說道商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)詞組，現(xiàn)在應(yīng)該是目前國(guó)內(nèi)最流行或是曝光率最高的詞匯之一了，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，住宅地產(chǎn)經(jīng)過多輪的政策調(diào)控后，商業(yè)地產(chǎn)顯得異?；鸨?，所有的地方政府及企業(yè)都在為此傾財(cái)、傾力、傾人，但國(guó)內(nèi)的商業(yè)行業(yè)卻還處在一個(gè)剛剛起步的階段，雖然都在學(xué)國(guó)外、學(xué)萬達(dá)、凱德等，但這個(gè)行業(yè)是一個(gè)“照貓畫虎、畫形容易畫神難”的行業(yè)，我們可以學(xué)其形，很難學(xué)其神，不論是哪家企業(yè)或哪個(gè)項(xiàng)目還是哪個(gè)人都有一個(gè)成長(zhǎng)積累的過程，我們不能只看到光鮮的一面，我們不能只看到賊娃子吃肉，而沒看到賊娃子挨打，做項(xiàng)目都是從失敗或成功的過程中經(jīng)歷后總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)，這是一個(gè)非一朝一夕的事，千里之行始于足下，沒有先前扎實(shí)的基礎(chǔ)和原始的積累，是很難將別人先進(jìn)的商業(yè)理念和操作手法真正學(xué)到位的。
 

今天我們面臨的商業(yè)地產(chǎn)已不是以前一家獨(dú)大的賣方市場(chǎng)了，商業(yè)地產(chǎn)遍地開花，商業(yè)綜合體處處爆滿，更核心的是概念滿天飛，復(fù)制照搬隨處可見，同質(zhì)化嚴(yán)重，城市商業(yè)規(guī)劃不合理（要么過分集中以至商業(yè)體量規(guī)模爆表，要么是基本配套都很匱乏）、區(qū)域成熟有待時(shí)間換空間，競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化，電商的沖擊、品牌開店放緩規(guī)模收縮、招商難等一切的問題都是我們所必須并且正在面臨的，如何將這些問題變機(jī)會(huì)，如何在這樣大規(guī)模的同質(zhì)化的殘酷的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立足并且贏得一席之地，我想這是所有商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員及開發(fā)企業(yè)共同面臨的困惑，在這里我想將這些年實(shí)際操盤過程中的一些思考以及與行業(yè)前輩精英交流的一些心得體會(huì)寫出來，與大家共享共勉，希望大家多多指正批評(píng)。
 

首先要說的是對(duì)政府和開發(fā)商或老板而言，作為真正的商業(yè)地產(chǎn)人，特別是經(jīng)歷經(jīng)驗(yàn)越豐富越專業(yè)的人，從來都是很謹(jǐn)慎很專業(yè)的去提建議，不論是給政府匯報(bào)（現(xiàn)在的政府相關(guān)部門的也是很清晰的很在行的，俗話說沒吃過豬肉，看到過豬跑，各地政府規(guī)劃部門的人一年要看多少個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，如果你們有特色特點(diǎn)亮點(diǎn)你根本打動(dòng)不了政府，僅僅靠講故事忽悠是已經(jīng)混不走的了），還是跟開發(fā)商或老板匯報(bào)（市面上一些乙方公司或甲方公司的一小部分人，動(dòng)不動(dòng)就說要給開發(fā)商和老板講故事只要講圓了什么問題都解決了，也不管這個(gè)故事是否能真的圓，外行或剛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商或老板可能會(huì)被你的“甜言蜜語(yǔ)”所蒙蔽，但懂行的或者團(tuán)隊(duì)很專業(yè)的公司你是忽悠不到的，只會(huì)搬起石頭砸自己的腳，最關(guān)鍵的不要為一時(shí)的嘴上之快害人害己。http://www./

說道商業(yè)綜合體的定位，很多人首先就說我們要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目所在城市規(guī)模、區(qū)域規(guī)劃、常駐人口、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)習(xí)慣、項(xiàng)目口岸、區(qū)域人口、消費(fèi)力、房地產(chǎn)市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)格局等進(jìn)行調(diào)研，根據(jù)調(diào)研結(jié)果來定位，是的，確實(shí)我們應(yīng)該而且必須做這些基礎(chǔ)工作，但我想問一句，這些工作做下來后你又如何判斷一個(gè)項(xiàng)目的定位？一定會(huì)有人說數(shù)據(jù)、市場(chǎng)說了算，能做什么我們就定位成什么，對(duì)了的，但實(shí)際呢？

商業(yè)綜合體定位其實(shí)最基本的是團(tuán)隊(duì)的問題，專業(yè)度的問題，若這個(gè)企業(yè)不具備商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)，則需要借外力，但必須對(duì)專業(yè)與否有審視能力，市面上忽悠的人和公司很多，如何在其中找到真正專業(yè)的人和公司，這個(gè)也是一個(gè)技術(shù)活，商業(yè)地產(chǎn)人才匱乏，全國(guó)皆如此，商業(yè)地產(chǎn)特別是綜合體在國(guó)內(nèi)的發(fā)展也畢竟是最近這幾年才興起的，所以從業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)里這方面是比較欠缺的，如何去判斷一個(gè)人或公司是否專業(yè)，個(gè)人覺得主要取決于他們對(duì)商家的了解程度，如果一個(gè)人或公司對(duì)各商業(yè)業(yè)態(tài)的商家選址需求（包含宏觀層面的城市、區(qū)域、口岸、周邊人口、交通等，以及圍觀層面的物業(yè)的基本要求及硬件配套，還有就是各商業(yè)業(yè)態(tài)商家的租金承受能力等）不了解，就不可能做出準(zhǔn)確的定位，更不可能做出合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃和定位，也就更談不上招商和后期的運(yùn)營(yíng)了。
 

商業(yè)綜合體的定位是一個(gè)高技術(shù)含量的活，商業(yè)綜合體的定位更是一個(gè)高技術(shù)含量的科學(xué)的系統(tǒng)的工程，不是一拍腦殼就能隨便胡亂瞎編亂造的，做商業(yè)綜合體的定位必須從終端消費(fèi)者入手，從運(yùn)營(yíng)的角度去思考，從解決項(xiàng)目的人的問題入手，即第一是我們拿什么吸引人，用什么留住人，用什么提高回頭率，就像一家餐飲店，如果沒有好的味道，及時(shí)你做出了特色和主題，開始吸引人來了，你的內(nèi)部特色，軟性服務(wù)讓留下了就餐，但若你的菜品味道不行，那么消費(fèi)者來過一次后也不會(huì)再來，餐飲的核心和本原還是味道，那么商業(yè)的核心和本原是什么呢，個(gè)人認(rèn)為是商 業(yè)，即有好的商業(yè)模式加上科學(xué)合理的適合消費(fèi)者需求的業(yè)態(tài)組合。現(xiàn)在到處都在提互聯(lián)網(wǎng)思維，個(gè)人對(duì)互聯(lián)網(wǎng)思維的理解是，結(jié)合房地產(chǎn)特別是商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)思維的體現(xiàn)其實(shí)就是在商業(yè)方面做出更多的足以吸引更多的人來關(guān)注并參與到你的項(xiàng)目中，去體驗(yàn)互聯(lián)網(wǎng)索不能帶來的那種切身的感受，以及通過這個(gè)體驗(yàn)的過程讓人感受到樂趣和價(jià)值，從感官、身體切身的觸碰、融入其中、充分的參與性和感受，特別是精神上的感受，讓這份經(jīng)歷和感受留存在他的記憶里才是最核心的，也是能吸引人走了還能再回來的核心。
 

下面我具體從以下幾個(gè)方面來談?wù)勆虡I(yè)綜合體的定位：
 

第一、要考慮的是找到一個(gè)真正的核心和亮點(diǎn)或者叫驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)力（就像一架飛機(jī)，如果沒有一個(gè)好的發(fā)動(dòng)機(jī)，你把其他部分做的再好再炫它也飛不起來）。
 

縱觀國(guó)內(nèi)外所有的成功商業(yè)項(xiàng)目案例，每個(gè)項(xiàng)目都有他相對(duì)獨(dú)特的商業(yè)模式和核心驅(qū)動(dòng)力，概念噱頭只是一時(shí)的，最核心的是他們?cè)谶@個(gè)概念噱頭內(nèi)部設(shè)置了相應(yīng)的商業(yè)模型和理念，給人們煥然一新的感覺，同時(shí)更增強(qiáng)了人在這個(gè)過程中的感官和感覺，體驗(yàn)著內(nèi)中所有功能和業(yè)態(tài)帶給他們的精神的享受，如今的社會(huì)大眾早已過了為吃一頓飯或買一件衣服而糾結(jié)錢包的時(shí)代，更多的人們追求的是心靈的舒適和愜意，對(duì)品質(zhì)生活的向往是所有人都有的，只有充分的了解他們內(nèi)心深處的想法和需求，我們才能找到真正屬于我們項(xiàng)目的核心，也才能真正的吸引人；首先是感官性的東西，比如建筑結(jié)構(gòu)，一個(gè)傳統(tǒng)的大盒子與一個(gè)像搭積木一樣的各種建筑單體組合建筑體對(duì)視覺的沖擊肯定是不一樣的，其次就是內(nèi)中多種特色主題元素的置入（比如迪拜購(gòu)物中心、日本六本木、上海K11、成都環(huán)球中心等），比如藝術(shù)、文化、森林、峽谷、草原、電影、動(dòng)漫、室內(nèi)滑雪場(chǎng)、海洋世界、等元素，第三是賦予這些主題元素索配置的情景式體驗(yàn)式功能業(yè)態(tài)，不論哪種主題和業(yè)態(tài)，核心在于至少要讓人們?yōu)檫@個(gè)項(xiàng)目慕名而來甚至不遠(yuǎn)千里來看看感受項(xiàng)目的特色特點(diǎn)，來了后能有種沖動(dòng)也好想法也罷愿意在這里照幾張照片留念或發(fā)下微博微信，這樣你的第一步就算成功了。
 

第二、就是根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向和財(cái)務(wù)要求做一個(gè)適合企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)模式，以及項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位或者我們叫站位（即是站在一個(gè)小區(qū)域、半個(gè)城市、一個(gè)城市、還是一個(gè)省、或者是全國(guó)）。
 

企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展是決定項(xiàng)目定位方向的核心要素之一，是像萬達(dá)、華潤(rùn)類的自持為主還是像很多小開發(fā)商直接銷售呢，取決與開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展和資金實(shí)力，企業(yè)必須有一個(gè)清晰的戰(zhàn)略思路和適合的商業(yè)模式，后續(xù)的定位才能順利準(zhǔn)確的開展；同時(shí)根據(jù)這些情況去思考項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，是做一個(gè)區(qū)域的提檔升級(jí)的項(xiàng)目還是做一個(gè)城市的地標(biāo)項(xiàng)目，還是做一個(gè)更大區(qū)域的地域性地標(biāo)，同時(shí)也決定了你是做市場(chǎng)的引領(lǐng)者還是跟隨者。
 

第三根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)的商業(yè)模式去確定項(xiàng)目的商業(yè)模式（租售規(guī)劃、占比、資金平衡、價(jià)值提升、收益評(píng)效等）。
 

項(xiàng)目的商業(yè)模式設(shè)置這個(gè)工作是個(gè)算賬的事，賬算清楚了，基本就確定了你的商業(yè)模式，是走商業(yè)地產(chǎn)證券化資本化運(yùn)作的路線，還是走快速變現(xiàn)的路線，還是兩者結(jié)合，這都影響著項(xiàng)目的后期定位方向。
 

第四是根據(jù)各商業(yè)功能業(yè)態(tài)商家選址需求的研究、消費(fèi)者需求（需求的研究時(shí)商業(yè)定位的核心和本原），衡定項(xiàng)目的定位和功能組合。
 

首先要充分的了解的認(rèn)識(shí)各商業(yè)業(yè)態(tài)的選址需求，經(jīng)營(yíng)狀況，結(jié)合前面和核心驅(qū)動(dòng)力的元素、市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，以及項(xiàng)目的市場(chǎng)站位來設(shè)置項(xiàng)目的功能，包括各業(yè)態(tài)之間的組合練習(xí)，以及動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)（外圍動(dòng)線的設(shè)計(jì)，客源的導(dǎo)入，以及內(nèi)部動(dòng)線的設(shè)計(jì)、客源的互動(dòng)），動(dòng)線是項(xiàng)目各商業(yè)業(yè)態(tài)商家聯(lián)系的血管，必須合理的設(shè)置，盡可能的提高商家店面的展示面和展現(xiàn)率，也就是說盡可能的在每個(gè)角落都能盡可能多的看到更多的商家店面，功能的設(shè)置不是全就好，是適合項(xiàng)目整體定位的功能業(yè)態(tài)才最好。酒店、百貨、超市、影院、公寓、住宅、商業(yè)步行街這些標(biāo)準(zhǔn)配置，在商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)、電商沖擊的大環(huán)境下，變的是越來越蒼白無力，唯變才有出路，唯變才能立足，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)天天都在說創(chuàng)新，個(gè)人覺得顛覆性的創(chuàng)新是不太現(xiàn)實(shí)的，真正的創(chuàng)新是微創(chuàng)新，是在商業(yè)綜合體里面去置入更多的迎合人們生活需求的功能和業(yè)態(tài)，將網(wǎng)絡(luò)上無法真切感受的東西落實(shí)在現(xiàn)實(shí)中，將原有的商業(yè)業(yè)態(tài)更科學(xué)合理的組合，增強(qiáng)人們的身理和心里的體驗(yàn)和感受，從而增加項(xiàng)目的吸引力，去主力店化和餐飲比例盡可能放大，這些都是謬論，不是每個(gè)項(xiàng)目每個(gè)開發(fā)商都能做到的，首先你要考慮你的資源整合能力和招商能力，以及運(yùn)營(yíng)能力，綜合體里的零售業(yè)態(tài)比例下降，餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)比重加大，這是電商對(duì)零售業(yè)態(tài)沖擊的結(jié)果，但更重要的是人們的休閑娛樂性需求加大的結(jié)果，有的東西互聯(lián)網(wǎng)是可以給你無窮的想象空間，但有的東西確實(shí)他永遠(yuǎn)無法替代的，體驗(yàn)性、參與性、過程的感受、留存的記憶將是未來商業(yè)項(xiàng)目定位所必須考慮和重視的關(guān)鍵，購(gòu)物中心分體化，主力店分散化、品牌集合店為主的相對(duì)獨(dú)立又是一個(gè)整體的分散型購(gòu)物街區(qū)型商業(yè)綜合體將是一種趨勢(shì)，人們的消費(fèi)更注重過程的體驗(yàn)和心靈的感受，這將是未來商業(yè)綜合體定位和功能規(guī)劃的基礎(chǔ)，更是存活商業(yè)的基礎(chǔ)。
 

第五就是產(chǎn)品的定位和策劃。
 

產(chǎn)品的定位，取決于商家的需求，必須對(duì)項(xiàng)目里的各個(gè)業(yè)態(tài)商家對(duì)物業(yè)的要求要有充分的認(rèn)知和理解，比如口岸、樓層、面積、開間、進(jìn)深、層高、柱距、樓板荷載、水電氣配置、給排水管徑、煙道等，這樣的產(chǎn)品定位才能準(zhǔn)確，反之將嚴(yán)重影響后期的招商銷售，更談不上運(yùn)營(yíng)；如果說住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)的重要性是項(xiàng)目成功與否60-70%的占比，那么商業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)的重要性將決定著項(xiàng)目的生死存亡。
 

總體來說一個(gè)商業(yè)綜合體想運(yùn)營(yíng)成功，前期策劃定位和后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理非常非常重要的，中間環(huán)節(jié)也是不可缺少的；要做好一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目首先要有一個(gè)好的專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，其次要有一個(gè)好模式，再就是一個(gè)符合市場(chǎng)和人們需求的準(zhǔn)確的定位，符合