城市綜合體的發(fā)展路徑

與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。

商業(yè)定位1-區(qū)位屬性

“決定商業(yè)地產(chǎn)定位，第一是地段……

但商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是地段的問題，而是商業(yè)能不能在這個地段生存的問題

決定區(qū)位屬性的四個層次：

商業(yè)定位2-經(jīng)營模式

經(jīng)營模式（售賣或持有）的不同，項目后續(xù)商業(yè)定位、建筑設(shè)計、運營管理模式也存在較大差異性。因此，商業(yè)地產(chǎn)項目在定位和設(shè)計之前，應(yīng)首先確定其未來的經(jīng)營模式。

決定經(jīng)營模式的三大因素：

1.商業(yè)地產(chǎn)金融模式、

2.商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)、

3.企業(yè)的戰(zhàn)略

商業(yè)定位3-目標市場定位

目標市場定位是商業(yè)地產(chǎn)的“主核”，它包括目標區(qū)域定位和目標客群定位。一般3-5公里是一個商業(yè)項目商圈的主輻射半徑，該區(qū)域內(nèi)的消費客群為商業(yè)項目的核心客群。

目標區(qū)域定位

目標區(qū)域定位針對周邊商圈區(qū)域范圍內(nèi)的分析，商業(yè)項目吸引顧客的空間范圍。通目標區(qū)域定位常一個商業(yè)項目的輻射范圍往往會受到其所在區(qū)位的輻射力、商業(yè)項目自身主題的輻射強度、商業(yè)項目的競爭態(tài)勢來決定。

目標客群定位

目標客群定位，通過輻射區(qū)域內(nèi)細分消費客群，例如人群類型結(jié)構(gòu)、消費類型、年目標客群定位 齡、收入水平等。有效的消費市場細分亦是商業(yè)項目差異競爭的根源所在。

項目商業(yè)物業(yè)協(xié)同效應(yīng)分析

主題策劃及業(yè)態(tài)組合

商業(yè)定位4-商業(yè)業(yè)態(tài)定位

1.周邊競爭性項目研判

甄別競爭性項目中的業(yè)態(tài)組合、品牌組合，在項目定位中避免與之產(chǎn)生沖突，避免導(dǎo)致惡性競爭。

2.自身項目商業(yè)業(yè)態(tài)研判

通過對項目所在區(qū)位條件、目標市場定位的初步研判，甄別項目潛在的商家組合，并進行相關(guān)市場測試。

消費者需要什么？

消費者的需求主要包括：

1.基本消費需求、2. 潛在消費需求

在對消費者進行的定性定量研究中發(fā)現(xiàn)，消費者的需求往往具有被動性的特點，其消費需求需要被有效引導(dǎo)，消費者主動改變現(xiàn)實需求的意愿往往較低。

消費者需要什么？在商業(yè)業(yè)態(tài)定位中，應(yīng)在消費者現(xiàn)實需求基礎(chǔ)上，通過合理的研判，去引導(dǎo)、激發(fā)、提升、帶動、創(chuàng)造消費需求，改變消費者的消費理念、消費方式，從而甄別市場空白，提升項目市場競爭力。

商業(yè)布局定位主要解決每個樓層放什么業(yè)態(tài)？什么類型品牌？放多少數(shù)量的商家？商業(yè)布局定位應(yīng)重點考慮以下幾個關(guān)鍵點：

1.整體商業(yè)定位

業(yè)態(tài)布局是商業(yè)定位的反映，在商業(yè)布局中，應(yīng)把握整體性原則，依據(jù)“動線為先”的原則進行商業(yè)業(yè)態(tài)的排布，減少業(yè)態(tài)、品牌之間的“互斥性”。

尤其應(yīng)著重考慮主力店、知名品牌的布局，并通過商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布置來規(guī)避商業(yè)動線上的欠缺。

2.租金收益

商業(yè)項目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益，但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。每個業(yè)態(tài)、品牌對于樓層的選擇、自身的承租能力存在較大差異，在商業(yè)業(yè)態(tài)布局中也應(yīng)綜合考慮以上因素。

3.人流分配一個好的商業(yè)項目能夠?qū)崿F(xiàn)人流在項目內(nèi)的均衡分布，如何通過業(yè)態(tài)之間的巧妙布局，通過目的性強的業(yè)態(tài)組合規(guī)避商業(yè)死角，也是業(yè)態(tài)布局中應(yīng)重點考量的問題。

功能布局與流線設(shè)計

1）零售功能、服務(wù)功能與后勤功能的劃分

2）人流動線設(shè)計

3）貨運流線設(shè)計

4）業(yè)態(tài)布局與面積劃分

5）垂直交通體體系設(shè)計等

例如：

●零售功能布局既要體現(xiàn)購物的舒適性，還要讓購物變得人性化，帶引人流可以自由地游歷于商場之中。

●商家開店通常都喜歡項目的主要動線位置以及經(jīng)流人群規(guī)模大的地方。所以，動線規(guī)劃既要滿足合理性，又要提高商戶的滿意度，以增加商場收益。

商業(yè)建筑總平面與外部交通的銜接關(guān)系

1）與周邊相鄰建筑物的關(guān)系

2）外部交通流線規(guī)劃與設(shè)計

3）公交車、出租車、零時泊客位