化旅游老街西區(qū)、寶能慧谷、銀鷺廣場等項目，就分別位于上述各個組團。展望蕪湖未來的發(fā)展，近年來，有眼光的投資商家急于在城市組團間“落子”、“搶灘”，對于各組團的核心位置的商業(yè)用地，一經(jīng)推出，很多投資商都急于搶入懷中。記者根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計，蕪湖市市域范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目接近百家。這些項目的投資，成為蕪湖城市固定資產(chǎn)投資的重要來源之一。 “商業(yè)地產(chǎn)投資肯定要具有前瞻性，同時，城市組團的核心商業(yè)位置，是最具有投資價值的地方，大家當然要來搶，雖然目前國內(nèi)部分三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目有過剩之虞，但對于蕪湖而言，商業(yè)地產(chǎn)投資還是具有一定空間的，像江北、城東等新的城市組團才形成，幾乎是商業(yè)地產(chǎn)的空白區(qū)。”有關(guān)人士對記者指出，正是這種搶先布局的思路，近年來蕪湖城東、江北、城北、三山等新城市組團內(nèi)，才涌現(xiàn)了那么多的商業(yè)地產(chǎn)新項目。 值得注意的是，蕪湖市國土、規(guī)劃等部門，為了城市商業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)項目的持續(xù)運營，借鑒了其他城市的經(jīng)驗，幾年前就在商業(yè)地產(chǎn)項目的出讓條件中，要求商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)商必須大比例永久持有自己開發(fā)的項目，不允許出售，過去那種一賣了之，一賣走之的“一錘子”買賣現(xiàn)象，在蕪湖商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中徹底消失。 不少商業(yè)項目要打“持久戰(zhàn)” 商業(yè)地產(chǎn)投資商“落子”、“搶灘”成功，并不意味著萬事大吉，相反，隨著項目總數(shù)的增加，蕪湖市商業(yè)地產(chǎn)項目競爭的激烈性日益明顯。從銷售到招商，從運營到商業(yè)物業(yè)管理，每個項目都在拼命地挖掘自身的亮點，以吸引投資者的眼光。 首先是商業(yè)地產(chǎn)總量的增加，給幾乎所有的市場參與者都帶來了壓力。據(jù)蕪湖相關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站的即時數(shù)據(jù)，截止2014年3月26日，蕪湖市目前共有可售的非住宅新房15825套；非住宅可售面積達到了168.88萬平方米。這里的非住宅包括經(jīng)營性的商鋪、辦公寫字樓、倉儲等性質(zhì)的用房。記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，這個數(shù)據(jù)相對于實際而言，還是較為保守的，因為這里有大量正在建設的但還沒有獲得預售許可證的非住宅未被納入，同時，還有眾多的二手房中介中正等待出售的非住宅房源，很多二手房源還是次新房。 供應充足的市場，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力、招商能力、商業(yè)運營能力，都提出了相當高的挑戰(zhàn)。很多商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)商一方面要以各種手段賣掉在土地出讓合同中政府允許其賣掉的部分，以實現(xiàn)現(xiàn)金流的回籠，另一方面，還得為自持的商業(yè)部分進行招商。 令人擔心的是，蕪湖城市框架與城市組團只是初步形成，“血肉”尚待豐滿，眾多的商業(yè)綜合體項目特別是在城市新區(qū)的綜合體項目要想獲得正常的商業(yè)人流與現(xiàn)金流，肯定要待以時日，具體要“熬”多久，存在很多的不確定因素，這些商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)商、進入的商家、投資人等，都面臨著一定的風險。記者采訪的業(yè)內(nèi)有關(guān)人士指出，不少商業(yè)地產(chǎn)項目肯定要打“持久戰(zhàn)”。 |
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