1.房地產(chǎn)公司售后回購

　　房地產(chǎn)公司采取售后回購方式銷售房子，是否需要交營業(yè)稅？對企業(yè)所得稅及土地增值稅的影響？如果按融資費(fèi)用處理，是否需要取得發(fā)票？

　　專家回復(fù)：

　　售后回購的方式銷售不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分為兩個業(yè)務(wù)，一個是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，一個是購入不動產(chǎn)。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)環(huán)節(jié)需要交納營業(yè)稅、土地增值稅。企業(yè)所得稅按下面的法規(guī)處理：

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）第一條第三款規(guī)定，采用售后回購方式銷售的，銷售的商品按售價確認(rèn)收入，回購的商品作購進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價格大于原售價的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。

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　　從上述來看，要看是否符合收入的確認(rèn)條件，如果目的是融資，比如非公允價回購，則按不確認(rèn)銷售收入處理。如果按融資處理，回購期間是應(yīng)當(dāng)有發(fā)票的。

　　營業(yè)稅、土地增值稅沒有相關(guān)不征稅政策。實(shí)務(wù)中如果有這類業(yè)務(wù)，建議和稅務(wù)機(jī)關(guān)商議處理。

　　2.土地增值稅問題

　　我是一家酒店，我們老板同時做房地產(chǎn)，酒店其中有一塊地是老板個人名字的，在2014年用這塊地開發(fā)了商品房，其中有門臉，老板現(xiàn)在想把門臉給酒店經(jīng)營，請問：怎樣才能合理避稅，門臉給酒店經(jīng)營不能走銷售商品房，如果走銷售商品房那就和賣給外人沒有區(qū)別了，備注：老板是酒店股東之一，也是房地產(chǎn)開發(fā)公司股東之一

　　專家回復(fù)：

　　不知道現(xiàn)在房屋是在房地產(chǎn)公司還是老板個人名下，可以以房屋投資入股的方式投入到酒店，可以免征營業(yè)稅，如果房屋在房地產(chǎn)公司名下，只能免征營業(yè)稅，不能免征土地增值稅，如果在老板個人名下可以免征營業(yè)稅和土地增值稅。

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）第一條規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。

　　《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。

　　《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規(guī)定， 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。【房企財稅微信：fdccspx】

　　根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)或個人用房產(chǎn)或土地投資，不征收營業(yè)稅；個人用房產(chǎn)或土地投資，如果被投資企業(yè)不是房地產(chǎn)企業(yè)，個人可以免交土地增值稅；如果被投資企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)，個人要交納土地增值稅；

　　企業(yè)用房產(chǎn)或土地投資，如果投資企業(yè)和被投資企業(yè)雙方都不是房地產(chǎn)企業(yè)，則投資企業(yè)免交土地增值稅；如果投資企業(yè)和被投資企業(yè)有一方是房地產(chǎn)企業(yè)，則投資企業(yè)要交納土地增值稅；

　　個人所得稅、企業(yè)所得稅和印花稅沒有稅收優(yōu)惠政策。