在以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋買賣合同糾紛中，認(rèn)定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，繼續(xù)履行合同，不會(huì)侵害國家利益和社會(huì)公共利益，不應(yīng)將《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條認(rèn)為是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定調(diào)整的是直接以國有土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的買賣行為，而并非房屋買賣行為，不應(yīng)用于認(rèn)定劃撥土地上的房屋買賣合同效力。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！?該批準(zhǔn)、審批行為僅是物權(quán)變動(dòng)的必要條件，而并非《房屋買賣合同》生效的條件。

本案中，合同主要權(quán)利義務(wù)履行完畢已超過20年，現(xiàn)合同標(biāo)的的價(jià)值已遠(yuǎn)超其購買價(jià)格，且買方早已將合同標(biāo)的出賣給第三人，當(dāng)事人要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的訴訟請(qǐng)求有違誠實(shí)信用原則和公平原則。

【 案 件 名 稱 】

劉合某、北京市農(nóng)工商開發(fā)貿(mào)易公司確認(rèn)合同無效糾紛一案

【 當(dāng) 事 人 】

再審申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）：劉合某

被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）：北京市農(nóng)工商開發(fā)貿(mào)易公司

原審第三人：北京金方貿(mào)易公司

北京市農(nóng)工商開發(fā)貿(mào)易公司向一審法院起訴請(qǐng)求：

1.確認(rèn)金方公司代表農(nóng)工商公司與劉合某于1994年10月30日簽訂的《協(xié)議書（代合同）》無效；

2.訴訟費(fèi)由劉合某負(fù)擔(dān)。

2011年3月30日，一審法院作出（2011）二中民破字第07680-1號(hào)民事裁定書，受理農(nóng)工商公司破產(chǎn)清算申請(qǐng)一案。同日，一審法院作出（2011）二中民破字第07680-2號(hào)民事裁定書及決定書，宣告申請(qǐng)人農(nóng)工商公司破產(chǎn)，其中載明由于經(jīng)營虧損，農(nóng)工商公司于2010年11月30日停止經(jīng)營，2011年1月18日，經(jīng)北京市企業(yè)兼并破產(chǎn)和職工再就業(yè)工作協(xié)調(diào)小組批準(zhǔn)，成立了北京市農(nóng)工商開發(fā)貿(mào)易公司清算組，并指定孫紅軍為破產(chǎn)管理人組長。

1994年10月30日，金方公司作為甲方與劉合某作為乙方簽訂《協(xié)議書（代合同）》，約定甲方為解決綜合樓建房資金不足，根據(jù)公司集資建房的意見，決定在公司內(nèi)部以及合作單位集資，經(jīng)與乙方協(xié)商，本著平等互利的原則，乙方投資與甲方同建綜合樓，具體協(xié)議如下：一、建房地點(diǎn)：北京市豐臺(tái)區(qū)左安門外南方莊68號(hào)；二、甲方根據(jù)乙方投資金額，經(jīng)協(xié)商：甲方將綜合樓第二層1384㎡的二分之一（南側(cè)）692㎡（見附圖），以5250元/㎡產(chǎn)權(quán)出讓給乙方，總金額3633000元；三、付款方式：協(xié)議簽訂以后，于一九九五年二月二十八日前乙方付給甲方；四、甲方保證房屋于一九九四年十一月十五日交付使用……；五、乙方按協(xié)議規(guī)定金額付清全部款項(xiàng)后，即擁有協(xié)議規(guī)定的房屋產(chǎn)權(quán)，乙方有權(quán)轉(zhuǎn)讓出售本協(xié)議規(guī)定的房產(chǎn)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦好有關(guān)手續(xù)；……。劉合某接收涉案房屋后，自述于2008年4月將房屋轉(zhuǎn)賣給嚴(yán)國富。

一審法院審理期間，經(jīng)詢?nèi)疆?dāng)事人，均一致認(rèn)可1994年10月30日，金方公司作為甲方與劉合某作為乙方簽訂的《協(xié)議書（代合同）》的簽訂主體為農(nóng)工商公司及劉合某。

涉案房屋所在的北京市豐臺(tái)區(qū)左安門外南方莊68號(hào)樓已經(jīng)取得房屋所有權(quán)登記，登記房屋所有權(quán)人為農(nóng)工商公司，房屋所有權(quán)證號(hào)為：京房權(quán)證豐國字第××號(hào)，土地使用權(quán)為劃撥取得。

一審法院向北京市國土資源局豐臺(tái)分局致函詢問北京市豐臺(tái)區(qū)左安門外南方莊68號(hào)房屋是否可分割部分產(chǎn)權(quán)并辦理轉(zhuǎn)移登記，及本案所涉合同是否可作為轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)。該局回函表示：上述房屋對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)未辦理有償使用手續(xù)，也未繳納土地出讓金。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的前提是完成土地有償使用手續(xù)，根據(jù)相關(guān)法律及規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)先辦理土地使用權(quán)有償使用手續(xù)，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。在法院認(rèn)定涉案合同有效的前提下，可以作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)，但需雙方到交易部門簽訂《存量房網(wǎng)簽合同》或依據(jù)法院生效法律文書辦理。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)有二，其一為《協(xié)議書（代合同）》的性質(zhì)問題，其二為該合同是否有效的問題。

關(guān)于《協(xié)議書（代合同）》的性質(zhì)，從農(nóng)工商公司與劉合某簽訂的協(xié)議書約定看，劉合某在支付固定款項(xiàng)后取得在建房屋的固定面積所有權(quán)，雙方之間并不存在共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤合作開發(fā)房地產(chǎn)的事實(shí)，故一審法院認(rèn)定該合同性質(zhì)為房屋買賣合同。

關(guān)于《協(xié)議書（代合同）》是否有效的問題?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。第四十五條規(guī)定，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）領(lǐng)有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條的規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)上述法律規(guī)定，劃撥土地上所建房屋未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓。本案中，涉訴房屋涉及的土地為劃撥性質(zhì)，根據(jù)法律規(guī)定，雙方在買賣房屋時(shí)，應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。因雙方當(dāng)事人簽訂的《協(xié)議書（代合同）》未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定為無效。

一審法院依照《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第二十一條、第二十五條第一款第七項(xiàng)，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款之規(guī)定，判決：農(nóng)工商公司與劉合某于1994年10月30日簽訂的《協(xié)議書（代合同）》無效。案件受理費(fèi)35864元，由劉合某負(fù)擔(dān)。

二審期間，劉合某提交了證據(jù)，二審法院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。劉合某出示了建設(shè)工程規(guī)劃許可證（92）市規(guī)建字2511號(hào)、建設(shè)工程開工證、證人張某和劉小菊的證言，用于證明金方公司已經(jīng)代農(nóng)工商公司向北京市國土資源局繳納土地出讓金300萬元。農(nóng)工商公司、金方公司不認(rèn)可證據(jù)的內(nèi)容和證明目的。劉合某出示了關(guān)于聯(lián)合興建華農(nóng)商貿(mào)大廈協(xié)議書，用于證明涉案合同已履行完畢，不應(yīng)認(rèn)定為無效。農(nóng)工商公司、金方公司不認(rèn)可證明目的。二審法院向北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)致函詢問金方公司、農(nóng)工商公司是否為籌建位于北京市豐臺(tái)區(qū)左安門外南方莊68號(hào)華文綜合樓向當(dāng)時(shí)的北京市國土資源局繳納土地出讓金300萬元左右。該委回函表示：在金方商貿(mào)大廈項(xiàng)目土地出讓合同的檔案中保存有北京市土地管理局出具的記載“北京金方貿(mào)易大廈籌建處交納預(yù)收土地出讓金人民幣300萬元”的《北京市行政事業(yè)單位統(tǒng)一銀錢收據(jù)》復(fù)印件。從票據(jù)記載內(nèi)容及所涉項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同約定內(nèi)容看，該300萬元款項(xiàng)應(yīng)屬金方貿(mào)易大廈預(yù)交的土地出讓金。由此可見，該300萬元款項(xiàng)并非為劉合某主張的涉案綜合樓繳納的土地出讓金。因此，二審法院對(duì)劉合某提交的證據(jù)不予采信。

金方公司向北京市國土資源局繳納的300萬元并非本案涉案房屋所涉土地的出讓金，涉案合同買賣的房屋所涉的土地仍然為劃撥性質(zhì)。雖然涉案合同涉及房屋的買賣，但根據(jù)房地一體的原則，不能將房屋的所有權(quán)與所占土地的使用權(quán)割裂起來看待。根據(jù)法律規(guī)定，劃撥土地上所建房屋未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓。涉案合同買賣劃撥土地上的房屋，但未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，因此應(yīng)認(rèn)定為無效。

依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)35864元，由劉合某負(fù)擔(dān)。

再審期間，各方當(dāng)事人未向本院提交新的證據(jù)。本院對(duì)原審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是案涉《協(xié)議書（代合同）》是否有效。

本案《協(xié)議書（代合同）》系農(nóng)工商公司與劉合某基于真實(shí)意思表示簽訂。原判決是依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條的規(guī)定，判決《協(xié)議書（代合同）》無效。對(duì)此，本院認(rèn)為：

第一，原判決依據(jù)的相關(guān)規(guī)定不應(yīng)理解為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條的規(guī)定，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無效?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！钡谒氖鍡l規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）領(lǐng)有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理?！鄙鲜鰲l文均未明確規(guī)定違反該條文的行為無效。且在以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛中，認(rèn)定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，繼續(xù)履行合同，不會(huì)侵害國家利益和社會(huì)公共利益。故不應(yīng)將《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條理解為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，即便《協(xié)議書（代合同）》違反該兩條規(guī)定，亦不屬于《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”該條規(guī)定規(guī)范的是直接以國有土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的買賣行為，并非房屋買賣行為，而本案《協(xié)議書（代合同）》的性質(zhì)為房屋買賣合同，故該規(guī)定不應(yīng)適用于本案合同效力的認(rèn)定。

第二，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批、批準(zhǔn)并非《協(xié)議書（代合同）》生效的條件?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑鍡l規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！睋?jù)此，是否登記或者交付，只影響物權(quán)變動(dòng)的效力，并不影響合同的效力。雖然《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！薄吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：……”，但該批準(zhǔn)、審批行為僅是物權(quán)變動(dòng)的必要條件，并不影響房屋買賣合同的效力。

第三，認(rèn)定《協(xié)議書（代合同）》無效有違誠實(shí)信用原則和公平原則?！秴f(xié)議書（代合同）》基于劉合某和農(nóng)工商公司的真實(shí)意思表示簽訂，第五條明確約定劉合某付清全部款項(xiàng)后即擁有房屋的所有權(quán)，有權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售房產(chǎn)，農(nóng)工商公司應(yīng)協(xié)助辦好有關(guān)手續(xù)?！秴f(xié)議書（代合同）》簽訂后，劉合某履行了付款義務(wù)，農(nóng)工商公司亦實(shí)際交付標(biāo)的房屋，合同主要權(quán)利義務(wù)履行完畢已超過20年?，F(xiàn)農(nóng)工商公司起訴要求確認(rèn)《協(xié)議書（代合同）》無效，違反合同約定，有違誠實(shí)信用原則。標(biāo)的房屋現(xiàn)值已遠(yuǎn)超20多年前的購買價(jià)格，且在農(nóng)工商公司認(rèn)可的情況下，劉合某早已將房屋出售，認(rèn)定合同無效將對(duì)劉合某及其后買受人造成巨大損失，有違公平原則。

故本院認(rèn)為，《協(xié)議書（代合同）》基于雙方真實(shí)意思表示簽訂，并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。原判決認(rèn)定《協(xié)議書（代合同）》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效，適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

此外，劉合某主張?jiān)袥Q認(rèn)定農(nóng)工商公司具有訴訟主體資格有誤。本院認(rèn)為，根據(jù)一審法院認(rèn)定的事實(shí)，一審期間三方當(dāng)事人均一致認(rèn)可《協(xié)議書（代合同）》的簽訂主體為農(nóng)工商公司及劉合某，劉合某在二審上訴理由中未就一審法院認(rèn)定的上述事實(shí)提出不同意見，亦未在二審期間就農(nóng)工商公司的合同地位及訴訟地位問題提出異議。故劉合某主張農(nóng)工商公司不具有訴訟主體資格，缺乏事實(shí)依據(jù)。

綜上所述，劉合某的再審請(qǐng)求成立，應(yīng)予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款、第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市高級(jí)人民法院（2018）京民終285號(hào)民事判決及北京市第二中級(jí)人民法院（2017）京02民初94號(hào)民事判決；

二、駁回北京市農(nóng)工商開發(fā)貿(mào)易公司確認(rèn)《協(xié)議書（代合同）》無效的請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)35864元，二審案件受理費(fèi)35864元，均由被申請(qǐng)人北京市農(nóng)工商開發(fā)貿(mào)易公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

案號(hào)：（2019）最高法民再235號(hào)