本期作者

熊宗鵬

北京大成律師事務所爭議解決部資深律師，法學碩士，首都經濟貿易大學校友導師。專注于爭議解決，主要業(yè)務領域為公司法、合同法、爭端解決。

導 讀

在執(zhí)行程序中，當案外人基于租賃權主張中止或排除執(zhí)行行為時，如何準確判斷租賃權對案件執(zhí)行所產生的影響，是個需要深入探討的問題。

1.問題的提出

執(zhí)行異議之訴是指在執(zhí)行過程中，當事人和案外人對執(zhí)行標的實體權利存有爭議，請求執(zhí)行法院解決爭議而引起的訴訟。

在執(zhí)行異議之訴中，較為常見的一類訴訟是不動產承租人基于租賃權而提起的異議之訴。該類異議之訴所依據的邏輯基礎為“買賣不破租賃”的基本民法學原理。根據該規(guī)定，人民法院在執(zhí)行過程中除了要保護申請執(zhí)行人的合法權利，對于滿足一定條件的承租人的租賃權，也應予以保護。而根據我國合同法、擔保法的相關規(guī)定，自租賃合同成立時，租賃權成立。

因此，在執(zhí)行程序中，當案外人基于租賃權主張中止或排除執(zhí)行行為時，如何準確判斷租賃權對案件執(zhí)行所產生的影響，是個需要深入探討的問題。

2.“買賣不破租賃”原則的歷史沿革及現狀

縱觀“買賣不破租賃”原則的歷史沿革，承租人的法律地位發(fā)生了較大改變。

在羅馬法時期，當所有權人將租賃物轉讓給第三人時，將會產生“買賣破除租賃”的法律效果，租賃物上的承租權會因權屬的變動而喪失，此時承租人無法排除第三人對于租賃權的干預，而只能向出租人主張權利。

此后，隨著人們越來越重視對租賃權的保護，“買賣破除租賃”的制度缺陷日益明顯：該制度使承租權始終處于不穩(wěn)定狀態(tài)，承租人根本無法安心簽署或履行租賃合同。

對此，西方各國在第一次世界大戰(zhàn)期間開始紛紛立法，以保護承租人的合法權利。具體變化為：逐漸削弱所有權的絕對強勢地位，強化承租人的法律地位，賦予租賃權以對抗力，自此，“買賣不破租賃”原則形成【1】。

隨著我國法制進程的不斷推進，“買賣不破租賃”原則也得到了我國立法機關的不斷確認與深化。

我國《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第119條第2款規(guī)定：私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或繼承發(fā)生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。而在抵押權與租賃權出現沖突時，我國也以權利設立的先后進行了權利取舍。如《擔保法》48條規(guī)定：抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！段餀喾ā返?90條則進一步規(guī)定：訂立抵押前抵押財產已經出租的，原租賃關系不受抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已經登記的抵押權。

3.“買賣不破租賃”在執(zhí)行異議中的認定標準

在執(zhí)行過程中，承租人基于承租權提出的執(zhí)行異議有兩類，一類為阻止轉移占有，即執(zhí)行行為異議；另一類為阻止執(zhí)行租賃物，即排除執(zhí)行異議。以下分別論述：

3.1 對于以租賃權阻止向受讓人移交占有的情況，我國法律已有明文規(guī)定。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第31條之規(guī)定：承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，已明顯不合理的低價承租被執(zhí)行人的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。該條規(guī)定了案外人基于不動產租賃權提出執(zhí)行異議的審查標準。承租人擬以租賃權阻止租賃物轉移占有，需同時滿足以下條件：

01

租賃合同須形成在法院查封之前

與其他法律法規(guī)的規(guī)定一致，租賃合同的形成時間應在法院查封前，因為承租人無法預見房屋租賃后的執(zhí)行情況，如租賃在先的房屋仍可被隨意執(zhí)行，則將與“買賣破除租賃”制度的性質一樣，使租賃權時刻處于不確定狀態(tài)。在舉證方面，承租人可以從以下幾方面證明合同形成時間【2】：

1）承租人已根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條、《商品房屋租賃管理辦法》第14條、19條的規(guī)定辦理了租賃登記備案手續(xù)；

2）租賃合同的當事人已在抵押、查封前辦理了公證；

3）承租人已在抵押、查封前繳納了租金稅；

4）承租人已在抵押、查封前在物業(yè)公司辦理了登記、備案；

5）有證據證明抵押權人、法院在進行抵押、查封前已了解房屋的租賃情況的。

但需指出的是，如租賃權產生在法院查封之后，根據《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第二十六條之規(guī)定，“被執(zhí)行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人?！贝藭r，承租人的租賃權不會產生對抗第三人的法律效果，承租人據此阻礙執(zhí)行，將不會得到支持。當然，根據合同相對性，承租人仍可向出租人即被執(zhí)行人主張權利，以維護自身權利。

02

承租人須在查封前占有房屋

考慮到案外人通過租賃權阻止的是包括申請執(zhí)行人在內的不特定第三人，實際上是賦予了租賃權以對世效力。為達到這一目的，須使租賃權具有便于不特定第三人識別的權利外觀。而根據物權公示原則，承租人應以占有租賃物的方式對外公示。如此規(guī)定的目的主要是為了防止被執(zhí)行人與案外人惡意串通，偽造租賃合同并對簽約時間進行倒簽，以達到干擾執(zhí)行的效果。

具體到舉證方面，承租人既可以提供水、電、暖、物業(yè)等費用的付款憑證，也可提供使用該房屋居住或經營的相關證據。

03

不存在虛構租賃事實的行為

在司法實踐中，除了部分案外人的承租權受到侵害而提出異議之外，也存在個別被執(zhí)行人為了干擾執(zhí)行與案外人惡意串通，在偽造租賃合同及相關證據后由案外人提出異議的情形。一旦上述虛假的租賃權被認定成立，則會導致作為租賃物的執(zhí)行標的的變現價格降低，必然會對申請執(zhí)行人的合法權利產生影響?！?】

因此，在判斷是否存在租賃事實時，應當從以下情形出發(fā)進行綜合判斷，同樣，從舉證角度出發(fā)，承租人也應盡量提供完備的證據以證明租賃事實的真實性：

1）承租人在抵押、查封前以承租的房產作為公司注冊地址并登記于營業(yè)執(zhí)照，且至今未變更住所地的；

2）承租人在抵押、查封前已為承租的房產交納水、電、暖、燃氣、物業(yè)等各項費用且至今仍在交納的；

3）承租人在抵押、查封前已對涉案房屋進行裝修的；

4）承租人在抵押、查封前便已在涉案房屋中生產、經營的；

5）其他承租人能舉證證明自抵押、查封前至今始終對涉案房屋占有、使用的情形。

3.2 對于以租賃權排除執(zhí)行的情況，在司法實踐中也較為常見。異議人的具體訴求通常為：基于案外人的租賃權，要求法院終止對涉案房產的查封或執(zhí)行。對此，除了在對租賃權的形成時間、租賃關系的真?zhèn)芜M行判斷外，還要考慮“買賣不破租賃”原則的設立旨趣與法律效果：在滿足執(zhí)行異議和復議規(guī)定第31條的情況下，承租人可以阻止將訴爭房屋向受讓人移交占有，但租賃權無權阻止涉案房產的權屬轉移。因此，如承租人提出排除執(zhí)行異議，禁止人民法院查封或拍賣涉案房產的，則難以得到法院的支持。

在福建福州農村商業(yè)銀行股份有限公司華林支行與何勇生、肖莉等金融借款合同糾紛執(zhí)行案【4】中，針對異議人何勇生基于租賃權提出的解除對涉案房產查封的主張，最高人民法院人民指出：“對不動產采取查封措施本身不涉及移交該不動產，也未產生將來移交的現實風險。該（涉案）房產上無論是否附著有在先的租賃權，均不能阻止執(zhí)行法院對其采取查控措施。”

”

因此，從承租人的角度出發(fā)，人民法院在執(zhí)行拍賣過程中如存在未披露案涉房屋承租情況等問題時，承租人應基于民訴法第225條，以利害關系人的身份提出執(zhí)行行為異議，要求法院在拍賣時公告權利受限的事實，并要求法院進行帶租拍賣，以維護自身的合法權益。

4.“買賣不破租賃”在執(zhí)行異議之訴中的認定

根據我國法律規(guī)定，執(zhí)行異議之訴的宗旨是通過實體權利排除對執(zhí)行標的執(zhí)行，而租賃權即使形成在先，其也無法達到限制執(zhí)行標的權屬轉移的目的。因此，承租人為了維護自身承租權及租賃利益不受侵害，可以在法院執(zhí)行涉案房產時提出執(zhí)行行為異議，防止法院在拍賣等執(zhí)行環(huán)節(jié)將承租人的利益排除在外。對于上述異議未得到支持不服的，承租人應當根據民訴法第225條在裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議，而非提出執(zhí)行異議之訴。

在胡發(fā)勝訴蘇州藝杰建筑裝飾工程有限公司、黃山依元服飾有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案中【5】，上訴人胡發(fā)勝因不服一審裁定結果而提出上訴。胡發(fā)勝主張對涉案房產享有承租權，根據買賣不破租賃的規(guī)定，出賣人應當將涉案房產出租事實告知競買人。原審法院裁定駁回胡發(fā)勝的異議申請，等于向競買人隱瞞了承租的事實，必將對競買人的競買決定及報價產生誤導。據此提起執(zhí)行異議之訴，要求法院認定胡發(fā)勝對涉案房產享有承租權，并在拍賣中公告標的物權利受限情況。

對此，安徽省高級人民法院經審理認為：“案外人提起執(zhí)行異議之訴的目的是排除人民法院對特定執(zhí)行標的的執(zhí)行。根據《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百零五條的規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴，不僅要有具體的訴訟請求，而且要有明確的排除對執(zhí)行標的執(zhí)行的訴訟請求。根據買賣不破租賃原則，租賃權優(yōu)先于普通買賣合同項下買受人的權利，租賃權的行使并不受租賃物所有權轉移的影響，故胡發(fā)勝提出確認其對執(zhí)行標的享有租賃權及執(zhí)行拍賣中公告權利受限的訴訟請求，并非系排除執(zhí)行法院對該執(zhí)行標的實施查封及拍賣執(zhí)行行為的訴訟請求。故原審判決認定胡發(fā)勝提起的案外人執(zhí)行異議之訴不符合《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百零五條規(guī)定，并無不當?！?/p>

”

參考資料：

【1】參見《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題規(guī)定理解與適用》，最高人民法院執(zhí)行局編著，第444頁。

【2】參見《人民法院辦理執(zhí)行案件規(guī)范》，最高人民法院執(zhí)行局編著，第236頁。

【3】參見《最高人民法院執(zhí)行最新司法解釋統(tǒng)一理解與適用》，最高人民法院執(zhí)行局編著，第224頁。

【4】參見最高人民法院（2016）最高法執(zhí)監(jiān)397號《執(zhí)行裁定書》。

【5】參見安徽省高級人民法院（2016）皖民終967號《民事裁定書》。

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