文/宋安成

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動，而這些活動的費(fèi)用需要業(yè)主共同承擔(dān)，即交納物業(yè)管理費(fèi)。在這里，物業(yè)管理的一方主體和需求方是廣大業(yè)主，而在這個過程中，物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)。

參照上海市物業(yè)收費(fèi)分等定級辦法，物業(yè)費(fèi)中大致包括5個部分。其中，綜合管理費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理、物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；保潔費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用；保安費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用；房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)和維修費(fèi)，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用和日常維修費(fèi)用，而物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)大體有兩種形式：包干制和酬金制。目前，大部分小區(qū)適用的仍為包干制，即物業(yè)費(fèi)由業(yè)主按面積交納，盈余或者虧損均由物業(yè)享有或者承擔(dān)，物業(yè)公司也不得以虧損為由要求增加費(fèi)用、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)項(xiàng)目，類似于家庭裝修中的“包工包料”。

酬金制是指，在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金，包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，類似于家庭裝修中的“清包”。

不交物業(yè)費(fèi)肯定是違法的?！段餀?quán)法》第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)”，業(yè)主大會（前期物業(yè)管理期間開發(fā)商代業(yè)主委托）委托物業(yè)公司對小區(qū)共有部分進(jìn)行管理，承擔(dān)管理的費(fèi)用就是業(yè)主的義務(wù)。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條對此更是作出了明確的規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。”但業(yè)主欠費(fèi)違反的是平等的民事法律，物業(yè)公司只能通過訴訟或其它合法的方式維護(hù)權(quán)利，而不能采用類似行政執(zhí)法的強(qiáng)制行為。

實(shí)際上，業(yè)主被選為業(yè)委會成員，是《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主成員權(quán)（選舉權(quán)被選舉權(quán)）的具體體現(xiàn)，是業(yè)主私權(quán)利自治的體現(xiàn)，不能被隨意剝奪。原建設(shè)部的有關(guān)文件和上海市房地局的有關(guān)規(guī)定對此均有一定的限制，現(xiàn)實(shí)中也引發(fā)了一些爭議。不交費(fèi)能否進(jìn)業(yè)委會，按照物權(quán)法的精神，應(yīng)由業(yè)主來決定，如果僅僅通過與法律相悖的部門規(guī)范性法律文件來直接對此作出限制，在一定程度上有失公允。

最近，由市住房保障房屋管理局出臺的《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)的若干意見》中則明確，不交物業(yè)費(fèi)則不能擔(dān)任業(yè)委會委員，“在職”委員還有可能因此而“下崗”。但這樣的規(guī)定，執(zhí)行起來難度較大，物業(yè)公司大都通過訴訟途徑解決。另外，按照《物權(quán)法》精神，已有的業(yè)委會成員，如果不交物業(yè)費(fèi)，是否可以罷免取決于《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定，如果對此沒有具體規(guī)定，不能被罷免，除非國家法律有明確規(guī)定。

應(yīng)分情況而定，按照國家發(fā)改委和建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式分為酬金制與包干制。在酬金制情況下，物業(yè)管理公司收取的物業(yè)費(fèi)除了提取約定的酬金外，實(shí)際是是全體業(yè)主的，物業(yè)公司只是“代管”。除了其提取的酬金外，都屬于全體業(yè)主的，所有在“酬金制”收費(fèi)形式下，物業(yè)管理公司無權(quán)單方減免物業(yè)費(fèi)；而對于“包干制”收費(fèi)情況下，收取費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)公司的，只要能保證物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)，其有權(quán)自行決定減免物業(yè)管理費(fèi)用。

由于物業(yè)服務(wù)公司的管理成本是每年提高的，所以小區(qū)物業(yè)公司提出漲物業(yè)費(fèi)實(shí)際上是正常的，特別是對于“入不敷出”的老舊小區(qū)，所以業(yè)主對此也應(yīng)持理性的態(tài)度，根據(jù)物業(yè)管理公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合小區(qū)管理的成本，判斷漲物業(yè)費(fèi)是否具合理性，實(shí)際上，凡是漲物業(yè)費(fèi)一概反對是不對的，上海一些小區(qū)被“拋盤”成為無人管理小區(qū)，都是物業(yè)費(fèi)“入不敷出”造成的。另一方面，作為物業(yè)服務(wù)公司，提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)與其提供服務(wù)的品質(zhì)相匹配。

這幾種情況往往都是業(yè)主不交納物業(yè)管理費(fèi)最常見的理由，在各個小區(qū)也都有不同程度的存在，物業(yè)公司對此應(yīng)作區(qū)別對待。認(rèn)為物業(yè)公司沒盡到義務(wù)不交費(fèi)是無故拖欠；不交費(fèi)認(rèn)為是維護(hù)自己權(quán)利屬于維權(quán)方式不當(dāng)；對物業(yè)公司工作不認(rèn)可說明物業(yè)公司服務(wù)不到位或業(yè)主有誤解。對于不同的拖欠理由物業(yè)公司均應(yīng)做相應(yīng)的溝通與解釋，不宜全部通過訴訟手段解決。而作為業(yè)主因上述理由不交物業(yè)費(fèi)，一般難以得到法院的支持。

物業(yè)公司服務(wù)到不到位，應(yīng)根據(jù)本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行評判，比如，按照合同約定，樓道垃圾桶一天要清倒2次，只要物業(yè)做到了，即已到位，業(yè)主認(rèn)為其不到位，應(yīng)提供一天沒有清倒到2次的確實(shí)證據(jù)，這才具有說服力。

今年10月1日生效的最高人民法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)的司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，人民法院不予支持。這意味著，今后物業(yè)公司所謂“自己提供了事實(shí)服務(wù)，所以有權(quán)收費(fèi)”的說法，將失去法律依據(jù)。

一到年底，物業(yè)公司紛紛加大了催收物業(yè)費(fèi)的力度，但對于物業(yè)費(fèi)該不該交、物業(yè)費(fèi)該怎么交的話題，也是在一個又一個小區(qū)，一茬接一茬地往復(fù)不息，或許用“老生常談”四字形容并不為過，只是誰也沒爭出個是非曲直來。都說物業(yè)費(fèi)是物業(yè)的賬、業(yè)主的秤，圍繞著這三個字，矛盾爭論不斷上演，或許其間更多的是物業(yè)的怨和業(yè)主的惑。