酬金制在業(yè)主與物業(yè)公司利益、財務透明方面更具有優(yōu)勢，因而我們聽到很多呼吁使用酬金制計費的聲音。但在實際操作中善有一些問題亟待解決。這種情況，如何實施、平衡?

　　主要優(yōu)勢

　　2014年12月30日，深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會舉辦了關于“變革中的物業(yè)管理和酬金制”的討論，行業(yè)內數(shù)位資深專家的共同觀點是：企業(yè)實行酬金制是企業(yè)規(guī)避風險，走出市場困境，提供企業(yè)經(jīng)濟效益和服務管理水平的有效途徑。總的來說，酬金制有以下三方面的優(yōu)勢。

　　一、有效地保護了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益。

　　酬金制模式克服了包干制模式的缺陷，即在同等收費標準下，服務項目越多，服務質量也會越好，所支付的費用也就越高。在包干制模式下，物業(yè)管理企業(yè)干的越好，掙得就越少。這樣一來，物業(yè)企業(yè)就會減少服務項目，以降低服務質量來節(jié)約成本，贏得利潤。長期以往，業(yè)主勢必會有不滿情緒，物業(yè)服務企業(yè)的知名度和美譽度也會受到損害。而“酬金制”下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入，他不會混淆業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，業(yè)主的收入也就不會被侵占。

　　二、加大了物業(yè)服務運作中的財務透明度，大力推動了物業(yè)管理行業(yè)的市場化進程。

　　采用酬金制的物業(yè)服務企業(yè)在接管小區(qū)時，要向業(yè)主委員會和業(yè)主大會提交其在物業(yè)服務期間詳細的服務預算，在預算中明確規(guī)定服務區(qū)域的組織構架、人員編制、服務等級標準、維護保養(yǎng)等級標準指標和資金，進而預算出每平方米的物業(yè)服務費用，經(jīng)過業(yè)主大會同意后，形成書面的合同加以實施，這樣的預算科學嚴謹，有一定靈活性，為后期的服務監(jiān)督提供了依據(jù)。

　　三、酬金制能夠減少賦稅，保護小企業(yè)和幼稚期企業(yè)。

　　目前的稅法規(guī)定，成本不計稅，管理費用計稅。即在酬金制下，劃為成本的一部分是不需要交稅的，只有約定付給物業(yè)公司的服務費才需要計稅。如此可見，酬金制下可減少相當大的一筆稅錢，這對小型企業(yè)和處在幼稚期的企業(yè)發(fā)展無不裨益。

　　基于以上優(yōu)勢，有部分物業(yè)服務企業(yè)在它們的某些管理小區(qū)早就嘗試了酬金制。

　　2005年9月科瑞物業(yè)在接管天安花園之初便施行“酬金制”，業(yè)主每個月確定的物業(yè)管理酬金定額為1萬元，其余約22萬元/月的物業(yè)費，全部用于為業(yè)主提供服務。為了保證服務質量，科瑞物業(yè)采用了三級收費、四級管理制度，1.7元的物業(yè)管理費在當時的物價水平大致可以做到基本持平。

　　實際操作中遇到的問題

　　酬金制的優(yōu)勢顯而易見，但是在實際操作中有很多問題亟待解決。

　　A小區(qū)實行酬金制。某業(yè)主的車被盜了，小區(qū)委員會認為既然是物業(yè)服務企業(yè)收取了酬金，那就應該用這筆酬金來支付賠償，但是物業(yè)服務公司認為小區(qū)應該承擔賠償費用。業(yè)主訴訟到法院，法院認為物業(yè)服務企業(yè)在安保管理方面有不足，故而被判賠償部分車價5萬元。物業(yè)服務企業(yè)能否將支付的賠償金列入小區(qū)的管理成本，由全體業(yè)主來承擔，還是由物業(yè)服務企業(yè)收取的酬金來承擔，并沒有清晰的解釋。

　　在A小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)的會議交流上，就上個月的物業(yè)管理支出的一筆費用(小區(qū)分攤了物業(yè)服務企業(yè)上繳的部分所得稅)，業(yè)委會認為不應該由小區(qū)來分攤，應由物業(yè)服務企業(yè)自行承擔，而物業(yè)服務企業(yè)認為收取的物業(yè)管理費都是列入物業(yè)服務企業(yè)收入的，酬金制只是一種收費模式而已，稅收的計算也是以該收入減去物業(yè)服務企業(yè)的管理成本、費用后作為計稅依據(jù)的，所以不應用酬金支付，應計入小區(qū)的管理成本。

　　在實行酬金制的情況下，物業(yè)服務企業(yè)所收取的物業(yè)管理費屬于代收、代保管，雖然費用全部掌握在自己手中，但除了按照規(guī)定提取的管理酬金外，其余算不上物業(yè)企業(yè)的收入，從目前的實際看，這只是“理想中的酬金制”，并不是目前實際操作中酬金制的作用。

　　綜合上述案例，在酬金制的實行過程中出現(xiàn)的問題可總結為：稅收制度的不匹配，無法真正體現(xiàn)酬金制的成本概念。在香港地區(qū)，物業(yè)管理費用的成本和酬金分別開立不同的賬戶，只有酬金帳戶按照營業(yè)收入上繳稅金，成本部分不繳稅。雖然目前國內有的地方能夠根據(jù)物業(yè)管理費用不同性質區(qū)分稅收標準，但在實際操作過程中，大多數(shù)情況還是沒有對成本和酬金進行有效的區(qū)分;由于對酬金制沒有深入的理解和研究，業(yè)主不能準確把握監(jiān)管深度，這已成為實際操作中業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)存在的主要矛盾。

　　實施條件

　　如果酬金制能邁出健康的步伐，就能提高社區(qū)居民的參與度，但是酬金制的實施必須要有政府相關公共政策的呼吁，應具備以下條件：

　　一是必須明確酬金制項目。

　　二是完善的服務約定。物業(yè)費中按比例或者固定數(shù)額提取支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全都用于物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境管理和日常維護支出。

　　三是陽光的財務制度。業(yè)主要為酬金制建立獎勵機制，物業(yè)要做到真正為業(yè)主理財，而不是現(xiàn)在物業(yè)服務企業(yè)為自己的經(jīng)營行為理財，在這方面就產(chǎn)生了一道拷問物業(yè)企業(yè)的誠信題，而這道題非常重要，一方面是一道為保證業(yè)主的共同參與及可監(jiān)控性的實踐題，另一方面也是一道急需制定公共政策的調研題。

　　四是健全的監(jiān)督機制。酬金制下的物業(yè)服務費是物業(yè)企業(yè)在代管業(yè)主們的資金，因此監(jiān)督資金的安全使用是業(yè)主大會的權利，由于業(yè)主大會的非專業(yè)性，所以提倡利用社會資源(專業(yè)機構)來協(xié)管、監(jiān)督非常重要。

來源：《城市開發(fā)（物業(yè)管理）》

聲明：本平臺發(fā)布內容僅供學習交流，提醒廣大用戶謹防他人用作商業(yè)牟利。版權所有，轉載本平臺文章、信息請注明出處。