自己花120萬買了一套自建房，拆遷賠償時(shí)卻只賠了21萬！買房人巨虧，于是將前業(yè)主告上法庭，要求法院判定購房無效。法院判了，購房協(xié)議還真無效，要求前業(yè)主將120萬房款返還給買家。

近日，中國(guó)文書網(wǎng)披露了北京市大興區(qū)人民法院審理的一起農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案。

據(jù)判決書顯示，2017年年11月6日，原告謝某和被告錢某簽署了《協(xié)議書》，約定錢某將其所有的位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)的房屋轉(zhuǎn)讓給謝某，約定價(jià)格人民幣120萬元，錢某保證對(duì)出售的房基地?fù)碛歇?dú)立土地使用權(quán)，并向原告提供了村委會(huì)的證明及原房主的房屋買賣協(xié)議書為證，證明房屋及宅基地的合法來源。謝某依約支付了全部合同款項(xiàng)。

2019年，謝某因購買宅院所處地塊被列入北京新機(jī)場(chǎng)噪聲區(qū)治理范疇，2019年11月9日，謝某簽署補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，才發(fā)現(xiàn)錢某轉(zhuǎn)讓的宅院并非合法的宅基地使用權(quán)，也不屬于合法的建筑物。謝某認(rèn)為錢某的行為屬于嚴(yán)重的欺詐行為，給自己造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

因此，謝某向法院提起了訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)雙方2017年11月6日簽署的《協(xié)議書》無效，返房款120萬元，并自2017年12月8日起至實(shí)際支付之日止，按一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率標(biāo)準(zhǔn)支付利息；請(qǐng)求判令被告向原告支付因被告導(dǎo)致合同無效的損失5萬元。

對(duì)于謝某的指控，錢某辯稱，他不同意謝某的全部訴訟請(qǐng)求。錢某認(rèn)為，自己在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，已經(jīng)告知了權(quán)屬狀況和風(fēng)險(xiǎn)，謝某自愿承擔(dān)合同無效的風(fēng)險(xiǎn)，因此自己不存在欺詐的情形?，F(xiàn)在房屋已被拆除，謝某也領(lǐng)了拆遷款，無權(quán)再主張合同無效。錢某還認(rèn)為謝某即使要求撤銷也超過了法律所規(guī)定的除斥期間，謝某的行為違背了民事行為最基本的誠信原則。

法院審理后認(rèn)定，2017年11月6日，錢某（賣方，甲方）與謝某（買方，乙方）在孫某的介紹下簽訂《協(xié)議書》，約定，錢某以120萬元的價(jià)格將位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)小店街42號(hào)院出售給謝某，院落東至孫鳳學(xué)、西至孫俊田、南至孫小兵、北至大道；甲乙保證對(duì)出售的房基地?fù)碛歇?dú)立土地使用權(quán)；如遇國(guó)家征地或拆遷，甲方自愿放棄該房基地所產(chǎn)生的一切利益，所有權(quán)由乙方行使和享有，拆遷時(shí)，甲方需配合乙方辦理拆遷相關(guān)事宜?！瓍f(xié)議落款處由甲、乙雙方簽字確認(rèn)，并有錢某按捺手印。同日，錢某出具收條，載明收到購房款120萬元。

庭審中，謝雷稱其與楊柯共同購買的院落，經(jīng)詢問，謝雷陳述購房時(shí)，其與楊柯合伙購買此房屋。

法院認(rèn)為，謝某提交的村民委員會(huì)出具的《證明》以及孫小兵和王浩之間簽署的《房屋買賣協(xié)議書》一份，證明錢某所轉(zhuǎn)讓的房屋屬于農(nóng)村宅基地和房屋以及來源。

錢某對(duì)《證明》的真實(shí)性認(rèn)可，但其認(rèn)為此證明恰恰說明了雙方在簽署協(xié)議交易房屋時(shí)已經(jīng)告知了謝某房屋的原始權(quán)屬狀態(tài)，村委會(huì)也確認(rèn)了宅基地土地使用權(quán)是王強(qiáng)，謝某應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的來源是明知的；《房屋買賣協(xié)議書》的真實(shí)性認(rèn)可，此協(xié)議書是在交易時(shí)由其提供給謝某的，同時(shí)也說明了房屋確實(shí)是經(jīng)過了幾手后，才在王浩手中購買得來的，后轉(zhuǎn)讓給謝某的。

庭審中，錢某申請(qǐng)證人孫某出庭作證，孫某稱其是雙方的中間人，其聽說錢某要賣房，謝某和楊柯又想要投資，便詢問謝某和楊柯是否要買房，并向二人說明了房屋的來源及投資的風(fēng)險(xiǎn)，謝某和楊柯考慮后決定買房；之后雙方簽訂協(xié)議的時(shí)候是在孫某經(jīng)營(yíng)的飯店內(nèi)簽署的，但是簽署現(xiàn)場(chǎng)孫某沒有在場(chǎng)。

對(duì)此，謝某認(rèn)可證人陳述的是買賣房屋的過程，但是不認(rèn)可告知過風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，買房時(shí)小店村是否拆遷都不清楚。錢某認(rèn)可證人所述，孫某作為中間人已經(jīng)和謝某一方說明了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，并告知了謝某一方房屋的權(quán)屬。

法院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立合同應(yīng)遵守法律法規(guī)，不得違反國(guó)家法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益。按照我國(guó)土地管理法的相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，集體土地上房屋的買賣依賴于土地使用權(quán)的有效轉(zhuǎn)讓，否則該買賣行為無效。

根據(jù)庭審查明的事實(shí)，錢某和謝某均不屬于該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方買賣行為未經(jīng)過區(qū)（縣）級(jí)以上政府部門批準(zhǔn)，故該買賣行為違反國(guó)家法律關(guān)于農(nóng)村土地禁止轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。

合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

因雙方的買賣合同無效，謝某應(yīng)當(dāng)返還所購買的院落，錢某應(yīng)返還謝某、楊柯購房款120萬元，楊柯表示由謝某一并主張，其不參與本案訴訟，故錢某應(yīng)返還謝某上述購房款。

另買賣的院落已經(jīng)拆遷，已經(jīng)不具備返還條件，院落及房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)化為拆遷補(bǔ)償款，謝某應(yīng)將所獲得的213231元拆遷款返還給錢某，相互抵銷后，錢某應(yīng)返還謝某986769元。

另即便由錢某在上述院落內(nèi)拆遷，因其亦非合法宅基地使用權(quán)人，其也不可能獲得比謝某參與拆遷更多的補(bǔ)償款，故對(duì)于院落拆遷所得并無影響。

關(guān)于謝某要求按照一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算利息的請(qǐng)求，因其在買賣農(nóng)村房屋過程中存在過錯(cuò)，故法院對(duì)此主張不予支持。

最終，一審法院判決，謝某與錢某簽訂的落款日期為2017年11月6日的《協(xié)議書》無效；錢某于本判決生效后十日內(nèi)返還給謝某986769元；駁回謝某的其他訴訟請(qǐng)求。