【裁判要旨】以房抵債，實際是債務(wù)履行方式的一種變通，而非通常的商品房買賣。以房抵債協(xié)議并不形成優(yōu)于其他債權(quán)的利益，在完成權(quán)屬變更登記前，異議申請人僅享有普通債權(quán)。如法院據(jù)此種協(xié)議認(rèn)定異議人享有物權(quán)期待權(quán)（利益），可排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行，缺乏法律依據(jù)。一審法院認(rèn)定如下事實： 2015年8月11日，和豐公司與中天公司簽訂《和豐·春江花園三期終止掃尾工程施工合同及撤場決算付款協(xié)議》，其中有“中天公司已向和豐公司主張了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)”的表述。2015年8月26日，和豐公司（出賣人）與賈瓊（買受人）簽訂《商品房買賣合同》。合同第一條約定，出賣人以出讓方式取得位于星泰橋北的土地使用權(quán)。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊建設(shè)商品房春江花園。第二條約定，買受人購買的商品房為預(yù)售商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為白山市房產(chǎn)局。第三條約定，買受人購買的商品房為第B1、B2、B3、B4幢1101-12號房。該商品房的用途為商鋪，屬框架結(jié)構(gòu)，該商品房建筑面積共636.9平方米。第四條約定，出賣人與買受人按每平方米7500元總金額4776750元計算商品房價款。第八條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前按合同約定將商品房交付買受人。第二十四條約定，商品房預(yù)售的自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向產(chǎn)權(quán)處申請登記備案。《商品房買賣合同》后附商鋪房號明細(xì)表，合同約定的商鋪共計27戶636.9平方米，案涉1101-70號商鋪包含在明細(xì)表內(nèi)。2016年3月14日，白山市房地產(chǎn)交易中心對案涉1101-70號房屋辦理了《商品房分戶備案證明》。 2016年10月29日，吉林省高級人民法院就中天公司起訴和豐公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案作出（2016）吉民初19號民事判決：“一、和豐公司于本判決生效之日向中天公司支付尚欠工程款42746020元及利息。其中9903817元自2015年10月15日起至實際履行之日止，按月1.5%支付逾期付款利息；32842203元自2017年12月31日起至實際履行之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率支付利息；二、和豐公司于本判決生效之日向中天公司支付設(shè)備轉(zhuǎn)讓款、租賃費等費用230000元；三、中天公司可就其承建的春江花園B1、B2、B3、B4棟及B區(qū)16、17、24棟折價、拍賣款優(yōu)先受償；四、駁回中天公司的其他訴訟請求?！焙拓S公司不服，于2016年11月17日向最高人民法院上訴。2017年4月7日，和豐公司撤回上訴，最高人民法院于2017年4月13日作出（2017）最高法民終86號民事裁定，準(zhǔn)許和豐公司撤回上訴，原判決生效。中天公司向吉林省高級人民法院申請執(zhí)行，吉林省高級人民法院裁定由白山市中級人民法院執(zhí)行。2017年11月10日，白山市中級人民法院依中天公司申請，作出（2017）吉06執(zhí)82號之五執(zhí)行裁定，查封春江花園B1、B2、B3、B4棟的1101-70號商鋪，面積18.3平方米。賈瓊提出執(zhí)行異議，白山市中級人民法院于2017年11月24日作出（2017）吉06執(zhí)異86號執(zhí)行裁定，駁回賈瓊的異議請求。 2018年2月26日，吉林省電力有限公司白山供電公司出具春江花園B1、B2、B3、B4號樓門市2017年1月至2018年2月歷月電費明細(xì)，其中2017年1月用電量2168元，2月用電量1222元。2018年4月2日，白山市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心出具《查詢證明》，載明：“經(jīng)查詢，白山和豐置業(yè)有限公司B1、B2、B3、B4號樓在2013年8月23日已辦理商品房預(yù)售許可登記。沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，因開發(fā)單位未到房屋產(chǎn)權(quán)管理中心申請辦理?！?/span> 2012年7月6日，從賈瓊妻子賈波的銀行卡匯給和豐公司出納員陳某銀行卡1000萬元。2015年8月26日，和豐公司為賈瓊出具金額為4776750元的購房款收據(jù)。 另，案涉1101-70號商鋪位于春江花園B1、B2、B3、B4棟，各方當(dāng)事人均無法確定該商鋪所在的具體位置。 一審法院認(rèn)為，本案為案外人執(zhí)行異議之訴，爭議焦點是賈瓊對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。首先，賈瓊對案涉商鋪享有的民事權(quán)益足以排除強制執(zhí)行。執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條的適用條件是“金錢債權(quán)執(zhí)行”，本案應(yīng)參照適用。買受人同時符合該條規(guī)定的四項條件才能排除強制執(zhí)行。具體到本案：1.賈瓊與和豐公司在法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同。和豐公司在2013年8月23日辦理包括案涉房屋在內(nèi)的春江花園B1、B2、B3、B4棟的商品房預(yù)售登記，案涉《商品房買賣合同》簽訂于2015年8月26日，而查封時間為2017年11月10日，故賈瓊與和豐公司在查封前已簽訂了合法有效的書面買賣合同。2.賈瓊支付了全部價款。案涉合同約定購買商鋪（包含案涉1101-70號商鋪）總價款為4776750元。2012年7月6日，從賈瓊妻子賈波的銀行卡匯給和豐公司出納員陳某銀行卡1000萬元。2015年8月26日，和豐公司為賈瓊出具金額為4776750元的購房款收據(jù)。案涉1101-70號商鋪價款包含在賈瓊支付給和豐公司購房款4776750元內(nèi)，故能夠認(rèn)定賈瓊已支付案涉商鋪的全部購房價款。賈瓊提前支付購房款及賈瓊在春江花園小區(qū)購買其他商鋪與案涉1101-70號商鋪房款是否已全部付清無關(guān)。3.賈瓊在查封前已合法占有案涉商鋪。賈瓊于2016年3月14日到白山市房地產(chǎn)交易中心對案涉1101-70號房屋辦理了《商品房分戶備案證明》。和豐公司在2018年3月21日庭審時認(rèn)可將鑰匙交付給賈瓊，賈瓊對購買的商鋪（包含案涉1101-70號商鋪）進(jìn)行了裝修。吉林省電力有限公司白山供電公司出具歷月電費明細(xì)亦體現(xiàn)案涉商鋪自2017年1月開始產(chǎn)生電費，中天公司未提供賈瓊系非法占有案涉商鋪的證據(jù)。4.賈瓊對未辦理案涉商鋪產(chǎn)權(quán)登記無過錯。未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記系開發(fā)商未申請。故賈瓊與和豐公司基于真實的意思表示形成了合法有效的房屋買賣關(guān)系，其對案涉房屋已形成正當(dāng)?shù)奈餀?quán)利益，該民事權(quán)利能夠排除人民法院就金錢債權(quán)的強制執(zhí)行。 其次，案涉商鋪是否屬于和豐公司可供執(zhí)行的責(zé)任財產(chǎn)。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)人對其施工工程不享有物權(quán)，該權(quán)利需在所指向的房屋被納入被執(zhí)行人可供執(zhí)行的責(zé)任財產(chǎn)范圍后，以相關(guān)房屋變現(xiàn)的價款為標(biāo)的發(fā)生優(yōu)先受償?shù)姆尚Я?，在?zhí)行分配程序中以優(yōu)先順位實現(xiàn)。賈瓊已按照合同約定合法取得對案涉商鋪的物權(quán)期待利益，參照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，該利益應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻谋Ｗo(hù)。和豐公司在全額收取賈瓊支付的購房款并將房屋交付賈瓊占有后，其相應(yīng)財產(chǎn)利益已從實物形態(tài)的房屋轉(zhuǎn)化為金錢形態(tài)的購房款，即便此時房屋仍登記在和豐公司名下，其已不再享有實質(zhì)意義上的支配權(quán)，僅負(fù)有配合辦理房屋登記之義務(wù)。至此，和豐公司的責(zé)任財產(chǎn)是購房款，而非房屋，其無權(quán)再用案涉商鋪償付其所欠債務(wù)，否則有違公平、誠實信用的法律原則。中天公司除有證據(jù)證明和豐公司與賈瓊之間確有惡意串通、逃避債務(wù)之行為或其他構(gòu)成和豐公司責(zé)任財產(chǎn)不當(dāng)減損的行為外，原則上亦不得請求以該商鋪繼續(xù)作為清償和豐公司所負(fù)債務(wù)之標(biāo)的物。故中天公司主張對案涉商鋪執(zhí)行沒有事實及法律依據(jù)，賈瓊要求停止執(zhí)行符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。 一審法院判決：不得執(zhí)行白山市渾江區(qū)春江花園B1、B2、B3、B4棟的1101-70號商鋪。案件受理費3045元，由中天公司負(fù)擔(dān)。中天公司不服，向吉林省高級人民法院提起上訴，請求：1.駁回賈瓊的訴訟請求；2.一、二審案件受理費由賈瓊承擔(dān)。 二審法院對一審查明的事實予以確認(rèn)。二審法院的裁判觀點與一審法院一致，認(rèn)為中天公司的上訴請求及理由不成立。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費3045元，由中天公司負(fù)擔(dān)。 本院再審期間，中天公司提交了4張反映案涉房屋現(xiàn)狀的照片，擬證明案涉房屋性質(zhì)為商鋪，目前已實際出租、經(jīng)營。賈瓊對中天公司擬證明的事實不持異議。賈瓊亦自認(rèn)案涉房屋系和豐公司以房抵債，用以償還賈瓊于2012年向其出借的款項。 本院對原審查明的事實予以確認(rèn)。 本院再審認(rèn)為，生效判決已確認(rèn)中天公司享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，中天公司申請執(zhí)行，賈瓊援引執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條要求排除執(zhí)行，故本案的焦點問題是賈瓊對案涉商鋪是否享有足以排除強制執(zhí)行的權(quán)利。根據(jù)已查明的事實，和豐公司與賈瓊于2015年訂立案涉《商品房買賣合同》，雙方的真實意思是償還賈瓊于2012年向和豐公司出借的部分款項，也即消滅和豐公司對賈瓊負(fù)有的債務(wù)，其實質(zhì)是以房抵債協(xié)議，是債務(wù)履行方式的一種變通，而非通常的商品房買賣。以房抵債協(xié)議并不形成優(yōu)于其他債權(quán)的利益，在完成權(quán)屬變更登記前，賈瓊僅享有普通債權(quán)，據(jù)此種協(xié)議認(rèn)定賈瓊享有物權(quán)期待權(quán)（利益），可排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行，缺乏法律依據(jù)。另，賈瓊提交的電費明細(xì)可證明案涉工程B1、B2、B3、B4棟在2017年被查封前有零星用電，但未能證明案涉商鋪的用電方式及費用支付相關(guān)事實。其提交的裝飾裝修合同亦無合同實際履行相關(guān)事實輔證?，F(xiàn)有證據(jù)不足以證明賈瓊在查封前已實際占有案涉商鋪。同時，案涉工程迄今未竣工驗收，尚未按照施工圖紙對房屋進(jìn)行間隔，各方均無法說清案涉商鋪的具體位置，賈瓊與和豐公司亦未按照合同約定的方式交付商鋪。此種情形下，即便存在事實上的使用行為，亦難確立其合法性。一、二審判決適用執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條，認(rèn)定賈瓊同時具備該條規(guī)定的四項條件，并據(jù)此排除中天公司建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的執(zhí)行，存在認(rèn)定事實不清和適用法律錯誤的問題，本院予以糾正。 綜上，本院依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零九條、第三百一十條第一款第二項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第二項、第二百一十四條之規(guī)定，判決如下： 一、撤銷吉林省高級人民法院（2021）吉民終7號民事判決和吉林省白山市中級人民法院（2020）吉06民初60號民事判決；一審案件受理費3045元，二審案件受理費3045元，均由賈瓊負(fù)擔(dān)。
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