2021年12月10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議落幕。會(huì)議認(rèn)為“進(jìn)入新發(fā)展階段，我國發(fā)展內(nèi)外環(huán)境發(fā)生深刻變化，面臨許多新的重大理論和實(shí)踐問題，需要正確認(rèn)識(shí)和把握”。我們借用這句話，回溯物業(yè)行業(yè)40年來的理論與實(shí)踐，看看哪些是需要升級(jí)的理論，哪些是需要摒棄的見地。關(guān)于物業(yè)行業(yè)各類聲音、各種觀念都有，紛紛擾擾，真真假假，魚目混珠……有的理論大開大合， 聽起來很美好，但無法實(shí)踐落地。因此，與時(shí)俱進(jìn)升級(jí)認(rèn)知，更新理論，需要澄清一些關(guān)鍵性事實(shí)及 “洞見”。

事實(shí)一：前期物業(yè)管理模式是解決新交付物業(yè)的最有效辦法 有一些業(yè)內(nèi)、業(yè)外人士詬病前期物業(yè)管理，認(rèn)為前期由開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)“剝奪”了業(yè)主甲方地位，呼吁取消前期物業(yè)管理，讓業(yè)主權(quán)力歸位。但是，取消現(xiàn)行模式后，如何開展前期物業(yè)管理， 如何讓業(yè)主甲方歸位，卻沒有解決的辦法。我們從以下三方面探討前期物業(yè)管理模式。

（一）為什么前期物業(yè)管理由開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)？

1. 前期業(yè)主剛收房，業(yè)主之間相互都是陌生人， 沒有辦法組織在一起成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)成立的條件各地不同，基本上是第一個(gè)業(yè)主入住2年或者業(yè)主入住率50%以上。

2. 開發(fā)商也是業(yè)主，一般稱為大業(yè)主。因?yàn)殚_發(fā)商手中有很多未售房屋或者配套公建等。因此，前期由開發(fā)商這個(gè)大業(yè)主代表全體業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是解決小區(qū)交付前后至成立業(yè)主大會(huì)后物業(yè)服務(wù)的有效辦法。不同階段，對同一件事情的處理方法是不同的，這就是階段性思維。關(guān)于前期物業(yè)管理的疑惑，用階段性思維就能很好解答。當(dāng)我們明白了前期物業(yè)管理法規(guī)設(shè)計(jì)的底層邏輯，就不會(huì)要求這個(gè)階段也必須是全體業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)。

（二）為什么有的人提議要取消前期物業(yè)管理模式？

1. 有的前期物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量差，有關(guān)業(yè)主房屋質(zhì)量、報(bào)修等事項(xiàng)處理不及時(shí)，方法、態(tài)度不當(dāng)，或者員工專業(yè)能力有限，不能解答業(yè)主問題，引起業(yè)主不滿。但這不是前期物業(yè)管理模式的問題，而是應(yīng)該在服務(wù)質(zhì)量上發(fā)力。

2. 前期物業(yè)剛交付，業(yè)主和物業(yè)企業(yè)是磨合期，這個(gè)時(shí)候是矛盾的高發(fā)時(shí)間段。裝修管理、精裝修質(zhì)量、房屋質(zhì)量等都容易引起沖突。比如裝修，法規(guī)賦予物業(yè)企業(yè)管理權(quán)限、責(zé)任，物業(yè)企業(yè)在裝修管理中有制止、報(bào)告違規(guī)的責(zé)任，否則因違規(guī)出現(xiàn)安全事故，物業(yè)要擔(dān)責(zé)的。但違規(guī)裝修的業(yè)主就不高興。前不久有個(gè)視頻曝出福建某小區(qū)業(yè)主違規(guī)裝修被行政執(zhí)法勒令停工后，去打砸物業(yè)辦公室泄憤。

3. 有的是不知道前期物業(yè)管理的特殊性。還有部分人沒有什么具體理由，就是對開發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)不爽，認(rèn)為開發(fā)商與物業(yè)利益“勾連”，就是合伙 “欺負(fù)” 業(yè)主。開發(fā)企業(yè)是通過招投標(biāo)選聘的前期物業(yè)企業(yè)，基本都是相關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司。有些人只要是開發(fā)商指定的物業(yè)，不管物業(yè)企業(yè)的專業(yè)能力、服務(wù)質(zhì)量就一定要抵觸。具備物業(yè)管理服務(wù)能力的關(guān)聯(lián)物業(yè)公司，近水樓臺(tái)先得月是很正常的，如保利、中鐵、中海、萬科、雅居樂、融創(chuàng)、碧桂園等，還有很多中小企業(yè)，自家的物業(yè)很多事情溝通更順暢，效率也高。并且開發(fā)商為打造品牌形象，通常會(huì)給項(xiàng)目補(bǔ)貼。 由此，物業(yè)企業(yè)的宣傳就很重要，不能只做事，還要把做的事通過各種手段廣為宣傳，讓業(yè)主都能夠了解。對個(gè)別有“心”換物業(yè)的業(yè)主，要主動(dòng)早接觸，掌握其動(dòng)態(tài)，并積極爭取大多數(shù)業(yè)主的支持。

（三）前期物業(yè)管理模式正是多元物業(yè)管理的形式之一多元物業(yè)管理服務(wù)是法律規(guī)定及社會(huì)的共識(shí)?！睹穹ǖ洹返诙侔耸臈l規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

甲方業(yè)主權(quán)力是客觀存在的。具有階段性思維的人，就會(huì)尊重每個(gè)階段的特殊性。并且我們說多元物業(yè)管理形式，就是允許有物業(yè)企業(yè)主導(dǎo)（前期物業(yè)階段）、業(yè)主主導(dǎo)或委托其他管理人等多種形式。所以，前期物業(yè)服務(wù)管理模式始終是解決新交付物業(yè)最有效的辦法。

事實(shí)二：商業(yè)思維對物業(yè)企業(yè)持續(xù)良性發(fā)展意義重大

（一）為什么要強(qiáng)調(diào)物業(yè)企業(yè)的商業(yè)思維？長期以來行業(yè)的慣性思維熱衷于 “服務(wù) = 奉獻(xiàn)”，并把自己打造成“奉獻(xiàn)”的人設(shè)，真是豪氣干云，不染俗塵。但在現(xiàn)實(shí)中“高大上”的形象經(jīng)常就變成了自嗨與傷心的冰火兩重天，業(yè)主不領(lǐng)情，自己也很被動(dòng)委屈。 不管是出于商業(yè)技巧的考量，抑或是國人文化中高尚基因的沖動(dòng)，物業(yè)人經(jīng)常搞不清自身的市場定位是什么。 華為任正非先生說，企業(yè)家不要有圣人情結(jié)，不刻意追求做道德楷模，要緊的是完成企業(yè)的使命和職責(zé)。企業(yè)的核心職責(zé)就是做好商人的本分，以客戶為中心，做好產(chǎn)品質(zhì)量和客戶服務(wù)，盡量擴(kuò)大公司資產(chǎn)價(jià)值。不賺錢的企業(yè)不是好企業(yè)，因?yàn)樗赡苓B生存都成問題，更無法持續(xù)承擔(dān)社會(huì) 責(zé)任。具體到物業(yè)企業(yè)同樣道理。物業(yè)企業(yè)與消費(fèi)者發(fā)生關(guān)系的基礎(chǔ)是合同。也就是“我是怎么來的”。物業(yè) 企業(yè)能在小區(qū)提供服務(wù)，是因?yàn)橛小胺瞰I(xiàn)”精神嗎？不是！是因?yàn)橛袑I(yè)優(yōu)勢，業(yè)主才選聘，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同。雙方締結(jié)合同，建立商業(yè)關(guān)系。所以，物業(yè)企業(yè)應(yīng)回歸商業(yè)本質(zhì)。商業(yè)的本質(zhì)就是交易二字：消費(fèi)者花 錢購買專業(yè)服務(wù)，物業(yè)企業(yè)提供好服務(wù)。物業(yè)企業(yè)通過提供好服務(wù)，賺取合理收入，保員工就業(yè)、保員工收入 穩(wěn)定、存量項(xiàng)目良性運(yùn)轉(zhuǎn)，這是物業(yè)企業(yè)的商業(yè)本分，也是最大的社會(huì)責(zé)任。 作為社區(qū)生態(tài)的一個(gè)物種，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該是一個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)人，以“市 場主體”形象立于社會(huì)，而不是以“奉獻(xiàn)”者的姿態(tài)。企業(yè)要以使命職責(zé)為中心，兼顧道德修養(yǎng)；要以客戶滿意為中心，兼顧領(lǐng)導(dǎo)滿意；要以經(jīng)濟(jì)責(zé)任為中心，兼顧社會(huì)責(zé)任；要以價(jià)值創(chuàng)造為中心，壓強(qiáng)專業(yè)能力；要以好服務(wù)為底線，堅(jiān)持長期主義。

（二）物業(yè)企業(yè)要在“合同”、法規(guī)及公共契約的框架下，提供物業(yè)管理服務(wù)，并嚴(yán)格區(qū)分責(zé)任。物業(yè)企業(yè)、業(yè)主、社會(huì)各方都必須堅(jiān)持契約精神，不能道德綁架，也不要自我綁架，總?cè)ピO(shè)“奉獻(xiàn)”的道德楷模，迎合某些需求，貶損了行業(yè)價(jià)值。 業(yè)主并不需要企業(yè)“奉獻(xiàn)”，但需要企業(yè)的專業(yè)服務(wù)。業(yè)主的思路清晰，是用商業(yè)關(guān)系判斷物業(yè)服務(wù)品質(zhì)高低。而物業(yè)企業(yè)是用情誼來思考問題，遇到業(yè)主不滿、投訴，有的覺得委屈，認(rèn)為曾經(jīng)“奉獻(xiàn)”了很多時(shí)間、精力，幫助業(yè)主做了好多事，業(yè)主都不能寬容些？這種試圖用“奉獻(xiàn)”的高尚情操影響消費(fèi)者，肯定失敗。因?yàn)殡p方不在一個(gè)層面思考問題。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)沒有深諳服務(wù)特性。不可存儲(chǔ)性是服務(wù)特性之一。用案例說明，昨天企業(yè)給某業(yè)主解決了漏水問題，他很滿意。今天企業(yè)提供的服務(wù)他不滿意，就會(huì)投訴，并不會(huì)拿昨天滿意來抵消今天的失誤，這就是服務(wù)的無存貨屬性，業(yè)主滿意是無法儲(chǔ)存起來的。

這個(gè)特性告訴物業(yè)企業(yè)，用“奉獻(xiàn)”感動(dòng)業(yè)主很難，企業(yè)要做多少超過他期望的事情呢？很多業(yè)主都見多識(shí)廣，企業(yè)的“奉獻(xiàn)”或是使了洪荒之力，他卻水過無痕。但專業(yè)技能會(huì)瞬間征服業(yè)主，獲得業(yè)主信任。我相信所有的人都刻骨銘心疫情期間，絕大多數(shù)物業(yè)企業(yè)萬千物業(yè)人，在缺補(bǔ)貼、缺物資、缺手段的情況下不計(jì)生死，不講條件，沖鋒陷陣，卻無怨無悔。這種奉獻(xiàn)在當(dāng)時(shí)是感動(dòng)了很多業(yè)主。但疫情過后呢？還有多少人記住 物業(yè)人曾經(jīng)的超艱難付出？疫情剛過， 某市物業(yè)企業(yè)就被業(yè)委會(huì)掃地出門，物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理還一臉懵圈，寫給業(yè)主的公開信——“不知道業(yè)主您是否記得疫情暴發(fā)期間我們堅(jiān)守崗位，不知道業(yè)主您是否記得我們冒著被感染的風(fēng)險(xiǎn)，幫您購買食物和生活用品、放門口、零接觸、默默離開的每個(gè)瞬間……”——讀來令人淚目。就是在疫情期間，物業(yè)人付出再多，稍有不滿，業(yè)主就投訴到政府熱線，讓物業(yè)人寒心。 所以，服務(wù)是什么？服務(wù)不等于奉獻(xiàn)，服務(wù)是各種專業(yè)技能的組合。作為建筑產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)專業(yè)，物業(yè)管 理運(yùn)行和維護(hù)建筑物需要多項(xiàng)專業(yè)技術(shù)和知識(shí)。企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢是其立足 存量項(xiàng)目的根本。 沒有專業(yè)技能、商業(yè)價(jià)值，企業(yè)自以為是的過度“奉獻(xiàn)”，都不會(huì)被珍惜，人性使然。很簡單的道理，你付出的越多，是你離不開對方，還是對方離不開你呢？你付出的越多，就越不甘心，你就越離不開對方。對失 去異?？謶郑憔蜁?huì)更卑微、更被動(dòng)?？蛻粢彩且粯?，我們不能要求客戶忠誠，因?yàn)檎l給客戶更多的東西，客戶就會(huì)選擇誰。憑借專業(yè)能力征服客戶，讓客戶持續(xù)選擇我們，這是我們最了不起的一個(gè)才華。 所以，服務(wù)的專業(yè)價(jià)值是物業(yè)人應(yīng)該堅(jiān)持的。物業(yè)企業(yè)聚焦專業(yè)優(yōu)勢，持續(xù)穩(wěn)定為消費(fèi)者提供專業(yè)服務(wù)，這才是“行業(yè)價(jià)值觀的撥亂反正”！

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“奉獻(xiàn)” 精神體現(xiàn)在哪里呢？物業(yè)企業(yè)的“奉獻(xiàn)”精神，已水乳交融在為業(yè)主服務(wù)的行為中，物業(yè)服務(wù)需要充滿熱情、全心奉獻(xiàn)、細(xì)心周到，不辜負(fù)每一個(gè)項(xiàng)目。 更關(guān)鍵的是在社會(huì)重大事件、突發(fā)緊急狀況，如疫情、地震、火災(zāi)、爆炸等，都能看到物業(yè)人義無反顧、不講條件、不顧安危、不計(jì)成本、不分彼此和全力以赴的超值奉獻(xiàn)，這是我們的精神高地。 企業(yè)不能用“奉獻(xiàn)”精神弱化商業(yè)運(yùn)營，替代企業(yè)的專業(yè)能力，不能自嗨自我道德標(biāo)榜，業(yè)主不需要感謝企業(yè)，他們認(rèn)為自己花錢買企業(yè)的服務(wù)，就應(yīng)該得到專業(yè)滿意的服務(wù)，這就是商業(yè)思維。中國式的商業(yè)合作關(guān)系是信任，物業(yè)企業(yè)的本分就是通過專業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)得到業(yè)主認(rèn)可，市場就會(huì)為這份專業(yè)表現(xiàn)買單。這是企業(yè)自身生存的基石，也是“奉獻(xiàn)”的本錢。

類似的行業(yè)慣性思維和路徑依賴還有很多。比如本來已經(jīng)超低價(jià)的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司搶著去做，還主動(dòng)要求再降。越低價(jià)越顯示企業(yè)有情懷，越低價(jià)越顯示物業(yè)服務(wù)能力強(qiáng)？企業(yè)要完成自己的使命和職責(zé)，這種短視行為是以犧牲行業(yè)價(jià)值、員工生活福祉為代價(jià)。某些大企業(yè)熱衷這樣做。有實(shí)力拉低費(fèi)用，建立城市服務(wù)、社區(qū)服務(wù)的行業(yè)壁壘，或者是財(cái)大氣粗，不差錢，但背后的邏輯是缺乏商業(yè)思維和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的直覺，其行為貶損了頭部品牌價(jià)值，高成本拿到項(xiàng)目。

事實(shí)三：破除二元對立，才能全面滿足 客戶真正的訴求世界上很多事情并不是二元對立的，而關(guān)于物業(yè)管理的一些觀點(diǎn)卻是非左即右，非此即彼。如“過去是對物的管理，現(xiàn)在是對人的服務(wù)”“目前，我國物業(yè)管理行業(yè)正從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，服務(wù)內(nèi)容由側(cè)重對物的管理向?qū)θ说姆?wù)過渡”。這兩段話流傳甚廣，大家都很熟悉，并且津津樂道。事實(shí)果真如此嗎？這句話把對“物的管理、人的服務(wù)”對立起來，這是對服務(wù)、對物業(yè)管理認(rèn)知的重大 Bug（漏洞）。

( 一 )“物”與“人”是對立的嗎？ 為什么非要人為地把“物”與“人”搞成“有你無我” 的狀態(tài)呢？報(bào)事報(bào)修不是“物”來報(bào)的，而是“人”。物業(yè)員工接待、記錄、反饋這些動(dòng)作，是對人的服務(wù)，需要物業(yè)員工熱心、耐心、用心。維修處理就是對物的管理?？梢姟拔锏墓芾怼⑷说姆?wù)”同時(shí)并存不對立。 有人可能會(huì)反駁，有的前臺(tái)對報(bào)修報(bào)事的業(yè)主態(tài)度不好，做事不積極，這是他們的服務(wù)意識(shí)、內(nèi)部管理問題，不是物與人的對立問題。所以，物業(yè)人應(yīng)深刻理解物業(yè)的管理與服務(wù)、物與人的依存關(guān)系和側(cè)重點(diǎn)，不要非此即彼。破除二元對立是我們走向成熟的第一步。

( 二 ) 對物業(yè)管理的認(rèn)知 什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理就是“時(shí)間 + 空間 + 服務(wù)”。如何理解呢？時(shí)間：物業(yè)企業(yè)通過專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，提高物業(yè)在可使用壽命期的價(jià)值和使用價(jià)值，這就是經(jīng)營時(shí)間。我們看下世界各國建筑平均壽命比較。 英國建筑平均壽命132年，70年的建筑如同新建的一樣， 200年的建筑仍然可以使用。英國物業(yè)管理經(jīng)過150多年的發(fā)展，從早期的住宅管理，跨越到不動(dòng)產(chǎn)綜合物業(yè)服務(wù)，在建筑產(chǎn)業(yè)鏈舉足輕重。英國物業(yè)管理注重資產(chǎn)服務(wù)的商業(yè)模式，特別注重物業(yè)的投資回報(bào)，保值增值是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的首要目標(biāo)。 空間：小空間如會(huì)議室、辦公室，大空間如社區(qū)空間、城市空間。很多物企在城市空間、社區(qū)空間進(jìn)行公共設(shè)施維修、公共區(qū)域綠化保潔、防控巡查等服務(wù)獲取收入。樓宇是特定的空間載體，里面的每個(gè)空間都會(huì)產(chǎn)生收益，如會(huì)議室租賃出去就會(huì)獲得租賃產(chǎn)生的空間價(jià)值。 服務(wù)：就是各種專業(yè)技能的組合。服務(wù)是手段，物業(yè)企業(yè)運(yùn)用服務(wù)手段把物業(yè)管理與資產(chǎn)管理結(jié)合起來，使得時(shí)空價(jià)值最大化。比如商業(yè)、寫字樓會(huì)有很多存量資產(chǎn)賣不出去、租不出去。就需要通過各種服務(wù)手段，盤活資產(chǎn)，把不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來，把賣不出、租不出的不良資產(chǎn)變成優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。所以，服務(wù)不僅僅是對人的服務(wù)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)規(guī)定，物業(yè)管理就是要完成房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、安全秩序、環(huán)境綠化衛(wèi)生等的服務(wù)，并且寫在物業(yè)服務(wù)合同上，這也是企業(yè)的服務(wù)邊界。 所以，不能放棄了物業(yè)管理的專業(yè)價(jià)值，也不能“從物的管理過渡到人的服務(wù)”，而是建立在“以人為本” 的基礎(chǔ)上，融合管理與服務(wù)，永遠(yuǎn)站在物業(yè)持有人和使用人的角度，為客戶提供舒適、安全、便捷的生活和工作空間。這是“人性化”的物業(yè)管理 特點(diǎn)。 隨著存量房屋變老，設(shè)備設(shè)施變老，經(jīng)常會(huì)發(fā)生外墻脫落，砸傷砸死人的事件，難道要置“物”不顧嗎？這該是多大的安全隱患呢？

( 三 ) 從業(yè)主需求認(rèn)知看歷史劇《大秦賦》，嬴政為什么能最終一統(tǒng)六國？是其他國家實(shí)力不夠嗎？不是！秦國歷代皇帝都把東出、統(tǒng)一天下作為惟一戰(zhàn)略目標(biāo)并為之奮斗。到了嬴政更是不達(dá)目的誓不罷休。而其他六國是守江山型，只要秦國不來犯大家就相安無事。所以，遇到秦國攻打的危機(jī)，要么是六國合縱抗秦，要么派使者與秦國結(jié)盟換個(gè)茍活。六國是知道嬴政有野心，但沒有真正洞察嬴政一統(tǒng)天下的本質(zhì)是什么，最終被秦國全部滅掉。歷史給出了最標(biāo)準(zhǔn)的答案。我們就好比六國，嬴政就好比客戶，我們就一直沒有找到客戶的真正訴求點(diǎn)， 一直是自己想當(dāng)然地瞎忙活。我們收集了業(yè)主很多的不滿、訴求，各種信息去偽存真后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)盡管業(yè)主列出了上千個(gè)現(xiàn)象，但都逃不過一點(diǎn)：專業(yè)的物業(yè)管理。這才是客戶真正的訴求，這才是物業(yè)的行業(yè)價(jià)值所在。而有的物業(yè)企業(yè)就是理解不到這個(gè)層面?；A(chǔ)專業(yè)服務(wù)做得漏洞百出，面子上都過不去了，卻總想著再搞個(gè)什么花樣“感動(dòng)” 業(yè)主，再多做些什么服務(wù)，對業(yè)主再好點(diǎn)。企業(yè)做得再多，沒有把業(yè)主需要做好，業(yè)主就會(huì)否定企業(yè)。像環(huán)境衛(wèi)生整潔干凈，安保嚴(yán)格而人性化，報(bào)事報(bào)修及時(shí)處理、有反饋，服務(wù)人員禮貌專業(yè)，工程維修效率高有質(zhì)量，這些專業(yè)服務(wù)是業(yè)主穩(wěn)定的持續(xù)的訴求，也是法規(guī)合同標(biāo)準(zhǔn)的約定。 滿足業(yè)主不是可有可無的選擇，而是一種強(qiáng)制性要求。簡單的招數(shù)用到極致即是殺招。有些頭部企業(yè)的項(xiàng)目操盤手，拿著高薪，不腳踏實(shí)地做好基礎(chǔ)服務(wù)，項(xiàng)目斷崖式的口碑，導(dǎo)致這些企業(yè)在某些區(qū)域基本實(shí)現(xiàn)了 “地緣社死”，當(dāng)?shù)厥袌龊茈y再進(jìn)入。所以，提升對服務(wù)的認(rèn)知，對物業(yè)管理的認(rèn)知，破除二元對立思維，識(shí)別業(yè)主真正的訴求。多在業(yè)主確定的訴求上下功夫，持續(xù)向下穿透，而非橫向四處撒網(wǎng)。聚焦專業(yè)，壓強(qiáng)專業(yè)，強(qiáng)大自己，提供好服務(wù)。

事實(shí)四：是多元化業(yè)態(tài)介入，而非“服務(wù)邊界”延展或打開要講清這個(gè)觀點(diǎn)，我們需要澄清 以下的概念。盡管這是常識(shí)，但卻被 我們忽視，或者選擇性忽視。

( 一 ) 什么是物業(yè)業(yè)態(tài)，物業(yè)業(yè)態(tài)是如何劃分的？物業(yè)業(yè)態(tài)是指物業(yè)項(xiàng)目的屬性，按照功能主要分兩大類：住宅類與非住宅類。 用于居住用途的物業(yè)，無論是普通住宅還是高端別墅、大平層豪宅或公寓都是住宅業(yè)態(tài)。非住宅業(yè)態(tài)我們通常按照物業(yè)用途再細(xì)分，如商業(yè)物業(yè)、寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校、工業(yè)、行政物業(yè)（政府辦公、市民辦事中心等）、 市政物業(yè)（城市道理清掃）等。 隨著物業(yè)規(guī)模擴(kuò)張以及城市更新改造，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入到新的服務(wù)領(lǐng)域，如地鐵、高速公路服務(wù)區(qū)、公園、街區(qū)、館所等，因此一些人士認(rèn)為是“服務(wù)邊界”延展，但其實(shí)是多元化業(yè)態(tài)的介入。

( 二 ) 為什么說是多元化業(yè)態(tài)介入，而非“服務(wù)邊界”打開？結(jié)構(gòu)決定了功能。因?yàn)檫@些地方的物業(yè)管理業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)沒有變，提供的還是以安全秩序、公共衛(wèi)生、環(huán)境綠化、建筑物共用部位及共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)、日常事務(wù)及物業(yè)人員為主的基礎(chǔ)服務(wù)。只是根據(jù)甲方業(yè)態(tài)需要，是全委托服務(wù)還是部分委托服務(wù)而已。 所以，不管是社區(qū)空間、城市空間還是商業(yè)空間的服務(wù)，只要核心業(yè)務(wù)沒有變，就是物業(yè)“服務(wù)業(yè)態(tài)”的增加，并非打開“服務(wù)邊界”。就像“珍珠翡翠白玉湯”，不管換多少個(gè)馬甲， 本質(zhì)就是白菜豆腐湯一樣的道理。 近年來物業(yè)行業(yè)又有新的提法，如“物業(yè) + 城市”“物業(yè) + 街區(qū)更新”， 這樣的提法不僅邏輯不通，也與企業(yè) 自身的物業(yè)實(shí)踐相左。 大家知道物業(yè)管理起源于英國。在英國，政府非常支持物業(yè)管理服務(wù)，并且把物業(yè)管理服務(wù)納入到城市管理 的體系中，給予法律保護(hù)和政策支持。 目前，我國政府也把物業(yè)管理納入到城市更新、社區(qū)治理體系中。這里的邏輯順序是把物業(yè)管理納入到城 市管理體系中，而不是把城市管理納入到物業(yè)管理的體系中。因此，應(yīng)該是“城市服務(wù) + 物業(yè)”“街區(qū)改造 + 物業(yè)”，才符合政府的政策以及城市服務(wù)的物業(yè)實(shí)踐。

（三）關(guān)于物業(yè)業(yè)態(tài)還有一個(gè)概念需要澄清，即“公建業(yè)態(tài)”什么是公建？公建的一個(gè)定義是指以政府名義發(fā)文修建的項(xiàng)目。包含辦公建筑（包括寫字樓、政府部門辦公室等），商業(yè)建筑（如商場、金融建筑等），旅游建筑（如酒店、娛樂場所等），科教文衛(wèi)建筑（包括文化、 教育、科研、醫(yī)療、衛(wèi)生、體育建筑 等），通信建筑（如郵電、通訊、廣播用房）以及交通運(yùn)輸類建筑（如機(jī)場、高鐵站、火車站、汽車站等）。公建另一個(gè)定義是住宅區(qū)配套的公共建筑，通常稱為“配套公建”，是開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定，在住 宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑，主要用于教育、醫(yī) 療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融 郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理和市政公用八個(gè)方面。由于公建的定義、類別多樣化， 就決定了公建是不能單獨(dú)作為一個(gè)工程名稱出現(xiàn)的，亦不能作為物業(yè)業(yè)態(tài)，只能以附加條件或備注的形式出現(xiàn)。例如某市政府用自己的土地建了一個(gè) “公共資源交易中心”，按照功能歸 屬到行政物業(yè)業(yè)態(tài)，而不能說是公建物業(yè)，因?yàn)楣òǖ奶嗔?。另外，物業(yè)企業(yè)之間及第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，對“公建”的劃分是不一樣的。 有的是把住宅類之外的商業(yè)、寫字樓、行政物業(yè)、館所、地鐵等都?xì)w入到“公建”物業(yè)。而第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)是把“公建”與商業(yè)、寫字樓、學(xué)校、政府辦公物業(yè)并列成為一個(gè)單獨(dú)類別。如某機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告表述：某某物企“45個(gè)項(xiàng)目遍布8個(gè)業(yè)態(tài)，包含住宅、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、公建、辦公服務(wù)業(yè)態(tài)，也涉及城市服務(wù)、茶園、酒店等物業(yè)服務(wù)，邊界延展能力極強(qiáng)”。

“本月榜單中，辦公在新增投拓項(xiàng)目中占比高達(dá)31.3%……學(xué)校業(yè)態(tài)也非常受歡迎，占比為19.2%；公建項(xiàng)目一般由多家企業(yè)共同服務(wù)，在全委托項(xiàng)目中此次占比為10.1%，相對較低。承接全委托公建項(xiàng)目對企業(yè)的綜合能力要求較高?！?看完后，一般人根本就不知道報(bào)告中的“公建”是什么功能的項(xiàng)目，第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)也沒有做標(biāo)注解釋。第三方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自物業(yè)企業(yè)，但由于二者的口徑不一致，樣本數(shù)據(jù)從源頭就有很大的偏差。所以，應(yīng)科學(xué) 劃分物業(yè)業(yè)態(tài)，而不能憑感覺、時(shí)髦就劃出一個(gè)“公建業(yè)態(tài)”。

（四）哪些是物業(yè)企業(yè) “服務(wù)邊 界”的延展？2021年是國家“十四五”規(guī)劃的開局之年，國家和地區(qū)針對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展相繼出臺(tái)相關(guān)政策和管理?xiàng)l例。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中央政法委、中央文明辦等十部門鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。國家政策鼓勵(lì)，有能力的物業(yè)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老、托幼等新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，開啟“物業(yè) + 養(yǎng)老”等模式，打開了 服務(wù)邊界。 近年來，一些頭部企業(yè)進(jìn)入其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域，也嘗試在智慧化建設(shè)方面為政府提供服務(wù)，這也是服務(wù)邊界的 延展。 中國正處于經(jīng)濟(jì)社會(huì)思潮大交鋒的節(jié)點(diǎn)，物業(yè)行業(yè)同樣面臨著理論、認(rèn)知的升級(jí)、更新。實(shí)踐能檢驗(yàn)真理、時(shí)間能穿透迷茫。一己之力可能無法改變什么，但能夠圍繞著這個(gè)行業(yè)提供最一線、最直觀、最細(xì)顆粒度、最深刻的趨勢和看法，“譬如一燈，入于暗室；百千年暗，悉能破盡”，正知、正見、正能量為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展賦能。愿物業(yè)人都能深度思考，做正確的事，勇于向高處行、向難處行?！叭ジ蔁熁ū澈蟮恼嬲嵘A(chǔ)服務(wù)品質(zhì)的苦活、累活。干難的活、干累的活、干慢的活?！?/span>

如有侵權(quán)請您告知我們，我們會(huì)在第一時(shí)間處理或撤銷；互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)資源共享的生態(tài)圈，我們崇尚分享，讓我們一起傳播正能量。如果喜歡這篇文章，別忘了點(diǎn)贊、收藏、轉(zhuǎn)發(fā)，也歡迎在評論區(qū)發(fā)表您的看法，歡迎關(guān)注：葉歪究。