一、包干制和酬金制的定義及內(nèi)涵

1、包干制，即業(yè)主想物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均有物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、額定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。這種定價(jià)方式的實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)定價(jià)。

具體到收費(fèi)形式

《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定包干制就是指業(yè)主向物業(yè)公司支付規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余和虧損都由物業(yè)公司享有和承擔(dān)的一種計(jì)費(fèi)方式。這里面要抓住什么呢？要抓住業(yè)主交配是交的固定性的收費(fèi)。剛才我是一平米交五塊錢，或者交兩塊錢，是固定的，合同上是這么規(guī)定的。問題是每家每戶每平米收兩塊錢，夠不夠你經(jīng)營(yíng)，物業(yè)公司自己算帳去，什么叫包干制，就是物業(yè)公司來包干，虧了賺了都得包干，但是有一條要求，物業(yè)公司得達(dá)到合同的要求。你跟人家定合同了，如果虧了錢，就降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這不行，因?yàn)槟阋呀?jīng)包干了，必須要按照合同去執(zhí)行，賺錢、賠錢都得符合合同的要求……

2、酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金”。從市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)角度分析，包干制的定價(jià)方式實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)定價(jià)，酬金制的定價(jià)方式實(shí)質(zhì)是成本定價(jià)。 3、現(xiàn)行物業(yè)管理企業(yè)管理小區(qū)一般采用包干制或酬金制。就這兩種制度和大家分析一下。 （1）酬金制（高力）。

酬金制一般是西方等發(fā)達(dá)國(guó)家所采用的物業(yè)管理模式，是以社區(qū)內(nèi)居民所選出的居民代表為主體（就是我們所說的業(yè)委會(huì)），來選聘物業(yè)公司。他們的業(yè)委會(huì)就像我們的社區(qū)政府，有著民眾賦予他們的權(quán)利，所以，他們的業(yè)委會(huì)權(quán)利是很大的。選聘物業(yè)，物業(yè)與業(yè)委會(huì)是雇傭關(guān)系，業(yè)委會(huì)也就是物業(yè)的老板。物業(yè)根據(jù)與業(yè)委會(huì)簽訂的合同辦事，比如，每天清掃幾次，提供業(yè)主什么服務(wù)等。如果，物業(yè)沒有做到合同約定，業(yè)委會(huì)有權(quán)扣錢甚至解約。所以說，按照西方的管理，酬金制的物業(yè)小區(qū)，業(yè)委會(huì)的權(quán)利是相當(dāng)大的。

當(dāng)然，業(yè)委會(huì)權(quán)利大了，義務(wù)也大。比如，按照業(yè)主公約，不允許封閉陽(yáng)臺(tái)。某業(yè)主一定要搭建，物業(yè)按照與業(yè)委會(huì)合同不允許施工人員進(jìn)入，但業(yè)主要強(qiáng)行搭建的話，這時(shí)，就需要業(yè)委會(huì)上門協(xié)調(diào)。再比如，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，也需要業(yè)委會(huì)上門催繳。因?yàn)槲飿I(yè)是拿酬金的，就像你上班拿工資一樣，只要我做到合同里的條件，你就要給工錢。

酬金制的物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)，業(yè)委會(huì)是民選的，所以向住戶負(fù)責(zé)。三條線清楚，各司

其職，當(dāng)然他們的物業(yè)是旱澇保收的，但是業(yè)委會(huì)卻是重任在心頭。 （2）包干制（新選物業(yè)）

包干制一般是國(guó)內(nèi)物業(yè)所常用的。就是所以收益歸物業(yè)管理企業(yè)所有，公共收益按照比例與業(yè)委會(huì)分?jǐn)?，自?fù)盈虧，自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)委會(huì)，平時(shí)拿拿津貼，走走過場(chǎng)，屁事沒有。所以，包干制的物業(yè)在比較穩(wěn)定、收益交高的小區(qū)是比較好的。但是，如果小區(qū)收益小，欠費(fèi)的業(yè)主多，那它也是要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。比如，2個(gè)人的工作1人做，能省就省，肯定是要確保利潤(rùn)的，不然，物業(yè)公司是無法生存。

結(jié)論大家也能看懂了，酬金制是比較先進(jìn)的管理模式，但是它不符合中國(guó)國(guó)情，業(yè)委會(huì)在酬金制的管理模式中沒有擔(dān)任它應(yīng)有的角色，才造成了物業(yè)工作面臨兩難，雙方都無法得罪的尷尬境地。也是為什么業(yè)委會(huì)堅(jiān)決要聘用包干制物業(yè)的根源所在（吃飽了沒事，可以遛鳥）。 二、包干制和酬金制，何分優(yōu)劣？

景洲大廈物管“包干”物管費(fèi)用定額收取，物管公司盈虧自負(fù)

【本報(bào)訊】曾以依法維權(quán)，業(yè)主大會(huì)自選“管家”備受關(guān)注的深圳景洲大廈近日再開先例，根據(jù)國(guó)家《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)提議，該小區(qū)與物業(yè)管理公司簽定相關(guān)協(xié)議，在深圳率先實(shí)行物業(yè)“包干制”管理。

由酬金制改為包干制：國(guó)家建設(shè)部2004年1月1日起實(shí)行的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！睋?jù)景洲大廈業(yè)主委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人鄒先生介紹，他們小區(qū)原來和現(xiàn)在深圳的大多住宅小區(qū)一樣實(shí)行的是酬金制管理，即物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按合同約定提取一定比列的酬金（傭金）。酬金制下業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬全體業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所收費(fèi)用屬代管性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的盈余、虧損和不足均由全體業(yè)主享有或承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)每3個(gè)月一次向業(yè)主公布收支賬目，業(yè)主行使監(jiān)督、審查、質(zhì)詢等權(quán)利。

業(yè)委會(huì)不再審核收支賬目：而包干制管理，則意味著物業(yè)管理企業(yè)對(duì)應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用自行支配，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)不再對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的收支賬務(wù)進(jìn)行審核，只對(duì)本體公共設(shè)施維修基金的使用進(jìn)行審核，行使審批、監(jiān)督權(quán)。實(shí)行包干制后，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行目標(biāo)管理，工作重點(diǎn)放在定好包干費(fèi)用、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容，監(jiān)督服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容的落實(shí)執(zhí)行。包干制減少了業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)在賬務(wù)收支方面的摩擦，保障了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)自主權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)可以在不降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，應(yīng)用先進(jìn)的技術(shù)和引進(jìn)科學(xué)的管理方法，降低成本，創(chuàng)造利潤(rùn)。 物管收費(fèi)沒有增加：在景洲大廈與其物業(yè)管理公司簽訂的《關(guān)于景洲大廈物業(yè)實(shí)行包

干制管理的補(bǔ)充協(xié)議》中，記者還看到這樣的約定：“景洲大廈實(shí)行包干制管理后，原景洲大廈業(yè)主共同物業(yè)（停車場(chǎng)等收入）每年業(yè)主提留30萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)不變，另增加每年5萬(wàn)元的物業(yè)管理費(fèi)積累提留?！备鶕?jù)《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》規(guī)定，這每年35萬(wàn)元的業(yè)主提留款將“?？顚Ｓ谩弊鳛榇髲B公共積累，“用于今后大廈電梯更換、墻體維修儲(chǔ)備資金”，鄒先生告訴記者，這是為將來電梯更換等較大額的支出打下基礎(chǔ)，消除業(yè)主的后顧之憂。他還表示，實(shí)行包干制后，小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將參照?qǐng)?zhí)行深圳市物業(yè)管理政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，不增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)。 點(diǎn)評(píng)：

傭金制：又稱“實(shí)報(bào)實(shí)銷制”，是指物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方按照協(xié)商預(yù)定的管理目標(biāo)，按預(yù)算預(yù)收基本費(fèi)用，一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后進(jìn)行決算并向業(yè)主多退少補(bǔ)的一種合作模式。在這種模式下，物業(yè)管理人只拿與業(yè)主事先約定好的傭金部分；節(jié)省的開支是為業(yè)主而節(jié)約，物業(yè)管理公司得到的獎(jiǎng)勵(lì)是高傭金，或節(jié)約分成，或經(jīng)營(yíng)收益分成。

包干制：是物業(yè)管理公司按照和業(yè)主雙方約定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)，不論管理的好壞，經(jīng)營(yíng)的盈虧，物管公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變的一種合作模式。在這種模式下，節(jié)省的開支可能成為物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。

實(shí)行酬金制，物業(yè)管理將是一種完全市場(chǎng)化的運(yùn)行。他不僅要求業(yè)主委員會(huì)在代表全體業(yè)主利益的同時(shí)具備較高的素質(zhì)和相關(guān)知識(shí)，而且物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也是必要的前提。實(shí)行酬金制時(shí)，預(yù)算一般都做得非常詳細(xì)，而且服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也比較細(xì)致，比如小區(qū)每天要掃幾遍地，需要雇用多少保潔人員，工資多少；幾分鐘巡邏一次，雇多少保安，工資多少；需要種幾棵樹幾棵花，大約要更換幾個(gè)燈泡等等??事無巨細(xì)均一一交由業(yè)主決定。業(yè)主按照預(yù)算依照個(gè)人所屬面積分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)用，按月支付。這種收費(fèi)方式

包干制是傳統(tǒng)的收費(fèi)形式，它的好處在于，省卻了物業(yè)管理公司與民選的業(yè)主委員會(huì)在某些問題上一直難以調(diào)和的矛盾，比如業(yè)主委員會(huì)對(duì)物管企業(yè)收支賬務(wù)進(jìn)行審核的難題，為業(yè)主節(jié)省了監(jiān)管成本，也給物業(yè)管理公司減輕了精神壓力。這樣做，還有利于防止個(gè)別業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人被收買而變成“維持會(huì)長(zhǎng)”、與物管企業(yè)共同侵害所有業(yè)主的權(quán)益。但這種收費(fèi)方式可能導(dǎo)致“獎(jiǎng)懶罰勤”的結(jié)果，影響實(shí)際服務(wù)質(zhì)量。

這兩種收費(fèi)方式在實(shí)施上也存在著一個(gè)適用范圍，就目前的實(shí)際國(guó)情來講，可能傭金制較適合高檔項(xiàng)目。因?yàn)楦邫n物業(yè)的業(yè)主具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能夠聘請(qǐng)有品牌、能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)且管理規(guī)范的物業(yè)公司，同時(shí)業(yè)主的整體素質(zhì)也比較高，有知識(shí)和能力對(duì)物業(yè)管理的過程進(jìn)行監(jiān)督。包干制對(duì)一些住宅小區(qū)或者公寓等中低價(jià)位的社區(qū)來說則更為適合，因?yàn)檫@些小區(qū)的業(yè)主相對(duì)缺乏精力和專業(yè)知識(shí)去監(jiān)督和甄別物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容。另外，地段好經(jīng)

營(yíng)資源豐富的小區(qū)更適合采用包干制，物業(yè)公司也愿意承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

不管是包干制還是酬金制，反映的都是市場(chǎng)的需要，都是業(yè)主的需求。而且物業(yè)的形態(tài)很多，隨著物業(yè)發(fā)展，也還會(huì)產(chǎn)生其他的模式。業(yè)主有權(quán)選擇自己滿意的物業(yè)公司，物業(yè)公司也可以根據(jù)服務(wù)水平進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，這樣才能雙贏。實(shí)行何種收費(fèi)模式，其根本目的都是一致的，都是要從根本上提高物業(yè)服務(wù)水平，減少業(yè)主與物業(yè)公司的摩擦。如果既能使業(yè)主省心省力，又能保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，當(dāng)然是最理想的選擇。

三、不能讓業(yè)委會(huì)成為“空架子”

這幾天，濟(jì)南中聯(lián)花園的宣傳欄上一份聲明引起了媒體關(guān)注。這份聲明是由小區(qū)業(yè)委會(huì)主任與常務(wù)副主任發(fā)出的，他們表示自己年事已高，精力、能力有限，深感力不勝任，本著為全體業(yè)主負(fù)責(zé)的精神，決定共同辭職。據(jù)悉，該小區(qū)業(yè)委會(huì)僅僅成立一年，業(yè)委會(huì)主任與常務(wù)副主任所發(fā)辭職聲明，讓人們感到很突然。（2006年11月15日《齊魯晚報(bào)》）

其實(shí)，這個(gè)業(yè)委會(huì)的主任與常務(wù)副主任突然辭職，并非聲明中所說的“年事已高”那么簡(jiǎn)單。表面看，業(yè)委會(huì)集體“撂挑子”，直接原因是他們?cè)跒闃I(yè)主維權(quán)過程中不斷遭受“物業(yè)敵視、業(yè)主不滿”的“夾板氣”。究其實(shí)質(zhì)，則有不少深層次原因?！皹I(yè)委會(huì)作為一個(gè)新生事物，其實(shí)有名無實(shí)，是一副空架子”，業(yè)委會(huì)的常務(wù)副主任姚中君先生所言，正中業(yè)委會(huì)軟肋。 事實(shí)上，國(guó)內(nèi)大多業(yè)委會(huì)確是“空架子”。一方面，業(yè)委會(huì)責(zé)權(quán)利嚴(yán)重不對(duì)等。業(yè)委會(huì)大多沒有固定工作場(chǎng)所，沒有辦公經(jīng)費(fèi)，主任們有為全體業(yè)主負(fù)責(zé)的義務(wù)，有與物業(yè)等“抗衡”的責(zé)任，承擔(dān)著很大的壓力，付出艱辛的勞動(dòng)，卻沒有工資報(bào)酬，純屬公益性質(zhì)的義務(wù)勞動(dòng)。另一方面，業(yè)委會(huì)常被一些部門所忽略。如，中聯(lián)花園業(yè)委會(huì)最近一直在竭力與物業(yè)部門交涉取暖問題，有關(guān)部門對(duì)供暖糾紛召開協(xié)調(diào)會(huì)時(shí)，邀請(qǐng)了物業(yè)部門，而不通知業(yè)委會(huì)，讓業(yè)委會(huì)這個(gè)“主角”好不尷尬。

業(yè)委會(huì)成了“空架子”，與現(xiàn)行制度設(shè)計(jì)密切相關(guān)。在我國(guó)，業(yè)委會(huì)和居委會(huì)、村委會(huì)都屬于基層群眾性自治組織。但業(yè)委會(huì)與居委會(huì)、村委會(huì)相比，除了性質(zhì)、地位、義務(wù)、責(zé)任不同外，法律“待遇”上也有相當(dāng)大的差別。如，居委會(huì)與村委會(huì)在履行職能上，都有專門的“組織法”等一系列完善的法律法規(guī)為后盾，都有自己的辦公場(chǎng)所與經(jīng)費(fèi)，責(zé)權(quán)利非常清晰。與此對(duì)比，業(yè)委會(huì)這個(gè)自治組織，明顯缺乏法律保障。目前，我國(guó)2003年出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)委會(huì)有所涉及，但只是明確了業(yè)委會(huì)“出生”的合法性，卻未能給業(yè)委會(huì)以明確的法律地位，也沒有對(duì)業(yè)委會(huì)作出責(zé)權(quán)利界定。不具備法人資格或者主體資格，沒有責(zé)權(quán)利界定，業(yè)委會(huì)和各方溝通時(shí)，必然困難重重。這些，恐怕也是中聯(lián)花園業(yè)委會(huì)集體“撂挑子”的深層次原因。

俗語(yǔ)道，名不正，言不順。在業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間糾紛越來越多、越來越復(fù)雜的背景下，業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益需要業(yè)委會(huì)，構(gòu)建和諧社區(qū)離不開業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)這個(gè)自治組織不能成為“空架子”。筆者以為，有關(guān)方面應(yīng)彌補(bǔ)現(xiàn)有法律的空白，盡快明確業(yè)委會(huì)的法律地位，明確其責(zé)權(quán)利，以便其在解決社區(qū)矛盾中發(fā)揮應(yīng)有作用，更有效地協(xié)調(diào)各方關(guān)系，維護(hù)業(yè)主權(quán)益。筆者建議，應(yīng)著手制訂《社區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織法》，使之與現(xiàn)行的《城市居民委員會(huì)組織法》、《村民委員會(huì)組織法》一道，共同構(gòu)成中國(guó)基層群眾自治的法律體系。 四、對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制包干制的幾點(diǎn)思考 一、對(duì)酬金制和包干制的正確認(rèn)識(shí)

無論是酬金制還是包干制，都是適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的收費(fèi)方式，兩種方式各有利弊，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為包干制比酬金制更合理，或者酬金制比包干制更規(guī)范。

1 、酬金制。酬金制主要是深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展過程中，在借鑒香港等地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上形成的物業(yè)管理收費(fèi)方式，也是目前物業(yè)管理行業(yè)中使用較多的方式。根據(jù) 《 辦法 》 第八條的規(guī)定，“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。”

在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的城市，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的政府指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基本確保了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)之間的合理性，采取酬金制就是物業(yè)管理企業(yè)在利潤(rùn)相對(duì)固定的情況下為業(yè)主提供服務(wù)。對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，結(jié)余仍然歸業(yè)主享有，避免出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)只收費(fèi)不提供相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的情況，規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金制是按照物業(yè)服務(wù)成本支出的一定比例提取的，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避如物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳率過低造成收支不平衡等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

盡管如此，酬金制仍然存在著明顯的局限性，一方面由于利潤(rùn)相對(duì)固定，確保服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)成為物業(yè)管理企業(yè)唯一關(guān)注的重點(diǎn)，企業(yè)在提高管理效益和經(jīng)營(yíng)效益（如節(jié)能降耗、增收節(jié)支）等方面明顯缺乏積極性，一些企業(yè)甚至通過加大成本來提高酬金額度，極大地?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益；另一方面，由于酬金的相對(duì)固定，“賺多賺少都不是自己的”，使物業(yè)管理企業(yè)的合法收益權(quán)受到影響，不利于物業(yè)管理企業(yè)的良性發(fā)展。

2 、包干制。包干制是適應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)需求的另一種收費(fèi)方式。“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，贏余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行包干制，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，就應(yīng)明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在此前提下，贏余和虧損均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與服務(wù)水平的高低、成本控制、經(jīng)營(yíng)能力緊密相關(guān)。