【總第168期】強(qiáng)制執(zhí)行程序中對(duì)房產(chǎn)預(yù)告登記、預(yù)抵押登記行為效力考量

小鎮(zhèn)姑娘848 2015-09-09

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文章作者：薛同忠

作者單位：江蘇省淮安市清河區(qū)人民法院執(zhí)行局

文章出處：中國(guó)法院網(wǎng)

發(fā)表時(shí)間：2015年9月6日

　　隨著對(duì)被執(zhí)行人房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的案件越來(lái)越多，由此產(chǎn)生的法律問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題亦層出不窮，諸如唯一房產(chǎn)的執(zhí)行、已設(shè)置租賃權(quán)的房產(chǎn)的執(zhí)行、小產(chǎn)權(quán)房的執(zhí)行、農(nóng)村集體土地上民宅的執(zhí)行等等，雖有有關(guān)司法解釋予以規(guī)范，但“社會(huì)的需要和社會(huì)的意見(jiàn)常常是或多或少走在'法律’前面的”（梅因語(yǔ)）。本院近期對(duì)兩件經(jīng)預(yù)告登記和預(yù)抵押登記的房產(chǎn)的執(zhí)行，不但引起案外人、利害關(guān)系人異議，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)亦對(duì)本院的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶裁定表示不理解。甚至異議之訴中，審判部門(mén)也對(duì)執(zhí)行裁定有不同意見(jiàn)。本文中筆者擬對(duì)預(yù)告登記、預(yù)抵押登記房產(chǎn)執(zhí)行中的相關(guān)法律問(wèn)題作一些粗淺的探討，拋磚引玉，厘清部分疑問(wèn)。期望能促進(jìn)相關(guān)案件的執(zhí)行。

【案件回顧】

　　一、中信房產(chǎn)公司對(duì)匯銀公司申請(qǐng)執(zhí)行萬(wàn)潤(rùn)通用公司、鳳凰美食城、李俊借款合同糾紛一案提出執(zhí)行異議。經(jīng)執(zhí)行異議審查查明，清河法院（2013）河開(kāi)民初字第0051號(hào)民事調(diào)解書(shū)確定：一、萬(wàn)潤(rùn)通用公司分期償還匯銀公司借款本息120萬(wàn)元（具體償還日期略）；二、鳳凰美食城、李俊對(duì)萬(wàn)潤(rùn)通用公司的還款承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　執(zhí)行程序中，本院于2014年1月3日查封了經(jīng)預(yù)告登記的、由李俊于2010年7月30日購(gòu)買(mǎi)的中信房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)銷售的房屋一套。嗣后，中信房產(chǎn)公司以案外人身份提出執(zhí)行異議，主張其對(duì)涉案房屋的所有權(quán)，欲阻卻執(zhí)行。

　　另查明，2010年8月31日，李俊為購(gòu)買(mǎi)涉案房屋與交通銀行淮安分行訂立個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同，約定李俊以涉案房屋作抵押向交行借款53.1萬(wàn)元，中信公司對(duì)該筆借款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。當(dāng)日，相關(guān)各方辦理了涉案房屋的預(yù)告登記及預(yù)抵押登記。后因李俊未如約還款，交行訴至法院。2014年9月22日，本院判決李俊向交行還款47萬(wàn)余元及利息，中信房產(chǎn)公司承擔(dān)連帶償還責(zé)任。該判決生效后，交行于同年10月21日從中信房產(chǎn)公司擔(dān)保賬戶中扣劃相關(guān)款項(xiàng)共計(jì)54.078866萬(wàn)元，并通知了李俊。

　　還查明，2014年9月26日，中信房產(chǎn)公司與李俊協(xié)議解除了雙方之間于2010年7月30日簽訂的房屋買(mǎi)賣合同。雙方約定，合同解除后李俊不再享有原合同中的任何權(quán)利，中信房產(chǎn)公司有權(quán)處置原合同標(biāo)的，即本案涉案房產(chǎn)。

　　經(jīng)審查，本院執(zhí)行局以案外人中信房產(chǎn)公司所提異議訴求沒(méi)有法律依據(jù)為由，駁回了中信房產(chǎn)公司異議請(qǐng)求。中信房產(chǎn)公司旋即向本院提起異議之訴，要求本院解除對(duì)涉案房屋的查封措施。

　　在異議之訴案件的審理過(guò)程中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記不能產(chǎn)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。李俊雖有依據(jù)房屋買(mǎi)賣合同請(qǐng)求中信房產(chǎn)公司辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者賠償損失的權(quán)利，但該權(quán)利僅為請(qǐng)求權(quán)，并非李俊的實(shí)體權(quán)益。法院對(duì)不屬于李俊的房屋采取保全措施，無(wú)法律依據(jù)。

　　二、中國(guó)銀行淮安分行（下稱淮安分行）對(duì)杜衛(wèi)申請(qǐng)執(zhí)行張更、盛徽公司借款合同糾紛一案提出執(zhí)行異議。經(jīng)執(zhí)行異議審查查明，清河法院于2014年2月25日作出（2013）河民初字第3110號(hào)民事判決書(shū)，確定張更于判決生效后15日內(nèi)一次性償還杜衛(wèi)借款50萬(wàn)元及利息，盛徽公司承擔(dān)連帶償還責(zé)任。

　　另查明，2011年萬(wàn)達(dá)公司取得涉案房產(chǎn)相應(yīng)樓盤(pán)正式辦證資格。2013年9月18日本院訴訟保全查封了預(yù)告登記在張更名下的位于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)5號(hào)樓1607室房屋，該房產(chǎn)已于2009年8月24日設(shè)置預(yù)抵押登記，抵押權(quán)人為淮安分行。因張更未履行生效判決確定的還款義務(wù)，杜衛(wèi)于2014年6月24日向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。本院執(zhí)行局依杜衛(wèi)申請(qǐng)，于2014年7月30日作出執(zhí)行裁定，啟動(dòng)對(duì)涉案房產(chǎn)的評(píng)估拍賣程序。2015年4月25日，淮安分行以利害關(guān)系人身份提出執(zhí)行異議，要求法院中止拍賣或?qū)ε馁u所得價(jià)款優(yōu)先受償。

　　還查明，2009年8月24日張更與萬(wàn)達(dá)公司簽訂涉案房屋的商品房買(mǎi)賣合同，并辦理了預(yù)告登記。同日，張更與淮安分行簽訂了個(gè)人住房抵押貸款合同，并辦理了預(yù)抵押登記，萬(wàn)達(dá)公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

　　本院經(jīng)審查，于2015年5月22日裁定駁回淮安分行異議。該裁定生效后，本院作出過(guò)戶裁定，要求房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)將涉案房屋過(guò)戶至買(mǎi)受人名下。此時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)又對(duì)執(zhí)行裁定提出不同意見(jiàn)，認(rèn)為需解除預(yù)抵押登記后方能過(guò)戶，并認(rèn)為預(yù)告登記和預(yù)抵押登記都失效后，房屋應(yīng)回歸至實(shí)際所有人開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)公司名下，而萬(wàn)達(dá)公司不是被執(zhí)行人，所以不能協(xié)助法院辦理過(guò)戶。

　【評(píng)析】

　上述兩個(gè)執(zhí)行案例涉及的共性問(wèn)題是對(duì)經(jīng)預(yù)告登記和預(yù)抵押登記房產(chǎn)能否執(zhí)行問(wèn)題。各異議人雖訴求不同，要么阻卻執(zhí)行，要么優(yōu)先受償，但都涉及到對(duì)預(yù)告登記行為性質(zhì)和效力的認(rèn)知。

　　一、溯源《物權(quán)法》

　　筆者認(rèn)為，預(yù)告登記制度實(shí)為權(quán)利保全制度。這是因?yàn)?，預(yù)告登記所登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，是對(duì)'請(qǐng)求權(quán)’的登記。在預(yù)告登記制度中，經(jīng)登記的'請(qǐng)求權(quán)’具有了物權(quán)的效力，即排他效力。應(yīng)當(dāng)說(shuō)這是我國(guó)《物權(quán)法》第二十條第一款“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)的效力?！钡囊x和預(yù)告登記制度的核心價(jià)值所在?！段餀?quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！逼淞x有三，一是原債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的存在是發(fā)生預(yù)告登記行為的前提，債權(quán)一旦消滅，預(yù)告登記就失去了其存在的基礎(chǔ)，也即失去了效力。二是預(yù)告登記使得被登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有了物權(quán)效力，但并不改變請(qǐng)求權(quán)本來(lái)的法律關(guān)系，原協(xié)議中雙方當(dāng)事人基于債權(quán)債務(wù)關(guān)系而享有的抗辯權(quán)非因預(yù)告登記而消除。三是為預(yù)告登記行為效力設(shè)定期限，即自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。給權(quán)力行使設(shè)定期限這是法律作為行為規(guī)范的內(nèi)在屬性，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記制度作為正式登記制度的補(bǔ)充，并不產(chǎn)生物權(quán)變更的法律后果。因此，有必要給預(yù)告登記行為效力設(shè)定期限，促使相關(guān)權(quán)利人在正式登記條件具備時(shí)及時(shí)行使權(quán)利，結(jié)束“預(yù)告”狀態(tài)，而“不能躺在權(quán)利上睡覺(jué)”。超過(guò)該期限后，雖相關(guān)權(quán)利人依協(xié)議而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)依然存在，但“預(yù)告登記”所賦予的物權(quán)效力已消滅，不再具有排他性。

　　二、一家之言

　　基于以上認(rèn)識(shí)，再來(lái)考量上述案例中相關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行措施是否合法，各異議人的訴求是否有法律依據(jù)，值得商榷之處頗多。

　　案例一中，李俊與中信房產(chǎn)公司購(gòu)房協(xié)議簽訂于2010年7月30日，李俊與交通銀行住房抵押貸款協(xié)議簽訂于2010年8月31日。同時(shí)辦理了預(yù)告登記及預(yù)抵押登記。2014年9月26日，李俊與中信房產(chǎn)公司協(xié)議解除購(gòu)房協(xié)議。本院于2014年1月3日查封了預(yù)告登記。

　　從現(xiàn)有證據(jù)分析，李俊在交通銀行辦理了預(yù)抵押登記后，其向中信房產(chǎn)公司的付款義務(wù)應(yīng)已履行完畢。中信房產(chǎn)公司已于2012年4月取得含涉案房屋在內(nèi)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的正式辦證資格。此時(shí)李俊依約隨時(shí)可要求中信房產(chǎn)公司辦理正式產(chǎn)權(quán)登記。在預(yù)告登記的有效期內(nèi)，因預(yù)告登記賦予的排他屬性，法院對(duì)經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)予以查封，從而限制預(yù)告登記權(quán)人的轉(zhuǎn)讓等處分行為，無(wú)疑是符合法律規(guī)定的。預(yù)告登記失效后是否還適合采用查封預(yù)告登記這一執(zhí)行措施，筆者持有疑義?！段餀?quán)法》第二十條第二款規(guī)定的預(yù)告登記因債權(quán)消滅或登記條件成就而超三個(gè)月期限不辦理而失效。失效后，原預(yù)告登記權(quán)人請(qǐng)求變更登記的請(qǐng)求權(quán)已轉(zhuǎn)變?yōu)橐话銈鶛?quán)請(qǐng)求權(quán)，不再具有排他效力。在原預(yù)告登記權(quán)人已完全履行合同義務(wù)（付款義務(wù)）的情況下，其變更登記請(qǐng)求權(quán)（或稱正式登記請(qǐng)求權(quán)）其實(shí)質(zhì)即為到期債權(quán)。而對(duì)到期債權(quán)的執(zhí)行，司法解釋有明確的規(guī)定。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)是協(xié)助執(zhí)行義務(wù)主體，而不應(yīng)將房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)作為協(xié)助執(zhí)行義務(wù)人。協(xié)助執(zhí)行的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)表述為“暫不與被告或被執(zhí)行人辦理正式產(chǎn)權(quán)登記，也不得將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)售他人并辦理產(chǎn)權(quán)登記，亦不得回收”。筆者認(rèn)為，此時(shí)要求房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)協(xié)助似乎意義不大，而查封已失效的登記顯然是不合適的。即使要求產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)協(xié)助，也應(yīng)表述為“暫停XX（房號(hào)）正式產(chǎn)權(quán)登記”。目前執(zhí)行實(shí)務(wù)中，普遍存在忽視預(yù)告登記失效的情形，究其原因是登記部門(mén)檔案資料顯示的仍是預(yù)告登記狀態(tài)，，筆者曾和登記部門(mén)溝通，他們認(rèn)為如果預(yù)告登記權(quán)人不主動(dòng)取消登記，就認(rèn)為預(yù)告登記未失效，所以可以查封。從執(zhí)行角度看，登記部門(mén)對(duì)預(yù)告登記的認(rèn)識(shí)無(wú)疑是有利執(zhí)行的，但這顯然只滿足了《物權(quán)法》第二十條第一款的要求。而如前所述，將預(yù)告登記失效后買(mǎi)受人的權(quán)利視為到期債權(quán)予以查封，既有法律依據(jù)，也可視為執(zhí)行方式的創(chuàng)新。原因是，查封行為指向的是買(mǎi)受人的正式登記請(qǐng)求權(quán)，能夠查封的前提是買(mǎi)受人已完全履行合同義務(wù)，而怠于行使請(qǐng)求權(quán)，出賣方的合同利益已實(shí)現(xiàn)，并無(wú)解除合同意思表示。在這一時(shí)點(diǎn)，涉案房屋仍在出賣方名下，對(duì)出賣方而言已成為不當(dāng)利益，對(duì)買(mǎi)受方而言，其請(qǐng)求權(quán)有明確的指向性并可即時(shí)實(shí)現(xiàn)。此時(shí)查封措施的強(qiáng)制介入使得出賣方和買(mǎi)受方之間已接近完成的交易狀態(tài)不再繼續(xù)也不可逆轉(zhuǎn)。這就規(guī)制了交易雙方可能發(fā)生的惡意串通規(guī)避執(zhí)行的可能。如此，強(qiáng)制執(zhí)行行為則可繼續(xù)進(jìn)行下去。至于中信房產(chǎn)公司因擔(dān)保行為被交通銀行扣劃的款項(xiàng)，則屬于擔(dān)保追償法律關(guān)系，以此為由阻卻執(zhí)行并無(wú)法律依據(jù)。

　　案例二中，在預(yù)告登記、預(yù)抵押登記失效的情況下，預(yù)抵押權(quán)人的抵押權(quán)優(yōu)先轉(zhuǎn)為正式登記權(quán)已轉(zhuǎn)變?yōu)橐话阏?qǐng)求權(quán)，不再具有優(yōu)先屬性，當(dāng)然更不具有基于正式登記后才具有的優(yōu)先受償屬性。至于房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)提出的問(wèn)題，筆者認(rèn)為：第一，預(yù)抵押登記的效力不以主動(dòng)解除為失效的唯一條件，當(dāng)《物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定的情形出現(xiàn)時(shí)，即失效。第二，預(yù)告登記失效后，涉案房屋雖回歸至原所有權(quán)人開(kāi)發(fā)商名下，但因查封措施的存在，原所有權(quán)人的處分權(quán)受到限制，在其自身合同利益已得到實(shí)現(xiàn)的情況下，其只能按購(gòu)房協(xié)議約定將房產(chǎn)過(guò)戶至被執(zhí)行人名下，而不能有其他阻卻執(zhí)行的行為。所以法院將涉案房產(chǎn)視同被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)予以處置，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)依法應(yīng)當(dāng)配合辦理過(guò)戶。在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，即使是查封期限已過(guò)，或者是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后已無(wú)殘值的情況下，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)仍會(huì)要求首封法院辦理解封手續(xù)，應(yīng)該說(shuō)這都是不符合法律規(guī)定的。

　　2004年2月10日，最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部“關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知”第十五條規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：……（三）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。”該司法解釋中未規(guī)定預(yù)告登記失效后能否查封。本文中，筆者依法理分析了預(yù)告登記失效后預(yù)告登記權(quán)人的權(quán)利屬性，并從有利執(zhí)行和打擊規(guī)避執(zhí)行行為的角度分析了查封措施對(duì)利益相關(guān)方權(quán)利的制約，肯定了執(zhí)行措施的合法性。限于認(rèn)識(shí)能力不足，謬誤之處在所難免，筆者樂(lè)見(jiàn)批評(píng)指正之文。

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