案件結(jié)果:勝訴 一、關(guān)于一棟停車(chē)樓的承租與轉(zhuǎn)租。 本案糾紛的起源是位于北京的一棟停車(chē)樓一層(以下簡(jiǎn)稱(chēng):案涉房屋》,該房屋由某企業(yè)享有使用權(quán),該企業(yè)有意將案涉房屋出租獲益,遂找到了某中介公司,該企業(yè)承諾案涉房屋屬于合法建筑,可用于商業(yè)經(jīng)營(yíng),且提供了街道辦的相應(yīng)批復(fù)。于是,該企業(yè)與中介公司簽訂了租賃合同,并約定中介公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)。 中介公司承租案涉房屋后,未經(jīng)任何改建裝修即將案涉房屋分兩個(gè)區(qū)域分別租賃給一家餐飲公司以及一家快遞公司,并分別簽訂了租賃合同。 二、突擊的檢查與突來(lái)的強(qiáng)拆,經(jīng)營(yíng)被迫終止。 兩家次承租人根據(jù)租賃合同入駐案涉房屋,支付了承租費(fèi)用,就此開(kāi)展正常經(jīng)營(yíng)。但是,案涉房屋所在地的街道辦收到周邊居民關(guān)于擾民的舉報(bào),多次來(lái)到案涉房屋處檢查,并最終確定案涉房屋為違法加蓋,責(zé)令限期拆除,否則將實(shí)施強(qiáng)拆。 中介公司多方奔走請(qǐng)示,仍未改變結(jié)局,案涉房屋被拆除,兩家次承租人的經(jīng)營(yíng)都被迫終止,紛紛向中介公司要求賠償。中介公司幾經(jīng)周折,平息了自己與快遞公司的糾紛;對(duì)于餐飲公司要求百萬(wàn)余元的賠償,中介公司已然無(wú)力解決。 三、糾紛起,中介公司委托金訴發(fā)函、應(yīng)訴 中介公司既面臨與承租企業(yè)的租賃合同不能繼續(xù)履行,需要主張權(quán)益,彌補(bǔ)損失;又面臨餐飲公司的高額索賠,自身的損失正在無(wú)限擴(kuò)大。在這種情況下,中介公司委托了金訴應(yīng)對(duì)該糾紛。 金訴接受中介公司委托后,快速了解了案件材料,及時(shí)向承租企業(yè)發(fā)函明晰了雙方權(quán)責(zé);又向餐飲公司發(fā)函確定合同解除期限,確定損失范圍并表明調(diào)解意向。同時(shí),對(duì)于餐飲公司的起訴全面梳理證據(jù)材料,制定了代理方案,積極應(yīng)訴。 餐飲公司主張我方委托人需退還租金、賠償損失近兩百萬(wàn)元,且我方委托人的法定代表人需對(duì)前述金額承擔(dān)連帶責(zé)任等。 對(duì)此,金訴在一審過(guò)程中,向法院申請(qǐng)了調(diào)查取證,明確了案涉房屋并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,依法不能對(duì)外租賃,租賃合同應(yīng)為無(wú)效合同;而我方委托人承租、轉(zhuǎn)租的前提都是承租企業(yè)明確案涉房屋可用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)且提供了證明材料,我方委托人亦全部提供給了餐飲公司;且從始至終未對(duì)案涉房屋進(jìn)行裝修改建,我方委托人對(duì)租賃合同無(wú)效并無(wú)過(guò)錯(cuò);反而是餐飲公司在承租過(guò)程中違規(guī)裝修,經(jīng)營(yíng)擾民,直至最終被強(qiáng)拆,餐飲公司存在重大過(guò)錯(cuò);且其主張的損失明顯證據(jù)不足。金訴主要從前述方面出發(fā),提供我方證據(jù)、詳細(xì)梳理、辨別對(duì)方證據(jù),擬定質(zhì)證意見(jiàn)、向法院明確案件事實(shí)以及我方觀點(diǎn)。 案件結(jié)果: 最終,一審確認(rèn)租賃合同無(wú)效,而對(duì)于餐飲公司的其他訴求支持不足70%,我方委托人的法定代表人更是無(wú)需承擔(dān)連帶責(zé)任。 一審判決后,餐飲公司不服提起上訴,請(qǐng)求確認(rèn)租賃合同有效,并全額賠償其主張的損失,我方委托人的法定代表人需承擔(dān)連帶責(zé)任。但是在二審開(kāi)庭后,餐飲公司撤回了上訴,一審判決生效。 一、關(guān)于租賃合同的效力。在出租和承租房屋過(guò)程中一定要注意房屋的合法性,避免后續(xù)糾紛。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條等規(guī)定,如果房屋沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證,則租賃合同基本會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。 二、關(guān)于申請(qǐng)法院調(diào)查取證的重要性。在實(shí)踐中,對(duì)于案件的關(guān)鍵性證據(jù),因?yàn)榭陀^原因可能當(dāng)事人或者代理人并不能獲取,則需要及時(shí)向法院提交調(diào)查取證申請(qǐng),調(diào)取關(guān)鍵證據(jù),方便后續(xù)事實(shí)認(rèn)定。 三、關(guān)于發(fā)函明確權(quán)利的重要性。一般租賃合同糾紛案件從立案到開(kāi)庭具有一段時(shí)間,但是在這期間,不能只是被動(dòng)等待,可以主動(dòng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人發(fā)函,明確租賃合同解除、終止日期、雙方的損失范圍等,并保留發(fā)送憑證,以便取證。 結(jié)合本案,金訴律師還要提醒大家: 因房屋租賃合同引起的糾紛,不管是合同有效的違約、還是合同的解除、無(wú)效等,可能都會(huì)涉及到如租金、履約保證金、改建費(fèi)用、裝飾裝修費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用等相關(guān)款項(xiàng)的主張,而相關(guān)款項(xiàng)主張的合法性一般都有法律規(guī)定,主張的證據(jù)也需要仔細(xì)辨別,詳細(xì)梳理,才能全面應(yīng)對(duì)。 排版編輯丨夏悅聞 文案編輯丨許媛玥 |
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