案號：(2021)渝04民再23號

案例名稱：袁丹丹與重慶銀行股份有限公司石柱支行案外人執(zhí)行異議之訴再審民事判決書

裁判摘要：

本院二審認定事實：1.劉濤與平宇公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及《重慶市土地房屋權屬登記申請書》中“劉濤”的簽名非本人簽名。2.劉濤與平宇公司無建設工程施工依據(jù)和結算依據(jù)，也無以物抵債協(xié)議,劉濤未向平宇公司出具授權委托書授權其代簽涉案房屋買賣合同。3.劉濤在與重慶銀行石柱支行的抵押貸款協(xié)議上簽字屬實。4.平宇公司將案涉房屋轉移登記到劉濤名下并非轉移房屋的所有權，而是為了方便用案涉房屋進行抵押貸款。

本院二審認為，本案爭議焦點為：涉案房屋是否能夠排除重慶銀行石柱支行申請的執(zhí)行。首先，涉案房屋產權雖然已轉移登記到劉濤的名下，但劉濤并非涉案房屋的實際產權人。本案中并無證據(jù)證明平宇公司與劉濤之間存在以物抵債的基礎法律關系，平宇公司轉移登記涉案房屋產權時劉濤本人并未在買賣合同及權屬登記申請書上簽字，平宇公司自認其將涉案房屋產權登記在劉濤名下僅是為了方便抵押貸款。即，劉濤并無獲得涉案房屋產權的意思表示，平宇公司也無將涉案房屋產權轉讓給劉濤的意思表示。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。據(jù)此，平宇公司將涉案房屋產權轉移登記在劉濤名下并非具有轉讓房屋產權的真實意思表示，即該意思表示是虛假的，以虛假意思表示實施的房屋買賣及產權變更登記行為無效。涉案房屋真實權利人仍為平宇公司。其次，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。本案中，雖然涉案房屋登記在劉濤名下，但該房屋仍為平宇公司的房屋，袁丹丹與平宇公司簽訂的買賣合同應合法有效；袁丹丹已經(jīng)支付了全部購房款并在查封前合法占有了該房屋，因該房屋系商品房，且房屋未能辦理產權過戶系因為劉濤配合平宇公司將涉案房屋設置了抵押，涉案房屋未能辦理過戶登記并非是購房人袁丹丹的自身原因。故袁丹丹的訴求符合該條規(guī)定，一審法院駁回其訴訟請求不當，應予糾正。

本院再審認為，袁丹丹作為一般房屋買受人，其享有的物權期待權不具有優(yōu)先于抵押權的權利屬性。在重慶銀行石柱支行對執(zhí)行標的享有抵押權的情形下，袁丹丹要排除重慶銀行石柱支行對案涉房屋享有的抵押權優(yōu)先受償權，必須符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定。該條確立了享有擔保物權的申請執(zhí)行人的優(yōu)先受償?shù)匚?，同時基于對一些特定權益優(yōu)先保護的必要，通過“但書”予以排除。根據(jù)《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優(yōu)先于抵押權人的抵押權。此即屬于“但書”條款所言的例外規(guī)定。該規(guī)定是基于生存權至上的考慮，突破債權平等而設置的特別規(guī)定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優(yōu)先性的基本原則。《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！?/span>該規(guī)定體現(xiàn)了對商品房消費者物權期待權的優(yōu)先保護。而《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條則規(guī)定了一般房屋買受人的物權期待權，但該類情形并不具有優(yōu)先于抵押權的生存權至上的價值基礎。即一般不動產買受人即便符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對抗抵押權人。因此，在重慶銀行石柱支行對執(zhí)行標的享有抵押權的情形下，袁丹丹作為案外人對案涉房屋享有的權益，如要對抗已辦理登記的抵押權的優(yōu)先地位，必須符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。本案中，袁丹丹的委托訴訟代理人在二審中認可袁丹丹有其他住房，涉案房屋系用于度假避暑。根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條“當事人委托訴訟代理人參加訴訟的，除授權委托書明確排除的事項外，訴訟代理人的自認視為當事人的自認”的規(guī)定，袁丹丹委托訴訟代理人的自認應視為袁丹丹本人的自認。本院再審查明的袁丹丹的房屋產權情況只能證明袁丹丹現(xiàn)在的住房登記情況，與其二審期間自認有其他房屋并無沖突。袁丹丹戶籍所在地為重慶市渝北區(qū)，涉案房屋位于重慶市石柱縣黃水鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)屬于旅游度假地，袁丹丹主張其在石柱縣工作但未舉示證據(jù)證明，現(xiàn)有證據(jù)亦不能證明其經(jīng)常居住地系石柱縣，故涉案房屋并非其唯一住房，其對涉案房屋的民事權益不屬于消費者生存權保護范圍。綜上，袁丹丹對案涉房屋享有的民事權益不能排除強制執(zhí)行。