| 個體工商戶性質(zhì)變更為有限公司性質(zhì)的企業(yè)名稱房產(chǎn)證涉稅問題 答疑日期:2013-01-22 問： 房產(chǎn)證變更需要繳納有關(guān)稅收嗎？ 我縣有一名優(yōu)茶廠（原注冊類型為個體工商戶，法人代表為丈夫名字），現(xiàn)已到工商局辦理變更手續(xù)（變更為有限公司，股東為夫妻兩人，各占80%和20%的股權(quán)）。問題是現(xiàn)在企業(yè)為辦理貸款事宜，需把原個體工商戶性質(zhì)的企業(yè)名稱房產(chǎn)證變更為有限公司性質(zhì)的企業(yè)名稱房產(chǎn)證，這中間是否需要繳納有關(guān)稅收(如營業(yè)稅、所得稅、契稅等）？執(zhí)行依據(jù)是什么？謝謝 稅務(wù)咨詢解答： 《個體工商戶條例》第二條規(guī)定，有經(jīng)營能力的公民，依照本條例規(guī)定經(jīng)工商行政管理部門登記，從事工商業(yè)經(jīng)營的，為個體工商戶。個體工商戶可以個人經(jīng)營，也可以家庭經(jīng)營。個體工商戶的合法權(quán)益受法律保護，任何單位和個人不得侵害。 《民法通則》第二十九條規(guī)定，個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶的債務(wù)，個人經(jīng)營的，以個人財產(chǎn)承擔(dān)；家庭經(jīng)營的，以家庭財產(chǎn)承擔(dān)。 《公司法》的規(guī)定，有限責(zé)任公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產(chǎn)，享有法人財產(chǎn)權(quán)，其股東以其認繳的出資額為限對公司承擔(dān)有限責(zé)任。 因此，個體工商戶與有限責(zé)任公司分屬兩種不同的經(jīng)濟實體，對債權(quán)人承擔(dān)不同程度的責(zé)任。國內(nèi)目前絕大多數(shù)地區(qū)不受理個體工商戶直接變更為有限責(zé)任公司的登記。 個體工商戶改制為有限責(zé)任公司，一般的做法是先按照《個體工商戶條例》、《個個體工商戶登記管理辦法》的規(guī)定注銷個體工商戶，再按照《公司法》、《公司登記管理條例》等規(guī)定登記設(shè)立新的有限責(zé)任公司。 案例所述問題涉及兩方面：1、個體工商戶注銷，將個體工商戶名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給經(jīng)營者個人的涉稅問題，2、個人將房產(chǎn)投資設(shè)立有限責(zé)任公司的涉稅問題。 1、個體工商戶注銷，房產(chǎn)轉(zhuǎn)至經(jīng)營者個人名下涉稅問題 《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定： 第三條 條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為（以下稱應(yīng)稅行為）。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)。 前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。 按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，個體工商戶也不需繳納土地增值稅。 個體工商戶的法律地位等同于自然人。因此，個體工商戶注銷，將個體工商戶名下房產(chǎn)變更至經(jīng)營者個人名下時，房產(chǎn)的所有權(quán)屬未發(fā)生變化。個體工商戶不需繳納營業(yè)稅。 《關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅[2012]82號）規(guī)定： 六、個體工商戶的經(jīng)營者將其個人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營者個人名下，免征契稅。 因此，個體工商戶注銷時，將個體工商戶名下房產(chǎn)轉(zhuǎn)到經(jīng)營者個人名下，免征契稅。 《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[1991]155號）規(guī)定： 十、"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"稅目中"財產(chǎn)所有權(quán)"轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍如何劃定？ "財產(chǎn)所有權(quán)"轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。 根據(jù)上述規(guī)定，個體工商戶注銷，將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)至經(jīng)營者名下時，房產(chǎn)所有權(quán)實質(zhì)上并未發(fā)生變更，不需繳納印花稅。但經(jīng)營者取得新的房產(chǎn)證，應(yīng)按"權(quán)利、許可證照"貼花。 2、個人將房產(chǎn)投資設(shè)立有限責(zé)任公司涉稅問題 《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規(guī)定： 一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。 據(jù)此，個人將房產(chǎn)投資設(shè)立公司，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定： 五、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）規(guī)定： 一?關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資?聯(lián)營的征免稅問題 對于以房地產(chǎn)進行投資?聯(lián)營的,投資?聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資?聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅?對投資?聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅? 根據(jù)上述規(guī)定，個人以房產(chǎn)投資設(shè)立公司，符合上述規(guī)定的免征土地增值稅。 《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[1991]155號）規(guī)定： 十、"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"稅目中"財產(chǎn)所有權(quán)"轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍如何劃定？ "財產(chǎn)所有權(quán)"轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。 據(jù)此，個人以房產(chǎn)投資設(shè)立公司，投資協(xié)議應(yīng)按"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"貼花。 《契稅暫行條例實施細則》規(guī)定： 第八條 土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅： ?。ㄒ唬┮酝恋?、房屋權(quán)屬作價投資、入股； 因此，個人以房產(chǎn)投資設(shè)立公司，公司應(yīng)繳納契稅。 根據(jù)《個人所得稅法》及其相關(guān)規(guī)定，個人以房產(chǎn)投資設(shè)立公司，應(yīng)按"財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得"繳納個人所得稅。 |
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