法院拍賣房產(chǎn)時未通知承租人，承租人以其優(yōu)先購買權(quán)未受保障為由主張撤銷拍賣，應(yīng)否予以支持？

最高法院：不予支持。

一、裁判要旨

優(yōu)先購買權(quán)可以分為物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)兩種。共有人的優(yōu)先購買權(quán)是典型的物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)，而房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是典型的債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)。

根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃糾紛案件司法解釋》第二十一條之規(guī)定，當(dāng)房屋所有人與第三人簽訂房屋買賣合同、侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)時，承租人并不能主張該買賣合同無效，但可以主張相應(yīng)的損害賠償。

參照該規(guī)定精神，在執(zhí)行程序中，房屋承租人僅以沒有接到司法拍賣通知導(dǎo)致其優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由，主張拍賣程序無效或要求撤銷拍賣的，亦不予支持。

二、案情簡介

（一）訴訟參與人

1.申請執(zhí)行人：招商銀行股份有限公司南京分行（以下簡稱“招行”）

2.被執(zhí)行人：常州市潤豐新材料科技有限公司（以下簡稱“潤豐公司”），付某林（潤豐公司法人代表），江蘇雙欣環(huán)保材料有限公司（以下簡稱“雙欣公司”），翁某風(fēng)（雙欣公司法人代表）

3.第三人（買受人）：常州市富騰機械有限公司（以下簡稱“富騰”公司）

4.利害關(guān)系人（承租人）：趙某谷，嚴(yán)某慶，柯某

（二）執(zhí)行依據(jù)與標(biāo)的

1.執(zhí)行依據(jù)：江蘇省常州市中級人民法院（2014）常商初字第271號民事判決

2.執(zhí)行標(biāo)的：償還借款本金9322186.73元及利息等費用

（三）抵押財產(chǎn)

1.抵押物：被執(zhí)行人潤豐公司名下位于常州市潞城鎮(zhèn)政新村委顏家村的房地產(chǎn)

2.設(shè)立時間：2013年5月13日

3.評估價值：房屋的估值為1563.6萬元，土地使用權(quán)的估值為638萬元，合計2201.6萬元。

（四）執(zhí)行經(jīng)過

2015年4月10日，江蘇省常州市中級人民法院（以下簡稱“常州中院”）作出（2014）常商初字第271號民事判決，判決潤豐公司、雙欣公司、付某林、翁某風(fēng)連帶償還招行借款本金及利息等費用，且招行有權(quán)就本案抵押房產(chǎn)及土地進(jìn)行折價或者拍賣、變賣后所得價款在1000萬元的最高余額內(nèi)優(yōu)先受償。

2015年10月30日，常州中院立案執(zhí)行招行與潤豐公司、雙欣公司、付某林、翁某風(fēng)金融借款合同糾紛一案，執(zhí)行案號：（2015）常執(zhí)字第0598號。

2016年6月16日，申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人潤豐公司簽署談話筆錄，表示共同委托常州鯤鵬土地及房地產(chǎn)評估咨詢有限公司（以下簡稱“鯤鵬公司”）對本案抵押物進(jìn)行評估后由法院上網(wǎng)拍賣。

2016年7月12日，鯤鵬公司出具了常鯤2016（估）字第F09號《土地估價報告》，確認(rèn)本案抵押的土地使用權(quán)價值為638萬元，同時出具了常鯤房估（2016）第F09號《房地產(chǎn)估價報告》，確認(rèn)本案抵押的有證房屋、無證房屋價值為1563.6萬元。

2016年9月13日，常州中院在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上發(fā)布拍賣公告，載明拍賣標(biāo)的物為本案抵押房地產(chǎn)，并注明“由于該拍品存在長期租賃，買受人自行處理附著在拍品上的租賃關(guān)系，法院不負(fù)責(zé)交付”，但未注明存在優(yōu)先購買權(quán)人。

2016年10月9日，第一次拍賣流拍。

2016年10月18日，第二次拍賣流拍。

2016年10月26日，第三次拍賣成交，第三人富騰公司以該次拍賣起拍價1409.02萬元競得拍品。

2016年11月6日，利害關(guān)系人趙某谷、嚴(yán)某慶、柯某分別向常州中院提出執(zhí)行異議，請求撤銷本次拍賣并重新拍賣，主要理由均為：其分別承租了潤豐公司的部分廠房和土地，因常州中院在拍賣前未依法通知其于拍賣日到場，侵害了其享有的優(yōu)先購買權(quán)。

2016年12月19日，常州中院作出（2016）蘇04執(zhí)異52號執(zhí)行裁定，駁回了趙某谷、嚴(yán)某慶、柯某提出的執(zhí)行異議。三異議人不服該裁定，向江蘇省高級人民法院（以下簡稱“江蘇高院”）申請復(fù)議。

2017年5月8日，江蘇高院作出（2017）蘇執(zhí)復(fù)29號執(zhí)行裁定，駁回復(fù)議申請人趙某谷、嚴(yán)某慶、柯某的復(fù)議申請，維持常州中院（2016）蘇04執(zhí)異52號執(zhí)行裁定。三復(fù)議申請人不服江蘇高院作出的執(zhí)行復(fù)議裁定，向最高人民法院申訴。

2020年6月30日，最高人民法院作出（2020）最高法執(zhí)監(jiān)183號執(zhí)行裁定，駁回趙某谷、嚴(yán)某慶、柯某的申訴請求。

三、法院觀點

（一）執(zhí)行異議

常州中院認(rèn)為：異議人不享有承租人優(yōu)先購買權(quán)，本案拍賣合法有效。

1.根據(jù)異議人提交的租賃協(xié)議，各異議人均只是承租了案涉抵押房地產(chǎn)的部分房屋。在承租部分房屋的情況下，承租人是否具有優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)綜合考慮轉(zhuǎn)讓房屋的具體情況。

2.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》之相關(guān)規(guī)定，如果異議人承租的房屋在使用功能上相對獨立，其優(yōu)先購買權(quán)也僅及于其承租的房屋，常州中院并未單獨拍賣其承租的房屋，而是整體拍賣，其不享有整體房屋的優(yōu)先購買權(quán)；如果異議人承租的房屋使用功能整體性較為明顯，其優(yōu)先購買權(quán)可以擴展到整體房屋，但由于本案各異議人承租的房屋面積遠(yuǎn)未達(dá)到整體房屋面積的一半，其也不享有優(yōu)先購買權(quán)?？傊?，無論異議人對部分房屋還是整體房屋主張優(yōu)先權(quán)，根據(jù)最高人民法院復(fù)函的意見都不宜認(rèn)定其享有優(yōu)先購買權(quán)。

3.異議人不享有承租人優(yōu)先購買權(quán)，本案也不存在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十一條規(guī)定的情形。第三人富騰公司買受了潤豐公司的房地產(chǎn)，理應(yīng)得到保護(hù)。

（二）執(zhí)行復(fù)議

江蘇高院認(rèn)為：盡管常州中院拍賣前未盡必要調(diào)查、通知職責(zé)，存在明顯不當(dāng)，但趙某谷、嚴(yán)某慶、柯某以其享有承租人優(yōu)先購買權(quán)為由，請求撤銷本次拍賣并分項重新拍賣、變賣的復(fù)議申請也不應(yīng)予以支持。

1.對租賃權(quán)的審查標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包含以下三個要件：租賃合同真實；租賃合同簽訂于被執(zhí)行房屋設(shè)定抵押或被法院查封前；案外人已依據(jù)租賃合同占有租賃房屋。

2.嚴(yán)某慶于2014年3月1日所承租的房產(chǎn)系在2013年5月13日抵押設(shè)立后的抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)所建的無證房產(chǎn)，常州中院對抵押房地產(chǎn)拍賣時對該房產(chǎn)的租賃關(guān)系依法應(yīng)予以滌除。

3.柯某于2014年7月17日所承租的房產(chǎn)系在2013年5月13日抵押設(shè)立后的抵押房產(chǎn)及土地使用權(quán)范圍內(nèi)的有證房產(chǎn)，常州中院對案涉抵押房地產(chǎn)拍賣時對該房產(chǎn)的租賃關(guān)系依法亦應(yīng)予以滌除。

4.趙某谷所提供的證據(jù)不能證明其對所承租的無證房產(chǎn)在2013年5月13日抵押設(shè)立前已支付租金并合法占有，常州中院（2016）蘇04執(zhí)異52號執(zhí)行裁定否定其租賃權(quán)，進(jìn)而否定其優(yōu)先購買權(quán)，并無不當(dāng)。

5.三復(fù)議申請人雖認(rèn)為其是承租人，享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，符合拍賣公告中的競買人資格，但并未依照該拍賣公告要求向常州中院申報，并由常州中院審查、核實、確定其優(yōu)先購買權(quán)人身份，應(yīng)視為其已放棄了對案涉拍賣標(biāo)的物享有的優(yōu)先購買權(quán)。

（三）執(zhí)行監(jiān)督

最高人民法院認(rèn)為：江蘇高院以設(shè)立在后的租賃權(quán)不能對抗設(shè)立在先的抵押權(quán)為由，認(rèn)為抵押權(quán)設(shè)立之后形成的租賃關(guān)系中的承租人在拍賣抵押物時當(dāng)然不享有對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)，屬對法律理解有誤，但實質(zhì)處理結(jié)果并無不當(dāng)。

1.對于承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)基于其是否享有合法的租賃權(quán)進(jìn)行判斷。此時，租賃物上抵押權(quán)的設(shè)立時間并非承租人優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)考慮的因素，因為不論抵押權(quán)是否設(shè)立于租賃合同成立前，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)均不會與抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生沖突，在抵押權(quán)實現(xiàn)時保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，更符合《合同法》設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)的立法本意。

2.優(yōu)先購買權(quán)可以分為物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)兩種。共有人的優(yōu)先購買權(quán)是典型的物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)，而房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是典型的債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃糾紛案件司法解釋》第二十一條之規(guī)定，當(dāng)房屋所有人與第三人簽訂房屋買賣合同、侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)時，承租人并不能主張該買賣合同無效，但可以主張相應(yīng)的損害賠償。參照該規(guī)定精神，在執(zhí)行程序中，房屋承租人僅以沒有接到司法拍賣通知導(dǎo)致其優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由，主張拍賣程序無效或要求撤銷拍賣的，亦不予支持。

3.在本案中，即使趙某谷、嚴(yán)某慶、柯某確實享有案涉部分房屋的優(yōu)先購買權(quán)，其也不能以法院未作專門通知、損害其優(yōu)先購買權(quán)為由，主張司法拍賣無效或要求撤銷拍賣。

作者：黃楚集 | 審核：陳時習(xí) | 編輯：黃楚集

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