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《民法典》第七百二十五條規(guī)定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。俗稱(chēng)為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。本條是對(duì)租賃權(quán)的物權(quán)化，即承租人對(duì)租賃物的占有使用權(quán)可以對(duì)抗租賃物所有權(quán)人。但本條在實(shí)踐中應(yīng)用時(shí)存在租賃合同真實(shí)簽訂時(shí)間難以確定的問(wèn)題，即倒簽租賃合同去損害租賃物買(mǎi)受人利益的情形。本文圍繞最高院近年的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”案例對(duì)相關(guān)裁判觀點(diǎn)進(jìn)行梳理，供讀者參考。

觀點(diǎn)一：債務(wù)人以其公司房產(chǎn)、土地使用權(quán)抵償債權(quán)人欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的租賃合同，故不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。

出處：（ 2020 ）最高法民申 3044 號(hào)

裁判要旨：首選，債務(wù)人與債權(quán)人之間簽訂的是“以租抵債”協(xié)議，而不是租賃合同，故不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。其次，債權(quán)人在明知涉案房產(chǎn)及土地被抵押給銀行且已造成逾期和欠息的情形下，仍與債務(wù)人簽訂“以租抵債”協(xié)議，由此造成的法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其自行承擔(dān)。最后，債權(quán)人提交的記賬憑證、水電費(fèi)票據(jù)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)發(fā)票等證據(jù)顯示的均為案外人繳納天然氣、水電費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、印花稅的情況，該證據(jù)顯示系案外人使用涉案房產(chǎn)、土地用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而非債權(quán)人。

律師總結(jié)：本案中可以出總結(jié)適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的負(fù)面清單：1.承租人簽訂的以租抵債協(xié)議而不是租賃合同，表現(xiàn)形式為沒(méi)有繳納過(guò)租金。2.承租人訂立租賃合同時(shí)明知涉案房產(chǎn)土地被抵押，因?yàn)榇藭r(shí)出租人的處分存在權(quán)利瑕疵，承租人明知該權(quán)利瑕疵就要自行承擔(dān)后果。3.承租人不能沒(méi)有實(shí)際使用租賃物。同時(shí)存在以上 3 種負(fù)面情形時(shí)，不能使用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。

觀點(diǎn)二：判斷承租人所主張的租賃權(quán)能否足以對(duì)抗抵押權(quán)人的抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合雙方針對(duì)租賃物（抵押物）所主張的租賃權(quán)與抵押權(quán)設(shè)立的時(shí)間先后，以及承租人是否在該不動(dòng)產(chǎn)被查封之前已經(jīng)合法占有使用等因素。

出處：（ 2021 ）最高法民申 6584 號(hào)民事裁定書(shū)

裁判要旨：同一標(biāo)的物上抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并交付給承租人占有使用，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)導(dǎo)致標(biāo)的物所有權(quán)變動(dòng)的，原租賃關(guān)系不受影響，承租人有權(quán)繼續(xù)占有并使用該標(biāo)的物。反之，如果租賃關(guān)系于抵押權(quán)設(shè)立后形成，或者承租人未能舉證證明在抵押權(quán)設(shè)立時(shí)其已合法占有使用標(biāo)的物，抵押權(quán)人行使權(quán)利導(dǎo)致標(biāo)的物權(quán)屬變動(dòng)的，承租人的租賃權(quán)則不能對(duì)抗該權(quán)利變動(dòng)。本案中，抵押權(quán)人與出租人就案涉租賃物（抵押物）于 2010 年 12 月 24 日簽訂《最高額抵押合同》，于 2010 年 12 月 28 日辦理抵押登記，設(shè)定了抵押權(quán)。2010 年 12 月 24 日，承租人與出租人簽訂《房屋租賃協(xié)議》。但承租人未能舉證證明案涉租賃物（抵押物）于何時(shí)交付其實(shí)際占有，其于何時(shí)開(kāi)始實(shí)際行使租賃權(quán)。因此，承租人所主張的租賃權(quán)在實(shí)體法上不足以對(duì)抗抵押權(quán)人的抵押權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定 法釋〔 2020 〕 21 號(hào)》第三十一條規(guī)定：承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。本案訴訟程序中，承租人一直未能舉證證明其是否于人民法院查封前已經(jīng)合法占有使用該訴爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)。

律師總結(jié)：本案背景并非出租人與承租人簽訂租賃合同并由承租人向出租人支付租金等費(fèi)用，雙方簽訂的名為租賃合同，實(shí)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的以租抵債協(xié)議。某種程度上租賃合同訂立的目的就是為了對(duì)抗抵押權(quán)。此外，此類(lèi)案件中承租人要注意收集“何時(shí)開(kāi)始實(shí)際行使租賃權(quán)”的證據(jù)，例如承租人整租商業(yè)綜合體，然后招商各類(lèi)商家入駐。那么承租人在商業(yè)綜合體搭建簡(jiǎn)易招商中心和承租人與各類(lèi)商家簽訂入駐合同，都是“開(kāi)始實(shí)際行使租賃權(quán)”的證據(jù)。

觀點(diǎn)三：承租人只能針對(duì)房屋所有權(quán)在租賃期間發(fā)生變動(dòng)后，主張繼續(xù)享有租賃合同規(guī)定的權(quán)利，而不能禁止租賃物所有權(quán)人通過(guò)出售、贈(zèng)與等方式將租賃物讓與第三人。

出處：（ 2020 ）最高法民終 1175 號(hào)民事裁定書(shū)

裁判要旨：承租人與出租人簽訂的是房屋租賃合同，之后也未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明承租人是案涉房屋所有權(quán)人。即便按照“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，承租人也只能針對(duì)房屋所有權(quán)在租賃期間發(fā)生變動(dòng)后，主張繼續(xù)享有租賃合同規(guī)定的權(quán)利，而不能禁止租賃物所有權(quán)人通過(guò)出售、贈(zèng)與等方式將租賃物讓與第三人。承租人以其從出租人處取得的案涉房屋承租權(quán)，主張出租人在向其出租房屋前與房屋所有權(quán)人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同不應(yīng)當(dāng)解除，于法無(wú)據(jù)。更何況出租人一直未取得案涉房屋所有權(quán)，其出租人身份是否合法尚待確定。

律師總結(jié)：“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”并不等于“租賃禁止買(mǎi)賣(mài)”。這里的“買(mǎi)賣(mài)”泛指租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。承租人只能要求租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移之后的新所有權(quán)人承繼履行承租人與出租人（原所有權(quán)人）之間的租賃合同，而不能依據(jù)租賃合同禁止出租人合法轉(zhuǎn)移租賃物的所有權(quán)。司法實(shí)踐中很多執(zhí)行異議案件就是刻意混淆這兩個(gè)概念，企圖通過(guò)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”來(lái)對(duì)抗法院轉(zhuǎn)移涉案不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的執(zhí)行行為。

觀點(diǎn)四：訴爭(zhēng)房屋若設(shè)立抵押權(quán)在先，出租在后，則承租人無(wú)權(quán)要求抵押物的受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，此種情形下承租人也無(wú)權(quán)要求停止不帶租抵押物拍賣(mài)的強(qiáng)制執(zhí)行行為，無(wú)權(quán)要求停止對(duì)抵押房屋執(zhí)行過(guò)程中的限期騰遷措施。

出處：（ 2020 ）最高法民申 6952 號(hào)民事裁定書(shū)

裁判要旨：盡管《民法典》規(guī)定了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，即“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，但《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 法釋〔 2009 〕11 號(hào)》第二十條做出了例外性規(guī)定：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。據(jù)此，訴爭(zhēng)房屋若設(shè)立抵押權(quán)在先，出租在后，則承租人無(wú)權(quán)要求抵押物的受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，此種情形下承租人也無(wú)權(quán)要求停止不帶租抵押物拍賣(mài)的強(qiáng)制執(zhí)行行為，無(wú)權(quán)要求停止對(duì)抵押房屋執(zhí)行過(guò)程中的限期騰遷措施。本案中，抵押權(quán)人對(duì)案涉房屋取得抵押權(quán)的時(shí)間是 2014 年 4 月 24 日，而承租人不足以證明其在 2014 年 4 月 24 日抵押權(quán)設(shè)立之前已合法取得承租權(quán)并實(shí)際占有訴爭(zhēng)房屋。

律師總結(jié)：本案中最高院引用的司法解釋明確，抵押權(quán)先于租賃權(quán)產(chǎn)生時(shí)不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。當(dāng)出租人在租賃物上設(shè)立抵押權(quán)后，其自身就不再具備租賃物在抵押權(quán)生效后的出租權(quán)的處分權(quán)利，如果出租人隱瞞抵押將租賃物出租給善意承租人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此給承租人造成損失的賠償責(zé)任。

觀點(diǎn)五：承租人不能證明其在涉案房屋抵押權(quán)成立之前對(duì)涉案房屋享有租賃權(quán)，無(wú)權(quán)要求法院對(duì)涉案房屋“帶租拍賣(mài)”。

出處：（ 2022 ）最高法民申 13 號(hào)民事裁定書(shū)

裁判要旨：承租人不能證明租賃合同的真實(shí)性。承租人從未向出租人支付過(guò)租金，亦不能充分證明其用于抵扣租金的債權(quán)真實(shí)存在。且承租人簽訂一份案外租賃合同并登記備案，卻未將 3 天后簽訂的涉案租賃合同進(jìn)行登記備案，且無(wú)法作出合理解釋。承租人提供的照片未顯示涉案房屋，提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所未包含涉案房屋，承租人不能證明抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)占有案涉房屋。

律師總結(jié)：無(wú)論是抵押權(quán)還是租賃權(quán)，登記備案都是鞏固權(quán)利效力的有效途徑。對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，除了即使對(duì)租賃合同進(jìn)行登記備案之外，還應(yīng)當(dāng)及時(shí)占有租賃物，行使租賃權(quán)。占有租賃物和行使租賃權(quán)的具體方式則可以根據(jù)實(shí)際情況選擇并實(shí)施，無(wú)法一概而論。

觀點(diǎn)六：法院依照租賃物新所有權(quán)人申請(qǐng)要求承租人“限期將所使用房產(chǎn)騰出并交付”的，承租人可以與租賃物新所有權(quán)人另行簽訂租賃合同并支付租賃費(fèi)，無(wú)需騰讓租賃物。

出處：（ 2021 ）最高法民申 6515 號(hào)民事裁定書(shū)

裁判要旨：出租人與次出租人訂立《場(chǎng)地廠房租賃合同》，次承租人將涉案房產(chǎn)及土地出租給承租人。承租人實(shí)際占用使用。出租人因與案外人糾紛，涉案房產(chǎn)及土地被法院在執(zhí)行階段依法拍賣(mài)。新所有權(quán)人競(jìng)拍得到涉案房產(chǎn)及土地，并已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。申請(qǐng)法院強(qiáng)制承租人將所使用的房產(chǎn)騰出，并交付給新所有權(quán)人。后新所有權(quán)人稱(chēng)其已經(jīng)與承租人另行簽訂了租賃合同，不需要承租人騰讓。

律師總結(jié)：本案實(shí)現(xiàn)了實(shí)體上的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。雖然新所有權(quán)人依法取得租賃物所有權(quán)之后，有權(quán)要求承租人騰退租賃物。但從商業(yè)角度講，承租人繼續(xù)承租部分情況下也符合新所有權(quán)人的商業(yè)利益。因此承租人在租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的過(guò)程中要積極與各方保持溝通，盡量實(shí)現(xiàn)租賃的連續(xù)性，實(shí)現(xiàn)各方共贏。

觀點(diǎn)七：涉及租賃權(quán)的執(zhí)行案件，如果法院不否認(rèn)租賃權(quán)，承租人對(duì)騰退房屋有異議的，屬于執(zhí)行行為異議，應(yīng)通過(guò)執(zhí)行復(fù)議解決。如果法院否認(rèn)租賃權(quán)，承租人主張其享有租賃權(quán)足以阻卻執(zhí)行的，屬于執(zhí)行標(biāo)的異議，涉及實(shí)體權(quán)利，應(yīng)通過(guò)執(zhí)行異議之訴解決。

出處：（ 2020 ）最高法民申 1467 號(hào)民事裁定書(shū)

裁判要旨：根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，承租人租賃的標(biāo)的物被人民法院執(zhí)行拍賣(mài)時(shí)，如果法院在執(zhí)行過(guò)程中并不否定承租人享有的租賃權(quán)，承租人只是對(duì)執(zhí)行法院要求其騰退房屋的執(zhí)行行為有異議的，屬于執(zhí)行行為異議，對(duì)駁回異議裁定不服的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)執(zhí)行復(fù)議程序解決；但如果執(zhí)行法院否定承租人租賃權(quán)的成立或存續(xù)的，因涉及實(shí)體權(quán)利的爭(zhēng)議，承租人主張其享有足以阻卻執(zhí)行的租賃權(quán)的，可以提出執(zhí)行標(biāo)的異議，對(duì)駁回裁定不服的，可以提起執(zhí)行異議之訴。如果認(rèn)為原裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理。但權(quán)利的行使必須符合法律的規(guī)定。承租人在案涉租賃的標(biāo)的物被人民法院正常執(zhí)行程序終結(jié)前并沒(méi)有提出執(zhí)行行為異議，也沒(méi)有對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出異議，卻于執(zhí)行終結(jié)后向法院提起本案房屋租賃合同糾紛，并向法院提起執(zhí)行異議之訴，存在重復(fù)訴訟的問(wèn)題。

律師總結(jié)：本案是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”在執(zhí)行階段的程序問(wèn)題。即法院在執(zhí)行租賃物的過(guò)程中要區(qū)分是否承認(rèn)承租人的租賃權(quán)，從而選擇是提起執(zhí)行行為異議還是執(zhí)行標(biāo)的異議，進(jìn)而在異議被駁回使選擇復(fù)議還是執(zhí)行異議之訴。同時(shí)也可以看出：法院對(duì)租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的強(qiáng)制執(zhí)行與法院對(duì)租賃物上租賃權(quán)的認(rèn)可是可以并行不悖的。

觀點(diǎn)八：若承租人沒(méi)有實(shí)際占有使用不動(dòng)產(chǎn)，則不享有排除人民法院執(zhí)行程序中強(qiáng)制移交的權(quán)益，只能向出租人主張租賃合同不能履行的合同責(zé)任。

出處：（ 2020 ）最高法民終 913 號(hào)民事裁定書(shū)

裁判要旨：承租人關(guān)于執(zhí)行法院應(yīng)停止對(duì)位于涉案房屋采取查封、評(píng)估、拍賣(mài)的執(zhí)行措施的訴訟主張，不能成立。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)承租人租賃權(quán)在執(zhí)行程序中的保護(hù)，拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。首先，對(duì)于執(zhí)行拍賣(mài)中如何保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)承租人租賃權(quán)有明確規(guī)定。承租人執(zhí)行異議的對(duì)象是人民法院要求移交被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行措施，若人民法院對(duì)存在租賃的不動(dòng)產(chǎn)采取查封、評(píng)估、拍賣(mài)執(zhí)行措施，尚處于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和收益權(quán)的控制階段，并不影響承租人租賃權(quán)的行使，其無(wú)權(quán)亦無(wú)需采取執(zhí)行異議，而只需承租人向人民法院及時(shí)報(bào)告租賃合同簽訂及履行情況，并向人民法院提存尚未向出租人交納的應(yīng)付租金，以便人民法院在評(píng)估、拍賣(mài)時(shí)扣除相應(yīng)的租賃價(jià)值，進(jìn)而保護(hù)其租賃權(quán)益。其次，承租人對(duì)移交占有不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行措施的異議主張得以成立需同時(shí)具備三個(gè)要件：一是承租人在人民法院查封之前簽訂的書(shū)面租賃合同合法有效。一般而言，不違反法律法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的租賃合同均合法有效，但若沒(méi)有以書(shū)面形式簽訂，或者書(shū)面合同系在人民法院查封之后簽訂或倒簽，則該要件即不具備。二是在人民法院查封之前承租人實(shí)際占有使用不動(dòng)產(chǎn)。租賃合同系諾成性合同，實(shí)際占有使用不動(dòng)產(chǎn)是合同的履行履行問(wèn)題，是否實(shí)際履行并不影響其合同效力。若承租人沒(méi)有實(shí)際占有使用不動(dòng)產(chǎn)，則不享有排除人民法院執(zhí)行程序中強(qiáng)制移交的權(quán)益，只能向出租人主張租賃合同不能履行的合同責(zé)任。三是要求移交時(shí)仍在租賃期限內(nèi)。雖人民法院采取查封、評(píng)估、拍賣(mài)的執(zhí)行措施時(shí)仍在租賃期，但若在移交時(shí)已過(guò)租賃期，則其租賃權(quán)已喪失，亦無(wú)權(quán)阻卻人民法院要求移交占有不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行措施。就本案而言，首先，本案執(zhí)行程序尚處于評(píng)估階段，執(zhí)行法院并未責(zé)令移交涉案房屋，對(duì)承租人租賃權(quán)的行使并無(wú)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，承租人尚不享有提出執(zhí)行異議之訴的權(quán)利。其次，在案證據(jù)證明在 2018 年 7 月 5 日人民法院查封之前，承租人并沒(méi)有實(shí)際占有使用涉案房產(chǎn)，即使人民法院責(zé)令其移交占有的涉案房產(chǎn)，承租人提出執(zhí)行異議亦不能成立。至于承租人與出租人簽訂的《承租合同》是否因惡意串通無(wú)效問(wèn)題，因本案已足以認(rèn)定承租人不享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，故無(wú)對(duì)《承租合同》效力評(píng)判的必要。出租人與承租人應(yīng)另行解決。

觀點(diǎn)九：《房屋租賃協(xié)議》的落款時(shí)間早于案件訴訟發(fā)生時(shí)間，但在長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的一審、二審、發(fā)回一審第一次開(kāi)庭中當(dāng)事人均未提供，發(fā)回一審第二次開(kāi)庭中才首次提供，結(jié)合其他案件事實(shí)，對(duì)《房屋租賃協(xié)議》真實(shí)性不予認(rèn)可。

出處：（ 2021 ）最高法民再 144 號(hào)

裁判要旨：承租人于 2015 年 3 月本案發(fā)回重審后的一審第二次開(kāi)庭時(shí)，提交了落款日期為 2001 年 11 月 1 日的《房屋租賃協(xié)議》，并提出其與出租人自 2001 年 11 月起即存在租賃關(guān)系、其就案涉房屋享有承租權(quán)的主張。本院認(rèn)為，對(duì)于該《房屋租賃協(xié)議》，不應(yīng)予以采信。理由如下：首先，案涉房屋原屬出租人所有， 2008 年 12 月被人民法院在執(zhí)行過(guò)程中裁定抵債給新所有權(quán)人。在此抵債過(guò)程中，出租人和承租人均未主張?jiān)摗斗课葑赓U協(xié)議》之存在。至 2010 年 10 月案涉房屋被拍賣(mài)時(shí)，在承租人已收到行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)通知的情況下，出租人和承租人亦未主張?jiān)摗斗课葑赓U協(xié)議》之存在。發(fā)生本案訴訟后，在本案第一次一審、第一次二審，乃至重審第一次開(kāi)庭時(shí)，出租人和承租人仍未主張?jiān)摗斗课葑赓U協(xié)議》之存在。直至 2015 年 3 月重審第二次開(kāi)庭時(shí)，承租人才向法院提交了以前從未提交過(guò)的落款日期為 2001 年 11 月 1 日的《房屋租賃協(xié)議》。從一般常識(shí)出發(fā)，如果承租人與出租人確實(shí)于 2001 年11 月 1 日簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，且在案涉房屋所有權(quán)發(fā)生變化后承租人要求新的所有權(quán)人按照原有租賃合同內(nèi)容繼續(xù)履行，則承租人或出租人司理應(yīng)及時(shí)向案涉房屋新所有權(quán)人出示該《房屋租賃協(xié)議》，但是其沒(méi)有出示。甚至在 2011 年 3 月發(fā)生本案訴訟后，直至 2015 年 3 月重審第二次開(kāi)庭之前長(zhǎng)達(dá)4年的歷次審理過(guò)程中，承租人或出租人亦未提及該《房屋租賃協(xié)議》。如果該《房屋租賃協(xié)議》確實(shí)存在，則承租人和出租人的上述行為顯然不合常理。承租人和出租人就當(dāng)初未向法院提交《房屋租賃協(xié)議》的原因解釋稱(chēng)，是因?yàn)橹暗脑V訟系圍繞拍賣(mài)行為是否有效的爭(zhēng)議而展開(kāi)，故未提交該《房屋租賃協(xié)議》。對(duì)此本院認(rèn)為，無(wú)論在案涉房屋拍賣(mài)過(guò)程中是否存在違法違規(guī)情形、無(wú)論各方當(dāng)事人在訴訟中是否對(duì)拍賣(mài)行為的效力提出了爭(zhēng)議，對(duì)于承租人而言，所謂的《房屋租賃協(xié)議》都是其在本案中據(jù)以主張權(quán)利的重要證據(jù)，承租人和出租人的上述解釋不足以構(gòu)成令人信服的合理理由。其次，根據(jù)出租人工商登記備案資料顯示，該公司在相近時(shí)期內(nèi)工商登記備案資料中使用的兩枚公章，與落款日期為 2001 年 11 月 1 日的《房屋租賃協(xié)議》上加蓋的出租人公章相比，均存在明顯差異。雖然公司在某時(shí)間段中同時(shí)使用多枚公章的情形并非罕見(jiàn)，亦不能僅以某枚公章未備案或未在相關(guān)備案資料中使用為由即否認(rèn)加蓋該枚公章的文件材料的真實(shí)性，但出租人在本案中并未提供證據(jù)證明其在所謂簽訂《房屋租賃協(xié)議》的 2001 年 11 月 1 日前后的同一年度時(shí)間段內(nèi)，還曾經(jīng)在其他場(chǎng)合使用過(guò)同一枚公章。就此而言，亦足以令人質(zhì)疑落款日期為 2001 年 11 月 1 日的《房屋租賃協(xié)議》的真實(shí)性。再次，出租人系承租人的控股股東，兩公司法定代表人和住所地原均相同，二者具有關(guān)聯(lián)關(guān)系。承租人代出租人支付銀行貸款利息、繳納稅費(fèi)，以及承租人向出租人支付相關(guān)憑證上標(biāo)注為“往來(lái)款”的款項(xiàng)等事實(shí)即使真實(shí)存在，亦均不足以證明落款日期為 2001 年 11 月 1 日的《房屋租賃協(xié)議》的真實(shí)性。在本院審理中，出租人提交的改制驗(yàn)資報(bào)告，以及承租人提交的驗(yàn)資報(bào)告書(shū)、承租人章程、聘任決定、董事會(huì)決議、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證據(jù)材料，與本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)不具有關(guān)聯(lián)性，亦不足以佐證《房屋租賃協(xié)議》的真實(shí)性，本院不予采信。

又次，希爾得拍賣(mài)公司在拍賣(mài)案涉房屋之前，向承租人發(fā)出通知，告知承租人參加競(jìng)買(mǎi)、行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是基于承租人當(dāng)時(shí)實(shí)際使用案涉房屋的事實(shí)。即使希爾得拍賣(mài)公司認(rèn)為承租人是案涉房屋的承租人，也不能據(jù)此確認(rèn)當(dāng)事人之間的房屋租賃法律關(guān)系，亦不足以佐證《房屋租賃協(xié)議》的真實(shí)性。綜上，承租人對(duì)于其遲至本案發(fā)回重審后的一審第二次開(kāi)庭時(shí)才提交落款日期為 2001 年 11 月 1 日的《房屋租賃協(xié)議》不能作出令人信服的解釋?zhuān)凶馊伺c出租人提交的證據(jù)亦不足以證明該《房屋租賃協(xié)議》的真實(shí)性，本院對(duì)該《房屋租賃協(xié)議》不予采信。

律師總結(jié)：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于《房屋租賃協(xié)議》的真實(shí)性。經(jīng)歷了二審改判一審，再審改判二審維持一審的曲折過(guò)程?？梢?jiàn)租賃合同和租賃關(guān)系的真實(shí)性是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，承租人要注意收集證明租賃合同真實(shí)性的證據(jù)，最好就是對(duì)租賃合同進(jìn)行登記備案，其次是進(jìn)行公證。再次則是實(shí)際占有租賃物、行使租賃權(quán)的證據(jù)，也可以作為租賃合同真實(shí)性的佐證。

觀點(diǎn)十：因抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃權(quán)成立在后，如抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)導(dǎo)致租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，不再適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，房屋受讓人有權(quán)不履行租賃合同，承租人應(yīng)接受和承擔(dān)因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而使租賃權(quán)終止的風(fēng)險(xiǎn)，不得以租賃合同對(duì)抗抵押權(quán)人行使權(quán)利。

出處：（ 2021 ）最高法民申 1453 號(hào)

裁判要旨：根據(jù)查明的事實(shí)，2014 年 6 月 19 日，案涉房屋辦理了抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人作為房屋他項(xiàng)權(quán)利人取得了案涉房屋的他項(xiàng)權(quán)證書(shū)。2017 年 8 月 15 日，承租人與出租人簽訂《房屋租賃合同》。因此，承租人與出租人就案涉房屋的租賃關(guān)系不能對(duì)抗抵押權(quán)人在先登記的抵押權(quán)。承租人提出案涉房屋自 2012 年起就處于租賃狀態(tài)，但未提供證據(jù)予以證明。即便案涉房屋曾經(jīng)處于租賃狀態(tài)，但李祖萬(wàn)未提供證據(jù)證明其在案涉房屋辦理抵押登記前已承租。出租人將已設(shè)定抵押的房屋租賃給承租人，因抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃權(quán)成立在后，如抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)導(dǎo)致租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，不再適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，房屋受讓人有權(quán)不履行租賃合同，承租人應(yīng)接受和承擔(dān)因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而使租賃權(quán)終止的風(fēng)險(xiǎn)，不得以租賃合同對(duì)抗抵押權(quán)人行使權(quán)利。故承租人請(qǐng)求繼續(xù)履行租賃合同至租賃期滿，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

律師總結(jié)：本案中承租人主張租賃關(guān)系起始于 2012 年，早于 2014 年設(shè)立抵押權(quán)的時(shí)間，但未提供證據(jù)予以證明。故認(rèn)定承租人的租賃權(quán)產(chǎn)生于 2017 年，晚于抵押權(quán)設(shè)立的時(shí)間。承租人不得適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則要求新所有權(quán)人承繼履行租賃合同至租賃期滿。

觀點(diǎn)十一：綜合考慮當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭小邦A(yù)售 ＋ 按揭”模式，購(gòu)房人往往要間隔相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)才能通過(guò)辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)成為法律意義上的所有權(quán)人的現(xiàn)實(shí)情況，如果在此期間不允許買(mǎi)受人對(duì)房屋進(jìn)行租賃，既不利于社會(huì)資源的利用，也與鼓勵(lì)交易的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本原則相違背。

出處：（ 2022 ）最高法民申 302 號(hào)民事裁定書(shū)

裁判要旨：承租人與出租人形成租賃合同法律關(guān)系。從租賃合同落款時(shí)間來(lái)看，2015 年 4 月 28 日出租人尚未出現(xiàn)資金困難而逾期向銀行償還按揭貸款的情況。從合同簽訂的背景來(lái)看,承租人租賃該房屋期限較長(zhǎng),出租人承諾放棄屋內(nèi)裝修及所有經(jīng)營(yíng)品所有權(quán),伴隨房屋出租時(shí)一并贈(zèng)與承租人,同時(shí)考慮租賃市場(chǎng)價(jià)格上漲因素,雙方簽訂長(zhǎng)期租賃合同具有其合理性。從租金給付來(lái)看，2015 年 10 月至 2016 年 4 月承租人與出租人之間有多筆資金往來(lái),涉及金額 570 余萬(wàn)元。承租人陳述其余部分系現(xiàn)金給付,出租人接受詢問(wèn)時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)賬結(jié)合現(xiàn)金的付款方式也作了說(shuō)明。認(rèn)定出租人將房屋租賃給了承租人。本案現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法認(rèn)定《房屋租賃合同》存在無(wú)效或可撤銷(xiāo)的情形，應(yīng)為合法有效。綜合考慮當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭小邦A(yù)售＋按揭”模式，購(gòu)房人往往要間隔相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)才能通過(guò)辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)成為法律意義上的所有權(quán)人的現(xiàn)實(shí)情況，如果在此期間不允許買(mǎi)受人對(duì)房屋進(jìn)行租賃，既不利于社會(huì)資源的利用，也與鼓勵(lì)交易的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本原則相違背，最終認(rèn)定《房屋租賃合同》屬于出租人、承租人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系合法有效的合同。

律師總結(jié)：本案中提出一個(gè)重要觀點(diǎn)，即由于我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)狀，出租人成為法律意義上的所有權(quán)人有滯后性，不禁止出租人在辦理租賃物的不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)之前進(jìn)行租賃，有利于資源利用和鼓勵(lì)交易。此期間訂立的租賃合同沒(méi)有其他無(wú)效事由的情形下合法有效。

觀點(diǎn)十二：不論抵押權(quán)是否設(shè)立于租賃合同成立前，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)都應(yīng)保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

出處：（ 2020 ）最高法執(zhí)監(jiān) 171 號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)

裁判要旨：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是承租人基于合法有效的租賃關(guān)系而享有的同等條件下可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)租賃物的權(quán)利。對(duì)于承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)基于其是否享有合法的租賃權(quán)進(jìn)行判斷。此時(shí)，租賃物上抵押權(quán)的設(shè)立時(shí)間并非承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)保護(hù)考慮的因素，因?yàn)椴徽摰盅簷?quán)是否設(shè)立于租賃合同成立前，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)均不會(huì)與抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生沖突，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，更符合設(shè)立優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法本意。

律師總結(jié)：承租人對(duì)租賃物享有債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，該權(quán)利并不因承租人對(duì)租賃物的租賃權(quán)產(chǎn)生時(shí)間晚于抵押權(quán)人的抵押權(quán)產(chǎn)生時(shí)間而受影響。但該優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到損害之后，只能要求出租人進(jìn)行賠償，不得否認(rèn)租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。

觀點(diǎn)十三：拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)可以保留租賃權(quán)，也可以滌除租賃權(quán)。是否滌除租賃權(quán)取決于租賃權(quán)對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)是否有影響，有影響的應(yīng)當(dāng)將其滌除后進(jìn)行拍賣(mài)。此時(shí)承租人不得拒絕遷出租賃物。

出處：（ 2020 ）最高法執(zhí)復(fù) 103 號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)

裁判要旨：首先，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。稱(chēng)責(zé)任在案涉房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立后與出租人簽訂租賃合同，該租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。其次，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)否保留租賃權(quán)。拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)可以保留租賃權(quán)，也可以滌除租賃權(quán)。是否滌除該權(quán)利取決于該權(quán)利對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)是否有影響，有影響的應(yīng)當(dāng)將其滌除后進(jìn)行拍賣(mài)。執(zhí)行法院為實(shí)現(xiàn)案涉房地產(chǎn)變價(jià)價(jià)值的最大化，要求承租人在拍賣(mài)、變賣(mài)前遷出所租商鋪并無(wú)不當(dāng)，但承租人的租賃權(quán)并不同時(shí)而消滅。再次，承租人在承租房屋時(shí)應(yīng)對(duì)房屋上是否具有抵押權(quán)等情形盡到注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)可能產(chǎn)生的權(quán)利損害有所預(yù)見(jiàn)。如承租人認(rèn)為其租賃權(quán)遭受損害，可以向出租方主張權(quán)利，從而得到救濟(jì)。故承租人請(qǐng)求不予遷出租賃物于法無(wú)據(jù)。

律師總結(jié)：本案中承租人于租賃權(quán)為由拒絕在租賃物拍賣(mài)、變賣(mài)前遷出。法院認(rèn)為拍賣(mài)租賃物時(shí)可以滌除租賃權(quán)，也可以不滌除租賃權(quán)。關(guān)鍵在于租賃權(quán)對(duì)租賃物的價(jià)值是增益還是貶損。即承租人如能證明其對(duì)租賃物的租賃權(quán)可以對(duì)租賃物的價(jià)值實(shí)現(xiàn)增值，那么拍賣(mài)租賃物時(shí)則不應(yīng)滌除承租人的租賃權(quán)。

觀點(diǎn)十四：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人以租賃物抵償承租人欠款的合同之債，不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。

出處：（ 2021 ）最高法民申 26 號(hào)民事裁定書(shū)

裁判要旨：承租人于 2012 年 2 月 8 日前借給案外人 2038 萬(wàn)元。由于案外人沒(méi)有能力償還借款，由購(gòu)買(mǎi)案外人嘉年華項(xiàng)目的出租人負(fù)責(zé)償還承租人的借款。后由于出租人運(yùn)營(yíng)資金緊張，與承租人簽訂涉案《房屋租賃合同》，出租人以 20 年的租賃權(quán)抵償承租人的欠款。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。本案中，出租人以涉案房屋抵償承租人欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的租賃合同，故不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。另外，涉案房屋抵押登記時(shí)間為 2013 年 3 月 29日。承租人稱(chēng)其在涉案房屋抵押登記前已經(jīng)與出租人簽訂了《房屋租賃合同》，但從其提交的《房屋租賃合同》來(lái)看，該合同有兩個(gè)落款日期，分別為 2012 年 4 月 5 日和 2013 年 8 月 1 日，承租人對(duì)此未能作出合理解釋?zhuān)贤暮炗喨掌诖嬉?。同時(shí)，結(jié)合抵押權(quán)人提交的《家具訂購(gòu)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》《提款申請(qǐng)》《房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告》、收據(jù)、照片等證據(jù)來(lái)看，涉案房屋于 2013 年 3 月 26 日進(jìn)行抵押貸款評(píng)估時(shí)系毛坯房，且承租人亦未提交其交納水電費(fèi)的相關(guān)證據(jù)，并不能證明承租人在 2013 年 3 月 29 日之前已經(jīng)實(shí)際占有使用涉案房屋。認(rèn)定承租人對(duì)涉案房屋不享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。

律師總結(jié)：本案中再次明確了以租抵債協(xié)議不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則。同時(shí)討論了租賃合同中存在多個(gè)簽訂日期的認(rèn)定問(wèn)題。首先要求承租人對(duì)落款時(shí)間不一致作出合理解釋?zhuān)瑹o(wú)法解釋時(shí)認(rèn)定為簽訂日期存疑。其次結(jié)合租賃物抵押權(quán)設(shè)立時(shí)處于毛坯狀態(tài)，承租人無(wú)法提供抵押權(quán)設(shè)立前的水電費(fèi)繳納憑據(jù)等事實(shí)，認(rèn)定承租人未在抵押權(quán)設(shè)立之前實(shí)際占有租賃物?？梢?jiàn)租賃物的水電費(fèi)繳納憑據(jù)也是實(shí)際占有租賃物的典型證據(jù)。

觀點(diǎn)十五：適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的前提是承租人與出租人系不同主體，建立了合法有效的租賃關(guān)系?？偣九c分公司之間訂立的租賃合同不能對(duì)外產(chǎn)生租賃的法律效果。

出處：（ 2021 ）最高法民申 3282 號(hào)民事裁定書(shū)

裁判要旨：適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的前提是承租人與出租人系不同主體，建立了合法有效的租賃關(guān)系。承租人營(yíng)業(yè)執(zhí)照顯示其類(lèi)型為“有限責(zé)任公司分公司”，承租人認(rèn)可其與出租人是分公司與總公司關(guān)系，不具有獨(dú)立法人人格。因此，承租人與出租人之間簽訂的租賃合同，系其公司內(nèi)部管理關(guān)系的體現(xiàn)，并不能對(duì)外產(chǎn)生租賃的法律效果。同時(shí)，承租人的財(cái)產(chǎn)屬于出租人財(cái)產(chǎn)，承租人作為出租人的分公司，亦應(yīng)積極主動(dòng)配合針對(duì)出租人的執(zhí)行工作，及時(shí)履行生效法律文書(shū)確定義務(wù)，而不應(yīng)以所謂租賃權(quán)請(qǐng)求阻止移交案涉不動(dòng)產(chǎn)。

律師總結(jié)：“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”類(lèi)案件中對(duì)租賃關(guān)系的認(rèn)定是一切的前提。本案中承租人和出租人因?yàn)槭强偡止娟P(guān)系，訂立的租賃合同被認(rèn)定不能對(duì)外產(chǎn)生租賃的法律效果。現(xiàn)實(shí)中真實(shí)的租賃關(guān)系也不可能在分總公司之間建立，但依然要注意確保承租人與出租人之間不存在妨礙租賃關(guān)系成立的法律關(guān)系。

觀點(diǎn)十六：出租人以不合理價(jià)格受讓租賃物，不能證明其在查封之前合法占有租賃物的，不享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。

出處：（ 2022 ）最高法民終 113 號(hào)民事判決書(shū)

裁判要旨：出租人在庭審中提交了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》《股東會(huì)決議》《商事登記信息》和《銀行流水記錄》，擬證明其以收購(gòu)案外人股份的方式成為案外人的控股股東，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)案涉土地及地上建筑物的占有。本院認(rèn)為，第一，根據(jù)在案證據(jù)查明，案外人的注冊(cè)資金為 388 萬(wàn)元，承租案涉土地每年支付給信美公司的租金約 50 萬(wàn)元，而轉(zhuǎn)租案涉土地及地上建筑物每年的租金收入是 260 余萬(wàn)元，在每年有 200 余萬(wàn)盈利的情況下，出租人以 2000 元收購(gòu)了案外人原股東的全部股權(quán)，明顯不合常理?！兑平磺鍐巍肺醇s定將案涉土地及地上建筑物移交給出租人占有。故該份證據(jù)不能證明案外人已于 2018 年 9 月 25 日向出租人指示交付了案涉土地及地上建筑物。其次，出租人提交的《網(wǎng)上銀行電子回單》，但該轉(zhuǎn)賬憑證無(wú)原件，轉(zhuǎn)款日期是 2019 年 4 月 18 日，晚于一審法院對(duì)案涉土地的查封日期，且該轉(zhuǎn)賬憑證上“摘要”欄標(biāo)注為“往來(lái)”，故不能證明出租人在查封之前已收取了租金。再次，出租人自稱(chēng)于 2019 年 3 月 27 日簽訂的《集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中載明，案外人同意在 2019 年 5 月 1 日前將案涉土地及地上建筑物交付給出租人使用。該證據(jù)可以表明，至少在 2019 年 3 月 27 日之前，案外人還未將案涉土地及地上建筑物交付給出租人使用，從而自我否認(rèn)了上述移交清單和轉(zhuǎn)賬憑證的證明效力。出租人提供的證據(jù)不足以證明其在查封之前合法占有了案涉土地及地上建筑物。

律師總結(jié)：本案中出租人企圖通過(guò)證明其已經(jīng)行使租賃權(quán)實(shí)現(xiàn)對(duì)租賃物的占有排除法院對(duì)租賃物的執(zhí)行。但其獲取租賃物的方式是以明顯不合理對(duì)價(jià)從案件被執(zhí)行人處獲得，明顯有被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)的特征。同時(shí)出租人也無(wú)法證明其對(duì)租賃物的實(shí)際占有。因此對(duì)租賃物不享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。

觀點(diǎn)十七：以已登記的抵押財(cái)產(chǎn)出租的，不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則。

出處：（ 2021 ）最高法民申 3583 號(hào)民事裁定書(shū)

裁判要旨：根據(jù)規(guī)定，以已登記的抵押財(cái)產(chǎn)出租的，不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則。本案中，案涉商鋪于 2014 年 9 月 5 日辦理了抵押登記，抵押權(quán)人對(duì)案涉商鋪的抵押權(quán)也已經(jīng)生效的仲裁裁決確認(rèn)，而承租人據(jù)以主張權(quán)利的《房屋租賃合同》《轉(zhuǎn)讓合同》分別簽訂于2017 年 12 月 20 日和 2018 年 2 月 26 日，其簽訂時(shí)間晚于抵押權(quán)人對(duì)案涉商鋪的抵押權(quán)的設(shè)立時(shí)間。故承租人主張的其對(duì)案涉商鋪的權(quán)利不得對(duì)抗抵押權(quán)人的抵押權(quán)，承租關(guān)于案涉商鋪應(yīng)“帶租拍賣(mài)”的主張不予支持。

律師總結(jié)：租賃物是否應(yīng)當(dāng)帶租拍賣(mài)，并不是租賃權(quán)和抵押權(quán)誰(shuí)優(yōu)先的問(wèn)題，而是租賃權(quán)的存在是否影響抵押權(quán)行使的問(wèn)題，也就是拍賣(mài)租賃物時(shí)是否應(yīng)當(dāng)滌除租賃權(quán)的問(wèn)題。如果租賃合同約定的租金不低于市場(chǎng)公允價(jià)格，承租人對(duì)租賃物的租賃有利于租賃物的升值，就不應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)租賃物時(shí)滌除承租人的租賃權(quán)，因?yàn)檫@樣反而會(huì)造成租賃物價(jià)值的貶損。

觀點(diǎn)十八：承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，受到侵害時(shí)只能要求出租人賠償，不能主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

出處：（ 2020 ）最高法執(zhí)監(jiān) 183 號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)

裁判要旨：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以分為物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)兩種。共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是典型的物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則是典型的債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。正是因?yàn)榉课莩凶馊讼碛械氖莻鶛?quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，當(dāng)房屋所有人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，其并不能主張?jiān)撡I(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但可以主張相應(yīng)的損害賠償。出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。在執(zhí)行程序中，房屋承租人僅以沒(méi)有接到司法拍賣(mài)通知導(dǎo)致其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害為由，主張拍賣(mài)程序無(wú)效或要求撤銷(xiāo)拍賣(mài)的，亦不予支持。在本案中，即使承租人確實(shí)享有案涉房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其也不能以法院未作專(zhuān)門(mén)通知、損害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，主張司法拍賣(mài)無(wú)效或要求撤銷(xiāo)拍賣(mài)。

律師總結(jié)：不動(dòng)產(chǎn)共有權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是物權(quán)性質(zhì)的，可以主張侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的，只能主張侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的出租人予以賠償。因此承租人最好在租賃合同中對(duì)侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的賠償標(biāo)準(zhǔn)予以確定，既可以提醒出租人注意己方該項(xiàng)權(quán)利，又能在權(quán)利受到侵害時(shí)更好地維權(quán)。

附“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”部分相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 法釋〔 2020 〕 17 號(hào)》

第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條 出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定 法釋〔 2020 〕 21 號(hào)》

第三十一條 承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（ 2020 修正）法釋〔 2020 〕 21 號(hào)》

第二十八條 拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣(mài)而消滅，拍賣(mài)所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。

作者簡(jiǎn)介：張寧，北京金誠(chéng)同達(dá)（西安）律師事務(wù)所律師。擅長(zhǎng)處理建設(shè)工程、民間借貸、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、勞動(dòng)爭(zhēng)議等民商事糾紛和企業(yè)常年法律服務(wù)，歡迎交流學(xué)習(xí)