律師介紹

王玉臣(金牌律師)

·北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人

·北京市律協(xié)土地與房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會委員

·北京法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事

·央視《社會與法》特邀嘉賓

前段時(shí)間，一則“婚房爛尾10年業(yè)主住進(jìn)毛坯房”的新聞沖上熱搜，查看相關(guān)熱搜的詳細(xì)情況后，發(fā)現(xiàn)這個(gè)爛尾小區(qū)并不是一家業(yè)主當(dāng)初為了結(jié)婚去買房，而大家最終都是錢房兩空，家庭支離破碎！

不只是近幾年?duì)€尾樓才頻繁出現(xiàn)在大眾的視野，其實(shí)，爛尾樓的現(xiàn)象一直存在，這幾年因?yàn)橐咔榈年P(guān)系，大家的收入銳減，導(dǎo)致爛尾樓糾紛現(xiàn)象越來越凸顯！進(jìn)而引發(fā)了去年“停貸”熱點(diǎn)事件，也促進(jìn)了國家在房產(chǎn)領(lǐng)域的一些政策改革！

但是，即使樓市政策再怎么變革，爛尾樓都不會短期內(nèi)消失，并且很長一段時(shí)間內(nèi)，依舊會持續(xù)存在。

那么，這兩年剛需購房的購房人無論如何都要在買房的時(shí)候小心謹(jǐn)慎，為了避免買到爛尾樓，這些要點(diǎn)你一定要清楚！

如何避免買到爛尾樓？

對開發(fā)商有基本的調(diào)查和了解

購買房子的時(shí)候，選擇開發(fā)商很重要，安全可靠的開發(fā)商是保證房子按時(shí)交付的保證。所以，在買房時(shí)，要對開發(fā)商以及開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司、股東進(jìn)行審查。

看看開發(fā)商及關(guān)聯(lián)公司以往是否存在對外欠債、爛尾樓、拖欠工程款、商品房逾期交房等情況。這個(gè)步驟很簡單，可以通過中國裁判文書網(wǎng)進(jìn)行核實(shí)！

五證很重要

買房之前基本的常識一定要知道，沒有五證的房子買不得。很多人在買房的時(shí)候糊里糊涂，不知道還有五證這個(gè)東西，過去就問了價(jià)格，看了方位，感覺還不錯(cuò)，然后就買了，最終房子延期爛尾，后悔莫及。所以，一定要關(guān)注五證！

即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。五證是最基本的保證，如果五證都不具備，最好不要購買。

房款入資金監(jiān)管賬戶

資金監(jiān)管賬戶上有沒有錢決定了這個(gè)樓盤能不能建完，在我們遇到的爛尾樓中，幾乎所有的都與開發(fā)商挪用了預(yù)售資金有直接關(guān)系。

所以，房款有沒有進(jìn)入到監(jiān)管賬戶，這是你一定要注意的地方！如果發(fā)現(xiàn)房款并未進(jìn)入監(jiān)管賬戶，一定要及時(shí)溝通，及時(shí)維權(quán)，切忌等待觀望，錯(cuò)失良機(jī)！

要求及時(shí)出具房款發(fā)票

一部分開發(fā)商在收取房款的時(shí)候往往是不開具發(fā)票的，僅僅出具收據(jù)。一般情況下，如果開具了發(fā)票，往往代表著房款落到了政府監(jiān)管賬戶上，有利于后期的資金監(jiān)管。

關(guān)注施工進(jìn)度

一旦出現(xiàn)施工停滯，及時(shí)和開發(fā)商、施工單位進(jìn)行溝通、核實(shí)。

如果買到爛尾樓該怎么辦？

這個(gè)時(shí)候，有不少人可能會有一種誤區(qū)，樓盤早被封了，銀行、債權(quán)人、施工人早就查封無數(shù)遍了，我們就算訴了也拿不回錢。施工單位有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)人也有優(yōu)先受償權(quán)。而我們購房人什么都沒有！

實(shí)際上則不然，相對于他們而言，還有一個(gè)更優(yōu)先的權(quán)利，那就是購房人的基本債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。但是這個(gè)優(yōu)先受償權(quán)的行使一般需要先起訴，進(jìn)入法律程序。

否則等他們把錢全劃走了，再起訴，再有優(yōu)先權(quán)也白搭。必要的時(shí)候，甚至可以團(tuán)結(jié)廣大的購房人一起去申請開發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使優(yōu)先權(quán)。

團(tuán)結(jié)就是力量，但是一定要有防搭順風(fēng)車意識。

如果沒有反搭順風(fēng)車機(jī)制，對已經(jīng)付出的購房人是不公平的，而且還會影響到這些購房人的利益。

遇到問題的時(shí)候，一些“聰明人”選擇抱臂旁觀，既不想付出，又怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)出現(xiàn)成果的時(shí)候，這些“聰明人”們理直氣壯、心安理得地站出來了。

所以，必須要建立防搭順風(fēng)車機(jī)制。就像我們在日常做案子的時(shí)候，要求所有的委托人都必須要簽署保密協(xié)議和議事規(guī)則，就是要防止這些情況的發(fā)生。

如果樓盤的前景還不錯(cuò)，相關(guān)的政府部門也很給力，也可以通過多方協(xié)商，進(jìn)行重組或者另外尋求一個(gè)新的開發(fā)商來接盤。

在源頭杜絕爛尾樓的同時(shí)，也要切實(shí)解決購房人買房即維權(quán)的困境，別讓房子成為了阻止婚姻的最終環(huán)節(jié)！